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住宅ローンの分割融資とは？つなぎ融資との違いやタイミングも解説
2023.01.27
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マイホームを建てる際は、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。 一般的に、住宅ローンは引渡しの時に一括して融資が実行されます。マイホームを購入する場合は、引渡し以前に支払いが必要になるタイミングが何度かあります。 万が一、現金で支払えないときは、分割融資が選択肢の1つとして挙げられるでしょう。 そこで本記事では、住宅ローンの分割融資を詳しく解説します。また、つなぎ融資の違いも解説するので自分に合った融資方法を選択してください。 【この記事でわかること】 ● 住宅ローンの分割融資とはなにか ● 分割融資とつなぎ融資の違い ● 分割融資を受けるタイミング ● 分割融資を受けるメリット・デメリット ● つなぎ融資を受けるメリット・デメリット ● 住宅ローンの分割融資ができるおすすめの銀行ランキング 住宅ローンの分割融資とは？ 住宅ローンの分割融資とは、1本の住宅ローン契約で複数回に分けて実行される融資です。 ここでは、分割融資について内容をさらに詳しく解説していきます。 分割融資の内容 分割融資は前述の通り、複数回に分けて実行される点が特徴です。通常の住宅ローンとは仕組みが異なるため、内容を理解する必要があります。 分割融資の内容で、抑えておきたいポイントは以下の通りです。 契約の総回数 返済開始時期 適用金利の決定時期 順番に確認していきましょう。 ＜契約は1回か融資時における複数回か？＞ 分割融資の契約は、金融機関によって1回の契約で良いところもあれば、融資の度に契約が必要な金融機関もあります。 契約が複数回の場合、融資の度に手数料や印紙代が必要になるので、事前に金融機関に確認しましょう。 ＜返済のタイミングはどの段階からか？＞ 返済のタイミングは、一般的に融資が実行された時点から、それぞれの融資への返済が始まります。つまり、最初に土地代金の融資を受けた場合、翌月あたりから返済が始まります。 金融機関によっては、引渡しまで元金を据置いて金利分だけを事前に支払う場合などもあるので、事前に金融機関に確認しましょう。 ＜適用金利はどのタイミングで決まるのか？＞ 分割融資の場合、基本的には最終回実行時の金利が、その後の金利として適用されます。 固定金利の場合は該当しないものの、変動金利の場合は土地代金の支払い時における金利よりも、建物引渡し時の金利が高くなることも考えられます。 いずれにしても、最初の金利プランを決める時の判断が大切であり、金融機関とよく相談の上でプランの選択を見極めてください。 以上のように、分割融資は通常の住宅ローンとは少し異なった点があるので、事前に確認しておきましょう。 住宅ローンの分割融資とつなぎ融資の違い 分割融資と同様に、支払い時期に応じて融資を受けられる商品に「つなぎ融資」があります。 両者の最も大きな違いは、ローンの種類といえるでしょう。分割融資は、1本の同じ住宅ローンですが、つなぎ融資は主体である住宅ローンが全く別のローンです。 また、分割ローンは融資にあたり抵当権を設定しますが、つなぎ融資は抵当権を設定する必要のない無担保ローンです。 上記の2点を違いとして押さえておきましょう。 住宅ローンの分割融資を受けるタイミング 分割融資は、土地や建物の支払いに合わせて実行されます。 注文住宅を建てる場合、まとまったお金を支払うタイミングは、主に以下の4点です。 土地の購入時 着手金の支払い時 中間金の支払い時 引渡し時 順番に見ていきましょう。 土地の購入時 土地を探して注文住宅を建てる人は、はじめに土地を購入しなければなりません。 手付金は自己資金で賄うケースが多いため、手付金を除く土地代金を分割融資で支払います。 着手金の支払い時 建築工事に着手した時に、建築費の1/3程度を着手金として建築会社に支払います。 着手金は、分割融資を受けて支払いに充てます。 通常、工事着手前に建築請負契約を締結し、その際に必要となる契約時金は自己資金で準備しましょう。契約時金の目安は、建築費の5〜10％程度です。 中間金の支払い時 建物が上棟したときを目安に、建築費の1/3程度を中間金として、建築会社に支払います。 着手時に設定した金利が変更になる場合もあるため、最終金利は引渡し時に確定します。 引渡し時 引渡し時に最終分割実行分で、残りの1/3に相当する建築費残金を支払い、登記を終えて総費用に対する返済がスタートします。 通常の住宅ローンはこの時点で一括融資が実行されるので、事前の土地代金や着手金の支払いはつなぎ融資を利用して賄うことが通常です。 つなぎ融資に関しては、メリット・デメリットなどで後述します。 住宅ローンの分割融資を受けるメリット ここでは、住宅ローンの分割融資を受けるメリットについて解説します。 条件次第では住宅ローン控除が受けられる 住宅ローンと同じ金利で利用できる 自分の返済計画に対して、どのように取り入れていくのかを押さえましょう。 条件次第では住宅ローン控除が受けられる 住宅ローン控除を受けるためには、「借入期間が10年以上、土地を取得してから2年以内に住宅を建てて居住すること」の要件を満たさなければなりません。 つなぎ融資の場合では上記の要件を満たせないものの、分割融資であれば問題なくクリアできるため、住宅ローン控除が受けられます。 住宅ローンと同じ金利で利用できる 分割融資の金利は金融機関の住宅ローン金利が適用されるので、比較的低めになります。 つなぎ融資は、住宅ローンと全く別のローンで比較的高めの金利が設定されています。 住宅ローンの分割融資を受けるデメリット 住宅ローンの分割融資には、メリットがある一方でデメリットもあります。 登記費用や手数料がつなぎ融資より高い 建物や土地の抵当権における設定費用が必要になる 上記2点のデメリットにも注意しながら、検討するかを決めましょう。 登記費用や手数料がつなぎ融資より高い つなぎ融資は無担保融資であるため、そもそも登記費用がかかりません。分割融資の場合は住宅ローンであるため、担保を設定するための登記費用が必要になります。 また、融資実行のたびに手数料が発生することもあり、諸費用負担が大きくなることは否めません。 建物や土地の抵当権における設定費用が必要になる 分割融資を受けるには、その都度抵当権を設定しなければなりません。 土地代金の支払い時には購入した土地に抵当権を設定し、建物の最終時金支払い時には建物に抵当権を設定する必要があります。 抵当権を設定するたびに、司法書士手数料と登録免許税を負担しなければなりません。 住宅ローンのつなぎ融資を受けるメリット 分割融資と同様に、つなぎ融資は注文住宅の支払い時に多くの人が利用しています。 分割融資と比較しながら、つなぎ融資のメリットも把握しましょう。 一時的な資金不足を解消できる 登記費用の登録免許税に減税措置がある 抵当権を設定せずとも利用できる 順番に見ていきましょう。 一時的な資金不足を解消できる 住宅ローンは、通常引渡しの時に一括して実行されるため、土地代金や建物の着手金、中間金は一旦現金で立て替えなければなりません。 しかし、土地代金や建物代金の一部となると数千万円になるケースもあり、一時的とはいえ負担は大きいといえるでしょう。 つなぎ融資を利用すれば、土地代金や建物代金の一部を住宅ローンが実行されるまでの間、つなぎ融資で賄えます。 登記費用の登録免許税に減税措置がある 登録免許税の軽減措置を受けるためには、建物が完成している必要があります。しかし、分割融資では実行の段階で建物が完成していないため、軽減措置を受けられないでしょう。 つなぎ融資は抵当権を設定する必要がないので、登記の必要がなく登録免許税も発生しません。 つなぎ融資を利用した場合は、引渡し時に住宅ローンが一括にて融資実行された段階でつなぎ融資分は精算され、同時に抵当権を設定します。 この時点で建物は完成しているので、抵当権設定登記に伴う登録免許税は軽減措置が適用されて 借入額の0.4％が0.1％に軽減されます。（※） ※令和6年3月31日までに新築、または購入した居住用家屋を取得するために取得資金の貸し付けを実行し、抵当権を設定した場合に適用 ※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 抵当権を設定せずとも利用できる つなぎ融資は、住宅ローンを前提とする1年の短期融資であるため、抵当権を設定する必要がありません。 住宅ローンを組む金融機関と、つなぎ融資する金融機関が別の場合は、申込む際に住宅ローンを組む金融機関の融資証明書などが必要になる場合があります。 住宅ローンのつなぎ融資を受けるデメリット 分割融資と同様に、つなぎ融資にはメリットだけではなくデメリットも存在します。 住宅ローン控除の対象外である 金利が高い傾向にある 順番に見ていきましょう。 住宅ローン控除の対象外である つなぎ融資の借入期間は通常1年間のため、住宅ローン控除において「借入期間10年以上」の適用要件を満たせず、住宅ローン控除を受けられません。 物件の引渡しを受けて登記が終わり、住宅ローンが実行されるまでの間に、年が変わってしまうような場合には、住宅ローン控除は翌年からの適用になります。 したがって、登記や住宅ローン実行の時期は事前に注意しましょう。 金利が高い傾向にある つなぎ融資は無担保ローンであるため、住宅ローン金利よりも高くなります。 具体的には、2〜4％程度を目安としてください。 住宅ローンの分割融資ができるおすすめ銀行ランキング 住宅ローンの分割融資ができる銀行を一覧表にまとめておきます。 銀行 内容・金利（変動） 公式HP みずほ銀行 ネット住宅ローン 0.375％（2023年1月） みずほ銀行公式HP 三菱UFJ銀行 店頭個別対応 0.345％（2023年1月） 三菱UFJ銀行公式HP 三井住友銀行 土地先行融資 0.475％（2023年1月） 三井住友銀行公式HP ここからは、各銀行の特徴などを詳しく解説していきます。 みずほ銀行 みずほ銀行では、ネット住宅ローンで分割融資が可能であり、適用金利は変動金利で0.375％、全期間固定金利で1.66％となります。 ただし、条件などにより利用できない場合があるので注意が必要です。 三菱UFJ銀行 三菱UFJ銀行で分割融資を利用する場合は、店頭で個別相談となります。 適用金利は変動金利で0.475%、全期間固定金利で1.81％となります。 ただし、みずほ銀行と同様に条件で利用できない場合がある点に注意しましょう。 三井住友銀行 三井住友銀行で分割融資を利用する場合は、土地先行融資を利用することになります。 土地・建物で個別に申込みが必要になりますが、金利も通常の住宅ローンと同じ変動金利で0.475％、全期間固定で2.49％となります。 住宅ローンの分割融資に関するよくある質問 ここでは、住宅ローンの分割融資に関するよくある質問をまとめました。 分割融資はネット銀行でも受けられる？ 分割融資の途中で転職したらどうなる？ 住宅ローンの分割融資とつなぎ融資は結局どちらがおすすめ？ 順番に回答していきます。 分割融資はネット銀行でも受けられる？ ネット銀行において、分割融資はほとんど受け付けていないケースが多いといえます。 分割融資は金融機関によって異なるものの、メガバンク系のネット銀行であれば取り扱っている機関もあるでしょう。みずほ銀行などは、分割実行の申込窓口はネット銀行になっています。 一方で、いわゆるネット系の金融機関では、楽天銀行がつなぎ融資を取り扱っている程度です。 分割融資の途中で転職したらどうなる？ 分割実行の途中で転職すると再審査となり、結果次第ではその時点で一括返済を求められるおそれがあります。 したがって、分割融資中の転職はなるべく控えましょう。 住宅ローンの分割融資とつなぎ融資は結局どちらがおすすめ？ 「どちらが良い」と一概に言い切ることはできませんが、つなぎ融資は大抵の金融機関で取り扱っており、分割融資は取扱いが限られることを認識しましょう。 その上で、どちらが自分にとって有利になるか比較することが重要です。 ● 分割融資：金利が低い・ローン控除が1年目から受けられる ● つなぎ融資：登記費用等がかからない・登録免許税の減税措置が受けられる 金額的にそれほど大きな開きではありませんが、多少なりとも分割融資の方が低く抑えられる可能性はあるでしょう。 住宅ローンの分割融資やつなぎ融資の強みを理解しよう 分割融資やつなぎ融資は、注文住宅を考える際には是非とも利用したいサービスです。 土地代金や建物の着手金、中間金などのまとまった現金を事前に用意することは困難といえます。したがって、一時的に金利や諸費用はかかるものの、分割融資やつなぎ融資を利用して、理想的な注文住宅を完成させましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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新築と中古物件のリノベーションはどちらがおすすめ？メリット・デメリットで比較
2023.01.27
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自分のマイホームを持ちたいと思った時に、新築物件と中古物件のどちらが良いかで迷われている人も多いのではないでしょうか。 新築物件と中古物件とも、コスト面や建物の状況だけでなく利便性や周辺環境なども含めてメリット・デメリットがあります。 新築、中古それぞれについて、重要なポイントを把握しておけば、自分にとって理想的なマイホームを手に入れやすくなるでしょう。 この記事では、新築物件と中古物件のメリット・デメリットを比較しながら、どちらを選べば良いか、判断材料を紹介します。 【この記事でわかること】 ● リノベーションとはなにか ● 新築・リノベーションのメリット・デメリット ● 新築と中古物件のリノベーションをコスト面で比較 ● 新築と中古物件のリノベーションそれぞれに向いている人の特徴 そもそもリノベーションとは？ リノベーションとは、新しく住む人のライフスタイルや価値観に合わせて間取りや内装、設備など全てをゼロから考え直し、作り替えることです。 間取りを、現代の暮らしに合わせて変更できるだけではなく、機能面でオール電化や高断熱仕様を採用するなど、新たな価値を創造できることがリノベーションの醍醐味といえます。 リノベーションは、古くなった部分を改修して原状回復する「リフォーム」とは根本的に異なることを理解しておきましょう。 新築と中古物件のリノベーションはどちらがおすすめ？ 「新築と中古のリノベーションのどちらが良いか？」の回答に対しては、一概にどちらが良いと言い切ることはできません。なぜなら、購入する人が理想とする暮らしやライフプランによって、どちらが適しているかは異なるからです。 例えば、予算を抑えて新しい生活をしたい人であればリフォームが適していて、他人が住んだ家に抵抗がある人は新築が望ましいでしょう。 自分にとって一番優先したいことは何かを見極めて、どちらが良いか選ぶようにしましょう。 新築のメリット ここでは、新築ならではのメリットについて解説していきます。 間取りや構造を自由に設計できる 新築の設備や機材が整っている 耐震性や省エネ性能が優れている 保険や税制優遇が充実している 上記4点について、順番に見ていきましょう。 間取りや構造を自由に設計できる 新築の注文住宅であれば、予算の範囲内で思い通りの構造や間取りを設計しながら、マイホームを建てられます。 建築法規の範囲内であれば、平屋や3階建てなども実現できるでしょう。 中古物件の場合、室内は自由に変更できても構造や階数の変更は容易にできません。 新築の設備や機材が整っている 新築の住宅の大きなメリットは、最新設備が整っている点にあります。 太陽光発電システムやLED照明、高効率エアコンなど最新設備を自由に選べるでしょう。 耐震性や省エネ性能が優れている 新築と中古物件の大きな違いは、高耐久性や高気密・高断熱性、省エネ性などです。 新築では、中古と違って新技術を取り入れた建材が使用できます。 したがって、新築では地震などの自然災害に強く、夏は涼しくて冬は暖かいだけではなく、光熱費を抑えた暮らしができるでしょう。 保険や税制優遇が充実している 新築住宅では、条件によってさまざまな税制優遇を受けられる点がメリットです。 住宅ローン控除や固定資産税・都市計画税、さらには不動産取得税、印紙税などにおいても優遇措置が設けられています。 住宅ローン控除は借入から13年間、住宅ローン年末残高の0.7％分を所得税・住民税から控除できます。 一方で、築25年（木造の場合20年）を超えた中古住宅の場合、一定以上の耐震性能を有している物件でなければ、住宅ローン控除は受けられません。 新築のデメリット 新築には多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。 条件次第ではコストが割高 完成までをイメージしづらい 工期が長い傾向にある ここからは、上記3点のデメリットを見ていきましょう。 