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2021.08.30

用途地域って何?土地探しで困らないための用途地域のまとめ

家を建築する際やマンション・アパートの購入の際、度々目にするのが「用途地域」という言葉。
実は自分で購入した土地であっても、好き勝手に建物を建築して良いわけではありません。
むしろ、日本は土地が限られていることもあり、建てられる建物なども行政によって定められています。
それらを示したものが用途地域なのです。

 

たとえば、地域ごとにどのような発展をさせていくのか、これらは国によって定められています。
仮に大都会の真ん中にある土地を購入して工場を建てようと思ったところで、許可は下りないでしょう。
東京や大阪の中心に工場があった場合、多くの方にとって住みやすい街とはなりません。
だからこそ、国で「ここは〇〇を立てるための地域」と定めているのです。

 

今回は土地探しの際に知っておきたい用途地域について、それぞれどのような種類があるのかを解説します。
特に、建物を建築するなら知っておきたい用途地域について簡単に紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

目次

  • そもそも用途地域とは?
  • 用途地域は13種類!それぞれどんなものなのか
  • 住居系用途地域
  •  第1種低層住居専用地域
  •  第2種低層住居専用地域
  •  第1種中高層住居専用地域
  •  第2種中高層住居専用地域
  •  第1種住居地域
  •  第2種住居地域
  •  準住居地域
  •  田園住居地域
  • 商業系用途地域
  •  近隣商業地域
  •  商業地域
  • 工業系用途地域
  •  準工業地域
  •  工業地域
  •  工業専用地域
  • 用途地域の調べ方
  • まとめ

そもそも用途地域とは?

用途地域とは国が定めている「住みやすい街づくり」のための区分けのことです。
誰もが好き勝手に建物を建ててしまわないよう、国が計画的に市街地を形成できるよう定めている地域を指します。
これらは13種類に分けられ、それぞれ都市計画法によって指定されています。
それら都市計画法では大きく分けて以下の3つの区域を定めています。

 

  1. 都市計画区域
  2. 都市計画区域外
  3. 準都市計画区域

 

これらの都市計画法によって、それぞれの地域が分類されているのです。
特に、都市計画区域の中にもさらに分類があり、以下のような3つの区域があります。

 

  1. 市街化区域
  2. 市街化調整区域
  3. 非線引き区域

 

これらの区域をさらに細分化したものの1つ、それが用途地域とよばれるものです。
なお、用途地域にも以下の3つの区域があります。

 

  1. 住宅区域
  2. 商業区域
  3. 工業区域

 

つまり、国が都市計画を滞りなく行うために分けられているもの、それが用途地域とよばれるものです。
これに違反して好き勝手に建物を建てられるというわけではないため、住宅を取得する方は用途地域について知っておくことが大切です。

用途地域は13種類!それぞれどんなものなのか

用途地域はさらに細分化することでき、主に13種類に分けられます。
それぞれの項目については後で簡単に触れますが、まずは以下の一覧に目を通しておいてください。

 

  1. 第1種低層住宅専用地域
  2. 第2種低層住宅専用地域
  3. 第1種中高層住宅専用地域
  4. 第2種低層住宅専用地域
  5. 第1種住居地域
  6. 第2種住居地域
  7. 準住居地域
  8. 田園住居地域
  9. 近隣商業地域
  10. 商業地域
  11. 準工業地域
  12. 工業地域
  13. 工業専用地域

 

これら用途地域ごとに土地を見つけて行かなくてはならないため、土地探しでは用途地域を調べることが最重要課題となるでしょう。
もちろん、専門的な知識や技術がない方は不動産業者に相談するのはもちろん、工務店やハウスメーカーなど建築業者に相談するのもおすすめです。

 

では、以下でそれぞれの用途地域について見ていきましょう。

住居系用途地域

まずは住宅系用途地域について見ていきましょう。
住宅区域は主に第1種低層住宅専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住宅専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、田園住居地域の8つがあります。

 

第1種低層住居専用地域

第1種低層住居専用地域とは、小規模な住居を建てられる地域です。
高さ12m以下になるよう制限があります。
しかし、それらの制限内であれば学校でも病院でも寺院でも神社でも立てられます。

 

第2種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域とは、第1種低層住居専用地域の制限に加えて広さ150m2以下までの小規模な住居を建てられる地域です。
制限があるものの、コンビニやスーパーなどを含む小規模な商店の建築が認められています。
また、飲食店なども制限以下であれば問題なく建てられます。

 

第1種中高層住居専用地域

第1種中高層住居専用地域とは、マンションやアパートなど中規模な住居を建てられる地域です。
高さ制限はない一方、建物の床面積の合計に対する制限があります。
逆にいえば、容積率の制限以下であれば中規模の大学を含む学校も病院も建てられます。
そのほか、中規模の店舗なども建てられるのが特徴です。

 

第2種中高層住居専用地域

第2種中高層住居専用地域とは、第1種中高層住居専用地域の制限に加えて広さ1,500m2以下までの中規模な住居を建てられる地域です。
制限の範囲内であれば中規模のオフィスビルなども建てられる地域となっています。

