住宅ローンを繰り上げ返済すべきタイミングは？メリットや注意点も解説

住宅ローンをなるべく早く完済し、「より家計を安定させたい」と考える人は多い傾向にあります。

その方法として、住宅ローンの繰り上げ返済は非常に有効な手段だといえるでしょう。

繰り上げ返済はメリットも多く、住宅ローンを借入れる際にはしっかり検討したい手段です。

そこで、この記事では住宅ローンを繰り上げ返済するメリットやタイミングについて解説します。

住宅ローンを検討している、もしくは現在住宅ローンを返済している人は、是非最後までお読みください。

そもそも住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンの繰り上げ返済を検討する際には、まず繰り上げ返済の特徴を押さえておきましょう。

• ・繰り上げ返済とは？
• ・期間短縮型の特徴
• ・返済額軽減型の特徴

上記のような仕組みを知ることで、的確に判断できます。

繰り上げ返済とは？

住宅ローンは毎月返済し、定められた期間支払うのが原則です。

ただし、毎月支払う返済額よりも多く支払うことで返済計画を改善させることが可能です。この手段が住宅ローンの繰り上げ返済と呼ばれ、住宅ローンを利用する場合は検討することをおすすめします。

また、繰り上げ返済することで2つの効果を選択できます。詳しくは後述するので、どちらが得になるのかをしっかり検討しましょう。

期間短縮型の特徴

期間短縮型は、その名のとおり一定の条件で返済期間を短縮できる繰り上げ返済です。

たとえば、毎月の返済額が10万円であり、さらに10万円を多く返済した場合、繰り上げ返済したことになります。その際には返済期間を短縮でき、残期間が20年であれば19年11ヶ月となります。したがって、早めに返済したい場合にはおすすめです。

返済額軽減型の特徴

期間短縮型は返済期間を短縮する効果がある一方で、返済額軽減型は毎月の返済額を少しずつ減らす効果があります。

前述した、毎月10万円を残り20年で返済する場合に、10万円をさらに繰り上げ返済した際には「10万円÷240ヶ月（20年）＝約420円」が毎月の返済額から軽減されることになります。

このように、貯金しているだけで動いていない資金を使い、毎月の負担を減らす方法が返済額軽減型です。

住宅ローンを繰り上げて返済すべきタイミングはいつ？

住宅ローンの繰り上げ返済はなるべく早く、こまめに利用することがおすすめです。

ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済タイミングについて、解説します。

• ・利用開始が早いほど効果が高い
• ・資金に余裕ができたらこまめにする

順番に見ていきましょう。

利用開始が早いほど効果が高い

住宅ローンの繰り上げ返済は、早いほど大きな効果を生みやすいといわれています。

たとえば、返済額軽減型を選択した場合は残期間内の返済額が軽減されるため、長いほど効果が高くなるといえるでしょう。

また、期間短縮型を選択した場合であっても、残り3年を2年に短縮するよりも20年を19年とする方が、将来の不安を減らす意味で効果的だといえます。

このように、住宅ローンの繰り上げ返済は早い段階で利用しましょう。

資金に余裕ができたらこまめにする

物価の上昇や、それに対する賃金上昇の低迷などのトレンドを考慮すると、ただ貯金を持っておくよりも繰り上げ返済に回す方が生産的となるケースもあります。

したがって、資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を早い段階で検討しましょう。

住宅ローンを繰り上げ返済するメリット

ここでは、住宅ローンを繰り上げ返済するメリットについて解説します。

• ・保証料が戻ってくる可能性がある
• ・期間短縮型なら返済期間が短縮される
• ・返済額軽減型なら総支払額が減る

上記3点を押さえておきましょう。

保証料が戻ってくる可能性がある

住宅ローンの融資実行タイミングで保証料を一括前払いしていた場合、繰り上げ返済によって保証料が返還される可能性があります。

この場合は、期間短縮型を選択した場合のメリットとなります。

ただし、保証料を金利上乗せ型で支払っている場合は返還されないため、金融機関との契約内容をあらかじめ確認しましょう。

期間短縮型なら返済期間が短縮される

期間短縮型を選択することで返済期間が短縮され、残期間を短くできます。

この方法は、早く住宅ローンを完済できるメリットがあるだけではなく、変動金利や選択固定金利の金利プランを選択している場合に、金利上昇のリスク対策につながるでしょう。