条件次第ではコストが割高 中古物件が、その時点での市場価格や供給状況を見て価格決定されるのに比べて、新築物件は割高になるケースが多いといえます。 なぜなら、新築の物件は機能や新しい設備を有することに加えて、売却するための広告宣伝費やモデルルーム代などの経費が建築費に含まれるからです。 新築物件を購入後すぐに売却しようとすると、購入価格から10〜20％程度安くなってしまうのは、こうした理由があると理解しておきましょう。 完成までをイメージしづらい 新築の注文住宅は現物を確認できないため、仕上がりの詳細がわかりません。 現在は、3DパースやVRを利用しているケースもあり、ある程度は事前確認が可能です。 しかし、中古物件と比べると細かい仕様まで正確にチェックすることは困難といえます。 したがって、同等の部材や設備を採用している実際の着工中現場を見せてもらったり、モデルルームで見本を確認したりすることで、完成イメージに近づけていきましょう。 工期が長い傾向にある 新築注文住宅は、土地探しから完成まで1〜1年3ヶ月程度の時間が必要です。 土地がなかなか見つからなかったりプラン決定に手間取ったりすると、1年半以上の期間を要することもあると認識しておいた方が良いでしょう。 中古物件をリノベーションするメリット 中古物件のリノベーションには、新築と異なるメリットが存在します。 条件次第では予算を削減できる 完成までのイメージをしやすい 立地条件の選択肢が広がる 順番に見ていきましょう。 条件次第では予算を削減できる 中古物件のリノベーションは、新築に比べて予算をかなり低く抑えられます。 設備が旧式である点や、内装自体が経年劣化している点は否めませんが、現代では外装も含めたフルリノベーションも可能です。 予算を抑えた上で、新築と同じように快適な生活空間が得られるでしょう。 完成までのイメージをしやすい 中古物件のリノベーションは、現物を確認できて完成をイメージしやすい点もメリットです。 どの柱や壁を残さなければならないかなども自分の目で確認できるので、生活動線などもイメージしやすいでしょう。 立地条件の選択肢が広がる 中古物件のリノベーションは、新築に比べて総予算を低く抑えられるため、その分立地の選択肢が広くなります。 新築の場合には高額となり手の届かない駅付近の利便施設や、学校などの諸施設が揃っている物件などを検討できる可能性も高くなるでしょう。 中古物件をリノベーションするデメリット 新築同様に、中古物件のデメリットも解説します。 理想の間取りを実現できないケースがある 設備や機材が古く補修工事が発生しやすい 災害時の耐久性に不安が残る 上記は、主に中古物件そのもののデメリットと捉えましょう。 したがって、これらをリノベーションでどこまで改善できるかが重要です。 理想の間取りを実現できないケースがある リノベーションにおいては、必ずしも自分が理想とする間取りを実現できないケースがあると押さえておきましょう。 1970〜80年代に主流の間取りは、現代において生活動線など使いづらい点が多く見られます。また、築30年近くの物件になると、木造や軽量鉄骨造では法定耐用年数を経過しているため、構造的な劣化や価値の減少は否めません。 このように、築年数が極端に古い物件は構造的に変更ができないケースがあるため、リノベーションでどこまで改善できるのか事前に把握しておく必要があるでしょう。 設備や機材が古く補修工事が発生しやすい 設備や機材が古いことで、補修工事が発生しやすい点は、中古物件およびリノベーションのデメリットといえるでしょう。 仮にリノベーションが完了した場合でも、新築に比べて設備や機材などの故障リスクが高く、リノベーション後に修繕コストがかかるケースがあります。 また、リノベーション時に交換できない設備や機材もあるので、購入を検討する段階で建築会社などに確認しましょう。 災害時の耐久性に不安が残る 中古物件の場合、新築と比べると耐久性や耐震性などの構造に不安が残ります。これらは、リノベーションで容易に改善できるとはいえないため、デメリットの1つです。 特に、1981年（昭和56年）6月以前の旧耐震基準に基づいて建築された物件は、築年数も40年以上になるため、どうしても検討する場合は内容に注意しなければなりません。なお、木造住宅の場合は2000年6月1日以降（※）、新基準が適用されているのでチェックしましょう。 ※2023年1月現在で築23年のケース 物件の現物を見られるのであれば、なるべく設計士や建築会社の担当に耐久性を確認することをおすすめします。 新築と中古物件のリノベーションをコスト面で比較 新築と中古物件をリノベーションする場合のコストについて、「2021年度フラット35利用者調査」などを参考に比較してみましょう。 なお、諸費用は新築、中古物件ともに土地・建物代金における合計の10％と仮定します。 【購入物件の平均面積など】（※1） 新築（土地付注文住宅） 中古戸建 土地面積 198.5㎡（60.04坪） 164.3㎡（49.7坪） 住宅面積 111.4㎡（33.69坪） 113.1㎡（34.2坪） ※参考：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 【購入総コスト目安の比較】 新築：土地付注文住宅 中古戸建 土地・建物購入費（※2） 4,455万円 2,614万円 諸費用（土地建物の10％） 445万5,000円 261万4,000円 リノベーション費用（※3） – 349万7,000円 合計 4,900万円5,000円 3,225万1,000円 ※参考1：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 ※参考2：2021年度住宅リフォームに関する消費者実態調査｜一般社団法人住宅リフォーム推進協議会 購入する土地面積や、住宅面積に多少の差異はありますが、新築物件は中古物件の1.5倍以上のコストが掛かっているとわかりました。 新築とリノベーションが向いている人の特徴 ここまで、新築と中古物件のリノベーションをさまざまな点から比較してきましたが、どちらが良いかについては、人それぞれの部分もあり一概にはいえません。 新築が向いている人 中古物件のリノベーションが向いている人 ここでは、どちらが良いか悪いかではなく、それぞれがどのような人に向いているかを解説していきます。 新築が向いている人 設備や機能を最新のもので揃えたい人は、新築物件がおすすめです。 中古物件でも最新の設備は導入できますが、構造上引き継ぎができない場合もあります。 また、災害などに備えて耐震性や耐候性にこだわりたい場合も、新築物件のほうが対応しやすいでしょう。 中古物件のリノベーションが向いている人 予算を低く抑えたい人は、中古物件がおすすめです。 低い予算の範囲内でも新築より立地条件の良い物件を選択でき、将来的な資産価値の目減り率は緩やかになるでしょう。 住宅ローンが短いこともメリットの一つで、その分買い替えもしやすくなる利点があります。 新築とリノベーションは理想とするライフスタイルで判断しよう 「新築か中古物件のリノベーションか」の選択に、絶対的な答えはありません。 なぜなら、購入する人の状況によって、どちらを選択すれば良いか分かれるからです。 例えば、転勤が多い人や将来買い替えをしたい人にとっては、中古物件が適していて、終の住処として考える人は新築が適しているといえるでしょう。 このように、自分の理想とする家づくりに照らし合わせて、選択してください。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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自営業や個人事業主でも住宅ローン審査は通る？ポイントや必要書類も解説
2023.01.27
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住宅ローンを組む上で、自営業や個人事業主は会社員よりも審査が厳しくなる傾向にあります。 そのため、自営業や個人事業で生計を立てる人の中には家づくりを躊躇してしまう人もいるでしょう。一方で、自営業や個人事業主でも、ポイントを押さえ必要書類が揃っていれば、審査を通過する可能性はあります。 そこで、この記事では自営業や個人事業主の人が住宅ローンを通すためのポイントについて解説します。家づくりを検討している自営業や個人事業主の人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 自営業や個人事業主の人が住宅ローン審査に通りにくい理由 ● 自営業や個人事業主の人が住宅ローン審査を通すためのポイント ● 自営業や個人事業主の人が住宅ローン審査を通すために用意する必要書類 自営業や個人事業主でも住宅ローン審査は通る 自営業や個人事業主でも、住宅ローン審査には通ります。しっかりと準備しておけば、良い条件での借入もできるでしょう。 しかし、会社員や公務員に比べて審査が厳しい点も事実です。この章では、自営業や個人事業主の人の審査が厳しくなる理由を詳しく解説します。 自営業や個人事業主が住宅ローン審査に通りにくい理由 自営業や個人事業主の人は、一般的に収入が不安定であることが、住宅ローン審査に通りにくい理由といえるでしょう。 一方で、会社員や公務員は収入が安定しているとされ、審査が通りやすくなります。 自営業や個人事業主の人が営む事業は、景気の影響が収入に直結し、所得が不安定になってしまいがちです。そのため、自営業や個人事業主の人が住宅ローンを通過するためには、単純に売上や所得が高いだけでは難しいとされています。 自営業や個人事業主が住宅ローンを組む際のポイント 売上や所得が高くても、住宅ローンの審査が厳しいのであれば、どのようにすれば審査を通過できるのでしょうか。 この章では自営業や個人事業主の人が住宅ローンを組む際のポイントを5つ解説します。 審査に通りやすい住宅ローンを選択する 節税よりも所得を増やす 頭金を多めに用意する 税金や健康保険料などを滞納しない 3期連続で所得を黒字に安定させる 順番に見ていきましょう。 審査に通りやすい住宅ローンを選択する まずは、自営業や個人事業主の住宅ローンに強い金融機関探しを始めましょう。ポイントは、事業のメインバンクとして使っている金融機関へ相談することです。 自営業や個人事業主が住宅ローン審査に通りにくい理由に「収入が不安定とみなされてしまう」点を前述しました。 そこで、メインバンクであれば、事業が安定しているかを把握しています。また、事業用ローンを借りている場合は収益計画や、事業拡大計画なども金融機関側で把握しているため、住宅ローン審査を通す上で大きなプラスポイントとなるでしょう。 このように、自営業や個人事業主の人は住宅ローンをメインバンクに相談しましょう。 節税よりも所得を増やす 自営業や個人事業主の「所得」は会社員や公務員の「年収」にあたります。 自営業や個人事業主の場合、節税のため経費計上し、あえて低い所得で申告する人も少なくありません。そのため、自営業や個人事業主の人は所得が低いからといって生活に困っているとは限らないといえるでしょう。 ただし、金融機関は所得を審査基準とするため、暮らしぶりは審査の対象としません。書類上の所得が低ければ住宅ローンの審査は厳しくなるでしょう。 このような理由から、節税するよりも所得を増やし有利な条件で借入できる準備が重要だといえます。 頭金を多めに用意する 家づくりの資金計画は「頭金＋借入金」となるため、頭金を多く用意すれば借入金額を下げられます。住宅ローン借入額が低くなれば、銀行としても滞納されるリスクを低く見積もれます。 したがって、住宅ローン審査結果が厳しい場合は頭金を多めに用意し、全体の資金計画が成立するようにしましょう。 税金や健康保険料などを滞納しない 自営業や個人事業主の人は、確定申告によって納税し国民健康保険も自分で支払います。そのため、支払い忘れなどを起こすリスクがあります。 税金や健康保険料を滞納している場合、住宅ローンは借りられません。特に、住民税を滞納すると、最終的に財産の差し押さえに発展するため、金融機関にとっては非常にリスクのある融資です。 このように、税金や保険料の滞納は住宅ローン審査にとって大きなマイナスであるため、滞納せず必ず支払いましょう。 3期連続で所得を黒字に安定させる 自営業や、個人事業主の人が住宅ローンを通すためには、確定申告書の提出が必要です。 特に、3期連続の黒字であることが審査において非常に重要です。 多くの金融機関では、自営業や個人事業主の事業が安定しているかを「3期連続の黒字か」の基準で判断します。したがって、家づくりを始めるタイミングを事前に計画し、それに合わせて事業を黒字化しましょう。 自営業や個人事業主が住宅ローンを申し込む際の必要書類 自営業の人や個人事業主が住宅ローンを申し込む際には、事前審査と本審査において、主に以下の書類を用意しましょう。 〈事前審査〉 身分証明証 3期分の確定申告書 決算書 〈本審査〉 納税証明証 不動産売買契約 重要事項説明書 建物請負契約書 なお、会社員や公務員の場合とは必要な書類が異なるため、注意しましょう。 自営業や個人事業主ならフラット35がおすすめ 自営業や個人事業主の人が住宅ローンを利用する際、フラット35がおすすめです。 フラット35は、住宅金融支援機構が運営する住宅ローンで、民間ローンでの借入が難しい人でも通りやすい傾向にあります。 そのため、自営業や個人事業主の人でも審査に通る可能性は高くなるでしょう。 また、本来提出する必要がある書類においても、フラット35であれば決算書は不要で、確定申告書も2期分あれば問題ありません。 このような理由から、自営業や個人事業主の人にとってフラット35はおすすめできるため、住宅ローンの借入先を検討する際にはフラット35を検討しましょう。 しかし、フラット35を利用する際には知っておくべき注意点があるので、詳しく解説します。 フラット35を利用する際の注意点 フラット35を利用する際には、「固定金利」である点と、「借入年数によって金利が変わる」点に注意しましょう。 固定金利は、金利が固定され金利変動の影響を受けないメリットがある一方、変動金利よりも金利が高く設定されています。 また、フラット35の場合は借入期間が15年〜20年と21年以上があり、20年目を境に金利が変わってしまいます。 そのため、フラット35を利用する際には借入期間に注意し、金利が変動金利よりも高くなることを踏まえた上で利用しましょう。 ※参考：フラット35｜住宅金融支援機構 自営業や個人事業主の住宅ローンに関するよくある質問 この章では、自営業や個人事業主の住宅ローンに関するよくある質問を紹介します。 自営業や個人事業主でも住宅ローン審査に通りやすい銀行は？ 自営業や個人事業主でも住宅ローン控除は受けられる？ 自営業や個人事業主で年金未納の場合は住宅ローン審査に通らない？ 順番に回答します。 自営業や個人事業主でも住宅ローン審査に通りやすい銀行は？ 自営業や個人事業主の場合はフラット35がおすすめです。ただし、頭金を多く用意できる場合は大手財閥系銀行も審査に通りやすい傾向があります。 したがって、自己資金とのバランスを見た上で大手銀行も検討しましょう。 自営業や個人事業主でも住宅ローン控除は受けられる？ 自営業や個人事業主でも住宅ローン控除を受けられますが、適用条件を満たせないケースがあります。 以下に挙げる適用条件を必ず把握し、住宅ローン控除の対象となるかを把握しましょう。 〈適用条件〉 ● 住宅ローンの借入期間が10年を超えること ● 所得が3,000万円以下であること ● 購入する物件の床面積が50㎡以上あり、さらに居住用エリアが1/2以上あること ● 住んだ年の前後2年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと 自営業や個人事業主で年金未納の場合は住宅ローン審査に通らない？ 個人年金が未納の場合であっても、住宅ローン審査に通る可能性はあります。 ただし、審査が厳しくなる金融機関も多いため、なるべく完納しましょう。 自営業や個人事業主の住宅ローンで不安な場合は金融機関に相談しよう 家づくりを進めるためには、住宅ローン審査に通るかが大きなポイントとなります。 特に、「3期連続黒字」の条件は、当然ながら最低でも3年間の準備が必要なため、計画的に進めましょう。 国分ハウジングでは、鹿児島県を中心に多くの金融機関と連携しており、自営業や個人事業主であっても審査が通りやすい金融機関を紹介しています。 また、国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しており、 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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家を買うタイミングや時期はいつがいい？年齢や年収などの項目ごとに解説
2023.01.27
