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2021.11.30

不動産の売買契約の解除はできる?契約解除の条件や違約金についてわかりやすく解説

不動産売買契約を行う際「解除はできるのかな」と不安になる方も多いかもしれません。

結論から先にいうと、不動産売買契約は解除できます。

しかし、いわゆる契約解除は約束を破ることにつながるため、不動産業者によっては違約金などのペナルティが発生します。

それだけではなく、そもそもの契約解除の条件が厳しいところも多いです。

その一方、自己都合による契約解除なのか不動産業者都合による契約解除なのかでも変わります。

 

今回はそれら不動産の売買契約が解除できるのかどうかについて解説します。

また、契約解除の条件はもちろん違約金などのペナルティがどうなるのかについても説明するので、これから不動産売買契約するという方にお読みいただけると幸いです。

目次

  • 不動産売買契約とは?
  • 不動産売買契約の流れ
  • 売買契約締結後の解約・解除はできるのか?
  •  解除が認められる場合と認められない場合
  •  契約の解除が認められるパターン
  • 契約解除は簡単ではない!
  • まとめ

不動産売買契約とは?

そもそも不動産売買契約がどのようなものなのかわからない方もいらっしゃるかもしれません。

これはとても噛み砕いて言うと、不動産の売買時に交わす契約のことです。

 

不動産に関しては売主と買主が存在し、それぞれが不動産売買契約を交わして初めて契約の履行となります。

売主は土地や建物などの不動産を買主に移転することを約束し、買主は売主に対価となる代金を支払うことを約束しなければなりません。

その際に交わすものが不動産売買契約となります。一見すると難しく聞こえるかもしれませんが、これは商品の売買における基本的な契約となります。

 

たとえば、ある商品を購入した際、書面で契約書を書くこともあるかもしれません。

これらも商品を引き渡す対価として代金を支払う契約となります。

その不動産バージョンが不動産売買契約だと捉えておきましょう。

 

ちなみに、不動産業者を通さずに売主と買主が直接やり取りする方法もあります。

その場合は不動産売買契約をせず、口頭契約でも取引自体は可能です。

実際に法律などに抵触することもなく、両者が同意しているのであれば口頭契約でも構いません。

しかし、書面として残っていない場合、どうしても後々になってからトラブルが発生する可能性も否めません。

実際に書面があれば証拠として残しておけるため、契約内容の確認なども含めて安心できます。

 

なお、宅地建物取引業法により、不動産業者に対して物件を売買する際は不動産業者に対して契約内容に制限が設けられています。

特に、不動産の売買契約はプロが相手だと何かと不利になることも多いため、法律を味方につけて契約を進めることが必要です。

不動産に関する知識や技術においてオーナーと不動産業者とでは不利益な契約が結ばれる可能性もゼロではないため、保護の観点からも書面に残すことが重要といえます。

宅地建物取引業法では不動産売買契約の書面化を義務化しています。

 

 

不動産売買契約の流れ

不動産売買契約においては必要なものを準備して契約を交わすだけです。

しかし、流れを知らないと何も進まないので、まずは不動産売買契約に必要なものと流れを把握しておきましょう。

 

以下、不動産売買契約に必要なものです。

 

  1. 身分証明書
  2. 印鑑証明書
  3. 実印
  4. 住民票
  5. 登記済権利証または登記識別情報
  6. 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
  7. 土地測量図
  8. 境界確認書
  9. 建築確認済証および検査済証
  10. 建築設計図書
  11. 工事記録書
  12. 修繕計画書
  13. そのほかの書類

 

不動産売買契約の際に必要となる書類は、必ず以上の通りになるとは限りません。

求められる書類はそれぞれ異なるため、適宜用意するかたちとなります。

本人確認書類と印鑑さえあれば不動産売買契約できる不動産業者もあります。

 

ただし、必ず必要となる書類もいくつかあるので、事前に確認して準備を進めておくのが鉄則です。

また、書類だけではなく手付金や手数料、収入印紙などが必要となることもあります。

そのほか、不動産売買契約の流れも知っておくことが必要です。

以下、不動産売買契約の流れとなります。

 

  1. 重要事項説明書の読み合わせ
  2. 売買契約の申込み
  3. 署名・捺印
  4. 手付金の支払い
  5. 売買契約の締結

 

不動産売買契約ではまず、対象となる不動産の権利関係を確認し、法律上の制限などもないか確認します。

その後、不動産の管理状態を確認し、契約解除に関する事項も確認します。

その後、物件の調査が実施されているかどうかの内容も確認しておきましょう。

それらを重要事項説明書などで確認した後、売買契約の申込みとなります。

その際、お互いが理解して納得というかたちとなれば、署名・捺印をして手付金を支払います。

最後に売買契約を締結し、不動産売買契約の完了です。

 

実際には流れが変わることもあるため、心配が拭えないということなら専門家にも相談して手伝ってもらうことをおすすめします。

特に、素人とプロとのやり取りは難しいものもあるので、専門家に仲介してもらうだけでも心強いです。

 

 

売買契約締結後の解約・解除はできるのか?

