Blog / Column
コラム
-
住宅ローンの借り方は？審査内容や注意点、損をしないための返し方も解説
2022.12.27
住宅ローン審査の仕組みや具体的な進め方は、審査の直前になって知るケースがほとんどです。そのため、建築会社から突然聞きなれない書類の用意を指示されるなど、慌ててしまうこともあるでしょう。 また、金融機関についてもよくわからないまま契約した場合は、何十年にもわたって損失し続けることにもなりかねません。 そこで、この記事では住宅ローンの借り方について解説します。これから、住宅ローンの利用を検討する人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ・住宅ローンを借りるためのステップ ・事前審査と本審査の違い ・事前審査と本審査の注意点 住宅ローンの借り方5ステップ まず、住宅ローンを借りるためにはどのようなステップがあるのかを知りましょう。 ・借入可能額を把握する ・金融機関や金利タイプを決定する ・事前審査に申し込む ・本審査に申し込む ・契約締結、融資実行 ここでは、具体的な5つのステップについて解説します。 借入可能額を把握する 注文住宅を建てる際には資金計画が重要であり、そのためにはどれくらいの借入が可能であるのかを把握する必要があります。 借入可能額は金融機関によって変わりますが、年収と勤続年数によって概算を把握することは可能です。借入可能額を先に知ることで、これからの家づくりが現実的かどうかわかります。 金融機関や金利タイプを決定する 借入可能額がイメージできれば、インターネットで情報を調べ、金融機関と金利タイプを調べましょう。 金融機関は低金利が強みであったり、振込手数料が0円であったりとさまざまな特徴があります。したがって、ライフスタイルに合った金融機関を複数社ピックアップしましょう。 また、金利タイプには変動金利や固定金利、選択固定金利の3パターンがあり、それぞれ以下のような特徴があります。 【変動金利】 3ヶ月ごとに金利が変動する金利タイプ。 固定金利よりも金利が安く、変動する際には1.25倍以内のルールがあるものの、超過分の利息は期間満了後に一括返済となるリスクもある。 住宅金融支援機構によると、2021年度の調査結果では約67.6%の利用者が変動金利を選択している。 【固定金利】 借入期間中、金利が変動しないタイプ。変動金利よりも高くなるものの、常に一定の返済額となるため支出を安定させたい人におすすめ。 【選択固定金利】 3年、5年、10年のなかで固定期間を選択し、期間経過後は変動金利になる金利タイプ。 住宅ローン借入当初は支出を安定させ、その後に低金利で返済したい人におすすめ。 ※参考：2021年度 住宅ローン貸出動向調査｜独立行政法人住宅金融支援機構 国際・調査部 事前審査に申し込む 住宅ローンの審査は、主に以下の流れで進みます。 事前審査 本審査 銀行との契約 融資実行 まずは、事前審査を受けることから審査が始まることを覚えておきましょう。事前審査には以下の書類が必要となるので、あらかじめ用意しておくことをおすすめします。 ・運転免許証もしくはパスポート（顔写真付きの公的書類が1種類、もしくは顔写真がない公的書類2種類のどちらかが必要） ・源泉徴収票（個人事業主の人は確定申告3期分が必要） ・健康保険証 ・車のローン明細や奨学金の残債がわかるもの（該当者のみ） 本審査に申し込む 事前審査に通過したあとは、不動産売買契約を締結し銀行の本審査を受けることになります。 本審査では、融資する物件情報を合わせて精査することになるため、売買契約に関連する資料を金融機関に提示しましょう。 また、借入希望者の所在確認と納税確認も必須となります。事前審査が通過し、売買契約が完了したら以下の書類を用意しましょう。 ・世帯全員記載、マインナンバー登録なしの住民票（2通必要） ・印鑑証明書（2通必要） ・課税証明証 ・不動産売買契約書 ・重要事項説明書 ・全部事項証明書 ・測量図関連 ・健康診断の結果（持病がある場合） 契約締結、融資実行 本審査が通れば銀行との契約となり、不動産決済のタイミングで融資実行の流れです。 契約から融資実行までは数日かかるケースもあるため、不動産決済日に余裕を持って契約締結しましょう。 住宅ローンで損をしないための返し方 ここからは、住宅ローンで損をしないための返し方を解説します。 ・住宅ローン控除を申請する ・繰上げ返済を活用する 順番に見ていきましょう。 住宅ローン控除を申請する 住宅ローン控除とは、年末のローン残債に対して支払った所得税が13年間還付される制度で、ローン残高の0.7%が還付額の限度となります。 この制度は、住宅ローンがスタートした翌年に確定申告する必要があるものの、2年目以降は会社員であれば年末調整により還付されます。 