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本記事では、家を買うタイミングや時期について、年齢や年収などに分けて解説していきます。 購入のタイミングに合わせた家づくりをスタートする必要があるため、家を購入して引越しするタイミングはある程度把握しておく必要があります。 また、先に家を買った人の購入タイミングは大きな参考情報となるでしょう。 そこで、この記事では家を買うタイミングや時期についてさまざまな観点から解説します。 現在家づくりを検討している人や将来家を建てたい人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 家を購入した人のタイミング ● 2023年は家を購入するタイミングといえるかどうか ● 家を購入するタイミングの見極め方 家を買うタイミング1.データや統計で考える まずはデータや統計から、家を購入した人のタイミングや時期を検討してみましょう。 この章では、住宅金融支援機構が公開している「2021年度集計表」をベースに、鹿児島県で家を建てた人におけるさまざまな項目をもとに解説します。 以下4項目は、家を買うタイミングで非常に重要となるため押さえておきましょう。 年収 年齢 居住人数や家族構成 購入資金や手元額 順番に解説していきます。 ※参考：2021年度集計表｜住宅支援金融機構 年収 家を購入した世帯で、購入時点の世帯年収は約532万円という結果でした。この数字は、住宅ローン契約者の年収ではなく、配偶者のパート収入なども含まれています。 そのため、ローンを借りる人自体の年収は532万円よりも低い可能性が高いでしょう。 また、住宅ローンの借入審査には、返済負担率による基準があります。返済負担率は、年間の返済額を年収で割り戻した指数です。 一般的な銀行では返済負担率が30％以下で低リスクとみなされますが、同データの年収と、後述する購入資金では返済負担率が約20％となります。 そのため、鹿児島県で家を購入した人は返済負担率上でリスクが非常に低いタイミングで購入しているといえます。 年齢 鹿児島県での住宅取得年齢は、42.6歳です。全国的にも、四国を除いたほとんどのエリアで購入時点の年齢が40歳以上という結果でした。 2021年時点で40歳以上の世代は、ITバブルやリーマンショックを20代から30代前半で経験しており、40歳を超えて社会的にも安定した状況だといえます。 そのため、年収や社会的地位の安定がある程度見通せるタイミングが、前述した住宅取得年齢の数値であると推察できます。 居住人数や家族構成 居住人数や家族構成は家の購入判断に非常に重要です。子供が産まれる時期や自立の時期、同居の時期は賃貸住まいに大きな影響を与えます。 快適な住環境を維持するためには、居住人数や家族構成の変化への対応が必要です。 住宅金融支援機構のデータによると、居住人数は3.5人であり、核家族がメインといえます。 子供が産まれるタイミングは家の購入を検討する上での契機だといえます。 購入資金や手元額 住宅資金の確保ができたタイミングで家の購入を検討する人は多くいます。 鹿児島県では、約2,909万円の購入資金のうち、用意する手元額の平均は約380万円でした。この手元額は九州地方で最も低く、住宅ローンの比重が大きくなっています。 長期にわたって自己資金を貯めるよりも、低金利の間に住宅ローンを組むことを優先する人が多いといえるでしょう。 家を買うタイミング2.ライフイベントで考える データや統計から考える、適切な購入タイミングを解説しましたが、さまざまな事情が積み重なっているデータのため、タイミングが一概に適切とはいえません。 そこで、実際に生活している中での転機と合わせて検討しましょう。この章では、家を購入するタイミングについてライフイベントの観点から解説します。 結婚のタイミング 出産のタイミング 子供が独立するタイミング 順番に見ていきましょう。 結婚のタイミング これまで別々の賃貸で1人暮らしをしていた場合、結婚を機に2人暮らしとなるため、片方もしくは両方の賃貸を解約します。「このタイミングに、賃貸ではなく家を購入してしまおう。」と考える夫婦は少なくありません。 実際に、不動産会社や住宅展示場に訪れる人のアンケートで、家の購入を考えたきっかけに「結婚」が挙げられます。 このように、人生の一大イベントである「結婚」は家を購入する1つの転機です。 出産のタイミング 結婚と家を購入するタイミングが同時期のケースもあれば、どちらかが住んでいる賃貸に同棲するケースもあります。しかし、出産して家族が増えると部屋数が足りなくなり、子供用の荷物が増えて手狭になるでしょう。 そのため、「出産」は結婚より生活に直結した理由になり、購入を考えるタイミングです。 また、2022年には各自治体から補助金制度である「こどもみらい住宅支援事業」が発表されました。これは、2023年度も継続される可能性があります。 子育て世代に対する補助金制度は不定期に公開、更新されるため、出産のタイミングと合わせて検討する必要があるでしょう。 子供が独立するタイミング 子供が成長して家から離れて、独立するタイミングも家を購入する良いタイミングです。 子供の教育資金を重要視する目的で、家の購入を後回しにしていたものの、子供が独立するタイミングで再び家の購入を検討する人は少なくありません。 また、子供が独立する頃になると、世帯主の年収や社会的地位も安定しているケースが多いため、経済的余力がある状態で家づくりを検討できます。 そのため、子供が独立するタイミングを見計らって家づくりをスタートする方法も1つのタイミングだといえるでしょう。 家を買うタイミング3.その他で考える データや統計、ライフイベント以外にも家の購入タイミングはあります。 この章では上記以外のタイミングについて、解説します。 昇給や昇格したタイミングで考える 家族や知人から勧められたタイミング 賃貸で何らかのトラブルが生じたタイミング 老後の生活で必要性を感じたタイミング それぞれの場面を解説していきます。 昇給や昇格したタイミングで考える 昇給や昇格によって年収が上昇し、さらには管理職など賃金が安定するようになると収入の変動リスクが低くなり、家の購入を検討しやすくなります。 また、会社の同僚も家を購入し始めるようになるため触発されやすい時期といえるでしょう。 家族や知人から勧められたタイミング 会社の同僚以外にも、家族や知人から家づくりを勧められる時期があります。 前述した、結婚や出産のタイミングも家の購入を勧められるタイミングです。一方で、それ以外でも「転勤や転職の可能性がなくなった」ケースや「遺産を取得した」ケースなど、さまざまな理由で家の購入を勧められるでしょう。 全てのタイミングが正しいわけではないものの、家づくりに向き合うきっかけです。 賃貸で何らかのトラブルが生じたタイミング 住んでいる賃貸で隣人と騒音トラブルが起きるなど、集合住宅で生活しているとトラブルが起きるケースもあります。 このようなトラブルに巻き込まれた場合、ほかの賃貸に引越しても同様の問題が起こるリスクもあり、賃貸では根本的解決が困難です。 また、騒音トラブルがなくとも、「子供の泣き声が近隣の迷惑になっていないか」と気にしながら生活する人もいます。 そのため、賃貸で気になる点が生じたときは家を買うタイミングの1つといえます。 老後の生活で必要性を感じたタイミング 賃貸生活を継続した場合、老後に「入居時の年齢制限」などの問題が生じます。 賃貸オーナーは孤独死のリスクがある高齢者の入居を嫌がる傾向にあり、多くの賃貸は年齢制限を設けています。 老後の生活で悩むことを避けたい人は、家の購入を検討した方が良いでしょう。 2023年は家を買うタイミングといえるのか 2022年は、低金利が継続されたものの、大手銀行は固定金利の上昇を発表するなど例年にない傾向がありました。さらに、新型コロナウイルスの影響も続き、家を買うタイミングに悩む人も多かったでしょう。 2023年は、納得した資金計画で購入できるラストイヤーになる可能性があるといえます。 この章では、「2023年が家を買うタイミング」といえる根拠を解説します。 コロナ禍の影響 金利の影響 地価や建材価格の影響 順番に解説していきます。 コロナ禍の影響 鹿児島県の新型コロナウイルス感染状況は依然として厳しい状況が続いており、収束は見込めない状況（※1）です。 また、これに伴って過去3年間の着工棟数も減少傾向にあり、住宅金融支援機構のデータによると鹿児島県のフラット35利用者数も次のように減少しています。（※2） 2019年：191件 2020年：185件 2021年：148件 2020〜2022年は家の購入に踏み切った人が増加したとはいえず、買い控えの傾向があったといえます。 ※参考1：鹿児島県／感染拡大の警戒基準（レベル・警報等）について｜鹿児島県 ※参考2：フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 金利の影響 コロナ禍の影響によって、家の購入を先送りするだけであれば、特に悩む必要はありません。 ただし、金利の影響と後述する地価・建材価格の影響が同時にあるため、買手が困惑する状況が生まれています。 2022年は低金利が維持されたものの、固定金利が一部上昇し、変動金利においても先行きが不透明な状況です。仮に2500万円の借入を35年ローンで組んだ場合、金利が1％変わると総支払額が約510万円も異なります。（※） このように、金利の影響は家づくりにおいて非常に大きく、コロナ禍の収束を待っていると総支払額が増えるリスクもあります。そのため、低金利が維持される可能性のある2023年は、低金利で家を購入する最後のタイミングだといえます。 ※参考：返済額の試算｜住宅保証機構株式会社 地価や建材価格の影響 総支払額が増えてしまう原因に、地価や建材価格の上昇があります。 アメリカや中国の建築ラッシュによって、ウッドショックとアイアンショックが起きたのは2021年でしたが、依然として建材価格は高止まりしている状況です。 鹿児島県の地価においても、固定資産税を決める公示価格が上昇傾向にあり、鹿児島市や霧島市、国分市の地価は上昇しています。 現状を踏まえると、家の購入タイミングが遅くなるほど総額が相対的に増加します。このような状況は、損せずに家を買うための判断材料となり、家づくりを早めに始める大きな動機となるでしょう。 ※参考：地価公示・都道府県地価調査｜国土交通省 家を買うタイミングを見極めるポイント 家の購入に踏み切った理由を把握した上で、自分に合ったタイミングを知る必要があります。そこで、家を買うタイミングを見極めるために注意するポイントを押さえましょう。 予算を確保する 戸建てかマンションかを明確にする 新築か中古かを明確にする 長期的なライフプランを立てる 本当に買う必要があるかどうか考える 順番に解説していきます。 予算を確保する 家を買うタイミングの1つに、予算の確保があります。 家づくりの予算がわかり、購入しても問題ない年収と自己資金が確保できたタイミングであれば、家を購入しても問題ありません。 理想の家づくりにかかる具体的な費用を把握するために、建築会社への相談をおすすめします。 戸建てかマンションかを明確にする 家づくりが長期化してしまう理由の1つに、要望の不明瞭さがあります。 例えば、戸建てとマンションを同時に検討した場合、予算もランニングコストも大きく異なり、比較検討が難しくなります。 その場合、決断に時間がかかり価格が高騰してから購入せざるを得ません。このような事態にならないために、まずは戸建てかマンションかを明確にすることが重要です。 新築か中古かを明確にする 戸建てを購入すると決めたら、新築か中古かを明確にしましょう。 前述した住宅金融支援機構の調査によると、注文住宅の購入費用は2,090万円に対し、中古戸建ては約1,967万円と130万円近くの差があります。 家づくりをスムーズに進めるためにも、新築と中古のどちらを購入するか検討した上で決断しましょう。 長期的なライフプランを立てる 家づくりの予算は住宅資金だけではなく、教育資金や老後資金といった長期的なライフプランを見据えた上での設定が望ましいといえます。 ライフプランは、WEB上にあるシミュレーターでシミュレーションできます。 ただし、住宅に特化したライフプランを立てるのであれば、建築会社に相談してファイナンシャルプランナーを紹介してもらうことがおすすめです。ファイナンシャルプランナーが見つかれば、家づくりに充てる予算や計画を、より安全に立てられます。 本当に買う必要があるかどうか考える この記事で解説したように、家の購入タイミングは多くあり、本当に買う必要があるかどうか話し合わなければなりません。 人生の三大支出には「住宅資金」以外に、「教育資金」と「老後資金」があります。家を買うために、他の資金が不足する事態には注意が必要です。 したがって、家を買って後悔しないように納得した上で家づくりを進めましょう。 家を買うタイミングに関するよくある質問 この章では家を買うタイミングに関するよくある質問3つに回答します。 35歳で家を買うのは遅い？ 家を買ってはいけない人の特徴は？ 家は何月ごろに買うのが理想的？ 順番に見ていきましょう。 35歳で家を買うのは遅い？ 鹿児島県で家を購入した人の平均年齢は42.6歳となっているため、35歳で家を買うのは決して遅くありません。したがって、検討を重ねて、家づくりをスタートしましょう。 家を買ってはいけない人の特徴は？ 計画的に予算を使えない人は返済を滞らせるリスクがあるため、家の購入は見送った方が良いでしょう。 家賃を滞納した場合は強制退去となりますが、住宅ローンの滞納は家だけではなく、その他の財産も差し押さえられるおそれがあります。 計画的に返済する自信がない場合、賃貸生活を継続しましょう。 家は何月ごろに買うのが理想的？ 家は、明確に「何月で購入することが理想」などのタイミングはありません。ただし、引越し完了後に入学や新生活が始まるタイミングに合わせるとスムーズに転居できます。 焦らずに家を買うタイミングを見極めよう 家の購入において最も失敗しやすい行動は、焦りからの購入です。家を買うタイミングを見誤らないために、正しいタイミングで家を購入する準備が必要です。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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注文住宅の諸費用はいくら？建物・土地などの内訳やシミュレーションも紹介
2023.01.27
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注文住宅を建てる際には、土地・建物ごとにさまざまな諸費用が発生します。 諸費用は、建物の見積書や土地の購入代金明細等には記載されていないので、「何にどれくらいかかるのか？」を不安に感じる人も少なくありません。 そこで本記事では、注文住宅を建てる際に、どのような費用がどれくらいかかるのかを、わかりやすく解説します。 【この記事でわかること】 ● 注文住宅を建てる際にかかる諸費用は建築費の10〜15％が相場 ● 土地購入時や注文住宅を建てる際にかかる諸費用の内訳 ● 注文住宅の住宅ローンに関する諸費用 ● 注文住宅の諸費用を含めた総費用のシミュレーション ● 注文住宅にかかる諸費用を抑えるポイント 注文住宅の諸費用は建築費の10〜15％が相場 注文住宅の諸費用の一般的な目安は、土地代金と建築費用を合算した金額の10〜15％とされています。 なお、諸費用の相場には、追加の付帯工事やインフラ整備工事、引越し費用・仮住まい費用・家電や家具の購入費用は含まれていません。 上記の費用も考慮しなければならないため、新築、建て替え問わず注文住宅を建てる際は、少し余裕のある資金計画を立てましょう。 注文住宅にかかる諸費用の内訳を一覧表で紹介 注文住宅の諸費用は、土地購入時の諸費用や建物建築時の諸費用、住宅ローン契約時の諸費用に分けて整理しておくと理解しやすくなります。 まず、各諸費用を一覧で見ていきましょう。 各諸費用の主体 支払い先 項目 土地購入時 税金関係 印紙税 不動産取得税 固定資産税・都市計画税 不動産会社 仲介手数料 司法書士 登記費用（登録免許税含む） 建物建築時 税金 不動産取得税 印紙税 土地家屋調査士 司法書士 登記費用（登録免許税含む） 水道局 上下水道負担金 神社・寺院等 地鎮祭・上棟式費用 住宅ローン契約時 金融機関 ローン保証手数料・融資事務手数料 団体信用生命保険料 税金 印紙税 司法書士 登記費用（登録免許税含む） 損害保険会社 火災保険料・地震保険料 つなぎ融資金融機関 期中金利（つなぎ融資金利） 各諸費用を支払うタイミングはさまざまのため、必要になる時期の把握も大切です。 諸費用に含まれる税金には、一定の要件を満たせば軽減措置が適用される場合もあるので、それぞれの支払いのタイミングに合わせて計算方法をチェックしておきましょう。 また、上記の諸費用の他に建築工事に付随して発生する追加工事費用や設計費用なども見ておきましょう。 各諸費用の主体 支払い先 項目 建物建築時 建築業者 設計事務所等 建築確認申請費用 建築業者 設計事務所等 設計料・設計工事管理費用 建築業者 地盤改良工事費用 建築業者 ライフラインの引き込み工事費用 地盤改良工事は地盤調査の結果、計画地の地耐力が各住宅メーカーや、建築業者が想定している標準基礎の地耐力に満たない場合に必要となる工事です。 