注文住宅の諸費用はいくら？建物・土地などの内訳やシミュレーションも紹介

注文住宅を建てる際には、土地・建物ごとにさまざまな諸費用が発生します。

諸費用は、建物の見積書や土地の購入代金明細等には記載されていないので、「何にどれくらいかかるのか？」を不安に感じる人も少なくありません。

そこで本記事では、注文住宅を建てる際に、どのような費用がどれくらいかかるのかを、わかりやすく解説します。

注文住宅の諸費用は建築費の10〜15％が相場

注文住宅の諸費用の一般的な目安は、土地代金と建築費用を合算した金額の10〜15％とされています。

なお、諸費用の相場には、追加の付帯工事やインフラ整備工事、引越し費用・仮住まい費用・家電や家具の購入費用は含まれていません。

上記の費用も考慮しなければならないため、新築、建て替え問わず注文住宅を建てる際は、少し余裕のある資金計画を立てましょう。

注文住宅にかかる諸費用の内訳を一覧表で紹介

注文住宅の諸費用は、土地購入時の諸費用や建物建築時の諸費用、住宅ローン契約時の諸費用に分けて整理しておくと理解しやすくなります。

まず、各諸費用を一覧で見ていきましょう。

各諸費用を支払うタイミングはさまざまのため、必要になる時期の把握も大切です。

諸費用に含まれる税金には、一定の要件を満たせば軽減措置が適用される場合もあるので、それぞれの支払いのタイミングに合わせて計算方法をチェックしておきましょう。

また、上記の諸費用の他に建築工事に付随して発生する追加工事費用や設計費用なども見ておきましょう。

地盤改良工事は地盤調査の結果、計画地の地耐力が各住宅メーカーや、建築業者が想定している標準基礎の地耐力に満たない場合に必要となる工事です。

注文住宅の土地にかかる諸費用の内訳

ここでは、土地に関する各諸費用の相場や計算方法を解説します。

• 印紙税
• 不動産取得税
• 仲介手数料
• 登記費用
• 固定資産税精算金

注文住宅の資金計画を立てる上で非常に大切なため、しっかりと確認しましょう。

印紙税

不動産売買契約書に貼る印紙代のことで国税です。

※不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものに適用される

※参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産取得税

不動産（土地・建物）を買った時にかかる地方税です。

土地の不動産取得税は、以下の計算式で求めます。

※令和6年3月31日までに取得した宅地などは、不動産の価格が1/2に軽減される

※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県

地域振興局・支庁から送付される納税通知書に記載されている納付期限（通知の日から約1ヶ月程度）までに上記窓口や金融機関等で納付しましょう。

納税通知書は、土地の引渡しを受けてから約半年後に送られてきます。

仲介手数料

仲介手数料とは、住宅の売買の際に売主と買主の間に入って意見調整や重要事項の説明、契約事務などを実施する不動産会社に支払う手数料報酬です。

仲介手数料を簡易に求めるには、以下の計算式を用います。

仲介手数料は、土地代金決済と同時に支払うのが一般的です。仲介手数料は、不動産会社が所有する土地を購入する（不動産会社が売主になる）場合にはかかりません。

登記費用

土地を購入した際は、その土地の所有者が自分であると証明するため、所有権移転登記の手続きが必要です。所有権移転登記する際には、登録免許税と司法書士手数料がかかります。

登記が完了したら司法書士から請求書が送付されるので、そのタイミングで支払いましょう。

＜登録免許税＞

不動産の名義変更時に発生する国税のことです。

土地売買の登録免許税は、以下の計算式で求めます。

※令和5年3月31日までに登記を受ける場合は、15/1,000に軽減される

※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

登録免許税の法務局への支払いは、買主に代わって司法書士が立て替えて納税するので、買主は手数料と一緒に司法書士に支払うのが一般的です。

＜司法書士手数料＞

所有権保登記の手続きは専門的知識が必要なため、一般的には司法書士が行います。そして、登記手続きに対して手数料報酬が発生します。相場は、平均10万円と見ておきましょう。

