住宅購入時の贈与税は非課税にできる!非課税にして無駄な出費を削減しよう! | スタッフブログ・コラム|国分ハウジング

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2021.04.28

住宅購入時の贈与税は非課税にできる!非課税にして無駄な出費を削減しよう!


家を購入する際、贈与税を非課税にできます。

事実、非課税にすることで節税できるだけでなく、経済的負担も軽減できます。

しかし、そもそも贈与税の概要がわからない方も多く、特例を受ける際の条件もわからない方が多くいらっしゃいます。

 

今回は住宅を購入予定の方に対して、贈与税の非課税についてご紹介します。

事前に知っておきたい贈与税の概要や特例の条件を解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

なお、ここでは計算方法や注意点についてもまとめるため、最後までお読みいただけると幸いです。

目次

  • 贈与税とは
  • 贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは?
  • 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」の概要
  • 人に関する条件
  • 住宅に関する条件
  • 住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法
  • 「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」の注意点
  • 住宅ローン控除と併用するときは適用額に注意
  • 贈与税が0円でも必ず申告が必要
  • 資金援助は黙っていても発覚する
  • 贈与のタイミングによっては特例が適用されない
  • 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を使用しないほうが節税できるケース
  • 非課税限度額以上に贈与を受けたいときはどうすれば良い?
  • 超えた分は贈与税を納める
  • あらかじめ毎年110万円ずつ贈与を受けておく
  • 相続時精算課税を選択する
  • 共有名義にする
  • 住宅購入時に贈与以外で資金の援助を受ける方法
  • まとめ

贈与税とは

そもそも贈与税とは何かというと、両親や祖父母や配偶者などから財産を受け取った際にかかる税金のことです。

贈与税は現金だけではなく、その他の建物や土地などの不動産や自動車などの資産も課税対象となるのが特徴です。

 

もちろん、すべてが課税対象となるわけではなく年間110万円までの基礎控除が認められています。

年間110万円以内の財産であれば申告の必要がないため、まずはご自身がどれくらいの資産を受け取るのかを考えてみましょう。

 

 

贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは?

贈与税に関しては非課税にできる特例が用意されています。

その特例を「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とよびます。

これらは直系尊属からマイホーム購入資金を贈与された場合、一定の条件を満たせば非課税になるという特例です。

この特例は増築や改築のための贈与でも適用できるため、条件さえ整えば経済的負担を軽減できます。

節税を考えている方は、ぜひ特例の活用も考えましょう。

 

 

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」の概要

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」は、2015年1月1日から2021年12月31日までの間に直系尊属からマイホーム購入資金や増改・改築のための贈与を受けた場合、条件次第で贈与税が非課税対象となる特例です。

その非課税額には限度があり、物件の種類や契約締結日、消費税率によって変わります。

 

人に関する条件

特例を受ける人に関する条件は以下の通りです。

 

1.贈与者直系の子や孫

2.贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上

3.贈与を受けた年の所得税の合計所得が2,000万円以下

 

住宅に関する条件

特例を受ける住宅に関する条件は新築なのか中古なのかで変わります。

 

以下、それぞれの条件をまとめるので、併せて目を通しておきましょう。

 

 

▼新築の場合

1.建物の床面積(マンション・アパートは登記簿床面積)が50m2以上240m2以下

2.建物の床面積の1/2以上に相当する部分が居住用

3.贈与の翌年3月15日までに居住・居住見込み

 

▼増改築の場合

1.マンション・アパートなど耐火建築物は築25年以内・木造は築20年以内

2.新耐震基準を満たすことの証明

3.贈与を受けた年の翌年3月15日までに一定の耐震基準に適合すると証明された住宅

 

 

住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法

ここまで贈与税を非課税にするための条件についてご紹介してきたわけですが、逆に贈与税がかかる場合はどのように計算するのでしょうか。

以下、住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法を解説します。

まずは計算式を見てみましょう。

 