注文住宅の土地にかかる諸費用の内訳 ここでは、土地に関する各諸費用の相場や計算方法を解説します。 印紙税 不動産取得税 仲介手数料 登記費用 固定資産税精算金 注文住宅の資金計画を立てる上で非常に大切なため、しっかりと確認しましょう。 印紙税 不動産売買契約書に貼る印紙代のことで国税です。 契約金額 本則税率 軽減税率（※） 1,000万円超 5,000万円以下のもの 2万円 1万円 5,000万円超 1億円以下のもの 6万円 3万円 ※不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものに適用される ※参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 不動産取得税 不動産（土地・建物）を買った時にかかる地方税です。 土地の不動産取得税は、以下の計算式で求めます。 税額＝取得した不動産の固定資産税評価額×1/2（※）×3％ ※令和6年3月31日までに取得した宅地などは、不動産の価格が1/2に軽減される ※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県 地域振興局・支庁から送付される納税通知書に記載されている納付期限（通知の日から約1ヶ月程度）までに上記窓口や金融機関等で納付しましょう。 納税通知書は、土地の引渡しを受けてから約半年後に送られてきます。 仲介手数料 仲介手数料とは、住宅の売買の際に売主と買主の間に入って意見調整や重要事項の説明、契約事務などを実施する不動産会社に支払う手数料報酬です。 仲介手数料を簡易に求めるには、以下の計算式を用います。 仲介手数料（税込）＝物件価格×3.3％＋6万6,000円 仲介手数料は、土地代金決済と同時に支払うのが一般的です。仲介手数料は、不動産会社が所有する土地を購入する（不動産会社が売主になる）場合にはかかりません。 登記費用 土地を購入した際は、その土地の所有者が自分であると証明するため、所有権移転登記の手続きが必要です。所有権移転登記する際には、登録免許税と司法書士手数料がかかります。 登記が完了したら司法書士から請求書が送付されるので、そのタイミングで支払いましょう。 ＜登録免許税＞ 不動産の名義変更時に発生する国税のことです。 土地売買の登録免許税は、以下の計算式で求めます。 税額＝取得した不動産の固定資産税評価額×20/1,000（※） ※令和5年3月31日までに登記を受ける場合は、15/1,000に軽減される ※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 登録免許税の法務局への支払いは、買主に代わって司法書士が立て替えて納税するので、買主は手数料と一緒に司法書士に支払うのが一般的です。 ＜司法書士手数料＞ 所有権保登記の手続きは専門的知識が必要なため、一般的には司法書士が行います。そして、登記手続きに対して手数料報酬が発生します。相場は、平均10万円と見ておきましょう。 手数料は、上記の登録免許税と一緒に、登記完了後司法書士に支払います。 固定資産税精算金 固定資産税精算金とは、固定資産税や都市計画税が毎年1月1日時点の所有者に対して課税される地方税を指します。 年度の途中で土地売買が行われ所有者が代わった場合、買主は売主に対して日割計算による固定資産税・都市計画税相当分の金額を精算しなければなりません。 通常、不動産会社が計算して土地代金決済時に精算します。 注文住宅の建物にかかる諸費用の内訳 注文住宅の建築時には、工事に伴う追加工事費用や設計関係費用、工事以外で必要となる諸費用が必要になります。 建築確認申請の費用 設計料（設計管理料） 地盤改良工事費用 ライフラインの引き込み工事費用や各種手数料 印紙税 登記費用 給水負担金 地鎮祭や上棟式にかかる費用 それぞれについて、内訳を見ていきましょう。 建築確認申請の費用 建築確認申請とは、建築する前に、予定している建築計画が建築基準法や各市区町村の条例に適合しているか審査を申請することです。 許可権者は各自治体であり、実際の確認業務は自治体だけでなく、指定を受けた民間の指定確認検査機関が実施する場合もあります。 建築確認申請料は各自治体で定められていますので、ここでは鹿児島県の場合を確認してみましょう。 建物面積 確認申請 計画変更 中間検査 完了検査 合計 基本申請料 構造計算による加算額（必要な場合） 30㎡超 100㎡以内 13,000円 89,000円 13,000円 16,000円 16,000円 58,000円（加算を除く） 100㎡超200㎡以内 20,000円 89,000円 20,000円 23,000円 22,000円 85,000円（加算を除く） ※参考：建築確認申請等に係る手数料について｜鹿児島県 上記の表からわかるとおり、鹿児島県で注文住宅を建てる場合の建築確認申請費用は6〜10万円を想定しておけば良いでしょう。 設計料（設計管理料） 設計費は、設計業務委託費と工事監理業務委託費から構成されます。 それぞれ、以下のように定義づけされています。 設計業務：工事するために必要な設計図書を作成する 工事管理業務：建築主に代わって工事が設計図どおりに実施されているかを確認する 設計料は、設計事務所に依頼した場合と、建築会社の場合で多少異なるので、比較検討していずれかを選びましょう。なお、設計事務所の場合は工事費の10〜15％、建築会社の場合で5〜10％程度が設計費の目安となります。 地盤改良工事費用 基礎補強工事は地盤調査の結果、各建築会社が積算時に設定している標準基礎の地耐力に満たない場合に必要です。 計画地の地耐力や土質により、地盤改良や鋼管杭による補強、柱状改良工事などの方法がありますが、いずれも100〜150万円程度の追加費用を想定しておかなければなりません。 ライフラインの引き込み工事費用や各種手数料 ライフラインの引き込み工事費用は、一般的に工事見積書の中で付帯工事として計上されており、内容的には以下のような工事を指します。 屋外給排水工事費（水道引き込み＋下水菅接続）：30〜50万円 ガス引き込み工事費：10〜20万円 電気設備工事費：30〜100万円 インターネット引き込み工事：2〜5万円 ※工事費目安には各種手数料を含む ライフライン整備に関する費用は、道路や電柱からの距離によっても変動するため、建築会社に正確に見積りをしてもらいましょう。 不動産取得税 不動産取得税とは、不動産（土地・建物）を買った時にかかる地方税を指します。 建物の不動産取得税は、以下の計算式で求めます。 税額＝不動産の価格（固定資産評価基準により算定した評価額）×3％ 床面積が50㎡以上、かつ240㎡以下の住宅を新築した際は軽減措置が適用され、不動産の価格から1,200万円が控除できるのでチェックしましょう。 軽減措置を適用した時の税額＝（不動産の価格-1,200万円）×3％ ※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県 不動産取得税の納付書は建物完成後、半年〜1年の間に送付されます。 印紙税 建築請負契約書に貼る印紙代のことで国税にあたります。 契約金額 本則税率 軽減税率（※） 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円 1万円 5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円 ※不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものに適用される ※参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 登記費用 建物を新築した際は、建物の表題登記と所有権を他人に対抗するために保存登記しなければなりません。 建物の表題登記に登録免許税は課税されませんが、所有権保存登記には登録免許税が課税されます。それぞれの登記について、定義を確認しておきましょう。 建物表題登記：建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者の住所、氏名を登録する登記 所有権保存登記：その建物が自分のものであることを第3者に対抗するための登記 表題登記は義務化されていますが、保存登記は任意です。 ただし、所有権が保存登記されていない場合、住宅ローンが借りられなくなるので保存登記も忘れず実行してください。 登記が完了したら表題登記は土地家屋調査士から、保存登記は司法書士から請求書が送られてくるので登記手数料を支払いましょう。 ＜登録免許税＞ 建物を新築して所有権保存登記をした時に発生する国税です。 新築建物の登録免許税は、以下の計算式で求めます。 税額＝不動産の価格（固定資産評価基準により算定した評価額）×0.4％ ※令和6年3月31日までの間に住宅用家屋を新築し、自分が居住する場合の保存登記であれば税率が0.15％に軽減される ※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 軽減措置を受けるためには、登記完了前に住宅が所在する市区町村などの証明書を添付しなければなりません。 保存登記完了後に証明書を提出しても、軽減率の適用は受けられないので注意してください。 登録免許税の法務局への支払いは、買主に代わって司法書士が立て替えて納税するので、買主は手数料と一緒に司法書士に支払うのが一般的です。 ＜土地家屋調査士・司法書士手数料＞ 建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士が行います。 双方の手数料の目安をまとめておきましょう。 登記の種類 手数料報酬額の目安 支払い先 建物表題登記 80,000円程度 土地家屋調査士 所有権保存登記 30,000円程度 司法書士 給水負担金 給水負担金とは、新築して新たに水道を利用する時や、水道メーターの口径をサイズアップするときに水道局に支払う納付金です。 ここでは、鹿児島市の給水負担金納付額を確認しておきましょう。なお、給水負担金納付額は直結式や受水槽式、基本メーターの口径などによって金額が異なります。 基本メーター 口径（mm） 直結式 （直結直圧式・直結増圧式） 受水槽式 13 77,000円（税込） 115,500円（税込） 20 176,000円（税込） 264,000円（税込） 25 275,000円（税込） 412,500円（税込） ※参考：給水負担金について｜鹿児島市 納付時期は、水道メーターを引き込む前のタイミングです。建築会社によっては、工事用の仮設水道を引き込むために、着工と同時期に必要になる場合もあるので確認しましょう。 地鎮祭や上棟式にかかる費用 地鎮祭は、着工前に工事の安全を祈願して神主に祝詞を奏上してもらいお祓いをします。 施主の家族、設計事務所、工事関係者などが集まって実施する点が特徴です。 地鎮祭にかかる費用は、舞台設定費用に5〜7万円、神主に奉納する初穂料として3〜5万円程度を目安としましょう。 上棟式も、棟上げのタイミングや上棟を祝い、改めて工事の安全を願うために行われる式典です。式典後に、関係者の労をねぎらって直会を開くのが慣習とされています。 上棟式にかかる費用は、直会を実施するかどうかによって変わりますが、10〜30万円程度と考えておけば良いでしょう。 注文住宅の住宅ローンにかかる諸費用の内訳 注文住宅を新築する際の住宅ローン契約時にも、諸々の諸費用が発生することを認識しておかなければなりません。 融資手数料 保証料 貸借契約時にかかる税金 火災保険料・地震保険料 期中金利（つなぎ融資金利） 融資手数料 住宅ローンの融資事務手数料とは、住宅ローンの申し込み事務手続きに対する報酬として金融機関に支払う費用です。 金融機関によって差異があるものの、借入金額×2.2％に設定している金融機関が多いようです。 事務手数料が安くても後述する保証料が高い場合もあるので、金融機関に支払う手数料は融資手数料と後述する保証料を合算して比較してください。 保証料 万が一、ローンが返済できなくなった場合に備えて、保証会社が債務者に代わって一括弁済するローン保証契約を住宅ローン契約時に、別途保証会社と締結します。 この時に発生する費用がローン保証料であり、35年返済で100万円あたり21,000円程度が目安と認識しておきましょう。 貸借契約時にかかる税金 金銭消費貸借契約を締結する際に、売買契約や請負契約と同様に印紙税が課税されます。 契約金額 本則税率（※） 1,000万円超 5,000万円以下のもの 2万円 5,000万円超 1億円以下のもの 6万円 ※金銭消費貸借契約の場合、不動産売買契約や建築請負契約のような軽減措置はない ※参考：No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書｜国税庁 団体信用生命保険料 団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中にローン契約者の死亡など、万が一の事態で支払いができなくなった場合に住宅ローン残高がゼロになる保険を指します。 団体信用保険料の支払いは、金融機関が保険会社に負担しているので、基本的にローン契約者が支払う保険料はありません。 ただし、死亡以外でさまざまなリスクに対応できる特約付団信に加入し、通常借入金利に年間0.3％などを上乗せしているため、保険料相当分を負担している場合がほとんどです。 火災保険料・地震保険料 火災保険、地震保険とも家屋や家財を守るための保険です。地震保険は、火災保険とセットで加入できるものであり、単独では加入できない点に注意しましょう。 保険料は火災保険、地震保険のいずれにおいても、どの保険会社を利用してもそれほど変わらない一方で、構造や年数によって変わります。 木造・新築で保険金額3,000万円（建物2,000万円、家財1,000万円）として5年間契約した場合の火災保険料＋地震保険料の目安は、以下のとおりです。 ● 地震保険あり：10万円程度 ● 地震保険なし：4〜5万円程度 なお、保険料の支払いは建物引渡しの約1〜2週間前までに済ませておきましょう。 期中金利（つなぎ融資金利） 注文住宅を新築すると、着工時や上棟時に出来高に応じて工事代金の支払いが発生します。 住宅ローンは、建物が完成した際に全額融資実行となるため、着工金や上棟金、さらには土地購入代金なども立て替えなければなりません。 こうした資金を、借入れで一時的にまかなえる融資が「つなぎ融資」です。 つなぎ融資の金利は、一般的に住宅ローンの金利よりも高めに設定されていますが、つなぎ融資の金利は諸費用として負担しなければなりません。 つなぎ融資における、金利の計算方法は以下のとおりです。 ● 土地代金分の金利＝土地代金×つなぎ融資の金利×土地購入時〜竣工までの日数/365日 ● 着工金分の金利＝着工金×つなぎ融資の金利×着工時〜竣工までの日数/365日 ● 上棟金分の金利＝上棟金×つなぎ融資の金利×上棟時〜竣工までの日数/365日 上記を合計した金額が、つなぎ融資の金利額となります。 注文住宅の諸費用を含めた総費用をシミュレーション 注文住宅を建築する際の総費用を含めて、総費用をシミュレーションしてみましょう。 【条件】 ● 土地購入代金：1,300万円 ※100㎡ ● 固定資産税評価額 91,000円/㎡ ● 土地購入日：令和4年2月1日 ● 建物建築費用：2,200万円（税込）※100㎡ ● 着工日：令和4年3月1日 ● 上棟日：令和4年5月1日 ● 引渡し日：令和4年6月30日 ● 工事日数：122日 ● 支払い条件：契約金220万円、着工金660万円、上棟金660万円、引渡し金：660万円 ● つなぎ融資金利：2.5％ 項目 計算式 金額 土地 1,300万円 諸費用 印紙税 – 1万円 不動産取得税 1,300万円×0.7×1/2×3％ 13万6,500円 固定資産税 都市計画税 1,300万円×0.7×181日/365日×1.4％ 1,300万円×0.7×181日/365日×0.3％ 6万3,176円 1万3,537円 登記＋免許税 10万円＋1,300万円×0.7×1.5％ 13万6,500円 仲介手数料 1,300万円×3.3％＋6万6,000円 49万5,000円 小計（1） 95万4,713円 建物 2,200万円 追加 確認申請費用 設計料 地盤改良費用 給排水ガス費用 電設＋ネット 1万3,000円＋1万6,000円＋1万6,000円 2,200万円×5％ 4万5,000円 110万円 100万円 40万円 35万円 小計（2） 289万5,000円 諸費用 不動産取得税 （2,000万円×0.7-1,200万円）×3％ 6万円 印紙税 – 1万円 登記＋免許税 8万円＋3万円＋2,000万円×0.7×0.15％ 13万1,000円 給水負担金 メーター口径20mm 26万4,000円 地鎮祭・上棟式 5万円＋3万円＋10万円 18万円 小計（3） 64万5,000円 住宅ローン 諸費用 融資手数料 3,500万円×2.2％ 77万円 ローン保証料 3,500万円÷100万円×2万1,000円 73万5,000円 印紙代 – 2万円 団信保険 貸出金利に上乗せ – 火災地震保険料 – 10万円 期中金利 土地：1,300万円×2.5％×150/365 着工金：660万円×2.5％×122/365 上棟金：660万円×2.5％×61/365 13万3,561円 5万5,150円 2万7,575円 小計（4） 184万1,286円 合計：（1）＋（2）＋（3）＋（4） 633万5,999円 追加工事分も含めると、諸費用の総額は633万5,999円となり総額の約18％、追加工事を除いた必ず必要となる諸費用の合計は、344万999円で総額の約10％となっています。 