住宅ローンの借り換えはどう行う?メリットや費用の目安、金利など徹底解説! | スタッフブログ・コラム|国分ハウジング

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2022.08.25

住宅ローンの借り換えはどう行う?メリットや費用の目安、金利など徹底解説!

住宅ローンは一度契約すれば、完済するまで支払いを続けなくてはなりません。

しかし、住宅ローンは金融機関ごとに提供している商品が異なります。

実際に、契約する金融機関によって返済総額が高くなることもあれば、逆に安くなることもあります。

当然ながら返済総額は抑えられることに越したことはありません。

そんな時に便利なのが住宅ローンの借り換えです。

 

住宅ローンの借り換えにはデメリットがまったくないわけではないですが、活用方法によっては多くのメリットを生み出せます。

そのため、もし現状の住宅ローンに不満があるということなら、借り換えを考えてみるのはいかがでしょうか。

 

今回は住宅ローンの借り換えについて解説します。

ここでは住宅ローンの借り換えについてはもちろん、その魅力や目安や注意点なども説明します。

住宅ローンを乗り換えたいという方は、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。

 

 

住宅ローンの借り換えとは?

 

そもそも住宅ローンの借り換えとは何かというと、これは文字通り既存の金融機関から新規の金融機関に乗り換えることをいいます。

たとえば、A社で組んでいた住宅ローンをB社やC社に肩代わりしてもらい、新たにそれらの金融機関から借りることをいいます。

つまりは他社の住宅ローンに乗り換えること、それを住宅ローンの借り換えとよぶのです。

 

なかには「そんなことできるの?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、可能です。

金融機関によっては条件の変更が認められていないところもありますが、それでも大手の金融機関などでは対応してくれます。

 

家を取得する際は右も左もわからず、金融機関にいわれるがままに住宅ローンを契約してしまう方も少なくありません。

そのまま完済できれば良いのですが、ある時、疑念を抱くことになるかもしれません。

実際に、住宅ローンに詳しくなればなるほど、乗り換えた方が良いのではないかという思考が巡るものです。

まずはそれらのタイミングで住宅ローンの借り換えが本当に必要なのかどうか考えてみましょう。

 

 

住宅ローンの借り換えのメリット

 

ここからは住宅ローンの借り換えのメリットについて詳しくまとめます。まずは以下の一覧に目を通してみてください。

 

1. 返済総額を抑えられる
2. 毎月返済額を減らせる
3. 適用金利を下げられる
4. 金利上昇を避けられる
5. 団体信用生命保険の保証を見直せる

 

以上のことからもわかるように、住宅ローンの借り換えにはたくさんの魅力があります。

ここからはそれぞれ詳細を見ていきましょう。

 

1.返済総額を抑えられる

 

住宅ローンの借り換えの魅力として第一に挙げられるのが、返済総額を抑えられることです。

住宅ローンは契約している金利などで返済総額が変わります。

単純計算で金利2%のものから金利1%のものにするだけで、金利が半分になるわけです。

住宅ローンは金利だけで決まるわけではありませんが、金利が下がれば返済総額も下がるということを覚えておきましょう。

 

実際に金利が1.5%から1%に変わるだけでも、数万円~数十万円の節約になります。

こればかりは融資の金額によっても変わりますし、返済の期間によっても変わります。

しかし、住宅ローンの借り換えるだけで返済総額を抑えられる可能性があるなら、活用しない手はありません。

 

2.毎月返済額を減らせる

 

住宅ローンの借り換えは金利を見直せるため、毎月返済額も減らせます。

たとえば、金融機関から2,000万円の融資を受けていて20年で完済する場合、年間の金利が1.5%であれば月々の支払いは9万6,509円となります。

しかし、逆に同じ条件で年間の金利が0.725%となれば月々の支払いは8万9,546円となるわけです。

 

これは単純計算で毎月6,963円ほど経済的負担が減ることを意味します。

これを年間にすると8万3,556円の節約になります。

一見すると小さな差かもしれませんが、金利が数%変わるだけで年間数万円~数十万円の節約につながる可能性があるわけです。

これも住宅ローンの借り換えの魅力といえます。

 

3.適用金利を下げられる

 

住宅ローンの借り換えをすれば適用金利を下げられます。

これは前述の通りなのですが、単純に金利を2%から1%に下げるだけで、大幅な節約につながるのです。

住宅ローンの借り換えの最大の魅力はここに集約されているといっても過言ではありません。

 

適用金利は金融機関ごとに異なるので契約者本人によって変わるものの、たとえ数%でも金利を下げられるのならそれに越したことはありません。

むしろ年間にすると数万円~数十万円ほどの節約になるため、経済的負担がかなり減る可能性があります。

 

4.金利上昇を避けられる

 

住宅ローンの借り換えは金利上昇のリスクを抑えられるのも魅力です。

固定金利であれば原則として金利は変わりません。

しかし、変動金利などであれば金利が数年単位で変わります。

そのため、金利が上昇した際に返済総額も増えてしまうのです。

住宅ローンの借り換えはそれら金利上昇のリスクを回避することにもつながります。

 

5.団体信用生命保険の保証を見直せる

 

基本的に、団体信用生命保険は住宅ローンを借りた際に加入するのが必須とされ、その後の変更も認められていません。

フラット35などは例外ですが、これら団体信用生命保険は住宅ローンを契約した際にその保証内容が決まります。

そのため、後々、後悔する方も少なくありません。

しかし、住宅ローンの借り換えを実行すれば、それら保証内容も見直せます。

 

 

借り換えで得をする目安は?