手数料は、上記の登録免許税と一緒に、登記完了後司法書士に支払います。

固定資産税精算金

固定資産税精算金とは、固定資産税や都市計画税が毎年1月1日時点の所有者に対して課税される地方税を指します。

年度の途中で土地売買が行われ所有者が代わった場合、買主は売主に対して日割計算による固定資産税・都市計画税相当分の金額を精算しなければなりません。

通常、不動産会社が計算して土地代金決済時に精算します。

注文住宅の建物にかかる諸費用の内訳

注文住宅の建築時には、工事に伴う追加工事費用や設計関係費用、工事以外で必要となる諸費用が必要になります。

• 建築確認申請の費用
• 設計料（設計管理料）
• 地盤改良工事費用
• ライフラインの引き込み工事費用や各種手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 給水負担金
• 地鎮祭や上棟式にかかる費用

それぞれについて、内訳を見ていきましょう。

建築確認申請の費用

建築確認申請とは、建築する前に、予定している建築計画が建築基準法や各市区町村の条例に適合しているか審査を申請することです。

許可権者は各自治体であり、実際の確認業務は自治体だけでなく、指定を受けた民間の指定確認検査機関が実施する場合もあります。

建築確認申請料は各自治体で定められていますので、ここでは鹿児島県の場合を確認してみましょう。

※参考：建築確認申請等に係る手数料について｜鹿児島県

上記の表からわかるとおり、鹿児島県で注文住宅を建てる場合の建築確認申請費用は6〜10万円を想定しておけば良いでしょう。

設計料（設計管理料）

設計費は、設計業務委託費と工事監理業務委託費から構成されます。

それぞれ、以下のように定義づけされています。

• 設計業務：工事するために必要な設計図書を作成する
• 工事管理業務：建築主に代わって工事が設計図どおりに実施されているかを確認する

設計料は、設計事務所に依頼した場合と、建築会社の場合で多少異なるので、比較検討していずれかを選びましょう。なお、設計事務所の場合は工事費の10〜15％、建築会社の場合で5〜10％程度が設計費の目安となります。

地盤改良工事費用

基礎補強工事は地盤調査の結果、各建築会社が積算時に設定している標準基礎の地耐力に満たない場合に必要です。

計画地の地耐力や土質により、地盤改良や鋼管杭による補強、柱状改良工事などの方法がありますが、いずれも100〜150万円程度の追加費用を想定しておかなければなりません。

ライフラインの引き込み工事費用や各種手数料

ライフラインの引き込み工事費用は、一般的に工事見積書の中で付帯工事として計上されており、内容的には以下のような工事を指します。

• 屋外給排水工事費（水道引き込み＋下水菅接続）：30〜50万円
• ガス引き込み工事費：10〜20万円
• 電気設備工事費：30〜100万円
• インターネット引き込み工事：2〜5万円

※工事費目安には各種手数料を含む

ライフライン整備に関する費用は、道路や電柱からの距離によっても変動するため、建築会社に正確に見積りをしてもらいましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産（土地・建物）を買った時にかかる地方税を指します。

建物の不動産取得税は、以下の計算式で求めます。

床面積が50㎡以上、かつ240㎡以下の住宅を新築した際は軽減措置が適用され、不動産の価格から1,200万円が控除できるのでチェックしましょう。

※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県

不動産取得税の納付書は建物完成後、半年〜1年の間に送付されます。

印紙税

建築請負契約書に貼る印紙代のことで国税にあたります。

※不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものに適用される

※参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登記費用

建物を新築した際は、建物の表題登記と所有権を他人に対抗するために保存登記しなければなりません。

建物の表題登記に登録免許税は課税されませんが、所有権保存登記には登録免許税が課税されます。それぞれの登記について、定義を確認しておきましょう。

• 建物表題登記：建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者の住所、氏名を登録する登記
• 所有権保存登記：その建物が自分のものであることを第3者に対抗するための登記

