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2021.06.07

家や土地・不動産の名義変更はどうやる?名義変更の方法やタイミング


建物や土地、その他の不動産には名義というものがあります。この名義というのはいわゆる所有者の名義のことです。
これは不動産ごとに名義があることで、それぞれ誰がその不動産の所有者なのかを明確にしたものです。原則として、この名義は法務局が管轄する登記簿に記載されており、その登記簿に記載されている所有者の名前を変更することを名義変更とよびます。

 

今回の記事では、家や住宅などに関する名義変更をどのようにして行うのかを解説します。名義変更の方法についてはもちろん、タイミングなどについてもご紹介します。不動産の所有権自体は名義変更しなくても移転されるのですが、ご自身の所有権を公的に主張するには名義変更が必要となります。

 

不動産を持つ場合はいずれ名義変更が必要となる状況も出てくる可能性があるため、ぜひ最後まで読み進めてみてください。

 

目次

  • 不動産における名義変更とは
  • 家の名義変更が必要なのはどんなとき?
  •  不動産を売買するとき
  •  不動産を相続するとき
  •  不動産を財産分与するとき
  •  不動産を贈与するとき
  • 名義変更にかかる費用と期間
  •  売主の費用
  •  買主の費用
  • 家の名義変更の方法・流れ
  • 名義変更は自分でもできるのか?
  • 名義変更をするメリットとデメリット
  •  名義変更をするメリット
  •  名義変更をしないデメリット
  • 名義変更の注意点
  • まとめ

不動産における名義変更とは

不動産における名義変更とは、法務局の登記簿に記載されている名義を変更することをいいます。不動産にはそれぞれに所有者が存在し、そこに所有権が発生します。簡単にいえば「この物件は自分のものである」という事実を証明してくれるもの、それが不動産の名義となるわけです。

 

名義変更はその不動産に対する名義を変更することを指しており、不動産の売買などではこの名義変更が必要となる場合も多いです。仮に名義変更を行わない場合、建物や土地を売却することが難しくなります。また、不動産を担保にしてお金を借りることなどもできません。これは不動産の建築や購入にも関係してきます。

 

単純に家を持つ方にも関係してくるため、この話は不動産業者だけではなく建物や土地を持つオーナーの方、全員が知っておくべきものなのです。ただ、難しいことはありません。まずは不動産に名義というものが存在すること、そして不動産の売買では名義を変更しなくてはならないこと、この2点について理解しておけば問題ありません。

 

 

家の名義変更が必要なのはどんなとき?

では、具体的に名義変更が必要となるのはどのようなときなのでしょうか。前述では不動産の売買時に必要と説明しましたが、そのほかにも相続や離婚、贈与などいくつかのタイミングが存在します。それらをきちんと把握しておくことが重要です。以下でそれぞれのタイミングに関して詳しくまとめます。

 

不動産を売買するとき

不動産を売却したり購入したりする場合、名義変更が必要となります。不動産に関しては名義変更することで本来の所有者を公的に主張できるようになるため、売買する際には名義変更を行うことが必要だと覚えておきましょう。特に、譲渡人が第三者に二重で譲渡してしまうリスクなどもあるため、不動産売買の際には必ず名義変更を行う必要があります。こうすることで不動産の所有者が誰なのかを明確にできます。

 

不動産を相続するとき

不動産の所有者が亡くなった場合、相続が発生します。特に現代では両親や祖父母が持っている建物や土地を相続する方も少なくありません。その際、名義変更をしていないと向こう数回の相続の度に数世代前の所有者名義となってしまうことがあります。これではその不動産が誰のものなのかわからなくなるため、相続が発生する度に次の世代へと名義変更することが大切です。

 

不動産を財産分与するとき

夫婦共同で手に入れた財産などは、離婚した際に財産分与の対象となります。結婚以前に構築した財産は当人のものなのですが、夫婦生活を送っていく中で築いた不動産は所有者も共同となります。しかし、離婚した場合はその不動産を分けなくてはなりません。そのことを財産分与とよびますが、この際にも名義変更が必要です。財産分与によって所有権が分かれる場合、その所有者ごとに名義を変更しなくてはなりません。また、夫婦共有にする場合であってもそれぞれ名義変更が必要となります。

 

