借地権とは？種類や借地権付き物件のメリット・デメリットを解説

マイホームを建てる場合、当然土地が必要となりますが、家を建てるための土地は購入するほかに「借りる」という手段もあります。

土地を買わずに、借りて家を建てる権利を借地権といいます。家を建てるための土地探しをする場合は、借地権に関しても事前に理解を深めましょう。

そこで今回は、家を建てる際の借地権について、借地権の種類や借地権付き物件のメリットやデメリットなどを詳しく解説していきます。

借地権とは？

借地権とは、建物を建てることを目的として、人から土地を借りる権利のことをいいます。借地権により土地を借りる場合、建物を建てるためという目的でなければなりません。

また、借地権は地上権と賃借権の2つに分類でき、第三者への売却や転貸などにおける地主の承諾の必要性が異なります。

実際に借地権を持つ場合は、地上権と賃借権のどちらであるかを必ず確認しましょう。

土地購入との違い

借地権が土地の購入と大きく異なる点は、家を建てる際の土地が自らの所有物となるか否かという点です。

土地を購入して家を建てた場合、土地も含めて自分の所有物となります。それに対して借地権の場合は、あくまでも人から借りている土地に家を建てることになるので、建てた家が自分の所有物でも、土地部分は他人の所有物になります。

また、土地を購入する場合に住宅ローンなどを利用して土地代金を支払いますが、借地権の場合は継続的に土地所有者へ地代を支払う必要がある点も大きな違いです。

借地権の種類

借地権には、以下の3種類があります。

• 旧借地権
• 普通借地権
• 定期借地権

借地権を理解するうえで、上記3つの種類の違いを理解しておくことは非常に重要なポイントといえるでしょう。

旧借地権

旧借地権は、現在の借地借家法ができるより前の借地権のことで、現在使われている借地権とは権利の期間に関する定めが異なります。

旧借地権の大きな特徴は、契約の更新を繰り返すことにより半永久的に権利を持ち続けられることです。旧借地権の存続期間の定めについては、以下の表を参考に把握しましょう。

普通借地権

普通借地権は、契約期間は定められているものの、更新することを前提としている借地権です。

更新を前提としているため、正当事由がない場合は土地の所有者が更新を拒否することはできません。

借地権の期間は、旧借地権のような構造の違いによる定めはなく初めは30年、1度目の更新では20年、さらに2度目以降の更新では10年とされています。

定期借地権

定期借地権は、更新がなく定められた期間の満了と同時に、所有者へ土地を返還しなければならない借地権です。土地を返還する際は、建物を解体し更地の状態にしなければなりません。

定期借地権には更新がないため、存続期間は50年以上と長めに設定されています。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件では、以下3つのメリットがあります。

• 価格が割安
• 税金が不要
• 期間延長が可能

具体的にどのようなメリットがあるのか、1つずつ詳しく見ていきましょう。

価格が割安

借地権付き物件は、家と一緒に土地も購入する場合に比べると、価格が割安になるというメリットがあります。土地にかかる費用が安く済む分、建物の質にこだわることが可能になるのは借地権付き物件の嬉しいポイントです。

税金が不要

借地権付き物件の場合、土地の所有者は別にいることになるため、土地の所有者が課税される税金が不要になることもメリットの1つです。

ただし、税金が不要になるのはあくまで土地に関してのみであり、建物に対する固定資産税や都市計画税は通常通り課税されるので、正しく理解しましょう。

期間延長が可能

借地権は、種類によって期間を延長することが可能です。

更新が可能な借地権付き物件であれば、更新を繰り返して永住することも可能なため、1つのメリットとして頭に入れておきましょう。

借地権付き物件のデメリット

借地権付き物件には、以下3つのデメリットもあります。

• 地代の負担がある
• 地主の許可が必要
• 融資が困難

借地権付き物件を検討する際は、デメリットについても把握しておくことが大切です。

地代の負担がある

借地権付き物件を選択した場合、継続的に地代の負担があるという点を把握しておかなければなりません。

所有者に対して支払う地代は毎月支払うことになるため、建物のローンを返済しながら負担することになります。また、ローンの返済とは異なり地代は支払い続けても自らの資産になるわけではないという点も理解しましょう。

地主の許可が必要

借地権付き物件は、あくまで他人の土地を借りている状態となるため、家の建て替えや増改築などをする際は地主の許可が必要です。

土地を購入していれば、自由に家のリフォーム工事などができるのに対して、工事するたびに地主の許可をとらなければならないのはやや不自由に感じる可能性も高いといえるでしょう。

融資が困難

借地権付き物件の場合、融資が比較的困難になる可能性が高くなります。なぜなら、土地を所有しているわけではないことから、担保評価が低くなってしまうからです。

融資が受けられなくなるわけではありませんが、住宅ローンを組む際の審査がやや通りにくくなるという点は、予め理解しておきましょう。

借地権に関するよくある質問

ここでは、借地権に関するよくある質問を3つ紹介します。

• 借地権に相続税はかかる？
• 借地権付き物件は売却できる？
• 借地権の価値の調べ方は？

それぞれの回答について解説していくので、借地権への理解をさらに深めていきましょう。

借地権に相続税はかかる？

借地権を相続した場合、相続税がかかります。相続税の金額は、借地権の種類や借地権割合によって計算することが可能です。

借地権は、目に見えない権利であることから、相続税がかからないと考えてしまうケースもよくあるので、正しく把握しましょう。

借地権付き物件は売却できる？

借地権付き物件を売却することは可能ですが、借地権の種類が賃借権である場合は、地主の許可を取らなくてはなりません。

借地権付き物件を売却しようとするときは、まず自分の借地権が地上権と賃借権のどちらであるかを確認したうえで、必要であれば必ず地主の許可を取りましょう。

借地権の価値の調べ方は？

借地権の価値を知りたい場合は、対象となる土地の借地権割合を調べましょう。借地権割合は、国税庁が公開している路線価図を見ることで確認できます。

土地の価格に借地権割合をかけて計算すれば、借地権の価値を算出することが可能です。

借地権とは何かを正しく理解しよう

家を建てるための土地探しにおいて、借地権とは何なのかを正しく理解しておくことは非常に重要です。借地権を正しく理解し、土地探しにおける選択肢の幅を広げる際の参考にしましょう。

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