住宅購入時（取得時）の贈与税は非課税にできる！2023年の特例の改正内容も

住宅購入時には、親から援助を受けるケースがあり、その場合は贈与税を非課税にする方法がいくつかあります。

そこで、この記事では住宅購入時（取得時）の贈与税について、非課税にする方法や注意点について解説します。

2023年の特例における改正内容も紹介するので、ぜひ最後までお付き合いください。

そもそも贈与税とは？

金銭や動産に限らず、資産を無償で譲渡した場合には課税が科せられることになり、この税金が贈与税と呼ばれます。

贈与税の支払い方法には大きく分けて「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類です。

• 贈与税の課税方式1：暦年課税
• 贈与税の課税方式2：相続時精算課税

順番に見ていきましょう。

贈与税の課税方式1：暦年課税

暦年課税とは、その年の1月1日から12月31日までの1年間において、贈与によりもらった財産の価額を合計し課税する方法です。

基礎控除として110万円が差し引かれ、残りの金額に対して各金額の控除額を差し引いた額が課税額となります。

たとえば、親から200万円の援助を受けた場合、「（200万円-110万円）×10％＝9万円」が贈与税となります。控除率や各金額の控除額は、以下の通りです。

※参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁

贈与税の課税方式2：相続時精算課税

相続時精算課税は、贈与を受けた人に相続が発生した時点で、相続税と合算して支払う方法です。

現在支払うべき贈与税を将来相続税として支払うので、納税を先送りにできる特徴があります。

ただし、適用するためには様々な条件と制限があるので、後ほど詳しく解説します。

住宅購入時（取得時）の贈与税は1,000万円まで非課税にできる

住宅購入時の贈与税は、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例により1,000万円まで非課税にできます。

贈与税は通常、暦年課税を利用することがほとんどですが、住宅資金などの援助は高額になるため、贈与税も高額になる傾向にあります。そのため、何も対策しなければ高額の納税が発生し、結果的に家を建てることを諦めてしまうケースも増えてしまうでしょう。

こういった事態を解消するために、国税庁は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例を設けました。

この特例により、父母や祖父母といった直系家族からの贈与であれば、1,000万円までを非課税にできます。

※参考サイト：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁

【2023年】住宅資金贈与の特例の改正内容

国税庁から発表された「2023年度税制改正大綱」によって、特例内容が改正されました。

• 暦年課税の生前課税制度が変更
• 相続時精算課税制度と暦年課税が併用可能

ここでは、上記2点の改正内容について詳しく解説していきます。

暦年課税の生前課税制度が変更

暦年課税には生前課税制度という制限があり、被相続人が死亡する3年前までの贈与を相続税として加算するという制度です。

生前課税制度は、相続税逃れの贈与を防止するための制度となり、2023年度より3年から7年に変更となります。

相続時精算課税制度と暦年課税が併用可能

2023年より、相続時精算課税制度と暦年課税が併用可能になります。

そもそも相続時精算課税制度とは、2,500万円までの贈与を非課税とし、相続時に相続税として加算する制度です。

父と母それぞれから2,500万円ずつ贈与を受けられるなど、比較的幅広い利用ができる制度ですが、暦年課税と併用ができない点が以前のデメリットでした。

2023年より暦年課税と併用が可能となり、制度が利用しやすくなります。

住宅購入時（取得時）の贈与税を非課税にするための条件

ここでは、住宅購入時の贈与税を非課税にするための条件を紹介します。

• 受贈者に対する条件
• 建物に対する条件

住宅購入時（取得時）の贈与税を非課税にするために前述した特例を利用する人は少なくありませんが、贈与を受ける人と建物に対して適用条件があります。

受贈者に対する条件

贈与を受ける受贈者には、以下の条件があります。

• 贈与する人の直系家族であること（養子縁組も含む）
• 贈与を受ける人が18歳以上であること
• 贈与を受ける人の所得が2,000万円以下であること
• 平成21年～令和3年の間に「住宅取得等資金の非課税」を利用していないこと
• 家族や親族から家を購入した場合や、請負した増改築でないこと
• 贈与を受けた翌年の3月15日までに居住すること
• 贈与を受けるタイミングで日本に住所があること

この非課税制度は直系家族からの贈与に対しての特例となるため、受贈者と贈与者は当然直系家族でなければなりません。ただし、購入する家を家族や親族から購入したり、増改築リフォームを家族や親族が請け負ったりなどの場合は利益相反となるため、認められません。

その他にも所得が2,000万円以下であることや、贈与を受けてから翌年の3月15日までに住む必要があるなど、細かく条件が設定されています。

全ての条件をクリアしなければ利用できない特例のため、注意が必要です。

建物に対する条件

購入する建物についても、以下のような条件があります。

• 日本国内の住居であること
• 床面積が40㎡以上150㎡以下で、床面積の1/2以上に該当する部分が居住空間であること
• 中古住宅の場合、昭和57年1月1日以降に建築され耐震診断適合を受けていること
• 省エネ住宅であれば1,000万円まで非課税、それ以外は500万円までが非課税となる