 

では、ここからは実際に住宅ローンの借り換えをした場合、どれほどお得になるのかを見ていきましょう。

ここではローン残高が2,500万円、返済期間が残り25年、適用金利が1.5%のところを1%のものへと借り換えた際を例にします。

 

・金利1.5%の場合:返済総額=2,999万5,049円

・金利1%に借り換えた場合:返済総額=2,826万5,285円

 

この例で見ると返済総額の差は172万9,767円となります。

つまり、住宅ローンの借り換えをすることでこの分の経済的負担がそのまま消えるということです。

 

ただし、これら住宅ローンの借り換えはローン残高が多く、残りの返済期間が長いほどお得になります。

そのため、ローン残高が1,500万円、返済期間が残り10年、適用金利が1.5%のところを1%のものへと借り換えた際はまた別となります。

 

・金利1.5%の場合:返済総額=1,616万2,412円

・金利1%に借り換えた場合:返済総額=1,576万8,683円

 

この例で見ると、返済総額の差は39万3,729円となります。

ここからもわかるように住宅ローンの借り換えはローン残高が少なく、残りの返済期間が短いほどお得ではなくなるということです。

だからこそ、住宅ローンの借り換えは早めに考えておくことをおすすめします。

 

 

借り換えの注意点

 

住宅ローンの借り換えはメリットばかりではなくデメリットもあります。

ここからはそれら住宅ローンの借り換えで気をつけておきたい注意点をまとめるので、併せて参考にしてみてください。

 

1.手数料などの諸費用がかかる

 

住宅ローンの借り換えには諸費用がかかります。

既存の住宅ローンと新規の住宅ローンそれぞれで諸費用がかかり、その合計は数万円~数十万円にも及びます。

その点を考えると、手数料などの諸費用が住宅ローンの借り換えによって得られる恩恵を超えてしまう可能性もあります。

 

住宅ローンの借り換えにかかる費用は後の項目「借り換えにかかる諸費用」で詳しくまとめますが、とにもかくにもただ借り換えれば良いというわけではないことを理解しておきたいです。

 

2.煩雑な手続きが必要となる

 

住宅ローンの借り換えには手続きも必要です。

実際に借り換える金融機関に相談して必要書類を準備し、事前審査と本審査を経て金銭消費貸借契約を締結し、融資が実行されたら既存の住宅ローンを繰り上げ返済し、その後に新規の住宅ローンを契約しなくてはなりません。

その際は抵当権の抹消と設定を新たに行わなくてはならないなど、手続きも大変です。

 

住宅ローンの借り換えは、最初に住宅ローンを受けた際の手続きをまた最初から行うというイメージとなります。

そのため、手続きだけでも数週間~数ヶ月かかる可能性があります。

 

 

借り換えにかかる諸費用

 

最後に住宅ローンの借り換えにかかる諸費用について見ていきましょう。

これら住宅ローンの借り換えの諸費用は以下の通りです。

 

分類 項目 目安
既存の住宅ローンの手続き ・繰り上げ返済手数料 数千円~3万円
・抵当権抹消費用 数千円~2万円
新規の住宅ローンの手続き ・事務手数料

・融資手数料

数千円~3万円
・保証料 数十万円
・印紙税 数千円~2万円
・抵当権設定費用 数万円~10万円

 

ざっとまとめるだけで以上の諸費用がかかります。

そのほかに団体信用生命保険料や火災保険料などの保険料がかかってくるため、合計で数万円~数十万円ほどかかるわけです。

 

抵当権関連は抹消費用で2万円ほど、設定費用で6万円~10万円ほどが相場となります。

多くの方が司法書士などの専門家に相談するわけですが、これらの抵当権関連の手続きは司法書士ごとに相場が異なるため、その点は注意しましょう。

 

また、保証料は数十万円単位で必要となることが多く、人によっては50万円~70万円ほどかかることもあります。

ほかに比べてそれらの負担も大きいので、事務手数料や融資手数料と併せてきちんと貯金しておきたいものです。

 

そのほか、印紙税は借り入れの金額ごとに異なります。

平均的な1,000万円超~5,000万円以下の場合は2万円の印紙税が必要です。

ハイスペックな家を取得する場合は5,000万円超~1億円以下となることもあり、その場合は印紙税が6万円となります。

逆に100万円超~500万円以下であれば2,000円、500万円超~1,000万円以下であれば1万円となります。

 

住宅ローンの借り換えはそれら諸費用だけでも高額になることがあるので、あらかじめ貯金するなど準備を進めてから行いましょう。

 

 

まとめ

 

住宅ローンの借り換えは既存の金融機関から新規の金融機関に乗り換えるだけです。

しかし、その際には既存の住宅ローンを完済し、新規の住宅ローンを契約するかたちとなります。

当然ながら、その場合は諸費用がかかるだけでなく手続きも必要となります。

 

しかし、その一方で住宅ローンの借り換えには魅力も大きく、条件次第では返済総額を抑えられたり毎月返済額を減らせたりします。

それだけでなく適用金利を抑えたり金利上昇を避けられたり、何かと魅力も大きいです。

まずは自身の条件に当てはめてみて、住宅ローンの借り換えが得策なのかを考えてみましょう。