したがって、住宅ローンを組んだ際には忘れずに申請しましょう。 繰上げ返済を活用する 繰上げ返済は、住宅ローンスタート後に自己資金を使い、多めの返済をまとめる方法です。 金融機関によっては最低繰上げ返済額が設定されており、それよりも下回る額の場合は手数料がかかるケースもあります。 そのため、金融機関ごとにおける繰上げ返済の条件をしっかり確認しなければなりません。 繰上げ返済は、住宅ローンを早めに完済できたり借入額を軽減させたりできます。貯金に余裕があり、他の資産運用がないのであれば、繰上げ返済を積極的に活用しましょう。 住宅ローン事前審査の内容と注意点 先述した通り、住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階となり、それぞれで審査内容が違います。そこで、この章では事前審査と本審査の審査内容と注意ポイントについて解説します。 ・事前審査とは？ ・事前審査で審査される項目 ・事前審査で注目すべきポイント 順番に見ていきましょう。 事前審査とは？ 事前審査とは「仮審査」とも呼ばれており、提出した日もしくは遅くとも3日以内に回答されます。 回答書には、融資の条件や融資額、金利、保証料、団体生命保険の内容が記載されており、買主はこの情報をベースに資金計画を立てることになります。 事前審査で審査される項目 事前審査では年収や年齢、勤務先、勤続年数などをベースに希望借入額を融資するための条件が審査されますが、それとは別に「個人情報」の審査があります。 個人情報の審査では、借入の滞納について調べられるでしょう。そのため、滞納歴があったり複数社の借入があったりする場合は、ローン借入額が希望額に対して減額、もしくは否決となります。 事前審査は、まず個人情報のチェックからスタートするため、万が一個人情報に問題がある場合には1日、2日以内に否決となるでしょう。 そのため、事前審査は申請してから数日以内に回答があるかどうかがポイントです。 事前審査で注意すべきポイント 事前審査のポイントは、金融機関から減額もしくは否決の回答があるかどうかです。 事前審査において、減額であれば年収に対して借入額が多い可能性があるため、借入額を調整するか自己資金で不足分を補うことを検討しましょう。 また、ほかの借入がある場合は完済する条件で再提示する方法もあります。 一方、否決の場合は個人情報に問題があるケースがほとんどです。したがって、万が一「否決」の回答となった場合には、JISSもしくはCICを利用しながら個人情報の問題を確認しましょう。 ※参考：日本信用情報機構（JICC）指定信用情報機関 ※参考：指定信用情報機関のCIC 住宅ローン本審査の内容と注意点 事前審査を通過したあとは、本審査の申請へ移ります。基本的には、事前審査のさらなる精査ですが、同時に融資する不動産の資産価値や借入希望者の健康チェックも行います。 ・本審査とは？ ・本審査で審査される項目 ・本審査で注意すべきポイント 本審査を通過すれば銀行と契約できるため、上記3点の項目を押さえておきましょう。 本審査とは？ 事前審査の通過後、不動産売買契約を締結したあとに申請するのが本審査となります。一般的には、事前審査に通過できれば、本審査も通過する可能性が高いといわれています。 ただし、本審査でしか審査しない項目もあるため、注意が必要です。 本審査で審査される項目 本審査では、事前審査の精査と同時に、抵当権を設定する不動産の資産価値を調べます。 たとえば、3,000万円の融資に対し不動産の価値が1,000万円の場合、金融機関にとっては非常にリスクの高い融資になります。したがって、本審査は不動産の詳細と購入条件が明確になる、売買契約の締結後に申請するのが一般的です。 また、借入希望者が団体生命信用保険に加入できる健康状態であるのかもチェックされるでしょう。たとえば、過去5年以内にガンの治療歴があったり、うつ病やてんかんなどの病気を治療していたりする場合は、本審査が通らないケースもあります。 この場合は、金融機関を変えることになり、検討していた金利よりも高くなるおそれもあります。したがって、自身の健康状態は早い段階で建築会社の担当者に伝えましょう。 本審査で注意すべきポイント 本審査で注意すべきポイントは、先述した健康状態のチェックです。団体生命信用保険の加入が金融機関との契約条件である場合は、避けて通れない項目といえるでしょう。 万が一、虚偽申告をした場合にはローン融資後に一括返済を求められるケースもあります。したがって、健康状態は正直に申告しましょう。 住宅ローンの借り方を把握して理想の家づくりを 住宅ローンは事前審査から始まり、通過後に不動産売買契約を締結します。そして、そのあと本審査を申請し、融資実行の流れです。 この流れは、どの金融機関においても同じであるため、この記事で解説した書類を早い段階で用意しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