 

第1種住居地域

第1種住居地域とは、住宅から学校から病院まで制限なく建築可能な地域です。
原則として高さ制限はなく、建物の床面積の合計に対する制限も緩いのが特徴となっています。
そのため、より大規模なマンションやアパートも建築できます。

 

第2種住居地域

第2種住居地域とは、第1種住居地域の制限に加えてパチンコ店やカラオケ店なども認められている地域です。
それら大規模な建物も制限なく建てられるのが、これら地域の特徴となっています。

 

準住居地域

準住居地域とは、第1種住居地域と第2種住居地域の制限に加えてパチンコ店やカラオケ店の他に小規模な工場の建築も認められている地域です。
個人でやっているような自動車工場や自転車工場などがこれらに該当します。
多くの場合は幹線道路沿いに区分けされていることが多いです。

 

田園住居地域

田園住居地域とは、農業のために建てられた住居を保護するための地域です。
住居はもちろん農業に必要となる農地や農具、そのほかの農業関連施設の建築が許可されています。
それだけではなく直売所やレストラン、カフェやバーなどの建築も床面積の合計が500m2であれば可能です。

商業系用途地域

次に商業系用途地域について見ていきましょう。
商業区域には主に近隣商業区域と商業地域の2つがあります。

 

近隣商業地域

近隣商業地域とは、住みやすい住環境悪化の恐れがある工場などを建てられる地域です。
工場は周辺住民の健康を害することもあるため、住居区域とは区分けされています。
なかでも無数の用途で使用できるのが近隣商業地域の特徴です。
ただし、キャバレーやクラブ、風俗関連などの商業施設は建築できません。
あくまでもこの地域は住民への日用品などを供給するための商業地域とされています。

 

商業地域

商業地域とは、近隣商業地域に加えてキャバレーやクラブ、風俗関連の商業施設が認められている地域です。
日本各地にある歓楽街などはこれら商業地域に分類されます。
そのほか、住民のエンターテイメントに関わる商業施設もこれらの地域に分けられることが多いです。

工業系用途地域

最後に工業系用途地域について見ていきましょう。
工業区域には主に準工業地域と工業地域、工業専用地域の3つがあります。

 

準工業地域

準工業地域とは、住みやすい街づくりを阻害する工場などが許可されている地域です。
住環境悪化の恐れがある工場などでも、この地域であれば建てられます。
そのため、危険性の高い工場なども建てられます。

 

工業地域

工業地域とは、準工業地域とは違ってどのような工場でも建てられる地域となります。
加えて住宅系や商業系の建物の建築も認められています。
ただし、学校や病院などは建てられません。
その他、エンターテイメントに関わる施設も建てられないので、注意が必要となります。

 

工業専用地域

工業専用地域とは、文字通り工業に特化した地域です。
その名の通りどのような工場を建てても問題はありません。
制限としては工業地域と同様なのですが、より危険性の高い工場が建てられる地域として指定されています。

用途地域の調べ方

ここまで用途地域について解説してきたわけですが、人によっては「ではどうやって用途地域を調べれば良いの?」と思うかもしれません。
マイホームのための土地探しをしている方は、それらの点も考えなくてはなりません。

 

結論を先にいうと、用途地域はインターネットを活用して調べられます。
たとえば、大手検索エンジンに「エリア名+用途地域」と入力して検索すると、そのエリアの用途地域が見つかります。
ただし、情報によっては古くなっているものもあるため、直近の情報なのかどうかも併せて調べておかなくてはなりません。

 

なお、用途地域に関してはそれぞれの市区町村のホームページで確認できる場合もあります。
そのため、より正確な情報が必要ということなら、市区町村が提供しているWebサイトから調べてみるのもおすすめです。
仮に東京での土地探しなら東京都が提供する情報、大阪での土地探しなら大阪府が提供する情報がそれぞれ参考になります。

 

また、もし「紙で欲しい」ということなら自治体の役所でもらえます。
それぞれの自治体では都市計画図という図面を保管しているため、それを見せてもらうのが一番確実でしょう。
なお、用途地域は色分けされていることもあるのですが、用途地域の指定がない場合は無色となっていることが多いです。
判断が難しい場合は役所の方にも聞いてみましょう。

 

そのほか、地元密着型の不動産業者や建築業者であれば、そのエリアの用途地域を知っている可能性も高いです。
そちらに問い合わせしてみるというのもおすすめです。

まとめ

用途地域は都市計画法によって定められている区分けのことを言います。
誰もが好き勝手に建物を建てられるわけではないため、その土地にどのようなものを建てられるのかは事前に把握しておくべきです。

 

特に用途地域は13種類もあるため、該当するエリアごとに調べることが必要です。
ちなみに、用途地域を調べる方法としてはインターネットなどが便利な他、役所に直接聞いてみるのもありです。
わからない場合は専門家に相談してみましょう。

 

住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。

 

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