注文住宅にかかる諸費用を抑えるポイント 注文住宅にかかる総予算を低く抑えるには、建築費本体工事や付帯工事の内容を見直すだけでなく諸費用にも目を向けましょう。 税金の優遇制度を有効活用する 保証料や保険の契約内容を見直す 不要な諸費用を見極めてカットする ここでは、上記3点のポイントを紹介します。 税金の優遇制度を有効活用する 注文住宅を建てる際に発生する不動産取得税や登録免許税、印紙税などには、優遇措置が設けられています。 優遇措置には、適用期間が設けられており、期間内に建築されたことを市区町村に証明してもらわなければならない場合があるので注意しましょう。 保証料や保険の契約内容を見直す 住宅ローンの保証料は金融機関によってはゼロのところもあるので、契約を検討する際には金利条件とあわせて比較検討しましょう。 火災保険や地震保険の場合、補償内容や契約年数によって保険料が変わるので、不要と思われる補償を外すなどを検討してみてください。 不要な諸費用を見極めてカットする 必ず支払わなければならない諸費用、支払わなくても良い諸費用を見極めましょう。 引越しや、新たに揃えようとしている家具や家電などで、節約や削減できるものがないかチェックしてみてください。不要と思われる諸費用はカットし、抑えられるものは削減しましょう。 注文住宅の諸費用に関するよくある質問 ここでは、注文住宅の諸費用に関してよくある質問をまとめました。 注文住宅の諸費用が払えないときはどうする？ 注文住宅の諸費用は現金でいくら必要？ 注文住宅を現金一括で購入するメリットはある？ 順番に回答していきます。 注文住宅の諸費用が払えないときはどうする？ 注文住宅の諸費用が払えないときは、まず諸費用そのものを削減できないか確認しましょう。 削減できるものがこれ以上ない場合は、建物本体の設備やグレードを下げ、払えない諸費用分の金額が捻出できないかを検討してみてください。 それでも困難な場合は、金融機関にオーバーローンを相談しましょう。 注文住宅の諸費用は現金でいくら必要？ 一般的に、住宅ローンはフルローンまでとしている金融機関が多いので、諸費用のほとんどを現金で支払うことが前提になります。 与信状況により、諸費用も含めたオーバーローンを検討してくれる場合もあるかもしれませんが、月々の返済負担も大きくなるので極力現金で支払うようにしましょう。 注文住宅を現金一括で購入するメリットはある？ 手元の現金が少なくなっても問題ないのであれば、金利分を支払わなくて済み、非常に大きなメリットといえます。さらに、月々の返済を考える必要がないので、日々の基本的な生活が組み立てしやすくなるでしょう。 注文住宅の諸費用を把握して資金計画に余裕を持たせよう ここまで解説したように、注文住宅を建てる際には建築工事費や土地代金以外に総予算の10〜15％程度の諸費用が必要になります。 通常、諸費用は現金で手当することが多いので、どれくらいの諸費用が必要かを事前に把握するのは非常に大切です。 事前に諸費用の額を把握して、余裕のある資金計画を立てましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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不動産取得税の計算方法とは？特例や軽減措置、かからないケースも解説
2023.01.27
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家の購入を検討する際には、不動産取得税が発生します。 消費税や車の重量税とは違い、不動産の取得時にしか支払う義務が生じないため、馴染みがない税金です。しかし、家を買う前に不動産取得税について理解しておく必要があります。 そこで、この記事では不動産取得税の特徴や計算方法などを解説します。家の購入を検討している人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 不動産取得税の特徴 ● 不動産取得税の計算方法 ● 不動産取得税の軽減措置とかからないケース そもそも不動産取得税とは 不動産取得税とは都道府県に支払う税金で、不動産を取得した法人または個人が対象です。 相続以外の売買や贈与、遺贈により取得した場合に対象となり、土地や家屋など不動産の種類を問わず課税されます。 総務省のHPでは「取得」について定義されており、有償と無償に限らず不動産所有権を得た事実がある場合に取得と見なされます。 ※参考：総務省｜地方税制度｜不動産取得税｜総務省 不動産取得税を支払うタイミング 不動産取得税は、所有権移転の通知が法務局から各都道府県に通達されると、その税額が計算されます。 税額の決定を受けて納税通知書が送付されるため、支払うタイミングは納税通知書が届いてからです。 早ければ3ヶ月前後、長い場合は1年以上かかるケースもあるものの、支払いが決定した場合には必ず通知書が発行されることを覚えておきましょう。 不動産取得税の計算方法 この章では不動産取得税の計算方法について解説します。不動産取得税は「固定資産税評価額×税率」で計算され、後述する優遇措置を加味する上で基準となる計算です。 不動産の評価額 不動産取得税の税率 上記の2つについて、順番に見ていきましょう。 不動産の評価額 不動産取得税の計算で使用される評価額は、固定資産税評価額と呼ばれます。 課税明細書の確認や固定資産課税台帳の閲覧申請、固定資産評価証明書を入手すると評価額の確認が可能です。 ただし、新しく購入した土地や建てた家にはまだ台帳記録がないため、都道府県からの納税通知書で確認する必要があります。 不動産取得税の税率 不動産取得税の税率は原則4%であり、土地と建物に対する軽減措置は、この税率を基準として期限付きで適用されます。 不動産取得税に利用できる特例や軽減措置 前述した不動産取得税の計算に対して、土地と建物それぞれに特例や軽減措置があります。 したがって、家を建てる際には特例や軽減措置が適用された不動産取得税になることを把握しましょう。なお、特例および軽減措置は、国土交通省および鹿児島県が公開している内容をもとに解説します。 これらは、令和6年3月31日までの不動産取得を期日とした特例および軽減措置となります。 新築住宅における課税標準の軽減 中古住宅における課税標準の軽減 税率の軽減措置 宅地税額控除 順番に確認していきます。 ※参考1：認定長期優良住宅に対する税の特例 ※参考2：不動産取得税（県税）｜鹿児島県総務部税務課 新築住宅における課税標準の軽減 国土交通省は住宅の流通コスト軽減を通じ、良質な住宅の建設および流通を促進するため、新築戸建ての取得時には課税標準から1,200万円を控除する特例措置を設けています。 また、取得する新築戸建てが認定長期優良住宅である場合、控除額が1,300万円となります。 そのため、取得する新築戸建てが認定長期優良住宅に該当するか確認しましょう。 ただし、この軽減措置を受けるためには以下の条件を満たすことが必要です。 ● 都道府県の条例で定めた内容を申告すること ● 床面積が50㎡以上240㎡以下であること 中古住宅における課税標準の軽減 中古住宅の取得においても課税標準の軽減はありますが、築年数によって控除額が変わります。 そのため、取得する物件の新築年月日を確認しましょう。 新築年月日と、それに対応する控除額は以下の通りです。 新築の時期 控除額 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日（※） 350万円 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日（※） 420万円 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 450万円 平成元年4月1日～平成9年3月31日 1,000万円 平成9年4月1日以降 1,200万円 ※建築士などから耐震基準に適合している旨が証明されている場合のみ適用（ただし、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了しているものに限る） また、中古住宅の軽減措置においては以下の条件を満たす必要があります。 ● 取得者個人がその住宅に居住するもの ● 床面積が50㎡以上240㎡以下であること ● 昭和57年1月1日以後に新築された、または建築士から耐震基準適合証明書などが発行されたもの 税率の軽減措置 不動産を令和6年3月31日までに取得した場合、住宅建築用の土地と住宅であれば税率が4%から3%に軽減されます。 ただし、住宅以外の家屋については軽減対象外となるため注意が必要です。 宅地の税額控除 宅地は前述した税率の軽減措置と合わせ課税標準額が1/2となる特例を受けられ、さらに以下の軽減措置の対象になります。 なお、以下①と②のいずれかが高い方が控除額です。 ①課税標準額に対し45,000円の控除 ②土地の1㎡あたりの価格（※1）×住宅の床面積（※2）×2×3% ※1：固定資産税評価額の1/2にあたる評価額を延べ床面積で除した価格 ※2：限度面積200㎡ 宅地の税額控除を受けるための条件は以下の通りです。 ● 建築する建物が不動産取得税の軽減措置を受けること ● 土地を取得し不動産取得税の軽減措置を受けられる建物を建築するまで所有していること ● 不動産取得税の軽減措置を受けられる建物を建築し1年以内に土地を取得すること 不動産取得税がかからないケース 不動産取得税は必ずかかるわけではなく、「免税点」と「非課税枠」に該当するケースであれば不動産取得税はかかりません。 そのため、この章で解説する2つのケースの確認をおすすめします。 課税対象にならない免税点 非課税枠 鹿児島県総務部税務課のHPを参考に、以下で解説します。 ※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県総務部税務課 課税対象にならない免税点 課税対象にならない免税点は、主に以下の3点です。 取得した土地の価格が10万円未満の場合 建築（新築・増築・改築）した家屋の価格が23万円未満の場合 建築以外の原因（売買・贈与など）により取得した家屋の価格が12万円未満の場合 なお、免税点の価格においても購入価格ではなく、固定資産税評価額となります。 したがって、上記の免税点よりも高い価格で購入した場合であっても対象にならないケースがあるので、購入時には不動産会社に確認しましょう。 非課税枠 不動産取得税は、一部かからないケースがあり、以下の場合は非課税枠として扱われます。 相続取得した場合 法人の合併もしくは分割により取得した場合 公共の用に供する道路などを取得した場合 土地改良事業又は土地区画整理事業の施行に伴い換地を取得した場合 解体前提で建物を取得し、使用することなくただちに解体した場合 また、上記のケース以外にも非課税枠となるケースもあるため、不明な場合は不動産会社を経由して地域振興局や支庁に問い合わせをしましょう。 不動産取得税の計算を実際にシミュレーション この章では、実際に不動産取得税をシミュレーションします。 将来発生する不動産取得税をイメージできるため、今後購入予定の物件と照らし合わせながら確認しましょう。なお、設計条件を以下に設定します。 【条件】 ● 建物評価額：2,000万円 ● 土地評価額：800万円 ● 建物延べ床面積：100㎡ ● 土地面積：170㎡ ● 建物種類：新築 ● 取得時期：令和6年3月31日まで 建物の不動産取得税額 土地の不動産取得税額 順番に見ていきましょう。 建物の不動産取得税額 建物の不動産取得税は、以下の計算式で算出できます。 建物の不動産取得税の計算式 （評価額-控除額）×税率 つまり、長期優良住宅でなければ「（2,000万円-1,200万円）×3%＝24万円」が不動産取得税となり、長期優良住宅であれば「（2,000万円-1,300万円）×3%＝21万円」となります。 なお、住宅用の家屋でない場合は軽減措置がないため、「2,000万円×4%＝80万円」が不動産取得税にあたります。 土地の不動産取得税額 土地の不動産取得税について、計算式は以下の通りです。 土地の不動産取得税の計算式 評価額×1/2×税率-軽減額 設計条件をあてはめた場合、「800万円×1/2×3%-14万円（※）」となり、マイナス約2万円であるため非課税となります。 ※以下のうち高い方の軽減額を使用 ①課税標準額に対し45,000円の控除 ②800万円×1/2×170㎡÷200㎡（※）×3%＝約14万円 ※100㎡×2＝200㎡となるため、上限200㎡となる 不動産取得税の申告方法 この章では、不動産取得税を申告する方法や時期、納税方法について解説します。 申告の方法や時期 不動産取得税の納税方法 上記2点を順番に見ていきましょう。 申告の方法や時期 不動産取得税は、鹿児島県に不動産取得申告書（第75号様式）を提出すると申告できます。 また、申告時期は有償無償を問わず、取得の日から30日以内です。 不動産取得申告書の提出時には、マイナンバーの記載と本人確認が必要となるため、あらかじめ準備しましょう。 ※参考：不動産取得申告書｜鹿児島県 不動産取得税の納税方法 不動産取得税は、納税通知書が発行されるため通知書を使って納税します。したがって、事前にしっかりと用意しておき、いざというときに忘れないように注意しましょう。 不動産取得税の計算方法を押さえてしっかり準備しよう 不動産取得税は多くのケースが非課税となるものの、取得する建物の仕様や土地面積によっては課税対象になる場合もあります。 したがって、検討している土地と建物で不動産取得税がかかるか否かを事前に確認しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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フラット35とは？利用条件やメリット、民間銀行の住宅ローンと比較
2023.01.27
