住宅ローンの借り方は？審査内容や注意点、損をしないための返し方も解説

住宅ローン審査の仕組みや具体的な進め方は、審査の直前になって知るケースがほとんどです。そのため、建築会社から突然聞きなれない書類の用意を指示されるなど、慌ててしまうこともあるでしょう。

また、金融機関についてもよくわからないまま契約した場合は、何十年にもわたって損失し続けることにもなりかねません。

そこで、この記事では住宅ローンの借り方について解説します。これから、住宅ローンの利用を検討する人は、ぜひ最後までお読みください。

住宅ローンの借り方5ステップ

まず、住宅ローンを借りるためにはどのようなステップがあるのかを知りましょう。

• ・借入可能額を把握する
• ・金融機関や金利タイプを決定する
• ・事前審査に申し込む
• ・本審査に申し込む
• ・契約締結、融資実行

ここでは、具体的な5つのステップについて解説します。

借入可能額を把握する

注文住宅を建てる際には資金計画が重要であり、そのためにはどれくらいの借入が可能であるのかを把握する必要があります。

借入可能額は金融機関によって変わりますが、年収と勤続年数によって概算を把握することは可能です。借入可能額を先に知ることで、これからの家づくりが現実的かどうかわかります。

金融機関や金利タイプを決定する

借入可能額がイメージできれば、インターネットで情報を調べ、金融機関と金利タイプを調べましょう。

金融機関は低金利が強みであったり、振込手数料が0円であったりとさまざまな特徴があります。したがって、ライフスタイルに合った金融機関を複数社ピックアップしましょう。

また、金利タイプには変動金利や固定金利、選択固定金利の3パターンがあり、それぞれ以下のような特徴があります。

※参考：2021年度 住宅ローン貸出動向調査｜独立行政法人住宅金融支援機構 国際・調査部

事前審査に申し込む

住宅ローンの審査は、主に以下の流れで進みます。

1. 事前審査
2. 本審査
3. 銀行との契約
4. 融資実行

まずは、事前審査を受けることから審査が始まることを覚えておきましょう。事前審査には以下の書類が必要となるので、あらかじめ用意しておくことをおすすめします。

• ・運転免許証もしくはパスポート（顔写真付きの公的書類が1種類、もしくは顔写真がない公的書類2種類のどちらかが必要）
• ・源泉徴収票（個人事業主の人は確定申告3期分が必要）
• ・健康保険証
• ・車のローン明細や奨学金の残債がわかるもの（該当者のみ）

本審査に申し込む

事前審査に通過したあとは、不動産売買契約を締結し銀行の本審査を受けることになります。

本審査では、融資する物件情報を合わせて精査することになるため、売買契約に関連する資料を金融機関に提示しましょう。

また、借入希望者の所在確認と納税確認も必須となります。事前審査が通過し、売買契約が完了したら以下の書類を用意しましょう。

• ・世帯全員記載、マインナンバー登録なしの住民票（2通必要）
• ・印鑑証明書（2通必要）
• ・課税証明証
• ・不動産売買契約書
• ・重要事項説明書
• ・全部事項証明書
• ・測量図関連
• ・健康診断の結果（持病がある場合）

契約締結、融資実行

本審査が通れば銀行との契約となり、不動産決済のタイミングで融資実行の流れです。

契約から融資実行までは数日かかるケースもあるため、不動産決済日に余裕を持って契約締結しましょう。

住宅ローンで損をしないための返し方

ここからは、住宅ローンで損をしないための返し方を解説します。

• ・住宅ローン控除を申請する
• ・繰上げ返済を活用する

順番に見ていきましょう。

住宅ローン控除を申請する

住宅ローン控除とは、年末のローン残債に対して支払った所得税が13年間還付される制度で、ローン残高の0.7%が還付額の限度となります。

この制度は、住宅ローンがスタートした翌年に確定申告する必要があるものの、2年目以降は会社員であれば年末調整により還付されます。

したがって、住宅ローンを組んだ際には忘れずに申請しましょう。

繰上げ返済を活用する

繰上げ返済は、住宅ローンスタート後に自己資金を使い、多めの返済をまとめる方法です。

金融機関によっては最低繰上げ返済額が設定されており、それよりも下回る額の場合は手数料がかかるケースもあります。

そのため、金融機関ごとにおける繰上げ返済の条件をしっかり確認しなければなりません。

繰上げ返済は、住宅ローンを早めに完済できたり借入額を軽減させたりできます。貯金に余裕があり、他の資産運用がないのであれば、繰上げ返済を積極的に活用しましょう。

住宅ローン事前審査の内容と注意点

先述した通り、住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階となり、それぞれで審査内容が違います。そこで、この章では事前審査と本審査の審査内容と注意ポイントについて解説します。

