住宅ローンは35年・50年どっち？後悔しない選び方を金利・団信・審査から解説

住宅ローンを比較するとき、最初に目が向きやすいのは月々の返済額です。もちろん、毎月無理なく払える金額であることは欠かせません。しかし、月々の返済額を下げることだけに気を取られると、返済期間が長くなり、結果として総返済額が増える場合があります。

反対に、早く返し終えたいからと返済期間を短くしすぎると、教育費や車の買い替えなどが重なる時期に家計の余裕を失いかねません。住宅ローンは「借りられる金額」ではなく、「暮らしを続けながら返せる金額」から考えることが大切です。

家を建てた後の生活には、固定資産税、火災・地震保険、修繕費などもかかります。現在の家賃と同じ返済額だから大丈夫、と単純に判断せず、住み始めた後の支出まで含めて資金計画を立てましょう。

動画で紹介されている大きな判断軸は、次の3つです。

1．金利

金利が低いほど利息負担は抑えられます。ただし、変動金利と固定金利では、金利の見え方も将来のリスクも異なります。現在の数字だけでなく、返済途中で金利や返済額が変わる可能性も確認しましょう。

2．融資手数料・保証料などの条件

住宅ローンには、融資手数料や保証料などがかかる商品があります。金利が低く見えても、借入時の費用を含めると別の商品より負担が大きくなることもあります。

比較するときは、金利だけを横に並べるのではなく、次の項目を同じ条件で確認すると判断しやすくなります。

• 融資手数料と保証料
• 返済期間と完済時の年齢
• 繰り上げ返済の手数料・最低金額
• 金利優遇を受けるための条件
• 団信の保障内容と金利の上乗せ

3．団体信用生命保険（団信）

団信は、住宅ローンの返済中に契約者が死亡したり、所定の高度障害状態になったりした場合に、保険金でローン残高を返済する仕組みです。金融機関によっては、がんや三大疾病などに備える特約も用意されています。

どこまで保障を付けるかは、現在加入している生命保険や家族構成、貯蓄とのバランスで考えます。詳しい仕組みは、住宅ローンの団信（団体信用生命保険）とは？でも解説しています。

先に結論を言うと、すべての人に共通する正解はありません。50年ローンには月々の返済額を抑えやすい利点がありますが、返済期間が延びるぶん、一般的には利息の総額が増えます。35年ローンは総返済額を抑えやすい一方、毎月の負担は大きくなります。

同じ金利で比べると、月々の差はどのくらい？

たとえば3,500万円を年1.5％、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りると仮定します。同じ金利が全期間続く単純計算では、35年返済は月々約10万7,000円、50年返済は月々約8万3,000円です。

50年返済にすると毎月約2万4,000円軽くなる一方、総返済額は35年返済より約476万円多くなります。実際には35年と50年で金利が異なる商品もあり、手数料なども加わるため、この数字はあくまで比較のための一例です。

50年ローンを検討しやすい人

• 比較的若く、完済までの計画を長く取れる人
• 子どもが小さい時期の返済額を抑えたい人
• 生活防衛資金や教育資金を手元に残したい人
• 将来の収入増加や繰り上げ返済を、無理のない範囲で検討できる人

35年以内の返済を検討しやすい人

• 定年までの完済を優先したい人
• 毎月の返済額を上げても家計に余裕がある人
• 総返済額をできるだけ抑えたい人
• 長期間の金利変動や収入変化をなるべく避けたい人

50年ローンはすべての金融機関や住宅で利用できるわけではありません。たとえば住宅金融支援機構の「フラット50」は、長期優良住宅などの認定を受けた住宅が対象です。利用条件、年齢条件、金利は商品ごとに確認しましょう。

「三大疾病保障付き」「がん保障付き」と書かれていると、それだけで安心したくなります。しかし、同じ名称でも、ローン残高が0円になる条件は商品によって異なります。

がんと診断された時点で保障される商品もあれば、対象外となるがんが定められている商品もあります。急性心筋梗塞や脳卒中についても、所定の日数以上働けない状態が続くことや、手術を受けることなどが条件になる場合があります。

団信を比べるときは、次の4点を確認しておくと安心です。

• どの状態になったときに保障が適用されるか
• 保障されない病気・状態はあるか
• 保障を追加すると金利がどのくらい上がるか
• 現在の生命保険と保障が重複していないか

持病や治療歴がある場合も、自己判断で諦めたり、告知を省いたりしてはいけません。利用できる団信や住宅ローンがあるか、早めに金融機関や住宅会社へ相談しましょう。

土地や間取りを具体的に決める前に、どのくらいの条件で借りられるかを確認できると、家づくりの総予算を組みやすくなります。そのため、候補となる住宅会社が見えてきた段階で、事前審査を検討するのがおすすめです。

事前審査を受けたからといって、その金融機関や住宅会社で必ず契約しなければならないわけではありません。ただし、短期間に思いつくまま多くの金融機関へ申し込むのは避けたいところです。

CICとJICCでは、ローンなどの申込情報が照会日から6か月間登録されると案内しています。複数の申し込みがあるだけで審査結果が決まるわけではありませんが、まずシミュレーションで候補を比較し、事前審査を依頼する金融機関を絞ると進めやすくなります。

住宅ローンの手続き全体については、住宅ローンの借り方は？審査内容や注意点も解説も参考にしてください。

住宅ローンの事前審査で希望どおりの回答が得られなかったとしても、「もう家は建てられない」と決まったわけではありません。金融機関によって審査の考え方や得意とするケースが異なるためです。

大切なのは、理由を推測したまま次々と申し込むのではなく、まず状況を整理することです。たとえば、スマートフォン本体の分割払いやクレジットカードの支払いに心当たりがある場合は、自分の信用情報を開示して確認する方法があります。

事情がわかったら、支払い状況や借入額を整理し、どの金融機関へどのように相談するかを検討します。審査の通過を保証することはできませんが、問題点がわからないまま申し込みを重ねるより、次の選択肢を考えやすくなります。

過去の借入や支払いについて不安があるときは、信頼できる担当者にできるだけ正確に伝えてください。詳しくは、住宅ローン審査が通らない理由と対策でも紹介しています。

住宅ローンは商品数が多く、Webサイトの金利表だけで自分に合うものを選ぶのは簡単ではありません。だからこそ、「どこの銀行が一番安いですか」と聞くだけではなく、自分たちの暮らしや将来計画まで話せる相手を見つけることが大切です。

相談するときは、次のような対応があるか確認してみましょう。

• 複数の金融機関を、同じ条件で比較してくれる
• 金利だけでなく、手数料・保証料・団信まで説明してくれる
• 完済時の年齢や教育費を含めて返済計画を考えてくれる
• 審査に不安がある場合、申し込み前に状況を整理してくれる
• メリットだけでなく、長期返済のリスクも伝えてくれる

住宅ローンは、契約した瞬間ではなく、その後も無理なく返し続けられて初めて「自分たちに合っていた」と言えるものです。借入額を増やすための提案より、暮らしを守るための提案をしてくれるかどうかを見てください。

住宅ローン選びでは、金利、融資手数料・保証料などの条件、団信の3点をまず確認します。そのうえで35年と50年の返済額を比べ、完済時の年齢や教育費、貯蓄の残し方まで考えると、自分たちに合う返済期間を判断しやすくなります。

数字だけを見ていると、少しでも金利が低い商品や、月々の返済額が安い商品に気持ちが傾きます。けれど、家づくりの目的はローンを組むことではなく、建てた家で安心して暮らすことです。