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住宅ローンを検討する際には「フラット35」というワードをよく目にしますが、実際にはどのような住宅ローンか把握していない人は少なくありません。 民間と公的の両機関で運営しているフラット35は、一般的な民間銀行で住宅ローンを借入する場合とは異なる点が多くあります。 そこで、この記事ではフラット35の特徴を利用条件、メリットとデメリット、民間銀行との比較について解説します。住宅ローンの借入先を検討している人は、最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● フラット35の特徴 ● フラット35と民間ローンとの違い ● フラット35を利用する条件 ● フラット35のメリットとデメリット フラット35とは？ フラット35とは、住宅金融支援機構が運営する住宅ローンのことで、国土交通省住宅局が所管省庁となっている機構です。そのため、国のバックアップがある住宅ローンになります。 フラット35の特徴 フラット35と民間ローンの違い フラット35Sとは？ 以上を順番に見ていきましょう。 フラット35の特徴 フラット35の代表的な特徴は以下の通りです。 返済期間35年・全期間固定金利型 民間銀行では難しい融資条件の人でも借入可能 フラット35の返済期間は最長35年で、全期間固定金利です。ただし、借入が15年〜20年の場合と21年以上の場合で金利が変わります。 年収が400万円未満や勤続年数が1年未満といった、民間ローンでは借入が難しい属性でも利用可能です。さらに、団体生命信用保険の加入義務がないため、健康上の不安を抱えていても問題なく借入できます。 フラット35と民間ローンの違い フラット35と民間のローンの大きな違いは、団体生命信用保険の加入義務がない点だといえるでしょう。 団体生命信用保険とは、借入者が死亡した場合、その時点で住宅ローン残債の返済義務が免除される保険です。多くの民間ローンは団体生命信用保険の加入が借入条件となっていますが、借入者が悪性腫瘍や糖尿病、てんかん、うつ病などの治療中である場合は加入できません。 このように、民間ローンの借入が難しい場合に、フラット35でフォローする位置づけです。 ただし、団体生命信用保険の違い以外にも、返済手数料の差があり、団体生命信用保険に加入が可能であってもフラット35を利用するケースも増えています。 そのため、フラット35と民間ローンは並行した検討をおすすめします。 フラット35Sとは？ フラット35には、住宅性能によって好条件を提供できる「フラット35S」のプランがあります。この商品は、条件を満たした住宅の場合に借入金利を一定期間引き下げてくれます。 該当する住宅は長期優良住宅、省エネ住宅、高耐震性住宅であり、以下に挙げる3種類のフラット35Sのうち1つが利用できます。 商品 金利引き下げ期間 金利引き下げ幅 フラット35S【ZEH】 当初5年間 -0.5%/年 6年目～10年目 0.25%/年 フラット35S【金利Aプラン】 当初10年間 フラット35S【金利Bプラン】 当初5年間 高性能住宅に関する金利優遇制度は民間銀行にもある一方で、フラット35の場合はフラット35Sが該当すると覚えておきましょう。 ※参考：【フラット３５】Ｓ：長期固定金利住宅ローン【フラット３５】｜住宅金融支援機構 フラット35の利用条件 この章では、フラット35を利用するための条件を解説します。民間ローンで審査が通らなかった人は、この章で解説するポイント2つを確認しましょう。 契約者に対する条件 住宅に対する条件 順番に解説していきます。 契約者に対する条件 フラット35を利用する条件として、以下の2項目があります。 日本国籍もしくは、「出入国管理及び難民認定法」による永住許可、「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」による特別永住許可を受けている外国人 申込時の年齢が満70歳未満 上記以外の明確な基準はありませんが、年収400万円をラインに借入基準が設定されており、ほかの借入の有無も審査に影響します。 フラット35を利用する際には、不動産会社経由で相談しましょう。 住宅に対する条件 フラット35は契約者だけではなく、購入する住宅にも以下の床面積が条件としてあります。 したがって、小さすぎる建物の購入には利用できない可能性があるため、注意しましょう。 住宅の種類 最低床面積 一戸建て 70㎡以上 マンション 30㎡以上 フラット35Sで借入を受ける際には、高性能住宅の条件があります。 フラット35S【金利Aプラン】とフラット35S【金利Bプラン】を利用する場合には、以下の技術基準もクリアする必要があります。 したがって、フラット35Sを利用する前提で資金計画する場合には、技術基準をクリアできるかを事前に確認しましょう。 〈フラット35S【金利Aプラン】の技術基準〉※いずれか1つを満たす住宅であること 性能 技術基準 省エネルギー性 ・断熱等性能等級5以上の住宅かつ一次エネルギー消費量等級6の住宅 耐震性 ・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 ・免震建築物 バリアフリー性 ・高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 耐久性・可変性 ・長期優良住宅 〈フラット35S【金利Bプラン】の技術基準〉※いずれか1つを満たす住宅であること 性能 技術基準 省エネルギー性 ・断熱等性能等級4の住宅、かつ一次エネルギー消費量等級6の住宅 ・断熱等性能等級5以上の住宅、かつ一次エネルギー消費量等級4または5の住宅 耐震性 ・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 バリアフリー性 ・高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 耐久性・可変性 ・劣化対策等級3の住宅でかつ維持管理対策等級2以上の住宅 フラット35と民間銀行の住宅ローンを比較 ここでは、フラット35と一般的な民間銀行の住宅ローンを比較していきます。 ただし、民間銀行は条件が違うケースもあるため、おおまかな目安として確認しましょう。 住宅ローン 金利タイプ 手数料 保証料 審査基準 フラット35 固定金利 融資額×2.2% なし 団体生命信用保険 加入義務なし 民間銀行 変動金利 固定金利 1万円～2万円 融資額×2.2% 団体生命信用保険 加入義務あり 民間銀行は金利タイプが変動金利と固定金利とあるのに対し、フラット35は固定金利のみです。また、手数料と保証料の扱いがほぼ逆になっている点には注意が必要です。 前述した団体生命信用保険の加入義務については、フラット35を選択する大きなポイントにもなるため押さえておきましょう。 フラット35のメリット 多くの利用者を抱えるフラット35が選ばれる理由は、フラット35にしか実現できないメリットがあるからです。 フラット35を運営する住宅金融支援機構によると、2021年度のフラット35利用者数は4期連続で減少したものの、約65,000件（※）でした。 この章では、フラット35のメリットについて4点解説します。 返済期間中は金利が固定される 保証料がかからない 繰上げ返済手住料がかからない 勤続年数や病歴に左右されない 順番に解説していきます。 ※参考：2021年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 返済期間中は金利が固定される 近年、ゼロ金利政策が展開されて住宅ローンの低金利が維持されましたが、今後どのような方針になるのか不透明です。 変動金利を選択すると金利高騰などのリスクを抱えますが、フラット35は固定金利であるため、金利が変動しません。 そのため、金利変動を心配したくない人には大きなメリットといえるでしょう。 保証料がかからない フラット35は保証料がかからない商品であるため、民間銀行のように保証会社への信用担保が不要です。ただし、保証料と同額の手数料を支払わなければならないため注意が必要です。 繰上げ返済手数料がかからない 繰上げ返済とは返済期間中に多く返済する返済方法で、返済期間を短くしたり月々の返済額を減額したりできます。 繰上げ返済する場合、多くの民間銀行で最低繰上げ金額や手数料が定められています。一方で、フラット35は手数料も最低金額の設定がないため、安心して繰上げ返済ができます。 勤続年数や病歴に左右されない フラット35は勤続1年未満であっても、病歴があっても問題なく審査できます。このように、最低勤続年数と団体生命信用保険の加入義務がない点が、フラット35を利用する動機でしょう。 フラット35のデメリット フラット35には多くのメリットがある一方、デメリットもあります。フラット35の利用を検討する際には、この章で解説するデメリットも合わせて確認しましょう。 変動金利と比べると金利が高め 市場金利が下がったとしても返済額が変わらない 融資額が物件価格の9割を超えた場合に金利が高くなる 住宅の審査基準を満たさなければならない 順番に見ていきましょう。 変動金利と比べると金利が高め 変動金利は0.5%前後で設定される場合が多いのに対し、住宅金融支援機構が公開しているフラット35の金利は、返済期間15年〜20年であっても1.52%となります（2023年1月時点）。 そのため、月々の返済額が変動金利より高くなるケースや、借入可能な総額が減ってしまうといったケースがあるため、注意が必要です。 ※参考：【フラット３５】融資手続・必要書類：長期固定金利住宅ローン【フラット３５】｜住宅金融支援機構 市場金利が下がったとしても返済額が変わらない フラット35は金利変動の影響を受けない固定金利型のため、金利が上がっても返済額は変わりません。 そのため、市場金利が下がっても返済額は高いままです。金利の状況次第では変動金利に比べて相対的に損する可能性があるといえます。 融資額が物件価格の9割を超えた場合に金利が高くなる フラット35は、民間ローンのように「物件価格＋諸費用」を借入額の前提にしておらず、ある程度自己資金が捻出できる前提のものです。 したがって、融資額が物件価格の9割を超える場合は金利が高くなるため、物件価格に占める割合を慎重に検討しましょう。 住宅の審査基準を満たさなければならない どのような住宅でもフラット35を利用できるわけではなく、審査基準をクリアする必要があります。 築年数が経過しすぎている物件や、床面積が小さすぎる物件は審査対象にならない可能性があるので注意しましょう。 フラット35が向いている人の特徴 多くの人がフラット35を利用していますが、利用者にはある一定の傾向があります。 これを踏まえ、この章ではフラット35が向いている人の特徴について解説します。 金利上昇のリスクを避けたい人 健康面に不安がある人 将来のライフプランを確立したい人 低収入もしくは会社員ではない人 上記4点の特徴を、順番に確認していきましょう。 金利上昇のリスクを避けたい人 金利は、為替や海外の金融政策の影響を受けるため、どのように変化するかが不透明です。 金利上昇により、将来返済困難になるリスクを回避したいという人に向いている住宅ローンだといえます。 健康面に不安がある人 団体生命信用保険に加入できない病気を抱えている人は、フラット35がおすすめです。 ただし、まず民間銀行の団体生命信用保険に加入できるかを確認してからフラット35の利用を検討しましょう。 将来のライフプランを確立したい人 住宅購入のタイミングだけではなく将来の支出を安定させたい人にも固定金利のフラット35が向いています。返済額が変わらない安心感で家計のストレスを軽減できます。 低収入もしくは会社員ではない人 年収が400万円に満たない人や自営業の人は民間銀行の審査が厳しくなる傾向にあります。 しかし、年収は急に上がらず、転職も難しいため、民間ローンで厳しい審査結果を提示された場合にはフラット35を検討しましょう。 フラット35の特徴を把握して自分に合っているか確認しよう フラット35はメリットもデメリットもあるため、自分に合っているかを慎重に検討する必要があります。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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注文住宅の打ち合わせの回数・期間は？流れや内容・コツも徹底解説
2023.01.27
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注文住宅を建てる際に大切なことは、建築会社との打ち合わせをしっかり実施することです。 自分たちの希望や不安を建築会社に正確に伝えるところからスタートしましょう。 何も決まっていない状態であるため、建築会社と打ち合わせを重ねて共通認識を持つことから理想の家づくりは始まります。 この記事では、建築会社と打ち合わせする回数や流れ、ポイントについて解説します。 【この記事でわかること】 ● 注文住宅を計画する際の打ち合わせ回数や期間 ● 注文住宅を計画する際の打ち合わせの流れ ● 建築会社との打ち合わせで決める内容 ● 打ち合わせを有意義なものにするコツ 注文住宅における打ち合わせの回数や期間 打ち合わせの回数や期間は、建主の要望や建築会社の方針によってさまざまです。 一般的な打ち合わせの回数や期間 打ち合わせの回数が変動する理由 打ち合わせの回数が多いのは問題？ ここでは、上記3点について見ていきましょう。 一般的な打ち合わせの回数や期間 注文住宅における打ち合わせの回数は、白紙の状態から完成するまでの間に10〜20回程度が一般的です。 着工前のプランや資金の打ち合わせが10〜15回、着工後から竣工までの式典や色決め、現場の立ち会いなどで3〜5回程度、引渡し前で2〜3回程度が目安となるでしょう。 計画を決定するまでに、週に1度打ち合わせをしていくと仮定したら、3ヶ月程度かかることになります。 トータルして考えると、最初の打ち合わせから引渡しまで、約1年3ヶ月の期間が必要です。 打ち合わせの回数が変動する理由 打ち合わせの回数が変動する最も大きな理由は、プランがなかなか決まらないからです。 こだわりの多い人の場合、プランの打ち合わせが20回以上におよぶ場合もあります。 また、打ち合わせに参加する人が途中で変わるとプランに対する要望も変更になり、打ち合わせの回数が増えてしまうこともあるでしょう。 打ち合わせの回数が多いのは問題？ 建築会社は建主の要望通りの家づくりができない状況は避けたいので、お互いのイメージが共有できるまで打ち合わせすることは非常に大切だと考えています。 その意味では、打ち合わせの回数が多いことに問題はありませんが、打ち合わせごとに決定すべき内容を決めて無駄のない打ち合わせができるように心掛けましょう。 注文住宅における打ち合わせの流れ 打ち合わせの大きな流れは、主に以下3つに分けると整理しやすいでしょう。 着工前の流れ 着工後（建築中）の流れ 引渡し前の流れ ここからは、それぞれの段階で必要になる打ち合わせ内容や注意すべき点を解説していきます。 着工前の流れ 着工前の打ち合わせは、プランと金額を決めるためのものです。 主な流れや、一般的な打ち合わせの回数は以下の通りです。 要望・予算のヒアリングと計画の現地調査の承諾（1回） 現地調査結果に基づいてゾーニング・配置プランなどの打ち合わせ（1〜3回） 要望に基づいて間取りプランの打ち合わせ〜プラン決定（3〜5回） モデルルームや展示場を参考に住宅設備や大まかな色などを決定（2〜3回） 決まったプランや設備をもとに見積書を作成し金額打ち合わせ〜金額決定（2〜3回） 建築請負契約及び住宅ローン手続き準備の打ち合わせ（1回） 着工前のプラン・金額を確定する打ち合わせ回数は、概ね10〜15回程度になるでしょう。 着工後（建築中）の流れ 着工から引渡し前までの打ち合わせ内容は、現場の施工状況の確認と細かい色決めや設備・仕様について品番まで決めることです。 設備や色は契約前にほぼ決まっているものの、建築会社はこの段階でメーカーや設備業者に発注するために、建主と仕様や色について再確認の打ち合わせをしなければなりません。 また、着工時の地鎮祭や上棟時の式典などの打ち合わせも実施するので、この段階での打ち合わせ回数は3〜5回になるでしょう。 引渡し前の流れ 引渡し前は、現場の最終確認と最終時金の支払いや登記手続きなどについて打ち合わせします。施工状況に問題がなければ、建築会社から正式に引渡しを受けて引越しの準備をします。 打ち合わせの回数は2〜3回程度になるでしょう。 注文住宅の打ち合わせで決める内容 打ち合わせをスムーズに進めるためには、事前に決めておいた自分のこだわりや予算を建築会社の担当者に正確に伝えることが大切です。 資金計画 建物に関する内容 ショールームやモデルハウスに足を運ぶ スケジュール計画 ここでは、打ち合わせで決めるべき内容について説明します。 資金計画 資金計画は大切な打ち合わせ項目の1つです。 資金計画に関して打ち合わせする際は、事前に自分が月々支払える金額と頭金の額を明確に把握しておきましょう。 月々の支払額から、支払い総額や借入上限額を打ち合わせすることが可能になり、その結果建築に充てられる予算額を検討しやすくなります。 概算の予算額を把握できたら、住宅ローンの事前相談を申し込みましょう。金融機関は、自分で探すだけではなく、建築会社からも紹介してもらうことをおすすめします。 なぜなら、借入れ条件などで有利になる可能性があるからです。 建物に関する内容 建物の内容を決めることが、建築会社との打ち合わせではメインです。 決めるべき項目は以下の3点です。 構造：木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など 階数：平屋、2階建て、3階建てなど 間取り：生活動線など 住宅を建てる場合、木造や鉄骨造が人気です。 建築会社は、構造によって得手不得手があるので打ち合わせ時に確認しましょう。 階数は、第一種住居専用地域のように高さ10mまでしか建てられない場合もあるので、3階建ての計画が難しい場合もあります。 間取りは、事前に部屋数、洋室・和室の数、取り入れたい生活動線などを事前に決めておきましょう。 ショールームやモデルハウスに足を運ぶ 設備機器を決めるときは、なるべく実物を見て決めることをおすすめします。 キッチンの高さや照明の照度、給湯の使いやすさなどは日々の生活に直接影響する部分のため、ショールームやモデルハウスで確認しましょう。 スケジュール計画 建物の計画、予算が確定したらスケジュール計画を決めましょう。 建築会社と確認申請許可予定日・着工予定日を確認したら、地鎮祭、着工の日程を決めます。 建物が完成するには、一般的に4ヶ月くらいの期間が必要になるので、自分たちの都合や引越しのタイミングを考えて着工時期を調整します。 注文住宅における打ち合わせのコツ 理想の家づくりを実現するために、知っておきたい打ち合わせ時のコツを紹介します。 予算を明確にする 優先順位を明確にする スケジュールに余裕を持たせる 記録を取りながら疑問や不安を確実に解消させる 納得できるまで打ち合わせの機会を設ける 上記4点について、順番に解説していきます。 予算を明確にする 月々に支払える金額から建物の予算を決めたら、予算の範囲内に抑える意志を持ちましょう。 理想のマイホームを求めるあまり、予算以上のオプションなどを選びたくなる人も少なくありません。