一度、売買契約が締結されると、原則としては契約が完了されるまで両者契約を破ることはできなくなります。

当然ながら契約はお互いに約束を守るということを前提として締結するものなので、どちらか一方的に破棄するということはできないわけです。

しかし、それでも契約解除したいケースというのが発生します。

 

そういった特殊なケースによっては途中で解除可能です。

その場合、売主買主の両方が申請できます。

たとえ一度交わした不動産売買契約であっても、申し出が許諾されれば契約解除は可能ということです。

しかし、解除が認められる場合と認められない場合があるため、その点はしっかりと確認しておくべきでしょう。

以下、それぞれ不動産売買契約に関する疑問についてまとめます。

 

解除が認められる場合と認められない場合

原則として売主買主にかかわらず、契約を解除する行為は約束を破る行為と同義となります。

たとえば、売主としては売却が決定していると思っていたのに、買主が購入を取りやめたいと申し出てきた場合、途方に暮れてしまう可能性も出てきます。

その逆もまた然りです。

そういった契約の一方的な破棄はトラブルの原因となるだけでなく、どちらか片方に不利益が生じる可能性が出てきます。

 

そのため、不動産の売買契約の解除においては一定の要件が設けられています。

仮に売買契約締結後により良い条件で売買できそうな相手を見つけたとしても、勝手に契約を解除するようなことはできません。

それが許されてしまうと一方的に不利益を被る人が出てきてしまいます。

 

つまり、それら売主買主のどちらか一方に不利益が発生する場合、解除は認められないということです。

逆に、売買契約書の解除原因などで言及している場合、解除が認められることもあります。

そこは条件によって解除が認められるケースと認められないケースが発生するということを理解しておかなくてはなりません。

ちなみに、民法においては売買契約の解除原因の一例として「債務不履行による解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などを定義しています。

これらの場合は解除が認められる可能性があります。

 

そのほかにも契約の解除が認められるパターンというのがあるので、そちらも次の項目で確認しておきましょう。

 

契約の解除が認められるパターン

前述の通り、契約の解除は「債務不履行による解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などが認められています。

以下、それぞれの解除について簡単にまとめるので、例外もあるという一例として理解を深めておきましょう。

 

▼債務不履行による解除

仮に履行遅延や不完全履行、履行不能などに陥った場合は契約解除が認められています。

たとえば、不動産売買契約などでは履行遅延などで契約解除に至るケースが多いです。

履行遅延とは売買契約の決済日までに支払いが済んでいない場合や移転登記が行えていない場合など、履行が遅れてしまうことを指します。

その場合は、契約解除が可能です。

また、不完全履行や履行不能など、何らかの理由で契約の履行ができないと判断された場合も契約解除が可能です。

 

▼契約不適合責任による解除

契約に関しては不適合責任なども問われることがあります。

これら契約不適合責任が認められる場合、契約解除が認められるケースもあるわけです。

これら契約不適合責任による契約解除の場合、過失や故意でなくとも責任を負う無過失責任となります。

もし仮に、契約不適合責任が認められた場合は契約解除だけではなく、増改築の打診や損害賠償の請求なども行えるケースがあります。

 

▼手付による解除

不動産売買契約を結ぶ場合、手付金として総額の1割ほどを支払うことがあります。

これらは別名で解除手付ともよばれ、手付金を放棄もしくは倍額返還することで契約が解除できるようになっているわけです。

つまり、手付を先に行っている場合は例外として契約解除ができる場合もあるということになります。

 

 

契約解除は簡単ではない!

ここまでの内容を見てみると契約解除自体は絶対にできないとは言い切れないことがわかります。

しかし、契約というものはそう簡単に結んだり破ったりできるものではありません。

不動産売買契約を解除するとなると多くの場合は違約金がかかります。

 

しかも、それら違約金はペナルティとして換算され、売買価格の1割~2割ほどが相場とされているのです。

仮に4,000万円の物件を売買契約した場合、もしその契約を解除するとなると400~800万円もの違約金が発生する計算となります。

 

多くの方は住宅ローンなどを組んで返済していくかたちとなるわけですが、契約解除によって違約金が発生すれば別途でペナルティの清算をしなければならないわけです。

しかし、契約解除の際に数百万円もの大金がかかれば、支払いできない方もいます。

つまり、不動産売買契約というのはそう簡単に解除できないものというわけです。

 

お金が有り余っている方なら話は別ですが、ほとんどの場合は現実的に考えて契約解除が難しいという場合も多いため、契約締結の段階から十分に注意しておきましょう。

 

 

まとめ

不動産の売買契約の解除は可能です。

しかし、それはあくまでも特例などの例外がある場合のみです。

通常の手順で契約締結したのであれば、一方的な契約解除は難しいと思っておきましょう。

それでも契約解除したい場合は違約金などのペナルティが発生する可能性もあるため、慎重に判断する必要があります。

 

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