なお、変動金利は半年ごとに見直され、選択固定金利は期間終了後に変動金利となります。

そのため、残期間が長いほど金利上昇のリスクが高くなるため、繰り上げ返済による期間短縮は非常に効果的なリスク対策となるでしょう。

返済額軽減型なら総支払額が減る

返済額軽減型の場合、返済期間は変わらないものの毎月の返済額が減るため、家計の改善が明確であるといえます。

また、元金均等方式を選択している場合は、早い段階で繰り上げ返済することで、スタート時の高い利息を圧縮できるでしょう。

住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点

ここでは住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点について解説します。

• ・手持ち資金に余裕がない場合は繰り上げ返済を避ける
• ・金融機関や住宅ローンの種類によって条件が異なる
• ・手数料がかかるかどうか確認する
• ・団信（団体信用生命保険）における保証の効果が薄くなる
• ・住宅ローン控除額が減少する

繰り上げ返済はメリットが多い一方で、注意点もあります。したがって、それぞれしっかりと押さえておきましょう。

手持ち資金に余裕がない場合は繰り上げ返済を避ける

繰り上げ返済することで、日々の生活が経済的に苦しくなるのは、本末転倒といえるでしょう。

したがって、繰り上げ返済しても問題ないタイミングと金額を考慮しながら、家計の安定を優先させることが重要です。

金融機関や住宅ローンの種類によって条件が異なる

住宅ローンの繰り上げ返済は、金融機関や住宅ローンの種類によって条件が異なります。

たとえば、10年間借入することが前提条件の契約であれば、繰り上げ返済することによって10年以内の完済は認められないケースもあります。

そのため、当初金融機関と契約した住宅ローン契約をしっかり確認し、わからない場合は金融機関の担当者に確認しましょう。

手数料がかかるかどうか確認する

多くの金融機関は繰り上げ返済手数料を0円としていますが、なかには手数料が発生するケースもあります。したがって、余計な手数料がかからない繰り上げ返済を計画しましょう。

団信（団体信用生命保険）における保証の効果が薄くなる

団体生命信用保険は、債務者が死亡や労務不能な障害などを抱えた際に、住宅ローン債務が免除される保険です。このような事態になった場合は、繰り上げ返済した分の返済額が無駄になってしまうため注意が必要です。

将来の健康リスクは予測できないものの、1つの懸念事項として知っておきましょう。

住宅ローン控除額が減少する

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残債に対して最大0.7%の所得税が13年間還付される制度です。住宅ローンの返済がスタートしてから13年以内に繰り上げ返済した場合、返済軽減型を選択した場合は残債が減少し、翌年度からの住宅ローン控除も減少します。

また、毎月の返済額も当然減少するため、どちらが得になるのかは金融機関の担当者に相談しながら、正しく把握しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済をうまく活用しよう

住宅ローンを組む際には、返済計画が問題ないことを確認しているはずですが、予期せぬトラブルが生じるケースもあります。

そのような事態になっても対応できるように、繰り上げ返済をうまく活用し、より返済計画を改善させることが重要です。

また、繰り上げ返済は早いほど効果が高いといえますが、住宅ローン控除や繰り上げ返済における手数料の有無によっては、損をするおそれがあります。

そのため、繰り上げ返済はなるべく早く検討しつつも、金融機関や建築会社のアドバイスを受けながら的確に選択しましょう。

国分ハウジングではお客様に合った返済計画を提案しており、繰り上げ返済のタイミングや金額についてもアドバイスしています。将来にわたって、安心して返済できる金融機関を選択したい人は、ぜひ国分ハウジングまでお問い合わせください。

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