不動産取得税はどうやって計算する？不動産所得税の計算方法と軽減方法

夢のマイホームに住むには土地や建物を購入・建築しなくてはなりません。

しかし、それらを苦労して手に入れた場合にも税金がかかります。それが不動産取得税です。

これは文字通り不動産を取得した際に課せられる税金となります。

しかし、不動産取得税をどう計算するのかわからない方もいらっしゃるかもしれません。

そこで、今回の記事では不動産取得税の計算方法をご紹介します。

軽減方法も併せて解説するので、不動産の購入・建築を考えている方は事前に確認しておきましょう。

目次

• 不動産取得税とは？
• 不動産所得税を支払うケースは？
• 不動産取得税の税率と軽減措置
• 　新築の場合
• 　中古の場合
• 不動産所得税の計算方法
• 　控除に該当する場合
• 　控除が該当しない場合
• どうすれば軽減が受けられる？
• まとめ

不動産取得税とは？

不動産取得税とは土地や建物の購入・建築に際して課せられる税金です。

新築中古を問わず、不動産を取得した際には不動産取得税を支払わなくてはなりません。

これらは地方税の一種であり、納税先は各都道府県となります。

当然ながら滞納すると財産が差し押さえられる可能性があるため、納税義務がある場合はきちんと支払う必要があります。

なお、不動産取得税の税額はほかの不動産関連の税金と同じく、課税標準額に税率をかけて計算するのが原則です。

そのため、不動産の課税標準額によって金額が異なります。

課税標準額は不動産の価値を示したものであり、売買した際の時価ではなく課税される際の課税標準額で計算されます。

これらの課税標準額は当時の時価より低くなる傾向があり、土地は時価の約７割、建物は時価の約5～6割ほどを基準とすることが多いです。

それらに税率（原則4％）を掛けて計算します。

しかし、課税標準額に税率をかけた金額をそのまま納付するのではなく、軽減措置を活用することも可能です。

場合によっては課税対象とならないこともあるため、自身が取得した不動産に対する課税がどうなるのかを計算する必要があります。

不動産所得税を支払うケースは？

不動産取得税は必ず支払わなくてはならないわけではありません。

原則として不動産取得税は、不動産を取得した際に各都道府県に申告かつ納税しなければならないものです。

しかし、課税標準額となるべき金額が課税対象となる条件を満たしていない場合、課税されません。

特に、以下の条件であれば、課税対象外となります。

１．土地の金額が10万円未満だった場合
２．建物の新築・増改築にかかった金額が23万円未満だった場合
３．贈与・売却などで取得した建物の金額が12万円未満だった場合

これらの条件を満たしていれば不動産取得税はかかりません。

ただし、10万円未満の土地でも取得日から1年以内に隣同士の土地を取得した場合は課税対象となります。

また、新築・増改築の金額が23万円未満の建物、贈与・売却などで取得した金額が12万円未満の建物は取得日から1年以内にその家屋と一構えとなるべき家屋を取得した場合に課税対象となります。

これらの条件に当てはまるかどうかわからない場合は、税務署などへの相談がおすすめです。

不動産取得税の税率と軽減措置

不動産取得税は原則として税率が4％です。

しかし、特例によって建物と土地だけは2021年3月31日まで3％とされていました。

そのため、誤って計算してしまっている方も多いです。

原則は4％が基準となるものの、国の経済状況によって変動するため、直近の税率がどうなっているのかを確認することが重要です。

現在は特例期間が終了したので、原則の4％で計算しましょう。

なお、新築・中古ごとに別途で軽減措置も用意されています。

これらは以下の項目を参考にしてみてください。

新築の場合

新築の場合は以下の2つが軽減措置の適用条件となります。

１．土地を取得して3年以内
２．床面積50平米～240平米

この条件に当てはまる場合、以下のように控除額を差し引いた計算方法となります。

・建物の不動産取得税＝（課税標準額-[控除額]1,200万円）×税率4％

・土地の不動産取得税＝課税標準額×1/2（特例）×税率4％-[控除額]

新築の建物の場合は条件さえ満たせば1,200万円の控除額を差し引いて計算できるため、不動産取得税の大幅な節税に繋がるでしょう。

また、長期優良住宅であれば控除額が1,300万円となるため、さらなる節税を見込めます。

この場合、土地は以下の控除額のどちらか多い方が適用されます。

・4万5,000円

・（1平米当たりの固定資産評価額×1/2）×（床面積×2）×4％

新築で土地を取得する場合は裁定でも4万5,000円の控除が受けられるため、軽減措置について事前に確認しておきましょう。

中古の場合

中古の場合は以下の4つが軽減措置の適用条件となります。

１．自身の居住用もしくはセカンドハウス用
２．土地の取得前後1年以内
３．床面積50平米～240平米
４．1982年1月1日以降に新築された建物（または新耐震基準の適合を証明された建物）

