公示地価・基準地価・路線価はどう違う?それぞれの特徴や違いをわかりやすく解説 | スタッフブログ・コラム|国分ハウジング

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2021.11.30

公示地価・基準地価・路線価はどう違う?それぞれの特徴や違いをわかりやすく解説

日本ではそれぞれの地域によって土地の価値が変わってきます。

その土地の価値は公示地価や基準地価、路線価などによって決まります。

しかし、それぞれの違いについてわからないという方も多いのではないでしょうか。

何やら難しい言葉が並んでいて、頭がこんがらがっている方も多いかもしれません。

 

今回はそういった方に向けて、土地の価値を決める公示地価・基準地価・路線価それぞれの違いについて解説します。

それぞれ概要を踏まえながら特徴を説明していくので、ぜひ違いについての理解を深めましょう。

 

この記事を読むことで土地の価値がどのようにして決められているのかが見えてくるので、これから土地を購入しようと思っている方はぜひ参考にしてみてください。

すでに土地を持っている方も、自分たちの土地の価値がどのようにして決められているのかを学んでおくと何かの役に立つかもしれません。

目次

  • 公示地価・基準地価・路線価とは?
  •  公示地価とは
  •  基準地価とは
  •  路線価とは
  • 公示地価・基準地価・路線価の違いは
  •  1.情報源
  •  2.鑑定評価
  •  3.評価時期
  •  4.発表時期
  •  5.調査対象
  • 公示地価・基準地価・路線価はどんなときに使われる?
  • まとめ

公示地価・基準地価・路線価とは?

日本における土地の価値を決める要素の中でも、特に重要とされているのが公示地価・基準地価・路線価の3つです。

これらは国や都道府県や国税庁などが調査主体となっており、毎年その土地の価値を決めるために鑑定が行われています。

しかし、実際に公示地価・基準地価・路線価などの言葉を並べられたところでわからないという方もいるでしょう。

まずは以下にてそれぞれの特徴についてまとめます。

 

  公示地価 基準地価 路線価
情報源 都道府県 国税庁
鑑定評価 1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価 1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価 公示地価・基準地価の他に売買実例価格や不動産鑑定士による鑑定評価
評価時期 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日
発表時期 毎年3月下旬 毎年9月下旬 毎年7月1日
調査対象 「標準地」1m2当たりの価格 「基準値」1m2当たりの価格 「道路接地面」1m2当たりの価格

 

公示地価・基準地価・路線価に関しては、以上の特徴があります。

これらの特徴を知っておくだけでも違うので、それぞれが何を意味するのかについては理解しておくと安心です。

ただし、この表だけではわからないこともあるので、ここからさらに詳しくそれぞれどのようなものなのかをまとめます。

土地の価値を知るにはこれら3つの要素を知っておく必要があるため、ぜひ次の項目にも目を通してみましょう。

 

公示地価とは

公示地価とは1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。

これらは毎年1月1日に評価されるのが特徴であり、毎年3月下旬に発表されます。

特にこの公示地価では「標準値」1m2当たりの価格が割り出され、その地域の地価が決まります。

 

公示価格は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるのが特徴で「一般の土地取引価格に対する指標となること」を目的に調査されています。

そのため、それぞれの土地が持つ価値を最大限に評価するよう鑑定されるのが特徴です。

これらのことからもわかるように、公示価格は至って中立の評価と捉えられます。

つまり、公示価格は売主にとっても買主にとっても公平な地価となるわけです。

特に、不動産の取引においては土地の価値をいかに評価するかで変わるため、公示価格は非常に重要な指標となってきます。

 

基準地価とは

基準地価とは1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。

これらは毎年7月1日に評価されるのが特徴であり、毎年9月下旬に発表されます。

特にこの基準地価では「基準値」1m2当たりの価格が割刺され、その地域の地価が決まります。

 

基準地価は公示地価と評価の基準なども似通っているため、しばしば同じ立ち位置の指標とされがちです。

しかし、公示価値が2名以上の不動産鑑定士によって評価されるのに対し、基準地価は1名以上の不動産鑑定士によって評価されるのが特徴です。

そのため、その土地が持つ価値については偏った基準となる可能性もあります。

その一方、公示地価と基準地価の調査時期や発表時期は半年ずれ込んでいるため、半年ごとの地価の動向を調べるのに便利です。

より正確な土地の価値を見出すためには半年ごとに知っておきたいという方も多いため、売主・買主の両方にとって基準地価は重要な評価となるでしょう。

 

路線価とは

路線価とは公示地価・基準地価の他に売買実例価格や不動産鑑定士による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。

これらは毎年1月1日に評価されるのが特徴であり、毎年7月1日に発表されます。

この路線価では「道路接地面」1m2当たりの価格が割り出され、その地域の地価が決まります。

 

路線価は地価に関係する言葉の中でも、一番、頻繁に耳にするかもしれません。

これら一般的に路線価と呼ばれるものは相続税や贈与税に関する路線価を指し、税金を計算する際に使用される指標となります。

路線価の評価がそのまま土地の評価額となるため、相続や贈与の際には路線価について知っておくことが重要です。

また、これら路線価は土地の固定資産税評価額を決める基準となることもあります。

その場合は固定資産税に関する路線価として計算しなくてはなりません。

 