・課税価格(贈与財産-110万円)×贈与税率-控除額=贈与税額

・課税価格(3,000万円-110万円)×45%-265万円=1,035.5万円

 

これらの贈与税は特に課税価格と贈与税率、控除額に左右されます。

そのため、以下の早見表も参考にしてみてください。

 

 

課税価格 贈与税率 控除額
~200万円以下 10%
~400万円以下 15% 10万円
~600万円以下 20% 30万円
~1,000万円以下 30% 90万円
~1,500万円以下 40% 190万円
~3,000万円以下 45% 265万円
~4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超~ 55% 640万円

 

 

「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」の注意点

贈与税に関する特例を受ける場合、手放しに喜んではいけません。

注意点がいくつかあります。

以下、特例を受ける際に知っておきたい注意点なので、併せて確認しておきましょう。

 

 

住宅ローン控除と併用するときは適用額に注意

住宅ローン控除とは、住宅ローン残額もしくは住宅取得対価のうち少ない方の1%が10年間にわたって所得税から控除される制度のことです。

贈与税の特例はそれら住宅ローン控除と併用する際、適用額に影響する場合があります。

簡単に言うと住宅ローン控除を受ける場合に贈与税の特例も受ける場合、控除対象から外れてしまう可能性があるということです。

 

例えば、購入額4,000万円の同じ住宅に対して借入額が3,000万円、贈与額が1,500万円だった場合を想定してみましょう。

この場合、購入額4,000万円から贈与額1,500万円を差し引くと2500万円となり、借入額の3,000万円中2,500万円が住宅取得等資金となります。

そのため、超過した500万円分は住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

控除と特例の併用には度々このような弊害が出る可能性があるため、事前にきちんと計算することが大切です。

 

贈与税が0円でも必ず申告が必要

贈与税の特例を活用するのであれば、贈与税が0円でも必ず申告が必要となります。

税務署は申告がない限り手続きできないため、贈与税の非課税を行うのなら2月1日~3月15日の間に手続きを済ませておかなくてはなりません。

この際、注意したいのが申告する期間です。

たとえば、2020年分の適用を受ける場合は、2021年2月1日~3月15日の間に手続きを行わなくてはなりません。

 

なお、申告には贈与税の申告書、戸籍謄本、登記事項証明書、購入や取得に関する契約書の写しなどが必要です。

その他、免許証や保険証などの本人確認書類、マイナンバーカードや通知書も必要となる場合があります。

どれか1つでも欠けると受理されない場合もあるため、必要書類は忘れずに確認しましょう。

 

 

資金援助は黙っていても発覚する

人によっては「資金援助していたことを黙っていればバレないのでは」と考える人もいるかもしれません。

また「実際よりも少なく申告してもバレないのでは」と考える人もいるでしょう。

しかし、税金を節約しようとするあまり、それら虚偽を行った場合は脱税となります。

 

税務署は当人同士の資金援助に関しては、常に監視しているわけではありません。

それこそ自宅でこっそりと金融機関を通さずに現金のみをやり取りすれば、発覚しない場合もあるかもしれません。

しかし、贈与税に関する税務調査は毎年行われています。

税務署は常に課税すべき対象を調査しているため、数年後や十数年後のことであっても発覚する可能性があります。

 

もしも管轄の税務署が「贈与があったのでは」と仮説を立てた場合、調査の対象となる場合もあります。

その時点で資金援助があったにも関わらず黙っていた場合は、追徴課税などの罰則が科せられる可能性があるのです。

 

贈与のタイミングによっては特例が適用されない

贈与税を非課税にしたい場合、タイミングにも注意が必要です。

事実、贈与のタイミングによっては特例が適用されない場合があります。

たとえば、贈与を受けた翌年3月15日までに建物が完成しない場合は対象外となります。

また、贈与を受けた翌年12月31日までに居住していない場合も対象外です。

さらに、住宅ローン決済後に贈与を受けた場合、その返済に充てた分は特例が適用されません。

 

