位置指定道路とは？確認方法や注意点、固定資産税について

マイホームを建てる際「位置指定道路」という言葉を耳にすることがあります。

しかし、工務店やハウスメーカーではないと、この位置指定道路に関して深く理解するのは難しいかもしれません。

その一方、家を取得する以上は位置指定道路についても知っておきたいところです。

今回は、位置指定道路がどのようなものなのかについて、わかりやすく解説します。

また、その確認方法や注意点、固定資産税についても説明するので「これから住宅を持ちたい」と考えている方は、ぜひ参考にしていただけると幸いです。

位置指定道路とは？

そもそも位置指定道路とは何かというと、これはいわゆる「私道」の一つです。

私道の中でも特定行政庁から指定を受けたものが、位置指定道路となります。

位置指定道路の概要としては「建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）として認められている私道」とされています。

そして、この位置指定に面した土地であれば建物を建てられると定められているのです。

私道は、民間企業や法人会社や個人が管理しており、国や都道府県や市区町村が管理する「公道」とは別物です。

特徴を簡単にまとめると、以下のようになります。

以上の表を見ていただけるとわかる通り、私道と公道は所有者が異なります。

また、維持管理者についても違います。特に私道は所有者と維持管理者が別々なのですが、公道は所有者と維持管理者が同等です。

それぞれの特徴に注意が必要となるでしょう。

私道のままでは家は建てられないのか？

ここまでの内容を見て「なぜ位置指定道路が必要なの？」という疑問を抱く方もいるかもしれません。

これに関しては建築基準法に則って決められているといえます。

そもそも建築基準法では「該当の土地に建物を建てる場合、道路に2m以上接している必要がある」と定められているのです。

たとえば、広い土地を分割して建物を複数建てる場合、道路に面していない敷地の奥の土地には建物を立てられないということとなります。

以下、その具体例を見てみましょう。

このように公道に面している土地には建物が建てられます。

逆に公道に面していなくても位置指定道路に面している土地には建物が建てられます。

ただ、こうなると今度は「位置指定道路ではなく私道のままだと家は建てられないの？」という疑問も出てくるかと思います。

これに関しては一概に不可能とはいえない状況です。

実際に、昔は幅4m未満の道路も多く、その中には建築基準法ができる前から住民が道路として使用しているものもあります。

そうした私道は建築基準法上の道路として認められているものもあり、例外として家の建築が許可されています。

そこは単なる私道であっても古くから周辺の人々が使用しているものに限り、家を建てられるということです。

位置指定道路はどのように確認する？

では、位置指定道路はどのように確認するのでしょうか。

これに関しては所在地を管轄する役所に出向くのが確実です。

その建築課窓口に「道路位置指定図」が提示されていることも多いほか、職員に直接、質問することで図面の閲覧が可能となります。

役場によっては道路位置指定図の写しを発行してくれるところもあるので、手元に図面を置いておきたい場合は「指定道路調書証明書」を交付してもらいましょう。

これがあれば、土地や建物を取得する際に役立ちます。

位置指定道路にするための方法

私道を位置指定道路にするには「位置指定道路の申請」を行わなければなりません。

位置指定道路の申請に関しては役所の建築課に相談することで計画を進められます。

ただし、私道の所有者というのは1人の場合もありますし、共同の場合もあります。

それだけでなく、私道を位置指定道路にするためには幅を4m以上にするほか、側溝を設けたり路面を舗装したりなど、いくつかの要件を満たさなくてはなりません。

こうした工事も含め、基本的には私道の所有者が行う決まりとなっています。

それでいて、私道を所有している人全員が合意しないと位置指定道路の申請は行えないよう定められています。

つまり、位置指定道路にするにはそれなりの手間や面倒がかかるということです。

そのため、実際には私道を所有していてもなかなか位置指定道路にできなかったり、合意が得られないことで計画が頓挫したりすることもあります。

位置指定道路の固定資産税は誰が払う？

位置指定道路も土地の一種なので、建物の有無に関わらず固定資産税が発生します。

固定資産税は、原則として位置指定道路の所有者が支払わねばなりません。

個人で所有している場合はその個人が支払い、共同で所有している場合はその共有持ち分に応じて支払うことになります。

そのため、位置指定道路を持つ場合は固定資産税にも注意が必要となるでしょう。

ただし、同じ私道であっても公衆用道路は非課税とされています。

公衆用道路は位置指定道路とはまた別物で、私道を公衆用道路にするにもいくつかの条件をクリアしなければなりません。

そこは地域によっても判断が異なるため、詳しくは役場に相談してみるのが賢明です。

たとえば、以下のような私道は公衆用道路として認められるケースがあります。

1. 通行禁止の障害物が置かれていないもの
2. 不特定多数の人に利用されているもの
3. 道路としての形態を維持しているもの
4. 幅8以上で通り抜け可能であるもの

これらの条件を満たしている道路であれば、私道であっても公衆用道路として認められます。

要件も自治体によって違うので、併せて地域の建築課に確認してみましょう。

位置指定道路付きの土地の注意点

位置指定道路付の土地を所有する場合はいくつか注意点があります。

どうしても建物に関してはしっかり考えている方が多いですが、それ以外については忘れてしまいがちです。

そのため、最後に位置指定道路の注意点についても把握しておきましょう。

1．公道にするのは相当な覚悟が必要

前述の通り、私道を位置指定道路にするには相当なハードルがあります。

それだけでなく、公道にするにも相当なハードルがあります。

実際に、公道は幅4m以上必要なほか、耐久性に対しても厳しい基準が設けられています。

さらに、公道となる以上は自治体も維持管理費が必要となるため、予算が確保できない自治体の場合は断られることも少なくありません。

そこは公道にするには相当な覚悟が必要だと認識しておきたいです。

2．廃止には正当な理由と所有者の同意が必要

逆に位置指定道路を廃止する場合もハードルがあるといえるでしょう。

実際に「私はもう使用しないので」と勝手に廃止することはできません。

特に所有者が個人の場合は対応の仕方もありますが、所有者が複数いる場合は廃止する際も全員の同意が必要です。

このように、自分の所有部分だけ廃止するというのは難しいと理解しておきたいところです。

3．購入時に自由に通行できるかどうかの確認

もし位置指定道路付きの土地を購入して建物を建築する場合、自由に通行できるかどうかは確認しておいた方が良いでしょう。

位置指定道路も私道の一種なので、通行券があるわけではありません。

そのため、不当に通行料を請求されたり、通行を妨害されたりなど、過去に問題があった可能性もあります。

通行の自由については、事前に確認しておくべきです。

4．売却時は位置指定道路を忘れていないか確認

仮に位置指定道路付きの土地を売却して建物も放棄する場合、飛び地の存在は改めて確認しておいた方が良いかもしれません。

意外にも、飛び地になっているケースは多く、手放す際に忘れてしまっていることもあります。

その場合、自己資産の管理にも影響が出てくるので、私道の経済的負担がないかどうかきちんと確認しておきましょう。

まとめ

夢のマイホームを手に入れる際、道路についても考えておくことが必要です。

特に、公道に面している土地は問題なく建物を立てられますが、私道となると話は変わります。

基本的に建物は道路に2m以上接した土地でないと建てられないため、私道では状況が変わることも多いです。

その一方、私道であっても位置指定道路であれば問題なく建築できるなど、特殊な事例もあります。

そこは所有する土地や建物に面する道路がどういったものなのか、その点も含めて計画していきましょう。

そうすることで余計なトラブルも未然に防げます。

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