新築と中古物件のリノベーションはどちらがおすすめ？メリット・デメリットで比較

自分のマイホームを持ちたいと思った時に、新築物件と中古物件のどちらが良いかで迷われている人も多いのではないでしょうか。

新築物件と中古物件とも、コスト面や建物の状況だけでなく利便性や周辺環境なども含めてメリット・デメリットがあります。

新築、中古それぞれについて、重要なポイントを把握しておけば、自分にとって理想的なマイホームを手に入れやすくなるでしょう。

この記事では、新築物件と中古物件のメリット・デメリットを比較しながら、どちらを選べば良いか、判断材料を紹介します。

そもそもリノベーションとは？

リノベーションとは、新しく住む人のライフスタイルや価値観に合わせて間取りや内装、設備など全てをゼロから考え直し、作り替えることです。

間取りを、現代の暮らしに合わせて変更できるだけではなく、機能面でオール電化や高断熱仕様を採用するなど、新たな価値を創造できることがリノベーションの醍醐味といえます。

リノベーションは、古くなった部分を改修して原状回復する「リフォーム」とは根本的に異なることを理解しておきましょう。

新築と中古物件のリノベーションはどちらがおすすめ？

「新築と中古のリノベーションのどちらが良いか？」の回答に対しては、一概にどちらが良いと言い切ることはできません。なぜなら、購入する人が理想とする暮らしやライフプランによって、どちらが適しているかは異なるからです。