路線価はそれら身近なところで目にする言葉だからこそ、より詳しく知っておく必要があります。

ちなみに、路線価は一定の距離内での価値を示すもので、これらが個々の土地の価値を決める要素となってきます。

つまり、土地選びの際なども路線価がどうなのかを知っておけば、よりお得な土地を見つけることにも役立つのです。

 

ただし、不動産に関する公示地価・基準地価・路線価については難しいことも多々あります。

そのため、土地の価値について知りたい場合は専門家に相談することをおすすめします。

その他、各自治体に問い合わせることによって調べることもできるので、行政をうまく活用するのもありです。

 

 

公示地価・基準地価・路線価の違いは

公示地価・基準地価・路線価の違いについては前述した項目でお伝えいたしました。

しかし、より詳しくそれぞれの違いについて知りたいという方も多いかもしれません。

そのため、ここからはよりわかりやすく公示地価・基準地価・路線価の違いについてまとめます。

特に、5つの視点から違いをそれぞれまとめていくので、併せてお読みいただけると幸いです。

 

1.情報源

公示地価・基準地価・路線価は情報源がそれぞれ異なります。

基本的に公示地価は国、基準地価は都道府県、路線価は国税庁がそれぞれ管轄となっています。

これら情報源が公示地価・基準地価・路線価の大きな違いといえるでしょう。

当然ながら情報源が異なるため、土地の地価もそれぞれ変わってくるのが特徴です。

 

2.鑑定評価

公示地価・基準地価・路線価は鑑定評価も異なります。

原則として公示地価は2名以上の不動産鑑定士、基準地価は1名以上の不動産鑑定士、路線価は各規準のほかに売買実例価格や不動産鑑定士が調査します。

これら鑑定評価も公示地価・基準地価・路線価ごとに違ってくるといえるでしょう。

特に、これらは不動産鑑定士がどう判断するかによっても左右されるため、土地の地価もそれぞれ変わってきます。

 

3.評価時期

公示地価・基準地価・路線価は評価時期も違うのが特徴です。

前述した通り、公示地価は毎年1月1日、基準地価は毎年7月1日、路線価は毎年1月1日に評価されます。

これらはその時点での土地の価値となるため、時期によって大幅に土地の価値が変わることもあります。

 

4.発表時期

公示地価・基準地価・路線価は発表時期も違うのが特徴です。

こちらも前述の通り、公示地価は毎年3月下旬、基準地価は毎年9月下旬、路線価は毎年7月1日に発表されます。

こちらもその時点での土地の価値となるため、時期によって土地の価値が大きく変わります。

 

5.調査対象

公示地価・基準地価・路線価は調査対象も異なるのが特徴です。

これらはそれぞれ1m2ごとに調査されるのですが、どの地点を基準とするかによって変わってきます。

ちなみに、その範囲は公示地価で都市計画区内、基準地価で都市計画区内と都市計画区外、路線価で全国の標準宅地となります。

どの地点で評価するかによっても変わるものの、これらそれぞれ調査対象が異なることも知っておくと安心です。

 

 

公示地価・基準地価・路線価はどんなときに使われる?

では、公示地価・基準地価・路線価はそれぞれどのような場面で使用されるのでしょうか。

ここではわかりやすくするために、以下の表にてまとめます。

 

公示地価の用途 土地の売買の目安として使用する
基準地価の用途
路線価の用途 相続税や贈与税の計算で使用する

 

難しいことを省いて考えると、要は公示地価と基準地価は土地の売買の目安として使用されるもので、路線価は相続性や贈与税の計算で使用されるものといえます。

これら公示地価・基準地価・路線価がどのような場面で使用されるのか覚えておくと、土地の価値をより具体的に判断できるようになります。

 

当然ながら土地の価値は大きく分けて、都会と田舎で変わるのが特徴です。

たとえば、誰もが知る首都はもちろん地方都市であっても、田舎に比べると地価は高い傾向にあります。

逆に、田舎は首都や地方都市に比べて、地価も安い傾向にあります。

それらの計算の際、公示地価・基準地価・路線価がそれぞれ必要となるのです。

 

もちろん、これらは土地選びの際に必要となるだけではなく、相続や贈与の際にも必要となります。

そのため、大まかな土地の価値を決める要素として覚えておいて損はありません。

そこは不動産を取り扱う業者などとも相談しながら判断していきましょう。

 

 

まとめ

公示地価・基準地価・路線価はそれぞれ情報源と鑑定評価、評価時期、発表時期、調査対象が違ってきます。

簡単にいえば、何を基準にして決められるのかが変わるということです。

また、それぞれの用途も異なるのが特徴です。

もしこれから土地の売買や相続、贈与などがある方は今一度これら公示地価・基準地価・路線価について知っておくと、より土地の価値というのを把握しやすくなるでしょう。

 

土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。