この条件に当てはまる場合、新築同様に控除額を差し引いた計算方法を適用できます。

ただし、中古の場合は新築した年によって控除額が変わるため、都道府県ごとに確認が必要となります。

以下は、一般的な建物の控除額です。

これから新築住宅を建築する場合と中古住宅を購入する場合で控除額が異なるため、いつ建てられたものなのかは明確にしておきましょう。

また、前述の通りこれらの控除額は都道府県ごとに違う場合があるため、判断が難しい場合は管轄の税務署などに相談してみましょう。

不動産所得税の計算方法

不動産取得税は、課税標準額に税率を掛けて計算します。課税標準額とは取得した不動産の価格のことです。

これは固定資産評価証明書に記載された固定資産課税台帳登録価格を表しているので、わからない場合は固定資産評価証明書を確認してみましょう。

その課税標準額に原則である税率4％をかければすぐに計算できます。

しかし、不動産取得税は軽減措置だけではなく控除に該当する場合もあります。

そのため、条件ごとにどう計算するのかを把握しておくことが大切です。

ちなみに、2021年3月31日までは軽減措置として税率が3％に設定されていました。

しかし、この期間が終了したことで、税率は原則4％が適用されます。

その一方、同時期までに取得した土地の課税標準額は不動産価格の1/2とされているため、どこまでの範囲が軽減措置に該当するかはよく確認してください。

以下、控除に該当する場合と該当しない場合に分けて、不動産取得税の計算方法をまとめます。

なお、ここではわかりやすくするために評価額1,200万円の建物（90平米）と2,000万円の土地（100平米）を取得したと仮定します。

控除に該当する場合

控除に該当する場合は以下のような計算方法となります。

・建物の不動産取得税＝（1,200万円-[控除額]1,200万円）×4％＝0円

・土地の不動産取得税＝2,000万円×1/2×4％＝40万円

不動産取得税は控除額よりも少なければ原則として課税されることはありません。

しかし、建物と土地で計算方法が異なるため、条件を確認しなくてはなりません。

特に以下の土地に関する控除額の計算方法で計算することが必要です。

・4万5,000円

・（1平米あたり20万円×1/2）×（90平米×2）×4％＝72万円

これが土地の控除額となるため、先ほど計算した土地の不動産取得税40万円から72万円を差し引けます。

そのため、今回の条件であれば土地の不動産取得税も0円ということになります。

ただし、これはあくまでも控除に該当した場合の計算方法です。

控除の条件を満たしていない場合は不動産取得税がかかる場合もあるため、控除に該当しない場合の計算方法も見ておきましょう。

控除が該当しない場合

控除に該当しない場合は以下のような計算方法となります。

・建物の不動産取得税＝1,200万円×4％＝48万円

・土地の不動産取得税＝2,000万円×1/2×4％＝40万円

もし控除に該当しない場合は合計88万円もの不動産取得税がかかります。

今回はあくまででも一例になりますが、条件次第で不動産取得税の金額も変わります。

そのため、控除を受けられるかどうかはもちろん、その他の軽減措置に関しても確認しておきましょう。

軽減措置に関しては2021年3月31日を目途に終了しているため、今後もさらに条件が変わる可能性があります。

国の経済状況にも左右されるので、もし不動産を取得した場合は直近の軽減措置と控除について確認しておいてください。

どうすれば軽減が受けられる？

不動産取得税の軽減措置や控除を受けるためには、前提として条件を満たしていることが必要となります。

2021年3月31日までに行われていた軽減措置は適用できる場合も多かったのですが、現在では原則の4％が基準となります。

そのため、軽減措置に関しては今後の国の方針によって変化する可能性が大きいです。

また、控除に関しても条件を満たしていないと受けられないため、前述の項目でまとめた条件に該当するかどうかも確認しておいてください。

ただ、一般の方がこれらの特例を受ける場合は専門的な情報が必要となるため、税理士への相談や税務署への相談をおすすめします。

なお、不動産取得税の還付を受けたい場合は不動産の取得日から10～60日以内に管轄の税務署に申告しなくてはなりません。

手続きは各都道府県で異なるため、詳しくは管轄の税務署に直接聞いてみるのが確実です。

なお、申告後は1年以内に納税通知書が送られてくるので、それに従って税金を収めましょう。

どちらにせよ軽減措置や控除を受けたい場合は自ら申告しなければならないため、不動産を取得した場合はすぐに税務署に相談してみるのがおすすめです。

まとめ

不動産取得税の計算は課税標準額に税率4％をかけるだけで計算できます。

しかし、不動産取得税にもいくつかの特例が用意されており、軽減措置や控除を適用可能です。

軽減措置は2021年3月31日までの物件であれば、税率3％で計算できます。

また、控除は条件を満たした場合に限り、建物で最低1,200万円、土地で最低4万5,000円まで控除可能です。

それ以外にも計算方法によって控除することも可能です。

ただ、税金の計算はわからないことも多いはずなので、詳しくは税理士もしくは管轄の税務署に相談してみましょう。

家づくりをしたいものの何から始めればよいか分からないなど、住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。