住宅ローンは土地購入に利用できる?ローンの種類やメリット・流れを解説 | スタッフブログ・コラム|国分ハウジング

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2022.11.08

住宅ローンは土地購入に利用できる?ローンの種類やメリット・流れを解説

マイホームを建てる際、同時に土地も購入するというケースは多くあります。

そこで、家を建てるために組む住宅ローンを土地購入にも利用できるのかどうか、疑問を抱いている人は多いのではないでしょうか。

今回は、住宅ローンは土地購入にも利用できるのかどうかについて、ローンの種類やメリット、手続きの流れなどを押さえながら詳しく解説していきます。

住宅ローンは土地購入に利用できる?

住宅ローンは、住宅を手に入れることを目的としたローンであるため、土地の購入を目的として利用することはできません。

しかし、家を建てる際の土地購入費用は安いものではなく、ローンを組まずにまとめて支払えるケースは少ないはずです。

土地購入に住宅ローンを利用することは原則としてできませんが、そのほかの方法で土地購入にローンを利用することはできます。

まとめて土地代を支払う余裕がないからといって諦める必要はないので、土地購入に利用可能なローンの組み方を把握しておきましょう。

住宅ローン以外で土地購入に利用できるローンの種類

住宅ローン以外で土地購入に利用できるローンの種類は、以下の2つです。

  • 土地先行融資
  • つなぎ融資

それぞれのローンについて、詳しい特徴を見ていきましょう。

土地先行融資

土地先行融資とは、家を建てるための土地購入を対象とし、家に対する融資の実行に先立ち、土地代の融資を実行してもらえるローンの種類です。

家の建築が完了し、引き渡されたタイミングで残り全額の融資が実行されます。

金融機関によっては、土地先行融資を扱っていない場合もありますが、土地代の融資を受けられる1つの方法として把握しておきましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅ローンを利用する金融機関において、ローンが実行されるまでつなぎになる融資として利用することができます。

つなぎ融資では、複数回に分けて融資を実行するケースが一般的です。土地を購入したタイミングや、着工したタイミング、建築期間中のように、約3回に分けて融資を受けられます。

土地先行融資と同様、金融機関によって対応しているかどうかが異なるので、利用する場合は事前に調べておきましょう。

土地購入に土地先行融資を利用する2つのメリット

土地購入に土地先行融資を利用するメリットは、以下の2つです。

  • つなぎ融資よりも低い金利で借りられる
  • 住宅ローン控除を受けられる

それぞれのメリットについて、具体的に解説していきます。

つなぎ融資よりも低い金利で借りられる

土地先行融資は、住宅ローンと同じ金利が採用されるという特徴があるため、つなぎ融資に比べて低い金利で融資を受けられるというメリットがあります。

できるだけ金利を抑えてローンを組みたいと考える人にとって、土地代についての金利の負担を軽くできるのは大きなメリットです。

住宅ローン控除を受けられる

土地先行融資は、住宅ローンと同等の扱いとされるため、住宅ローン控除を受けられるというメリットもあります。

ただし、控除を受けるためには一定の条件をクリアすることが必要となるので、詳しい条件を確認しておきましょう。

土地購入に土地先行融資を利用する2つのデメリット

土地購入に土地先行融資を利用するには、デメリットもあることを理解しておきましょう。

  • 抵当権を設定する必要がある
  • 土地先行融資を利用できる金融機関が少ない

上記2つのデメリットが挙げられるので、詳しく解説していきます。

抵当権を設定する必要がある

土地先行融資を利用する場合、抵当権を設定しなければなりません。

購入する土地を担保として抵当権を設定する必要があるため、抵当権登記の手続きをしなければならず、手間がかかるという点は予め理解しておきましょう。

土地先行融資を利用できる金融機関が少ない

土地先行融資は、利用可能な金融機関が少ないのもデメリットの一つです。

土地先行融資が利用できることを条件として金融機関を選ぼうとすると、初めからかなり絞られてしまうことが考えられます。

どこの金融機関でも利用できるものではないという点は、事前に把握しておきましょう。

土地購入につなぎ融資を利用する3つのメリット

土地購入につなぎ融資を利用するメリットは、以下の3つです。

  • 自己資金が少なくても融資が受けられる
  • 諸費用が安く済む
  • 無担保で融資が受けられる

それぞれ詳しい内容を見ていきましょう。

自己資金が少なくても融資が受けられる

つなぎ融資では、諸費用の支払いが住宅ローンを実行するとき以外必要ないため、自己資金が少なくても融資を受けられます。

また、融資を受けるタイミングを複数回に分けられるという点も、自己資金が少ない人にとっては嬉しいポイントです。

諸費用が安く済む

つなぎ融資において、諸費用が安く済むという点は大きなメリットです。

土地先行融資の場合は、抵当権の登記費用などの諸費用が必要となるのに対し、つなぎ融資では住宅ローンが実行されるまで諸費用がかからないので、支払いの負担を軽減できます。