しかし、どうしても必要な項目でない限り、予算内に抑えるようにしてください。 明確な上限値を設定することで、打ち合わせもスムーズに進みます。 優先順位を明確にする 注文住宅の打ち合わせ時は、優先順位を明確にすることも忘れてはいけません。 予算に明確な上限値を設定しても、ショールームなどで話を進めていくうちにオプション追加などの影響で、予算オーバーになることがよくあります。 家づくりを専門にしている人ではない限り、予算を決める段階で細かいオプションまで意識することは困難といえるため、無理もありません。 したがって、このような事態を避けるためには、事前に優先順位を決めておきましょう。予算オーバーした場合は、優先順位の低い項目からカットして、なるべく予算内に収めましょう。 スケジュールに余裕を持たせる 建物が完成するまでのスケジュールを決めることは大切なことであり、スケジュール通りに実行することも重要です。 しかし、完成するまでの間には台風などの災害や、近年蔓延している新型コロナウイルスによる部材の搬入遅れなど、さまざまな障害が起こるおそれもあります。 したがって、不測の事態にも備えられるように、スケジュールには2〜3ヶ月程度の余裕を持っておきましょう。 記録を取りながら疑問や不安を確実に解消させる 注文住宅を建てる際には、「打ち合わせ時にお願いした仕様になっていない」などの行き違いや、言った・言わないなどによるトラブルの懸念があります。 こうしたトラブルを避けるために、以下の手順を踏みましょう。 打ち合わせ記録を残す 打ち合わせが終了した際に読み合わせして内容を確認する 打ち合わせによる記録の確認が終わった際に署名もしくは捺印する 打ち合わせにおける記録のコピーを残してお互いに認識をすり合わせる 次回以降の打ち合わせも、前回の打ち合わせ記録を確認するところから始めると、ミスのないスムーズな打ち合わせができるでしょう。 納得できるまで打ち合わせの機会を設ける 打ち合わせは、疑問点や不明点を残して終了してはいけません。基本的に、疑問に思った点はその打ち合わせの中で解消しましょう。 疑問点を解消するために調査が必要な場合は、打ち合わせ内容を記録に残し、次回の打ち合わせ時に解答をもらうことが望ましいでしょう。 疑問点や不明点を残したままで着工することは避けるようにしてください。 注文住宅の打ち合わせに関するよくある質問 注文住宅の打ち合わせでよくある質問をまとめます。 注文住宅の打ち合わせに疲れたらどうすればいい？ 注文住宅の打ち合わせが進まない場合はどうすればいい？ 注文住宅の打ち合わせが進まない場合はどうすればいい？ 上記3点のよくある質問について、順番に回答していきます。 注文住宅の打ち合わせに疲れたらどうすればいい？ なかなか思い通りにプランが仕上がらなかったり予算オーバーしたりなど、対処策が見つからないような場合に、疲れを感じることがあります。 こうした理由で疲れを感じたときは、一旦家づくりの打ち合わせから離れてみましょう。 自分がリラックスできる空間を整え、気分転換したほうが良い家づくりにつながります。 注文住宅の打ち合わせが進まない場合はどうすればいい？ 打ち合わせが進まず、停滞している原因を探ってみましょう。 「自分の要望を出しても、なかなか希望通りのプランを用意してくれない」や「夫婦で意見が合わずまとまらない」など、何かしらの原因があるはずです。 原因が明確になれば、自分だけで悩まずに建築会社の担当者にも共有して、具体的に解決策を探っていきましょう。 その際は、優先順位をつけて妥協できるところは取りやめるなど、柔軟に対応してください。 注文住宅の打ち合わせは何回が理想？ 結論、注文住宅の打ち合わせに制限や理想はありません。 計画や着手から完成まで10〜15回程度の打ち合わせで進むケースがあれば、20回以上の打ち合わせが必要なケースもあるでしょう。 ただし、大切なことは打ち合わせ回数を減らすことではなく、毎回の打ち合わせに疑問点や不明点を残さないことです。 自分の要望が担当者としっかり共有できるまで打ち合わせを繰り返すことが重要です。 注文住宅の打ち合わせは注意点を押さえておこう 最後に、注文住宅の打ち合わせに関して、ストレスなく進めていくポイントをまとめました。 ● 打ち合わせの前に自分の要望をしっかりとまとめておく ● まとめた要望は正確に伝え、打ち合わせした内容はその都度記録を取る ● 予算は上限を決めて、その範囲内に抑える ● 絶対に譲れない点と妥協できる点を見極めておく 以上、4点をポイントに打ち合わせを進めてみてください。それでも打ち合わせに疲れを感じたら、気分転換に一旦休みを設けましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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新築の固定資産税はいくら？税金対策や注意点、シミュレーションも
2022.12.27
住宅を購入したり新築したりすると毎年納税しなければならないのが固定資産税です。 「固定資産税はどれくらいかかるのか」「固定資産税はいつ納税するのか」といった疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。 そこでこの記事では、固定資産税の納付時期や方法、税金対策も解説するので、不安を払拭して新築の計画を立てましょう。 【この記事でわかること】 ・そもそも固定資産税とは？ ・新築の固定資産税はどれくらい？ ・新築の固定資産税における税金対策や減税措置とは？ ・新築の固定資産税を納税するときの注意点は？ そもそも新築の固定資産税とは？ 固定資産税とは、所有する土地や建物などの固定資産に対して毎年課税される地方税です。 毎年1月1日時点で所有者に対し、市町村から納税通知書が送られ納税しなければなりません。 ・固定資産税が課される対象 ・支払う税額は3年ごとに見直される ・固定資産税の支払い方法 ここからは、上記3点における固定資産税の特徴を解説します。 固定資産税が課される対象 固定資産税が課される対象は、土地・家屋・償却資産の3つです。 償却資産とは、事業のために反復継続して使用される資産のことで、事業の貨物車や会社で使用するパソコンや工具などが該当します。 新築を購入するとその土地と建物を対象に課税されるので、毎年1月1日時点の所有者が納付しなければなりません。 支払う税額は3年ごとに見直される 固定資産税は3年に1回評価替えを実施し、それによって納付額も変動します。 そもそも評価替えとは、固定資産税を算出する元である固定資産税評価額を不動産の市況や建物の経年を加味して見直すことです。 評価替えにより納税額は適正に算定されるため、納税額がいつまで経っても変わらないなどのトラブルは避けられるでしょう。 固定資産税の支払い方法 固定資産税の納税方法は、以下の4点です。 ・窓口で対面により納付 ・口座振替 ・クレジットカード払い ・ATMやインターネットバンキングによる支払い ここからは、それぞれの特徴を解説します。 【窓口払い】 窓口の営業時間であれば、納付書によりいつでも納税が可能です。窓口で手続きできる場所は以下のとおりです。 ・市区町村税事務所 ・コンビニエンスストア ・金融機関 領収書・受領書が必要な人は、窓口手続きを選択しましょう。ほかの支払い方法では発行されません。 【口座振替】 窓口に足を運ぶ手間が省けて自動で納税が完了します。 口座振替であれば決済手数料も不要で納税を忘れることもないので、会社勤務などで日中忙しい人にはおすすめの納税方法でしょう。 【クレジットカード払い】 クレジットカード払いのメリットは、各カード会社が提供しているポイントが貯まることです。 デメリットは、各市区町村のwebサイトかYahoo公金支払いサイトなどでしか手続きできない点です。したがって、銀行やコンビニエンスストアなどの窓口では、クレジットカード払いができないので注意してください。口座振替と異なり、決済手数料も必要になります。 【ATMやインターネットバンキングによる支払い】 銀行や税事務所の窓口に行かなくても、ATMやインターネットバンキングを活用して納税する方法です。 インターネットバンキングを利用すれば、自宅からパソコンやスマホで簡単に納税が可能です。 決済手数料もかからないため、手元に現金を持たずに簡単に納税を済ませたい人に向いているでしょう。 新築の固定資産税はいくら？ 新築時の固定資産税は15〜20万円が平均値とされていますが、軽減措置の適用有無によって変動します。 新築の固定資産税を把握するには、まず土地と建物の基本的な固定資産税の計算方法を理解することです。そして、新築特有の軽減措置を理解して納税額を減額しましょう。 ・土地に課される固定資産税の計算方法 ・建物に課される固定資産税の計算方法 順番に見ていきましょう。 土地に課される固定資産税の計算方法 土地における、固定資産税の計算方法は以下のとおりです。 固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×税率（基本は1.4％） 厳密には、固定資産税評価額ではなく、課税標準額に税率をかけて固定資産税額を求めます。 特に都市部の固定資産税評価額はかなり高くなっているので、税額が高くなりすぎないように負担調整をかけて課税標準額が決められています。 実数値では、課税標準額は固定資産税評価額よりもかなり低くなっていることもありますので、自身の納税通知書を確認しましょう。 固定資産税を概算する際、固定資産税評価額（課税標準額）は購入した土地価格の70％を目安としてください。 仮に、3,000万円で土地を購入した場合、固定資産税の目安は以下のとおりです。 3,000万円×70％×1.4％＝29万4,000円 上記の場合、約30万円の固定資産税を想定しておく必要があります。 建物に課される固定資産税の計算方法 基本的な建物の固定資産税の計算方法は以下のとおりです。 固定資産税額＝固定資産税評価額（新築時の価格×経年減点補正率）×税率（1.4％） 経年減点補正率とは、建物の経年に伴って価値が減少する分の新築時の価格に対する割合です。 建物も固定資産税を概算するときは、固定資産税評価額は新築時の建物価格の60％を目安とするとよいでしょう。 仮に、2,000万円の建物を購入した場合、固定資産税の目安は以下のとおりです。 2,000万円×60％×1.4％＝16万8,000円 上記の場合、約17万円の固定資産税を想定しておかなければなりません。 新築における固定資産税の税金対策や減額されるケース 固定資産税を概算できたら、次は軽減する方法を理解しましょう。 ここで認識しておきたいことは、土地や建物に対する軽減措置を受けるために、自分で申告しなければならないことです。したがって、軽減措置は忘れずに申請しましょう。 軽減する方法は以下の3つが挙げられます。 ・住宅用地の軽減措置を利用する ・新築の特例軽減措置を適用する ・被災したときは減免を受けられる 順番に解説していきます。 住宅用地の軽減措置を利用する 固定資産税の税金対策として、住宅用地の軽減措置があります。 主な内容は、以下のとおりです。 ・住宅用地のうち200㎡までの部分を小規模宅地と呼び、この部分について評価額が1/6に減額される ・200㎡を超える部分を一般住宅用地と呼び、この部分の評価額が1/3に減額される 住宅用地の軽減措置は期間などの適用条件はなく、申請すれば永続的に軽減されるので必ず申請しましょう。 評価額の減額割合がかなり大きいことから、減税効果は非常に高いといえるでしょう。 新築の特例軽減措置を適用する 新築の特例軽減措置を適用することも、税金対策の1つです。 主な内容は以下のとおりです。 1戸あたり120㎡までを限度として3年間固定資産税額が1/2に減額される なお、新築の特例軽減措置を受けるためには、2024年（令和6年）3月31日までに新築された住宅であることが適用条件とされています。 被災したときは減免を受けられる 火事や地震などにより固定資産に影響した場合は、自治体ごとに減免措置を受けられます。 鹿児島県の場合は、その被害の程度によって災害発生日以降の納期分の固定資産税・都市計画税全て、もしくは一部が免除される場合があります。 ただし、この制度を利用する場合は、各市区町村の資産税課などで減免措置を申請しなければなりません。 ※参考：鹿児島市ホームページ 新築の固定資産税を支払う際の注意点 ここでは、新築の固定資産税を支払う際の注意点を解説します。 ・滞納による遅延損害金に注意する ・軽減措置を適用する際は必ず申請する ・都市計画税もかかることがある 順番に見ていきましょう。 滞納による遅延損害金に注意する 固定資産税を滞納すると、当然ながら遅延損害金が発生します。 令和4年1月1日以降の規定では、遅延発生後最初の1ヶ月が年利2.4％、2ヶ月目からは年利8.7％の遅延損害金を払わなければなりません。 また、固定資産税の分割納付を選択した場合、多忙な方にとって年に4回の納付は思った以上に手間がかかるといえるでしょう。 したがって、納付方法を自動振替もしくは一括納付にして滞納を避けましょう。 軽減措置を適用する際は必ず申請する 土地・建物の軽減措置を受ける際、自動的に減税されることはないので、自ら申請しなければなりません。申請方法は、住宅用地等申告書に必要事項を記入して、各自治体の資産税課などの窓口に提出するだけです。 期間の定めがない軽減措置もあるので、なるべく申請しましょう。 都市計画税もかかることがある 市街化調整区域や、都市計画区域外に新築を建てる場合は対象外ですが、市街化区域内であれば固定資産税以外に都市計画税も課税されます。 都市計画税は、自治体が都市計画法に基づいて行う都市計画整備事業や土地区画整理事業に要する費用を賄うために、目的税として課税する地方税です。 税率は0.3％と低めで固定資産税と同じように軽減措置もありますが、まず自分の土地が市街化区域内か否かを確認しましょう。 新築一戸建ての固定資産税を実際にシミュレーション ここまでの解説に基づいて、新築一戸建ての固定資産税を実際にシミュレーションしてみましょう。なお、シミュレーションは以下の条件で、鹿児島市内に新築を建てると仮定します。 【条件】 ・土地：250㎡（約75坪）、4,000万円 ・建物：100㎡（約30坪）、3,000万円 【土地の固定資産税】 ・4,000万円×0.7×1.4％＝39万2,000円 【建物の固定資産税】 ・3,000万円×0.6×1.4％＝25万2,000円 【土地・建物における固定資産税の合計】 ・39万2,000円＋25万2,000円＝64万4,000円 軽減措置を適用せず、そのまま課税されたら年間64万4,000円程度の固定資産税を想定しておかなければなりません。 次に、軽減措置を適用した新築後3年間の固定資産税を計算します。 【土地の固定資産税】 ・39万2,000円×4/5×1/6＝5万2,000円（250㎡のうち4/5に相当する200㎡までは1/6に減額される） ・39万2,000円×1/5×1/3＝2万6,000円（250㎡のうち1/5に相当する200㎡を超える部分は1/3に減額される） ・5万2,000円＋2万6,000円＝7万8,000円（上記の合計） 【建物の固定資産税】 ・25万2,000円×1/2＝12万6,000円（新築後3年間、延床面積120㎡までは1/2に減額される） 【土地・建物における固定資産税の合計】 ・7万8,000円＋12万6,000円＝20万4,000円 最後に、軽減措置を適用して新築から4年が経過した際の固定資産税を計算していきます。 ・土地：7万8,000円（期間の制限なし） ・建物：25万2,000円（軽減措置の期間制限後） 上記のとおり、軽減措置を適用してから4年が経過した場合、土地・建物の固定資産税は33万円となります。以下では、これまでの固定資産税をわかりやすく表にまとめました。 軽減措置の適用なし 軽減措置の適用あり 期間 永年 当初3年間 4年目以降 土地の固定資産税 39万2,000円 7万8,000円 7万8,000円 建物の固定資産税 25万2,000円 12万6,000円 25万2,000円 土地建物固定資産税 64万4,000円 20万4,000円 33万円 結果を比較してみると、軽減措置の効果がかなり大きいことがわかりました。建物の新築後3年間の特例が経過しても、軽減措置を受けない場合のおよそ半分の納税額に減額されます。 シミュレーションでもわかるとおり、軽減措置を適用しないでいると年間30万、10年で300万円以上も差が生じることが理解できるでしょう。 したがって、軽減措置は忘れず申請することがおすすめです。 新築の固定資産税がいくらか把握して住宅を購入しよう 新築において資金計画を立てる際には、住宅ローン以外に固定資産税などの支出があることも想定して、生活設計が成り立つかを検証が必要です。。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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【2023年】新築住宅の補助金・助成金まとめ｜申請方法や減税制度も解説
2022.12.27
