新築住宅の保証ってなに？保証の種類や期間

「夢のマイホーム＝新築住宅」と考えている方も多いのではないでしょうか。しかし、新築住宅は依頼する工務店やハウスメーカーによって品質が左右されます。場合によっては欠陥住宅である可能性も否めません。当然、その場合は担当した建築業者に責任があるため、保証してもらえます。

しかし、新築住宅の保証については知らない方も多いです。今回の記事ではこれから家を建築するもしくは購入する際、知っておくべき保証の種類や期間について解説します。特に瑕疵担保責任など知っておきたい用語もあるため、併せてご紹介いたします。ぜひ、夢のマイホームを考えている方は、それら保証について知っておきましょう。

目次

• 新築住宅に対する保証の種類
• 瑕疵担保責任とは？
• 建物の基本構造部分についての保証はいつまで？
• 住宅瑕疵担保履行法とは
• 建築会社によって保証内容は違う
• まとめ

新築住宅に対する保証の種類

新築住宅を引き渡され「いざ新生活スタート」と思いきや、住宅に関する設備などが不具合を起こすこともあります。それらの事態に陥った場合、保証を受けることが可能です。しかし、その保障には大きく分けて2つの種類があり、それぞれ保証の内容や期間が違います。そのため、両者の特徴を把握しておくことが重要です。以下、新築住宅に対する保証の種類です。

1. 主要構造に対する保証
2. 設備や建具に対する保証

建物の主要構造というのは、いわゆる基礎となる部分を指します。家を建てる際にはその土地に基礎を作り、その上に建物を作っていきます。これら基礎がなければ物件は成り立ちません。また、その物件自体を支えるものとして外壁や屋根などがあります。これらを総じて主要構造と呼びます。その主要構造に何かしらの欠陥があった場合、保証の対象となるのです。

建物の設備や建具というのは、いわゆる生活を支える部分を指します。住宅を建築した場合、それに合わせて設備や建具を取り入れていきます。例えば、物件そのものに組み込むトイレやキッチン、風呂などがそれらに該当するわけです。また、窓サッシやクロスなども該当します。これらの設備や建具に何かしらの欠陥が見つかった場合も保証の対象となります。

それらを保障する責任のことを瑕疵担保責任とよぶのが一般的です。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、簡単にいえば新築住宅に欠陥があった場合に保証しなくてはならないという責任のことです。これらは2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって定められています。特にこの法律は品確法とよばれ、家を施行する工務店やハウスメーカーに対して瑕疵担保責任を負うことを義務付けています。

仮にこの瑕疵担保責任を守らなければ欠陥住宅となり、従来送るはずだった健康的かつ文化的な生活が送れなくなります。それでは依頼者や利用者の生活が守られません。つまり、瑕疵担保責任とはユーザーを守るために最低限必要な責任ということです。

瑕疵という言葉は、引き渡された物件が約束通りの品質に至っていないことを指す言葉です。つまり、本来確保されるはずだった性能が確保されていないことを意味します。それを担保する、要は守る責任があることを示したのが瑕疵担保責任です。

状況によっては売主が瑕疵だと考えていない場合もあり、買主とトラブルになることもあるかもしれません。そのため、これ自体は定義することの難しい言葉となります。ただ、明らかに欠陥がある場合は、新築住宅にも関わらず性能を満たしていないと判断されます。その場合、工事を請け負った業者は補修などの対応をしなくてはならないのです。

もし、仮に建築業者の瑕疵によって損害が出た場合、それに対して損害賠償請求も可能です。その点も加味しておくことで、自分自身はもちろん家族を守ることにもつながります。ぜひ、この瑕疵担保責任については新築住宅を建築・購入する際には覚えておきましょう。

建物の基本構造部分についての保証はいつまで？

現行の法律である品確法第95条によると工務店やハウスメーカーなどの建築業者は、新築住宅を引き渡してから10年間、瑕疵担保責任を負う義務があると明記されています。つまり、新築住宅を手に入れた方の中で10年以内に瑕疵があった場合、その責任を問うことが可能です。たとえば、引き渡し後の10年以内に雨漏りが発生した場合などは、無償で補修してもらえます。そのほか、主要構造はもちろん設備や建具に欠陥が見つかった場合、買主は売主に対して保証を求めることが可能です。また、10年間の間にその瑕疵による損害があった場合は損害賠償請求もできます。

ただ、あくまでも保証の期間は10年間なので注意が必要です。それでも引き渡しから10年間は瑕疵担保責任を問えるため、オーナーの方は一定期間のみ守られているといえます。保証の対象は雨漏りなど致命的な欠陥に限られるものの、明らかに工務店やハウスメーカーに責任がある場合はきちんと補修などで対応してもらいましょう。

また、そのほかにも実は保証に関する期間が設定されています。品確法とは別の法律である宅地建物取引業法第40条によれば、引き渡しから2年間は売主が買主に対して瑕疵担保責任を負わなければならないと明記されています。これが何を意味するのかというと、つまりは引き渡しから最低でも2年間は瑕疵担保責任を問えるということを指すわけです。この決定に関しては品確法第95条と並行して採用されます。