表題登記は義務化されていますが、保存登記は任意です。

ただし、所有権が保存登記されていない場合、住宅ローンが借りられなくなるので保存登記も忘れず実行してください。

登記が完了したら表題登記は土地家屋調査士から、保存登記は司法書士から請求書が送られてくるので登記手数料を支払いましょう。

＜登録免許税＞

建物を新築して所有権保存登記をした時に発生する国税です。

新築建物の登録免許税は、以下の計算式で求めます。

※令和6年3月31日までの間に住宅用家屋を新築し、自分が居住する場合の保存登記であれば税率が0.15％に軽減される

※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

軽減措置を受けるためには、登記完了前に住宅が所在する市区町村などの証明書を添付しなければなりません。

保存登記完了後に証明書を提出しても、軽減率の適用は受けられないので注意してください。

登録免許税の法務局への支払いは、買主に代わって司法書士が立て替えて納税するので、買主は手数料と一緒に司法書士に支払うのが一般的です。

＜土地家屋調査士・司法書士手数料＞

建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士が行います。

双方の手数料の目安をまとめておきましょう。

給水負担金

給水負担金とは、新築して新たに水道を利用する時や、水道メーターの口径をサイズアップするときに水道局に支払う納付金です。

ここでは、鹿児島市の給水負担金納付額を確認しておきましょう。なお、給水負担金納付額は直結式や受水槽式、基本メーターの口径などによって金額が異なります。

※参考：給水負担金について｜鹿児島市

納付時期は、水道メーターを引き込む前のタイミングです。建築会社によっては、工事用の仮設水道を引き込むために、着工と同時期に必要になる場合もあるので確認しましょう。

地鎮祭や上棟式にかかる費用

地鎮祭は、着工前に工事の安全を祈願して神主に祝詞を奏上してもらいお祓いをします。

施主の家族、設計事務所、工事関係者などが集まって実施する点が特徴です。

地鎮祭にかかる費用は、舞台設定費用に5〜7万円、神主に奉納する初穂料として3〜5万円程度を目安としましょう。

上棟式も、棟上げのタイミングや上棟を祝い、改めて工事の安全を願うために行われる式典です。式典後に、関係者の労をねぎらって直会を開くのが慣習とされています。

上棟式にかかる費用は、直会を実施するかどうかによって変わりますが、10〜30万円程度と考えておけば良いでしょう。

注文住宅の住宅ローンにかかる諸費用の内訳

注文住宅を新築する際の住宅ローン契約時にも、諸々の諸費用が発生することを認識しておかなければなりません。

• 融資手数料
• 保証料
• 貸借契約時にかかる税金
• 火災保険料・地震保険料
• 期中金利（つなぎ融資金利）

融資手数料

住宅ローンの融資事務手数料とは、住宅ローンの申し込み事務手続きに対する報酬として金融機関に支払う費用です。

金融機関によって差異があるものの、借入金額×2.2％に設定している金融機関が多いようです。

事務手数料が安くても後述する保証料が高い場合もあるので、金融機関に支払う手数料は融資手数料と後述する保証料を合算して比較してください。

保証料

万が一、ローンが返済できなくなった場合に備えて、保証会社が債務者に代わって一括弁済するローン保証契約を住宅ローン契約時に、別途保証会社と締結します。

この時に発生する費用がローン保証料であり、35年返済で100万円あたり21,000円程度が目安と認識しておきましょう。

貸借契約時にかかる税金

金銭消費貸借契約を締結する際に、売買契約や請負契約と同様に印紙税が課税されます。

※金銭消費貸借契約の場合、不動産売買契約や建築請負契約のような軽減措置はない

※参考：No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書｜国税庁

団体信用生命保険料

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中にローン契約者の死亡など、万が一の事態で支払いができなくなった場合に住宅ローン残高がゼロになる保険を指します。

団体信用保険料の支払いは、金融機関が保険会社に負担しているので、基本的にローン契約者が支払う保険料はありません。

ただし、死亡以外でさまざまなリスクに対応できる特約付団信に加入し、通常借入金利に年間0.3％などを上乗せしているため、保険料相当分を負担している場合がほとんどです。

