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2021.11.30

土地の名義変更はどうやるのか?名義変更の流れや期間・費用をわかりやすく解説

土地だけに限らず、建物なども含め、対象の不動産が誰の名義になっているのかは法務局の登記簿に記載されています。

これらは徹底して管理されており、誰が所有しているのかを国は常に把握しています。

当然ながら、それらの情報に変更があった場合は名義変更をしなくてはなりません。

しかし、名義変更については流れがわからないという方も多いのではないでしょうか。

 

今回はそれらの方に向けて、名義変更の流れや期間や費用などについてわかりやすく解説します。

初心者の方でもわかるよう専門用語は避けるので、ぜひ気軽に読み進めていただけると幸いです。

目次

  • 土地の名義変更とは?
  • 土地の名義変更は自分でもできるのか?
  • 土地の名義変更の手続きの流れや期間
  • 土地の名義変更が必要な状況は?
  •  1.売買のケース
  •  2.相続のケース
  •  3.贈与のケース
  •  4.財産分与のケース
  • 土地の名義変更での注意点は?
  • 登録免許税を抑える方法
  • 司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は?
  • 名義変更の手続きは自分でも行えるのか?
  • まとめ

土地の名義変更とは?

そもそも土地の名義変更とは何かというと、文字通り所有者の名義を変更することを意味します。

もともと、不動産の名義は法務局の登記簿に記載されており、建物なども含めた物件として管理されています。

これらは勝手に変更することはできず、正規の手順を踏まない限りは変更できません。

このように名義を変更することを名義変更とよびます。

 

ただし、名義変更は任意となっており、実は変更しなくても罰則があるわけではありません。

つまり、Aさんが所有していた土地をBさんが購入した場合、そのままAさん名義のままにしておいても構わないということです。

もちろん、正規の手順を踏めばBさんに名義変更できます。

 

そのため、不動産の中には名義人の名前が一致しない事態も発生します。

たとえば、名義人となっている物件の所有者が亡くなった場合、その物件は配偶者や子供や孫などの相続人に引き継がれることが多いです。

その際、名義変更をしないまま相続するというケースもあるということです。

 

しかし、名義変更をしていないと所有者である主張ができないため、取得した段階で済ませておくのが理想といえます。

できる限り、早めに名義変更を済ませておきましょう。

 

 

土地の名義変更は自分でもできるのか?

では、名義変更は自分でもできるものなのでしょうか。

結論を先にいうと、必要な書類さえ用意しておけば、自分で名義変更が可能です。

すべて自分で済ませるとなると簡単ではありませんが、流れさえ知っておけばできないことはありません。

まずは以下で名義変更に必要な書類を確認しましょう。

 

  1. 登記識別情報または登記済証
  2. 登記原因証明書
  3. 代理権限証明書
  4. 印鑑証明書
  5. 住所証明書
  6. 登録免許税

 

以上の必要書類があれば、法務局に申請して名義変更が行えます。

しかし、場合によっては戸籍謄本・戸籍抄本が必要となったり、不動産情報が必要となったりすることもあります。

また、何度も法務局に出向く必要があるなど、そのハードルは意外と高いです。

 

なかには不動産に精通している人でないと手続きで困惑することも多いでしょう。

特に、名義変更によって後々に問題が発生すると厄介なので、極力は専門家に任せることをおすすめします。

 

 

土地の名義変更の手続きの流れや期間

次に名義変更の手続きの流れと期間について見ていきましょう。

以下、名義変更の簡単な手順です。

 

手順1 管轄の法務局で登記申請書を取得する
手順2 名義変更に必要な書類を準備する
手順3 法的書類をまとめて捺印する
手順4 管轄の法務局に申請する
手順5 登記完了証が発行される

 

ざっと分けると5つの手順で名義変更が行えます。

これらすべての手順を踏まえると、手続きにかかる期間としては約1ヵ月前後となるでしょう。

ただし、早ければ1ヵ月で済むものの、働いている人や忙しい人であれば約2~3ヵ月前後かかることもあるかもしれません。

 

また、法務局は土日祝日だと閉局しているため、平日に手続きを済ませなくてはなりません。

そのため、平日に仕事をしている方は休暇を取得して手続きを進める必要があります。

きするというのも難しいです。

法務局の開局は午前8時30分~午後17時15分までとなっているため、仕事終わりに手続なかなか仕事を休めない方にとっては、この点がネックとなってくるかもしれません。

 

 

土地の名義変更が必要な状況は?