• ・事前審査とは？
• ・事前審査で審査される項目
• ・事前審査で注目すべきポイント

順番に見ていきましょう。

事前審査とは？

事前審査とは「仮審査」とも呼ばれており、提出した日もしくは遅くとも3日以内に回答されます。

回答書には、融資の条件や融資額、金利、保証料、団体生命保険の内容が記載されており、買主はこの情報をベースに資金計画を立てることになります。

事前審査で審査される項目

事前審査では年収や年齢、勤務先、勤続年数などをベースに希望借入額を融資するための条件が審査されますが、それとは別に「個人情報」の審査があります。

個人情報の審査では、借入の滞納について調べられるでしょう。そのため、滞納歴があったり複数社の借入があったりする場合は、ローン借入額が希望額に対して減額、もしくは否決となります。

事前審査は、まず個人情報のチェックからスタートするため、万が一個人情報に問題がある場合には1日、2日以内に否決となるでしょう。

そのため、事前審査は申請してから数日以内に回答があるかどうかがポイントです。

事前審査で注意すべきポイント

事前審査のポイントは、金融機関から減額もしくは否決の回答があるかどうかです。

事前審査において、減額であれば年収に対して借入額が多い可能性があるため、借入額を調整するか自己資金で不足分を補うことを検討しましょう。

また、ほかの借入がある場合は完済する条件で再提示する方法もあります。

一方、否決の場合は個人情報に問題があるケースがほとんどです。したがって、万が一「否決」の回答となった場合には、JISSもしくはCICを利用しながら個人情報の問題を確認しましょう。

※参考：日本信用情報機構（JICC）指定信用情報機関

※参考：指定信用情報機関のCIC

住宅ローン本審査の内容と注意点

事前審査を通過したあとは、本審査の申請へ移ります。基本的には、事前審査のさらなる精査ですが、同時に融資する不動産の資産価値や借入希望者の健康チェックも行います。

• ・本審査とは？
• ・本審査で審査される項目
• ・本審査で注意すべきポイント

本審査を通過すれば銀行と契約できるため、上記3点の項目を押さえておきましょう。

本審査とは？

事前審査の通過後、不動産売買契約を締結したあとに申請するのが本審査となります。一般的には、事前審査に通過できれば、本審査も通過する可能性が高いといわれています。

ただし、本審査でしか審査しない項目もあるため、注意が必要です。

本審査で審査される項目

本審査では、事前審査の精査と同時に、抵当権を設定する不動産の資産価値を調べます。

たとえば、3,000万円の融資に対し不動産の価値が1,000万円の場合、金融機関にとっては非常にリスクの高い融資になります。したがって、本審査は不動産の詳細と購入条件が明確になる、売買契約の締結後に申請するのが一般的です。

また、借入希望者が団体生命信用保険に加入できる健康状態であるのかもチェックされるでしょう。たとえば、過去5年以内にガンの治療歴があったり、うつ病やてんかんなどの病気を治療していたりする場合は、本審査が通らないケースもあります。

この場合は、金融機関を変えることになり、検討していた金利よりも高くなるおそれもあります。したがって、自身の健康状態は早い段階で建築会社の担当者に伝えましょう。

本審査で注意すべきポイント

本審査で注意すべきポイントは、先述した健康状態のチェックです。団体生命信用保険の加入が金融機関との契約条件である場合は、避けて通れない項目といえるでしょう。

万が一、虚偽申告をした場合にはローン融資後に一括返済を求められるケースもあります。したがって、健康状態は正直に申告しましょう。

住宅ローンの借り方を把握して理想の家づくりを

住宅ローンは事前審査から始まり、通過後に不動産売買契約を締結します。そして、そのあと本審査を申請し、融資実行の流れです。

この流れは、どの金融機関においても同じであるため、この記事で解説した書類を早い段階で用意しましょう。

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