無担保で融資が受けられる

つなぎ融資は抵当権の設定が必要なく、基本的に無担保で融資を受けることが可能です。

無担保で融資を受けられることで、抵当権登記の費用や手間が不要となるだけでなく、気持ちとして購入する土地が担保になることに抵抗がある場合も、安心して利用できます。

土地購入につなぎ融資を利用する2つのデメリット

土地購入につなぎ融資を利用するには、以下の2つのデメリットもあります。

  • 土地先行融資よりも利子が高くなる
  • 住宅ローン控除が利用できない

詳しく解説するので、デメリットについても把握しておきましょう。

土地先行融資よりも利子が高くなる

つなぎ融資は、無担保でお金を借り入れることになるため、土地先行融資よりも利子が高くなるというデメリットがあります。

高い利子を支払うことに抵抗がある場合は、つなぎ融資の利用は慎重に判断するようにしましょう。

住宅ローン控除が利用できない

つなぎ融資の場合、住宅ローン控除が利用できないという点も、デメリットの1つです。

節税の観点を重視する場合は、住宅ローン控除を受けられる土地先行融資も検討してみましょう。

土地購入にローンを利用する際の流れ

ここでは、土地購入にローンを利用する際の流れを説明していきます。

  • 土地の評価を行う
  • 買付証明書を不動産会社に提出する
  • 住宅ローンを借り入れる場合は事前審査を申し込む
  • 土地の売買契約を行う

上記4つのステップに分けて、流れを把握していきましょう。

土地の評価を行う

まずは、購入する土地の評価を行います。

土地の評価にはさまざまな種類があるので、下記の表を参考にすると良いでしょう。

公示価格 地価公示法により毎年公示される土地の評価額。
基準地価 国土利用計画法施行令により各都道府県が毎年発表する土地の評価額。
路線価 土地が面している道路ごとに設定される地価。相続税や贈与税を計算する際に使われる。
固定資産税評価額 国が定めた評価基準に応じて市町村が3年ごとに決定する土地の評価額。
過去の取引事例と比較 過去に売買された際の取引データと比較して評価する土地の価格。

買付証明書を不動産会社に提出する

不動産会社に買付証明書を提出し、購入の意思表示をしましょう。

買付証明書を提出することで、購入する意思が確定していることを不動産会社に伝えられます。

住宅ローンを借り入れる場合は事前審査を申し込む

住宅ローンを借り入れる場合は、ローンの事前審査を申込みましょう。

事前審査が無事に承認されてから、本審査へ進めるという流れになります。

土地の売買契約を行う

住宅ローンの審査が無事に通ったら、土地の売買契約を行いましょう。

住宅ローンの審査よりも先に土地の売買契約を締結すると、万が一住宅ローン審査が通らなかった場合のリスクがあるので、注意が必要です。

土地購入にローンを利用する際の5つの注意点

土地購入にローンを利用する際は、以下の5つの注意点を押さえておきましょう。

  • 住宅の建築プランの提出が必要なケースがある
  • 建築時期によっては住宅ローン減税が受けられない
  • 名義が違うと住宅ローン減税が受けられない
  • 土地と賃貸の両方を支払う期間が発生する可能性がある
  • 土地代と建物代のバランスを考慮して資金計画する

それぞれ詳しく解説していきます。

住宅の建築プランの提出が必要なケースがある

土地購入のローンを申込む際、住宅の建築プランの提出が必要なケースがあることを頭に入れておきましょう。

建築プランをまったく立てていない段階では、土地購入のローンの対応をしてもらえない場合があるので、ある程度の建築プランを立てておく必要があります。

建築時期によっては住宅ローン減税が受けられない

建築時期によっては住宅ローンが受けられないことがあるので、注意が必要です。

具体的には、土地を購入してから2年以上経過している場合、住宅ローン減税を受けられません。

住宅ローン減税を受けるには、土地購入から家の建築までの期間を空けすぎないように意識しましょう。

名義が違うと住宅ローン減税が受けられない

土地と建物の名義が違うと、住宅ローン減税が受けられません。

例えば、夫婦それぞれで土地と建物の名義を分ける場合は、ローン減税の対象外となってしまうことが考えられるので、注意しましょう。

土地と賃貸の両方を支払う期間が発生する可能性がある

土地購入でローンを利用する場合、土地のローン返済と賃貸の家賃の両方を支払う期間が発生する可能性があります。

土地を購入した時点でローンの返済も始まってしまうので、家が完成するまでの期間、居住中の賃貸の支払いも同時にしなければなりません。

一時的に支払いの負担が増えるので、注意が必要です。

土地代と建物代のバランスを考慮して資金計画する

建築プランを立てる前に土地を購入する場合、土地代と建物代のバランスを考慮することが重要です。

土地代に費用をかけすぎてしまうと、建物代に充てられる予算が足りなくなってしまう可能性が考えられます。

土地代と建物代のバランスを考慮しながら資金計画を立てるようにしましょう。

土地購入にローンを利用する際のよくある質問

ここでは、土地購入にローンを利用する際のよくある質問を3つ紹介します。

  • 住宅ローンと違う金融機関でつなぎ融資は借りられる?
  • 土地購入時のローン審査で重視される点は?
  • 建築計画せず土地購入にローンを利用することはできる?

それぞれの回答とあわせて見ていきましょう。

住宅ローンと違う金融機関でつなぎ融資は借りられる?

つなぎ融資は、住宅ローンを利用する金融機関でのみ受けられるものなので、土地のつなぎ融資だけを住宅ローンと別の金融機関で利用することは原則できません。

つなぎ融資を利用する場合、住宅ローンを利用する金融機関において審査が通っていることが必要になります。

土地購入時のローン審査で重視される点は?

土地購入時のローン審査で重視される点は、きちんとした資金計画が立てられ、確実に返済が可能であると判断できるかどうかです。

土地購入のローンは、家の引き渡しのタイミングで完済することが見込まれているため、無理なく確実に返済できるかどうかという点が重視されます。

建築計画せず土地購入にローンを利用することはできる?

建築計画を立てずに土地購入のローンを利用することは、原則としてできません。

土地購入のローンを利用するには、建築計画を示した上で実際に家を建てることを伝える必要があるので、理解しておきましょう。

土地を購入するために土地先行融資やつなぎ融資を検討しよう

家を建てるための土地を購入する場合は、土地先行融資やつなぎ融資の利用を検討しましょう。

国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。

・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない…

・マイホームに必要な資金って具体的にいくら?

・何にお金がかかるの?追加費用ってどのくらい必要?

・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能?

といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。

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