「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を使用しないほうが節税できるケース

贈与税の特例を受けると経済的負担が軽減できる場合が多いですが、実は特例を使用しない方が節税できる場合もあります。

例えば、相続税の小規模宅地等の特例を使う場合、条件によっては贈与税の特例を使用しない方が節税できる場合があるのです。

この小規模宅地の特例は不動産の評価額を330m2まで80%軽減できる特例となります。

 

仮に被相続人の不動産を相続する際、小規模宅地等の特例が適用できるのは配偶者や同居の家族や親戚、家を持っていない家族・親戚のみとなります。

配偶者であれば厳しい条件はありませんが、他の家族や親戚が住宅を建築したり購入したりしてしまうと小規模宅地等の特例を受けられなくなってしまうわけです。

 

状況によっては贈与税の特例を受けない方が得をする場合もあるため、慎重な判断が必要です。

 

非課税限度額以上に贈与を受けたいときはどうすれば良い?

原則として贈与をする際、無駄に税金を払いたくないという方は非課税限度額に抑えて贈与するのが普通です。

しかし、それ以上に贈与を受けたい場合もあるでしょう。

その場合は以下のような対策を講じるのがおすすめです。

 

 

超えた分は贈与税を納める

堅実な方法としては、超過した分の贈与税を納めることです。

きちんと法令遵守で納税をしておけば、税務署も追徴課税などの罰則を科すことはありません。

詳しくは前述した「住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法」にある贈与税の早見表をご参照ください。

 

あらかじめ毎年110万円ずつ贈与を受けておく

贈与税は年間110万円までであれば基礎控除の対象となります。

つまり、1年のうちの贈与が110万円を超えなければ課税対象となることもありません。

そのため、事前に毎年贈与を受け取れられるよう、前倒しで贈与してもらうという方法もおすすめです。

 

相続時精算課税を選択する

前もって計画して毎年贈与を受けられるのが理想ですが、実際にはそこまで計画的に物事が進むとは限りません。

その場合、相続時精算課税を選択するという方法もありです。

これは2,500万円までの贈与に対して、贈与税を非課税にする代わりに相続時に相続税を課税するという制度です。

贈与税に比べて相続税の方が基礎控除も大きいため、有効活用すれば節税も期待できます。

ただし、遺産総額が相続税の基礎控除に収まらない場合、贈与税の基礎控除を活用した場合もあるため、迷う場合は税理士などの専門家に相談して賢く節税しましょう。

 

共有名義にする

贈与税に関しては共有名義にする方法もおすすめです。

共有名義というのは、1つの物件を複数人で所有かつ登記を行うことです。

これにより、贈与税の基礎控除をずっと活用できるため、相続時精算課税の利用よりも得をする場合があります。

一方、遺言がない場合は遺産分割協議などで争いに発展する場合もあるため、遺族間での慎重な会議が必要です。

 

住宅購入時に贈与以外で資金の援助を受ける方法

資金援助という言葉は非常に曖昧で「もらう」以外にも「借りる」などの方法があります。

特に、親子間などでの借り入れであれば、金融機関などから融資を受ける際の手数料などがかかりません。

それでいて返済や金利も自由に設定できるため、あくまでも援助ではなく融資という形で両親や祖父母から借り入れする方法もあります。

 

ただし、親子間での貸し借りは第三者が介入しない分、うやむやになる場合もあります。

そのため、家族間や親戚間であっても借用書を用意して署名するなど、きちんと決めることが大切です。

 

まとめ

家を購入する際にかかる贈与税は非課税にできます。

国が用意している特例や控除をうまく活用することで、大幅な減税が見込めます。

節税することで経済的負担が減るため、利用できる特例や控除は必ず申告しましょう。

もし贈与の予定がある場合は税理士などの専門家に相談するなど、最も良い方法を選択することが大切です。

家づくりをしたいものの何から始めればよいか分からないなど、住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。

 

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