不動産を贈与するとき

不動産は生前贈与というかたちで受け継がれる場合もあります。両親や祖父母から子供や孫へと贈与される場合、所有権も子供や孫に移り変わります。その際、名義変更をしていないと両親や祖父母のままとなってしまいます。贈与した段階で名義変更が必要です。

 

 

名義変更にかかる費用と期間

不動産の名義変更には費用がかかります。主な費用としては、必要書類の取得にお金がかかるほか、専門家への報酬や登録免許税・譲渡所得税などの税金でもお金がかかります。これらは売主や買主によってかかる費用も異なるため、十分に注意が必要です。

以下、売主と買主ごとにかかる費用を簡潔にまとめます。

 

売主の費用

まずは売主にかかる費用を見ていきましょう。

 

▼必要書類の取得

 

売主には不動産売買契約書や登記済権利証などの書類が必要で、その中でも印鑑証明書や固定資産評価証明書、住民票などの取得に費用がかかります。これらは1冊につき数百円、合計数千円の費用がかかるのが普通です。また、それらを取り扱う市町村役場に向かう交通費などの諸経費もかかります。

 

▼登録免許税

 

抵当権のある不動産は必ず抹消登記をしてから売却しなければなりません。これらの手続きは所有権移転登記と一緒に行うのが普通です。その際、抵当権抹消登記・住所変更登記・氏名変更登記にかかる登録免許税は不動産の数に対してそれぞれ1,000円ずつかかります。合計で数千円となることが多いです。

 

▼譲渡所得税

 

不動産を譲渡した場合には譲渡所得税がかかります。税率は所有期間が5年を超える長期譲渡所得なのか、所有期間が5年以下の短期譲渡所得なのかで変わってきます。また、売却した不動産がマイホームなのかどうかでも税率が変わるので注意しましょう。条件次第では特別控除額も異なるため、不動産ごとに試算が必要です。

 

▼専門家報酬

 

不動産の名義変更においては自分自身で対応するのは難しいことも多く、司法書士や税理士に相談することもあるかもしれません。その場合、当然ながら専門家に対して報酬が必要となります。この報酬の相場は対応している事務所ごとに異なるのですが、自分で手続きするよりも2~3倍の費用がかかります。場合によっては5倍ほどかかることもあるため、専門家に委託する場合はより多くの予算が必要です。

 

買主の費用

次に買主にかかる費用を見ていきましょう。

 

▼必要書類の取得

 

買主も売主と同じように、必要書類を取得する際に数千円かかります。原則として印鑑証明書や固定資産評価証明書や住民票の取得が必要となるため、それに合わせて費用がかかることを理解しておきましょう。

 

▼登録免許税

 

所有権移転登記で発生する費用は買主が負担するのが普通です。この場合、登録免許税は土地で不動産価格の1,000分の20(2021年3月31日までは1,000分の15)、建物で不動産価格の1,000分の4と定められています。その他、長期優良住宅などは税率が0.1%(2021年3月31日まで)となるため、そちらも併せて試算しなくてはなりません。

 

▼不動産取得税

 

不動産を取得した場合には不動産取得税がかかります。相続の場合は非課税なのですが、売買や財産贈与などによって不動産を取得した場合は、建物や土地に対して課税標準額×4%の税金がかかります。これは特例によって2021年3月31日までのものは税率3%、住宅以外の家屋は税率4%とされているのが特徴です。どちらにしても不動産の評価額に対して3~4%の税金がかかるので、注意しましょう。

 

▼専門家報酬

 

不動産の名義変更は売主と同じように専門家に依頼する場合も多いです。特に、所有権移転登記など難しい手続きは専門家ではないとできないため、その際の報酬も併せて用意しておきましょう。相場としては5~12万円ほどが目安です。

 

名義変更の期間

ここからは不動産の名義変更の期間についても確認しておきましょう。基本的に名義変更にかかる期間は1週間~10日間前後です。法務局に申請しておけば、ほとんどの場合は1週間~10日以内に終わります。ただ、相続など話し合いの場が必要となる手続きに関しては、別途で時間を要することが多くなります。そのほか、必要書類を揃えたり専門家に相談したりすることを踏まえると、1ヵ月ほど余裕を持っておくのがおすすめです。

 