そのため、新築住宅全体に問題があった場合は2年間、雨漏りや主要構造や設備・建具に問題があった場合は10年間が保証の期間となります。この期間内であれば施行を請け負った業者に損害賠償請求も含めて責任を負わせることが可能です。一見すると売主に比べて買主が有利な法律のように思えますが、これは両者を守るためでもあるため、保証される期間についてもきちんと理解しておきましょう。

ただ、家全体の問題に関しては2年間、主要構造や設備・建具に関しては10年間が限度なので、それを過ぎてしまうと原則保証は受けられません。その点は十分に注意しておきましょう。

住宅瑕疵担保履行法とは

瑕疵担保責任については法律によってもきちんと明記されています。その法律というのが住宅瑕疵担保履行法です。これは2009年10月1日に施行された法律であり、新築住宅などを担う事業者に対して住宅瑕疵担保責任保険への加入あるいは供託金を納付させることを定めた法律となります。これによって補修のための資力確保を義務付けているわけです。

たとえば、明らかに欠陥住宅を引き渡したにも関わらず、「うちは保証できるほど資金がないから対応できないよ」というおざなりな対応はできないということです。法律によって補修などに対する資金確保が義務付けられているため、工事を引き受ける工務店やハウスメーカーは最低限の保証ができるよう資金を確保しておかなくてはなりません。それを怠った場合は当然ながら法律違反となります。

ただ、これはむしろ建築業者を守るための法律でもあるのです。なぜなら保険への加入や供託金への納付が義務付けられたことで、万が一の事態になった際にそちらから補修にかかる資金を受け取れます。つまり、もともと資金がなくても保険への加入や供託金への納付によって、いざというときに第三者の機関を通してカバーできるようになったわけです。住宅瑕疵担保責任保険への加入や供託金への納付は住宅を売主が行うものなので、原則として買主が別途で資金を用意する必要はありません。ただ、売主は家の価格に保険の料金を含められるため、買主が知らずして保険料を負担している場合もあります。ちなみに、売主は補修の資金確保について説明義務があり、買主は保険への加入や供託金への納付についても確認できます。これらは売買契約や請負契約の際に聞いておくと安心です。

なお、引き渡しから10年以内に買主が瑕疵を発見した場合、仮に売主が倒産してしまっていたとしても保険法人などから補修用の資金を受け取れます。実際に購入時に対応してくれた業者が10年以内に倒産するリスクは往々にしてあります。そうなった場合、もし保証されないとなれば買主はただ泣き寝入りすることになるでしょう。それではあまりに酷な話です。そうならないために保険法人などでは補修費用として最高2,000万円まで保証することが定められているのです。

これらの情報量を一気に質問するのは難しいため、適宜説明を受けながら疑問が湧いてきた際には直接聞いてみましょう。特に保険料が住宅価格に含まれているかどうかは今後の負担も左右するため、説明を必ず受けてください。

建築会社によって保証内容は違う

新築住宅の場合、品確法によって瑕疵担保責任が10年間と定められています。また、そのほかにも別の法律によって家全体の保証について2年間は瑕疵担保責任を問えると定められています。しかし、多くの工務店やハウスメーカーごとに法律とは別途で独自の保証を用意していることが多いです。

特に保証の種類はもちろんですが、期間が2年や10年ではなく20～30年とされている場合があります。この保証期間自体を売りにしている建築業者も多く、長いところでは40～60年ほどを期間としているところもあります。確かにこれら保証の期間が長ければ長いほど安心なので、短いよりは良いでしょう。その一方、主要構造については保証が長くても、設備や建具などに関しては1～2年としていることが多いので、十分に注意しておきましょう。

また、主要構造の歪みなどが原因ではない外装・内装、設備などの欠陥は補修を求めることができません。何でも瑕疵担保責任を問えるのかというと、実はそうではないのです。あくまでも建築に関する法律は買主を売主から守るものですが、明らかにオーナーの方に過失がある場合も保証してもらえません。

そもそも対応する住宅関連事業者によって保障内容は異なるため、ご自身が利用する工務店やハウスメーカーごとに保証内容を確認することが大切です。

まとめ

新築住宅の保証は瑕疵担保責任などによって守られています。これらは家全体に対しては2年、雨漏りや主要構造や設備・建具に対しては10年の間保証されます。つまり、新築住宅で夢のマイホームを手に入れたにも関わらず明らかな欠陥が合った場合は、補修を依頼できるわけです。

ただ、これらの補償内容は工務店やハウスメーカーによっても異なるため、事前に依頼する業者ごとに確認しておいてください。特に事前の説明が義務付けられているため、その際に疑問や質問があれば漏れなく聞いておくことをおすすめします。大切な家のことなので、ぜひ瑕疵担保責任については覚えておきましょう。

家づくりをしたいものの何から始めればよいか分からないなど、住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。