ここからは名義変更が必要な状況について見ていきましょう。

主に名義変更が必要なケースは4つあり、売買・相続・贈与・財産分与となっています。これらは状況によって変わってくるので、それぞれ自身の状況に当てはめて考えてみましょう。

 

1.売買のケース

土地を売買した際、名義変更が必要となります。

売り手をAさん、買い手をBさんと仮定すると、もともとの名義はAさんにあることになります。

それをBさんに名義変更しなくてはならないわけです。

手続きはAさんとBさんの共同で申請するのが基本で、どちらかが主導的に手続しなくてはなりません。

ただし、ほとんどは不動産のプロに仲介してもらうため、専門家の指導に従いながら進めれば問題はありません。

 

2.相続のケース

土地を相続した際にも名義変更が必要です。

被相続人をAさん、相続人をBさんと仮定するともともとの名義はAさんとなっているはずです。

それをBさんに名義変更しなければなりません。

亡くなったAさんは手続きできないため、Bさんが進めていくことになります。

その際、戸籍謄本・戸籍抄本のほかに遺産分割協議書なども必要となるなど、相続関係の書類も必要となってきます。

これらも専門家にサポートしてもらうのがおすすめです。

 

3.贈与のケース

土地を贈与した際にも名義変更が必要となってくるでしょう。

贈与人をAさん、被贈与人をBさんと仮定するともともとの名義はAさんのままです。

そのため、Bさんに名義変更が必要です。

こちらは贈与する人とされる人の共同で申請するのが原則です。

 

4.財産分与のケース

離婚などの財産分与によって土地の所有者が変わる際も名義変更が必要です。

このような財産分与においても共同での申請が必須となります。

しかし、離婚の理由は多々あるものの、すでに別れている状態で手続きを進めるのは何かと気苦労が絶えません。

そのため、自分たちで解決が難しそうな場合は司法書士などプロを交えて申請することをおすすめします。

 

 

土地の名義変更での注意点は?

名義変更の際に注意しておきたいことの1つが、税金です。

税金はどのようなケースなのかによっても変わるため、一概にはいえません。

しかし、たとえば不動産を売却したことによって利益が出た場合は譲渡所得税などの税金がかかります。

また、土地を新たなに取得した際にも不動産取得税や固定資産税などの税金が発生します。

 

さらには相続や贈与の際にもそれぞれ相続税と贈与税がかかるわけです。

税金はどのようなケースでも発生する可能性があるため、十分に注意が必要となってきます。

思ってもいなかったような税金が発生すると、経済的負担も大きくなります。

そのため、税理士などの専門家に相談して、節税できるようにするのも良いでしょう。

 

また、税金以外にも名義を誰にするかによって揉める場合があります。

単に購入するだけなら問題ないのですが、相続や贈与となると少し事情が変わってきます。

たとえば、不動産を譲渡する相手の候補が複数いた場合、誰が所有権を主張するかによっても変わってくるのです。

たとえば、相続や贈与で子供や孫に物件を譲渡する場合、名義は誰にすべきなのでしょうか。

当然ながら兄弟姉妹などがいる場合、その主導権を誰が握るのかそれぞれ変わってきます。

多くの場合は長男長女が主導権を握りますが、家族構成はその時々によって変わります。

それらも注意点として頭に留めておきましょう。

 

そのほか、名義変更では単に書類を間違える可能性もあります。

間違いのないよう、できる限りプロに相談して解決へと導いてもらうのがおすすめです。

 

 

登録免許税を抑える方法

不動産を取得した場合、それらを登記する際に税金がかかります。

その税金のことを登録免許税とよびます。

登録免許税で一定の税率がかけられるため、所有する物件の固定資産評価額によって金額は変わります。

ただし、登記原因によっても税率が異なるので、そこは自身がどのような条件に当てはまるのかを考えておきましょう。

以下、条件別の登録免許税の税率です。

 

売買のケース 1.5~2%
相続のケース 0.4%
贈与のケース 2%
財産分与のケース 2%

 

以上のようにケースごとに税率が変わる点には十分注意してください。

特に、登録免許税は物件によってそれなりの金額になることもあるため、節税できるところがないか考えることも大切です。

 

たとえば、単純な税率の話で見ると、財産分与や贈与するよりも相続や売買した方が登録免許税も抑えられる可能性があります。

税率が低いほど税金も低くなるため、あえて税率の高い方法を選ばないことも必要となってくるでしょう。

ただし、これらは素人では対応が難しいこともあるため、税金が高いと思ったら税理士など税金の専門家に相談するのがおすすめです。

 

 

司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は?

煩雑な手続きを代行してくれるのが司法書士です。

司法書士を活用すれば、名義変更の手続きも難しいことはありません。

しかし、気になるのが司法書士に対する報酬ではないでしょうか。

これらはそれぞれの司法書士によって大きく異なるのですが、平均して数万円~10万円前後とされています。

 

ただし、司法書士はこの手の手続きを本業としているため、手続きを早めに終わらせてくれます。

短い期間で済ませたいと思っている方も多いので、その場合は多少お金がかかったとしても司法書士などの専門家に任せてみるのも良いでしょう。

 

 

名義変更の手続きは自分でも行えるのか?

名義変更自体は自分でもできるものの、煩雑な手続きを自分でできるのか不安な方もいらっしゃるかもしれません。

必要書類を用意して法務局に申請するだけなので、自分でも名義変更は可能です。

しかし、その手続き自体が煩雑で心配になる人が多いのも事実です。

そのため、どうしても自分でやりたいという方以外はプロに任せることをおすすめします。

 

 

まとめ

土地や建物などの不動産は取得した段階で名義変更が必要です。

任意のため、変更していないという方もいるかもしれません。

しかし、自分が所有者であることを主張するためには、名義の変更が必要です。

これらは自分でもできるほか、サポートしてくれるプロも充実しています。

自身に合った方法で挑戦してみましょう。

 

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