建物については、床面積の制限や築年数の制限などがあり、省エネ住宅かどうかで非課税枠が変わる点が重要です。

また、100万円以上の費用をかけて居住空間をリフォームする場合などは、床面積の条件に則り非課税制度を利用できます。

住宅購入時（取得時）の贈与税を非課税にする際の注意点

住宅購入時（取得時）の贈与税に関する制度の利用時には、いくつかの注意点があります。

• 小規模宅地等の特例は併用できない
• 相続時精算課税制度とは概要が異なる
• 贈与税の納税が不要でも確定申告は必要
• 親から支援などの資金援助は隠してもバレる
• 贈与のタイミングによっては特例が適用されない

特に、相続に関連する注意点が多いため、事前にどちらが得になるのかは不動産会社や税理士に相談し、的確に判断する必要があるでしょう。

小規模宅地等の特例は併用できない

小規模宅地等の特例とは、特定条件を満たす不動産を相続した場合に課税額を最大80％カットできるという制度です。

相続税が基礎控除を大きく超え相続税が高額となるケースに有効な制度ですが、住宅資金の非課税制度を利用していないことが条件となります。

つまり、贈与する人が将来被相続人となる可能性がある場合には、将来を見越して検討する必要があるでしょう。

※参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

相続時精算課税制度とは概要が異なる

相続時精算課税制度と併用可能になるものの、この制度はあくまでも贈与税を相続税と加算するという制度です。

一方、非課税枠は単純に今贈与しようとしている資金を非課税にするという制度になり、概要が異なることを把握しておきましょう。

こういった相続時精算課税制度と非課税制度の利用については、トラブルにつながるケースもゼロではありません。

そのため、なるべく早めに税理士や会計士に相談することをおすすめします。

贈与税の納税が不要でも確定申告は必要

贈与税は納税が不要であっても、暦年課税の110万円を超える場合には確定申告が必要です。

少額であっても、長期間にわたり確定申告しない場合には追徴課税となる可能性もあるため、注意が必要です。

親から支援などの資金援助は隠してもバレる

身内から資金援助を受けている事実などは、税務署に隠せません。

親からこっそり資金を援助してもらったり、親名義の車をそのまま譲り受けたりなど、日常的に資産を移動させることはよくあります。

住宅資金は高額な資金が移動するため、これらの事実を税務署は必ず把握しています。

そのため、高額な援助を受けた際には必ず確定申告しなければなりません。

贈与のタイミングによっては特例が適用されない

暦年課税における7年以内の制限など、特例が適用されないケースは多くあります。

そのため、税金がなるべくかからないようなライフプランを立てて、適切なタイミングで贈与を受けることが重要です。

住宅購入時（取得時）に限度額以上の贈与を受ける方法

家を買うための資金は年々増加しており、非課税限度額以上の贈与が必要となることもあります。ここでは、限度額以上の贈与を受ける方法について解説します。

• 超えた分は贈与税を納める
• あらかじめ毎年110万円ずつ贈与を受けておく
• 相続時精算課税制度を利用する

順番に見ていきましょう。

超えた分は贈与税を納める

暦年課税や相続時精算課税制度を超えた資金援助分を贈与税として納める方法は、非常にシンプルかつトラブルが少ない方法です。

暦年課税は超えた分に対し控除額と控除率が決定しますが、相続時精算課税制度は一律20％です。

どれくらいの納税額になるかは容易に計算できるので、事前に確認することをおすすめします。

あらかじめ毎年110万円ずつ贈与を受けておく

毎年110万円ずつ贈与を受けることで、確定申告しないまま贈与を受けられます。

ただし、贈与している人が死亡した場合、死亡した日から7年間遡って相続税加算となります。

相続時精算課税制度を利用する

非課税枠制度が最大1,000万円までの非課税に対し、相続時精算課税制度は父と母それぞれから2,500万円ずつ援助を受けられます。

ただし、相続税が発生する場合は贈与税が加算されるため、将来納税が必要となることを覚えておきましょう。

住宅資金贈与の特例は概要をしっかりと把握しよう

住宅資金贈与は家を建築する上で重要な資金源のため、非課税の有無は、条件をしっかりクリアしているかどうかによります。

したがって、条件の詳細を事前にしっかりと把握することが大切です。

国分ハウジングでは、家づくりのプランだけではなく資金計画のご相談も承ります。お客様に寄り添いながら、最適な手段を提案いたします。ぜひ一度、国分ハウジングへお問合せください。