状況によって売主と買主の手続きの進行具合に差が出てくることもあるため、両者がきちんと足並みを揃えて手続きすることも念頭に置いておきましょう。

 

 

家の名義変更の方法・流れ

家の名義変更に関しては売買契約の締結から始まり、必要な書類を取得、提出書類の作成、法務局への申請というのが大まかな流れとなります。専門家に相談すれば特に難しいことはありませんが、自分で手続きする場合は1つひとつ確認しながら行うため、どうしても時間がかかります。まずは必要となる準備を済ませ、不動産が所在する管轄の法務局に相談してみましょう。なお、以下は名義変更の基本的な流れとなります。

 

  1. 売買契約の締結
  2. 必要書類の取得
  3. 登記申請書の作成
  4. 売買代金の支払い
  5. 物件の引き渡し
  6. 法務局に書類を提出
  7. 申請の受理

 

原則としてはどの名義変更もこの流れを取るため、管轄の法務局については事前に調べておきましょう。また、不動産情報も必要となるため、事前に調べておくことをおすすめします。なお、以下は売主と買主の必要書類をまとめた表です。こちらも併せて参考にしておくことで、より手続きがスムーズです。

 

売主の必要書類

買主の必要書類

1.不動産売買契約書

1.本人確認書類

2.登記済権利証

2.印鑑証明書

3.本人確認書類

3.住民票

4.印鑑証明書

5.固定資産評価証明書

6.住民票

名義変更は自分でもできるのか?

不動産の名義変更は虚偽の登記がされるリスクを避けるため、原則として不動産の登記権利者と登記義務者が共同で行うこととされています。登記権利者と登記義務者とはいわゆる売主と買主のことです。

 

基本的にはその両者が揃って初めて不動産の名義変更が可能です。ただ、相続に関しては所有者が他界していることもあるでしょう。その場合は、不動産を相続した人が手続きを行います。これらは自分で行うことも多いですが、専門的な知識や技術が必要となるため、専門家に相談することをおすすめします。

 

 

名義変更をするメリットとデメリット

ここでは名義変更をするメリットとデメリットについて簡単にまとめます。どちらも前述の項目で間接的に説明してきた通りですが、ここではまとめとして確認してみてください。

 

名義変更をするメリット

名義変更をするメリットは以下のようなものがあります。

 

  1. 所有権を証明により主張できる
  2. 売主の税金を軽減できる
  3. 買主の控除を適用できる

 

名義変更をしないデメリット

名義変更をしないデメリットは以下のようなものとなります。

 

  1. 所有権が曖昧で主張できない
  2. 売買や賃貸ができなくなる
  3. 相続などでトラブルになる

 

名義変更に関してはしないでおくよりすることの方がはるかに利点も多いです。むしろ名義変更せずに放置しておくと、後々大きなデメリットとなって返ってくることもあるため、十分に注意しておきましょう。ほとんどの場合は名義変更すべきと覚えておいてください。

 

 

名義変更の注意点

名義変更を行う際、注意しておきたいのが税金です。名義変更と税金は密接に関わっており、名義変更をするだけでもいくつかの税金が発生します。そのほか、不動産の売買はもちろん、相続や財産分与、贈与などにもそれぞれ税金がかかります。意外なところで税金がかかってしまうため、あらかじめ注意が必要です。建物や土地などは多額の財産が移転するケースもあるので、税金が高額となる場合も少なくありません。そこは専門家などに相談して、最小限に抑えられるよう工夫するのがおすすめです。

 

また、よくある失敗として名義変更し忘れてしまうこともあります。その場合、建物や土地が移転漏れ扱いとなり、その後の手続きでも何かと問題が発生しやすくなります。特に不動産は「誰が所有しているのか」という点がとても重要となってくるため、所有者を明確にするためにも、移転があった場合は必ず名義変更しておきましょう。

 

 

まとめ

建物や土地などの不動産が移転した場合、名義変更が必要となります。この名義変更は必要書類をまとめれば法務局で簡単に行えます。しかし、各種手続きの中には難しいものもあるため、極力、専門家の意見を参考にしてください。名義変更の方法やタイミングもそれぞれ違ってくるため、専門家に代行してもらった方が安心です。

 

家づくりをしたいものの何から始めればよいか分からないなど、住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。

 

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