例えば、予算を抑えて新しい生活をしたい人であればリフォームが適していて、他人が住んだ家に抵抗がある人は新築が望ましいでしょう。

自分にとって一番優先したいことは何かを見極めて、どちらが良いか選ぶようにしましょう。

新築のメリット

ここでは、新築ならではのメリットについて解説していきます。

• 間取りや構造を自由に設計できる
• 新築の設備や機材が整っている
• 耐震性や省エネ性能が優れている
• 保険や税制優遇が充実している

上記4点について、順番に見ていきましょう。

間取りや構造を自由に設計できる

新築の注文住宅であれば、予算の範囲内で思い通りの構造や間取りを設計しながら、マイホームを建てられます。

建築法規の範囲内であれば、平屋や3階建てなども実現できるでしょう。

中古物件の場合、室内は自由に変更できても構造や階数の変更は容易にできません。

新築の設備や機材が整っている

新築の住宅の大きなメリットは、最新設備が整っている点にあります。

太陽光発電システムやLED照明、高効率エアコンなど最新設備を自由に選べるでしょう。

耐震性や省エネ性能が優れている

新築と中古物件の大きな違いは、高耐久性や高気密・高断熱性、省エネ性などです。

新築では、中古と違って新技術を取り入れた建材が使用できます。

したがって、新築では地震などの自然災害に強く、夏は涼しくて冬は暖かいだけではなく、光熱費を抑えた暮らしができるでしょう。

保険や税制優遇が充実している

新築住宅では、条件によってさまざまな税制優遇を受けられる点がメリットです。

住宅ローン控除や固定資産税・都市計画税、さらには不動産取得税、印紙税などにおいても優遇措置が設けられています。

住宅ローン控除は借入から13年間、住宅ローン年末残高の0.7％分を所得税・住民税から控除できます。

一方で、築25年（木造の場合20年）を超えた中古住宅の場合、一定以上の耐震性能を有している物件でなければ、住宅ローン控除は受けられません。

新築のデメリット

新築には多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。

• 条件次第ではコストが割高
• 完成までをイメージしづらい
• 工期が長い傾向にある

ここからは、上記3点のデメリットを見ていきましょう。

条件次第ではコストが割高

中古物件が、その時点での市場価格や供給状況を見て価格決定されるのに比べて、新築物件は割高になるケースが多いといえます。

なぜなら、新築の物件は機能や新しい設備を有することに加えて、売却するための広告宣伝費やモデルルーム代などの経費が建築費に含まれるからです。

新築物件を購入後すぐに売却しようとすると、購入価格から10〜20％程度安くなってしまうのは、こうした理由があると理解しておきましょう。

完成までをイメージしづらい

新築の注文住宅は現物を確認できないため、仕上がりの詳細がわかりません。

現在は、3DパースやVRを利用しているケースもあり、ある程度は事前確認が可能です。

しかし、中古物件と比べると細かい仕様まで正確にチェックすることは困難といえます。

したがって、同等の部材や設備を採用している実際の着工中現場を見せてもらったり、モデルルームで見本を確認したりすることで、完成イメージに近づけていきましょう。

工期が長い傾向にある

新築注文住宅は、土地探しから完成まで1〜1年3ヶ月程度の時間が必要です。

土地がなかなか見つからなかったりプラン決定に手間取ったりすると、1年半以上の期間を要することもあると認識しておいた方が良いでしょう。

中古物件をリノベーションするメリット

中古物件のリノベーションには、新築と異なるメリットが存在します。

• 条件次第では予算を削減できる
• 完成までのイメージをしやすい
• 立地条件の選択肢が広がる

順番に見ていきましょう。

条件次第では予算を削減できる

中古物件のリノベーションは、新築に比べて予算をかなり低く抑えられます。

設備が旧式である点や、内装自体が経年劣化している点は否めませんが、現代では外装も含めたフルリノベーションも可能です。

予算を抑えた上で、新築と同じように快適な生活空間が得られるでしょう。

完成までのイメージをしやすい

中古物件のリノベーションは、現物を確認できて完成をイメージしやすい点もメリットです。

どの柱や壁を残さなければならないかなども自分の目で確認できるので、生活動線などもイメージしやすいでしょう。

立地条件の選択肢が広がる

中古物件のリノベーションは、新築に比べて総予算を低く抑えられるため、その分立地の選択肢が広くなります。

新築の場合には高額となり手の届かない駅付近の利便施設や、学校などの諸施設が揃っている物件などを検討できる可能性も高くなるでしょう。

中古物件をリノベーションするデメリット

新築同様に、中古物件のデメリットも解説します。

• 理想の間取りを実現できないケースがある
• 設備や機材が古く補修工事が発生しやすい
• 災害時の耐久性に不安が残る

上記は、主に中古物件そのもののデメリットと捉えましょう。

したがって、これらをリノベーションでどこまで改善できるかが重要です。

理想の間取りを実現できないケースがある

リノベーションにおいては、必ずしも自分が理想とする間取りを実現できないケースがあると押さえておきましょう。

1970〜80年代に主流の間取りは、現代において生活動線など使いづらい点が多く見られます。また、築30年近くの物件になると、木造や軽量鉄骨造では法定耐用年数を経過しているため、構造的な劣化や価値の減少は否めません。

このように、築年数が極端に古い物件は構造的に変更ができないケースがあるため、リノベーションでどこまで改善できるのか事前に把握しておく必要があるでしょう。

設備や機材が古く補修工事が発生しやすい

設備や機材が古いことで、補修工事が発生しやすい点は、中古物件およびリノベーションのデメリットといえるでしょう。

仮にリノベーションが完了した場合でも、新築に比べて設備や機材などの故障リスクが高く、リノベーション後に修繕コストがかかるケースがあります。

また、リノベーション時に交換できない設備や機材もあるので、購入を検討する段階で建築会社などに確認しましょう。

災害時の耐久性に不安が残る

中古物件の場合、新築と比べると耐久性や耐震性などの構造に不安が残ります。これらは、リノベーションで容易に改善できるとはいえないため、デメリットの1つです。

特に、1981年（昭和56年）6月以前の旧耐震基準に基づいて建築された物件は、築年数も40年以上になるため、どうしても検討する場合は内容に注意しなければなりません。なお、木造住宅の場合は2000年6月1日以降（※）、新基準が適用されているのでチェックしましょう。

※2023年1月現在で築23年のケース

物件の現物を見られるのであれば、なるべく設計士や建築会社の担当に耐久性を確認することをおすすめします。

新築と中古物件のリノベーションをコスト面で比較

新築と中古物件をリノベーションする場合のコストについて、「2021年度フラット35利用者調査」などを参考に比較してみましょう。

なお、諸費用は新築、中古物件ともに土地・建物代金における合計の10％と仮定します。

【購入物件の平均面積など】（※1）

※参考：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

【購入総コスト目安の比較】

※参考1：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

※参考2：2021年度住宅リフォームに関する消費者実態調査｜一般社団法人住宅リフォーム推進協議会

購入する土地面積や、住宅面積に多少の差異はありますが、新築物件は中古物件の1.5倍以上のコストが掛かっているとわかりました。

新築とリノベーションが向いている人の特徴

ここまで、新築と中古物件のリノベーションをさまざまな点から比較してきましたが、どちらが良いかについては、人それぞれの部分もあり一概にはいえません。

• 新築が向いている人
• 中古物件のリノベーションが向いている人

ここでは、どちらが良いか悪いかではなく、それぞれがどのような人に向いているかを解説していきます。

新築が向いている人

設備や機能を最新のもので揃えたい人は、新築物件がおすすめです。

中古物件でも最新の設備は導入できますが、構造上引き継ぎができない場合もあります。

また、災害などに備えて耐震性や耐候性にこだわりたい場合も、新築物件のほうが対応しやすいでしょう。

中古物件のリノベーションが向いている人

予算を低く抑えたい人は、中古物件がおすすめです。

低い予算の範囲内でも新築より立地条件の良い物件を選択でき、将来的な資産価値の目減り率は緩やかになるでしょう。

住宅ローンが短いこともメリットの一つで、その分買い替えもしやすくなる利点があります。

新築とリノベーションは理想とするライフスタイルで判断しよう

「新築か中古物件のリノベーションか」の選択に、絶対的な答えはありません。

なぜなら、購入する人の状況によって、どちらを選択すれば良いか分かれるからです。

例えば、転勤が多い人や将来買い替えをしたい人にとっては、中古物件が適していて、終の住処として考える人は新築が適しているといえるでしょう。

このように、自分の理想とする家づくりに照らし合わせて、選択してください。

国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。

・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない…
・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？
・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？
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