この記事では、新築住宅の補助金や助成金について解説します。新築住宅を購入する際、特に気になることはお金の問題といえるでしょう。 「予算が少し足りない」「可能な限りエコ住宅にしたいけど、これ以上ローンを増やしたくない」という声をよく耳にします。 そのようなときに活用したいのが、新築住宅の補助金や助成金制度です。 補助金や助成金は、申請時期や締め切りが厳密に決められており、タイミングを逃してしまうと制度が使えなくなってしまいます。 そこでこの記事では、2023年に向けた新築住宅における補助金・助成金の概要や申請方法、合わせて新築時にかかる税金の減税方法などを解説します。 【この記事でわかること】 ・新築住宅購入時に利用できる制度とは？ ・新築住宅の補助金・助成金一覧 ・押さえておきたい新築住宅の補助金・助成金5つ ・2021年に終了した新築住宅の補助金・助成金制度 ・新築住宅の購入時に適用される税金の軽減制度 そもそも新築住宅の購入時に利用できる制度とは？ 住宅を新たに建てるときは、主に以下の制度が利用できます。 ・補助金 ・減税制度 ・優遇制度 順番に見ていきましょう。 補助金 補助金制度とは、一定の要件を満たす新築住宅であれば、物件費用の一部を負担してくれる制度です。 実際の借入額を減らす効果もあるので、住宅購入者にとっては最もわかりやすくありがたい制度といえるでしょう。 減税制度 減税制度とは、本来であればかかるはずの税金が、一定要件をクリアする新築住宅を購入することで減税される制度です。 手元資金が増えたり、ローン返済を減らしたりではなく、本来かかる新築住宅の税金が減税されるので、新たに発生する税負担を軽減できるでしょう。 優遇制度 新築住宅を購入した際は、以下のような住宅ローンの金利優遇や火災保険の優遇措置を受けられます。 ・住宅ローンフラット35の金利優遇措置 ・住宅構造の性能アップによる火災保険料の優遇措置 ・耐震等級アップによる地震保険料の優遇措置 借入対象である住宅が、省エネ性能や耐震性の高い住宅でフラット35の適用要件を満たしている場合、借入金利が0.25％引き下げられます。 火災保険は、耐火性能により非耐火構造であるH構造と耐火構造であるT構造に分類されます。 同じ木造住宅であっても耐火性能をあげてT構造に分類されると、火災保険料はかなり安くなるでしょう。 地震保険は、耐震等級によって地震保険料の値引き率が変わります。耐震等級1は10%、耐震等級2に上がると30％、耐震等級3まで性能がアップすると50％の値引きを受けられます。 自分が購入した建物や、建築しようとしている住宅がどの耐震等級に該当するのか、ハウスメーカーや建築業者に確認しましょう。 【2023年】新築住宅の補助金・助成金一覧 国が主体となって実施している2023年度補助金・助成金制度には次の5つがあります。 ・こどもエコすまい支援事業 ・地域型住宅グリーン化事業 ・LCCM住宅整備推進事業 ・ZEH支援事業 ・DER等導入事業 順番に見ていきましょう。 新築住宅の補助金金1.こどもエコすまい支援事業 こどもエコすまい支援事業は、子育て世代の若い夫婦が高性能の省エネ住宅を建築しやすくするために補助金を支援する制度です。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点を詳しく解説します。 金額と要件 こどもエコすまい支援事業は、以下の世帯に該当し、2022年11月8日〜2023年12月31日までに工事請負契約を締結済であることが前提条件になります。（2022年4月1日時点） 対象となる世帯は、18歳未満の子どもがいる子育て世帯か夫婦のどちらかが39歳以下の若夫婦世帯です。 対象となる住宅 補助金額 ・ZEHの基準を満たす住宅 ・Nearly ZEHの基準を満たす住宅 ・ZEH Readyの基準を満たす住宅 ・ZEH Orientedの基準を満たす住宅 100万円/戸 ・高い省エネ性能などを有する住宅 80万円/戸 ・省エネ基準に適合する住宅（※） 60万円/戸 ※断熱等級4かつ一次エネルギー等級4を満たす住宅 なお、高い省エネ性能などを有する住宅は、主に以下のとおりです。 ・認定長期優良住宅 ・認定低炭素住宅 ・性能向上計画認定住宅 対象となる住宅の延床面積は、50㎡以上であることが必要です。 申し込み方法と期限 申し込み手続きはハウスメーカーや建築業者が行い、申請者本人が行う必要はありません。 交付申請期間は、2023年3月下旬〜2023年12月31日（予定）とされており、2024年7月31日までに工事完了の旨を報告する必要があります。 支援金は予算に上限があるため、まだ交付申請期間中であっても予算の上限に到達したら利用できなくなってしまいます。 申請が開始されたらすぐに受付してもらえるように、ハウスメーカーや建築業者と事前に打ち合わせをして準備しておきましょう。 新築住宅の補助金・助成金2.地域型住宅グリーン化事業 地域型住宅グリーン化事業は、国土交通省から採択を受けた事業者グループが建てる省エネ性 や耐久性の高い木造住宅に対して、補助金が交付される制度です。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 上記2点について、順番に見ていきましょう。 金額と要件 地域型住宅グリーン化事業の金額と要件は、以下のとおりです。 住宅の種類 補助金額 要件 認定長期優良住宅 最大140万円 認定長期優良住宅であること ゼロエネルギー型住宅 最大150万円 ZEH住宅であること（※） 高度省エネ型住宅 最大90万円 認定低炭素住宅・性能向上計画認定住宅であること ※認定長期優良住宅の基準を同時に満たせば最大150万円の補助金となる そのほか、3種類の住宅共通の要件が以下のように規定されています。 ・主要構造部が木造であること ・採択された事業者グループの一員である中小の建築業者が施工すること ・新築の着工日は採択通知日の日以降であること ・主要構造部に用いる木材は、グループが定める地域材を使用していること 申し込み方法と期限 地域型住宅グリーン化事業を申請できるのは、採択を受けた中小の建築事業者のみです。 交付申請期間は決定していませんが、中小の建築事業者のグループ採択期限は2022年6月6日で締め切っています。 新築住宅の補助金・助成金3.LCCM住宅整備推進事業 LCCM住宅整備推進事業は、建築から解体、その後の再利用というライフサイクルを通して、CO2排出量をマイナスにする低炭素住宅に対して補助金が交付される制度です。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点について見ていきましょう。 金額と要件 住宅の種類 補助金額 要件 低炭素住宅 上限140万円/戸（※） ・外皮性能がZEH基準省エネ性能がZEH基準 ・太陽光発電を含むエネルギー消費量がZEH基準 ・LCCO2評価の結果が0以下 ・CASBEE B+ランク以上または長期優良住宅の認定 ※補助対象工事にかかった費用の1/2以内 LCCM住宅は、ZEH住宅よりも省エネ性能等において上位とされており低炭素住宅として目指す最終形とみなされています。 申し込み方法と期限 LCCM住宅整備推進事業の申請方法や期限については、現在開示されていません。 新築住宅の補助金・助成金4.ZEH支援事業 ZEH支援事業は、電気やガスをなるべく使用せず快適に過ごせる住宅の建築に補助金を支援する制度です。 高性能の断熱材やエネファームやエコジョーズなどの高効率な給湯器を設置し、年間の一次エネルギー収支をゼロにすることを目標としています。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点について見ていきましょう。 金額と要件 ZEH支援事業の金額と要件は、主に以下のとおりです。 項目 内容 補助額 ・ZEH：55万円/戸 ・ZEH＋：100万円 対象となる住宅 ・ZEH ・Neary ZEH ・ZEH Oriented 要件 ・ZEHの定義を満たしていること ・SIIに登録されているZEHビルダー・プランナーが関与していること ※1：蓄電で20万円追加される ※2：直交集成板などで最大90万円追加される なお、「ZEH＋」は追加で以下の要件を満たしていることが前提となります。 ・省エネ基準から25％以上消費量削減 ・外皮性能のアップ ・高度エネルギーマネジメント 申し込み方法と期限 ZEH支援事業の申請は、ZEHビルダーとして登録されているハウスメーカーが対応するので、申請者本人が手続きする必要はありません。 一次公募〜四次公募は、2022年11月21日〜2023年1月6日まで予定されていますが、それ以降の公募はまだ発表されていません。（2023年1月時点） ZEH支援事業の公募申請も先着順なので、ハウスメーカーと打ち合わせした上で、すぐに申請できるように準備しましょう。 新築住宅の補助金・助成金5.DER等導入事業 DER等導入事業は、大規模発電に変わって太陽光発電や蓄電池の利用が、どの程度機能するかの実証実験に参加することで補助金が交付される制度です。 実証実験は1年のうち1週間程度遠隔操作で行われ、それに対して補助金が支払われるため、有効性の高い補助金といえるでしょう。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点について見ていきましょう。 金額と要件 設備 補助率 補助金額 蓄電池 ・1/3以内 ・3.7万円/kWh V2充放電設備 ・設備：1/2以内 ・工事：定額 ・設備：75万円/台 ・工事費：40万円/台 家庭用電池（エネファーム） なし ・4万円/台 HEMS ・定額 ・5万円/申請 DERの補助金は、太陽光発電と蓄電池、さらにHEMSの導入が必要です。 また、補助金を申請するため、蓄電池等のメーカーも限定され、申請者が選ぶと補助金対象外になるので注意しましょう。 申し込み方法と期限 2022年の公募期間は、2022年6月1日〜2022年12月23日で締め切られましたが、実証実験は2023年2〜3月、補助金の支払い期限が2023年3月31日に予定されています。 2023年度も引き続き公募を続けることは発表されていますが、公募期間についてはまだ発表されていません。 2021年に終了した新築住宅の補助金・助成金 2021年に終了した新築住宅の補助金制度は、以下のとおりです。 ・すまい給付金 ・グリーン住宅ポイント制度 それぞれ終了した経緯、今後の見通しなどについて解説します。 すまい給付金 すまい給付金制度は、消費税が引き上げられたために、健全な住宅供給が行き渡らないことを懸念して導入されました。 消費税率の引き上げられる平成26年4月以降に引渡しを受けた住宅から、令和3年12月31日までに引き渡され入居が完了した住宅が対象です。 ただし、令和2年10月1日から令和3年9月30日までに新築注文住宅の契約をした人で令和4年12月31日までに引渡しを受け、入居が完了していれば給付対象となります。 消費税の引き上げが住宅市場に与える影響はすでに平静化しているので、今後、すまい給付金として再開する見込みは低いでしょう。 グリーン住宅ポイント制度 グリーン住宅ポイント制度は、一定の省エネ性能要件を満たした住宅を新築したり購入したりした場合にポイントが発行され、商品に交換したり追加工事に充当したりできる制度です。 2021年3月29日に申請を開始しましたが、ポイント発行の受付は2021年12月15日に終了しました。 グリーン住宅ポイント制度には、新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図る目的がありました。 現在は、コロナウイルスの影響により経済活動をストップする状況ではないため、グリーンポイント制度が再開する見込みはやはり低いでしょう。 新築住宅購入時に適用される税金の軽減制度 新築住宅を購入すると、新たにさまざまな税金を払わなければなりません。 しかし、一定の要件を満たせば軽減できます。 ・住宅ローンの控除 ・所得税の減税 ・固定資産税の減税 ・登録免許税の減税 ・不動産取得税の減税 ここでは、新築住宅を購入したときに使える税金の控除や軽減制度について解説します。 住宅ローンの控除 住宅ローンの控除は、年末時に残っているローン残債の0.7％分がその年に支払った所得税から控除され還付される制度です。 所得が多くローン残債がある人にとっては、かなり効果的に感じられるでしょう。 例えば、年末に3000万円のローン残債があるとしたら21万円が所得税から控除され、還付金として受け取れます。 ただし、住宅ローン控除には控除額には上限値が設定されており、一般住宅の場合21万円、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合で35万円とされています。 住宅ローン控除の適用期間は、住宅を購入した年から最長13年間です。最大13年間控除を受け続けられるのは、大きなメリットといえるでしょう。 入居が2024年以降になると適用期間は最長10年に短縮されるので、住宅ローン控除の恩恵に預かるには、2023年までに入居をした方がよいでしょう。 ただし、24年以降の入居でも以下の住宅では10年に短縮されず最長13年のままです。 ・長期優良住宅・認定低炭素住宅 ・ZEH水準省エネ住宅 ・省エネ基準適合住宅 メリットが多い住宅ローン控除ですが、適用を受けるためには以下の適用要件を満たさなければなりません。 【ローン控除を受けるための適用要件】 ・住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居すること ・床面積が50㎡以上であること ・ローン返済期間が10年以上であること ・控除を受ける年の年収が2,000万円を超えないこと ・住み始めた年とその前後2年ずつの間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例を受けていないこと 住宅ローン控除の適用を受ける初年度は、確定申告が必要です。給与所得者の場合は、2年目以降は年末調整の際にローン控除の必要書類を提出すれば確定申告する必要はありません。 所得税の減税 新築住宅を購入し住宅ローン控除を受けることにより、所得税の減税に繋がります。 住宅ローン控除は税額控除なので、条件さえ満たせばローン残債の0.7%に相当する金額が減税されます。 固定資産税の減税 新築住宅の場合、一定要件を満たせば固定資産税の軽減も受けられます。一般の住宅は3年間、認定長期優良住宅の場合は5年間、固定資産税が1/2に軽減されます。 ここでは、土地と建物の固定資産税における軽減措置を、以下にまとめました。 条件 軽減率 建物 床面積120㎡まで 3年間で1/2（※） 土地 200㎡までの部分 1/6 200㎡を超える部分 1/3 ※長期優良住宅の場合は5年間 2024年3月31日までに新築された住宅に適用されます。 申請方法は、各自治体に備えつけられている住宅用地等申告書に必要事項を記入して申請します。申請しないで放置していると、軽減されないまま期間が経ってしまうおそれもあるので必ず申請しましょう。 登録免許税の減税 登録免許税は、不動産登記手続きをする際に課税される税金です。 登記の種類によって軽減される税率が異なりますが、種類によっては軽減されないものもあるので一覧にまとめました。 登記の種類 登記内容 軽減措置 建物滅失登記 ・解体したときに必要な登記 軽減措置なし 所有権保存登記 ・所有権の登記 ・固定資産税評価額×0.4％ 固定資産税評価額×0.15％（※） 抵当権設定登記 ・ローンを組んだときに必要な登記 ・借入額×0.4％ 借入額×0.1% ※長期優良住宅などの場合は0.1％ 軽減税率の適用される期間は、2024年3月31日までです。 不動産取得税の減税 不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ課される税金であり、引渡しから半年経過後に納税通知書が送られてきます。 固定資産税評価額に4％を乗じて税額を算定しますが、2024年3月31日までに新築の住宅を購入した場合の税率は3％です。 住宅のような居住用の場合、延床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、固定資産税評価額から1,200万円を控除したあとに3％を乗じた額が納付税額になります。 逆に考えれば、住宅の固定資産税評価額（課税標準額）が1,200万円以下になれば、税金はかかりません。不動産取得税の軽減措置を受けるために、特に申請は必要ありません。 適切に補助金を活用してお得に新築を購入しよう 補助制度や税金の軽減措置などをうまく適用することによって、新築住宅の必要総額は大きな差額が生じます。 新築住宅を購入するときは、この記事で紹介した補助金制度や軽減措置をぜひ活用するようにしてください。 その際、1つ注意するべきことは、補助金制度や税金の軽減措置などは税率や適用期間がかなりの頻度で変更にされたり打ち切られたりすることです。その都度、公式ホームページなどで確認しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