火災保険料・地震保険料

火災保険、地震保険とも家屋や家財を守るための保険です。地震保険は、火災保険とセットで加入できるものであり、単独では加入できない点に注意しましょう。

保険料は火災保険、地震保険のいずれにおいても、どの保険会社を利用してもそれほど変わらない一方で、構造や年数によって変わります。

木造・新築で保険金額3,000万円（建物2,000万円、家財1,000万円）として5年間契約した場合の火災保険料＋地震保険料の目安は、以下のとおりです。

なお、保険料の支払いは建物引渡しの約1〜2週間前までに済ませておきましょう。

期中金利（つなぎ融資金利）

注文住宅を新築すると、着工時や上棟時に出来高に応じて工事代金の支払いが発生します。

住宅ローンは、建物が完成した際に全額融資実行となるため、着工金や上棟金、さらには土地購入代金なども立て替えなければなりません。

こうした資金を、借入れで一時的にまかなえる融資が「つなぎ融資」です。

つなぎ融資の金利は、一般的に住宅ローンの金利よりも高めに設定されていますが、つなぎ融資の金利は諸費用として負担しなければなりません。

つなぎ融資における、金利の計算方法は以下のとおりです。

上記を合計した金額が、つなぎ融資の金利額となります。

注文住宅の諸費用を含めた総費用をシミュレーション

注文住宅を建築する際の総費用を含めて、総費用をシミュレーションしてみましょう。

追加工事分も含めると、諸費用の総額は633万5,999円となり総額の約18％、追加工事を除いた必ず必要となる諸費用の合計は、344万999円で総額の約10％となっています。

注文住宅にかかる諸費用を抑えるポイント

注文住宅にかかる総予算を低く抑えるには、建築費本体工事や付帯工事の内容を見直すだけでなく諸費用にも目を向けましょう。

• 税金の優遇制度を有効活用する
• 保証料や保険の契約内容を見直す
• 不要な諸費用を見極めてカットする

ここでは、上記3点のポイントを紹介します。

税金の優遇制度を有効活用する

注文住宅を建てる際に発生する不動産取得税や登録免許税、印紙税などには、優遇措置が設けられています。

優遇措置には、適用期間が設けられており、期間内に建築されたことを市区町村に証明してもらわなければならない場合があるので注意しましょう。

保証料や保険の契約内容を見直す

住宅ローンの保証料は金融機関によってはゼロのところもあるので、契約を検討する際には金利条件とあわせて比較検討しましょう。

火災保険や地震保険の場合、補償内容や契約年数によって保険料が変わるので、不要と思われる補償を外すなどを検討してみてください。

不要な諸費用を見極めてカットする

必ず支払わなければならない諸費用、支払わなくても良い諸費用を見極めましょう。

引越しや、新たに揃えようとしている家具や家電などで、節約や削減できるものがないかチェックしてみてください。不要と思われる諸費用はカットし、抑えられるものは削減しましょう。

注文住宅の諸費用に関するよくある質問

ここでは、注文住宅の諸費用に関してよくある質問をまとめました。

• 注文住宅の諸費用が払えないときはどうする？
• 注文住宅の諸費用は現金でいくら必要？
• 注文住宅を現金一括で購入するメリットはある？

順番に回答していきます。

注文住宅の諸費用が払えないときはどうする？

注文住宅の諸費用が払えないときは、まず諸費用そのものを削減できないか確認しましょう。

削減できるものがこれ以上ない場合は、建物本体の設備やグレードを下げ、払えない諸費用分の金額が捻出できないかを検討してみてください。

それでも困難な場合は、金融機関にオーバーローンを相談しましょう。

注文住宅の諸費用は現金でいくら必要？

一般的に、住宅ローンはフルローンまでとしている金融機関が多いので、諸費用のほとんどを現金で支払うことが前提になります。

与信状況により、諸費用も含めたオーバーローンを検討してくれる場合もあるかもしれませんが、月々の返済負担も大きくなるので極力現金で支払うようにしましょう。

注文住宅を現金一括で購入するメリットはある？

手元の現金が少なくなっても問題ないのであれば、金利分を支払わなくて済み、非常に大きなメリットといえます。さらに、月々の返済を考える必要がないので、日々の基本的な生活が組み立てしやすくなるでしょう。

注文住宅の諸費用を把握して資金計画に余裕を持たせよう

ここまで解説したように、注文住宅を建てる際には建築工事費や土地代金以外に総予算の10〜15％程度の諸費用が必要になります。

通常、諸費用は現金で手当することが多いので、どれくらいの諸費用が必要かを事前に把握するのは非常に大切です。

事前に諸費用の額を把握して、余裕のある資金計画を立てましょう。

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