住宅ローンは土地購入に利用できる？ローンの種類やメリット・流れを解説
2022.11.08
マイホームを建てる際、同時に土地も購入するというケースは多くあります。 そこで、家を建てるために組む住宅ローンを土地購入にも利用できるのかどうか、疑問を抱いている人は多いのではないでしょうか。 今回は、住宅ローンは土地購入にも利用できるのかどうかについて、ローンの種類やメリット、手続きの流れなどを押さえながら詳しく解説していきます。 住宅ローンは土地購入に利用できる？ 住宅ローンは、住宅を手に入れることを目的としたローンであるため、土地の購入を目的として利用することはできません。 しかし、家を建てる際の土地購入費用は安いものではなく、ローンを組まずにまとめて支払えるケースは少ないはずです。 土地購入に住宅ローンを利用することは原則としてできませんが、そのほかの方法で土地購入にローンを利用することはできます。 まとめて土地代を支払う余裕がないからといって諦める必要はないので、土地購入に利用可能なローンの組み方を把握しておきましょう。 住宅ローン以外で土地購入に利用できるローンの種類 住宅ローン以外で土地購入に利用できるローンの種類は、以下の2つです。 土地先行融資 つなぎ融資 それぞれのローンについて、詳しい特徴を見ていきましょう。 土地先行融資 土地先行融資とは、家を建てるための土地購入を対象とし、家に対する融資の実行に先立ち、土地代の融資を実行してもらえるローンの種類です。 家の建築が完了し、引き渡されたタイミングで残り全額の融資が実行されます。 金融機関によっては、土地先行融資を扱っていない場合もありますが、土地代の融資を受けられる1つの方法として把握しておきましょう。 つなぎ融資 つなぎ融資とは、住宅ローンを利用する金融機関において、ローンが実行されるまでつなぎになる融資として利用することができます。 つなぎ融資では、複数回に分けて融資を実行するケースが一般的です。土地を購入したタイミングや、着工したタイミング、建築期間中のように、約3回に分けて融資を受けられます。 土地先行融資と同様、金融機関によって対応しているかどうかが異なるので、利用する場合は事前に調べておきましょう。 土地購入に土地先行融資を利用する2つのメリット 土地購入に土地先行融資を利用するメリットは、以下の2つです。 つなぎ融資よりも低い金利で借りられる 住宅ローン控除を受けられる それぞれのメリットについて、具体的に解説していきます。 つなぎ融資よりも低い金利で借りられる 土地先行融資は、住宅ローンと同じ金利が採用されるという特徴があるため、つなぎ融資に比べて低い金利で融資を受けられるというメリットがあります。 できるだけ金利を抑えてローンを組みたいと考える人にとって、土地代についての金利の負担を軽くできるのは大きなメリットです。 住宅ローン控除を受けられる 土地先行融資は、住宅ローンと同等の扱いとされるため、住宅ローン控除を受けられるというメリットもあります。 ただし、控除を受けるためには一定の条件をクリアすることが必要となるので、詳しい条件を確認しておきましょう。 土地購入に土地先行融資を利用する2つのデメリット 土地購入に土地先行融資を利用するには、デメリットもあることを理解しておきましょう。 抵当権を設定する必要がある 土地先行融資を利用できる金融機関が少ない 上記2つのデメリットが挙げられるので、詳しく解説していきます。 抵当権を設定する必要がある 土地先行融資を利用する場合、抵当権を設定しなければなりません。 購入する土地を担保として抵当権を設定する必要があるため、抵当権登記の手続きをしなければならず、手間がかかるという点は予め理解しておきましょう。 土地先行融資を利用できる金融機関が少ない 土地先行融資は、利用可能な金融機関が少ないのもデメリットの一つです。 土地先行融資が利用できることを条件として金融機関を選ぼうとすると、初めからかなり絞られてしまうことが考えられます。 どこの金融機関でも利用できるものではないという点は、事前に把握しておきましょう。 土地購入につなぎ融資を利用する3つのメリット 土地購入につなぎ融資を利用するメリットは、以下の3つです。 自己資金が少なくても融資が受けられる 諸費用が安く済む 無担保で融資が受けられる それぞれ詳しい内容を見ていきましょう。 自己資金が少なくても融資が受けられる つなぎ融資では、諸費用の支払いが住宅ローンを実行するとき以外必要ないため、自己資金が少なくても融資を受けられます。 また、融資を受けるタイミングを複数回に分けられるという点も、自己資金が少ない人にとっては嬉しいポイントです。 諸費用が安く済む つなぎ融資において、諸費用が安く済むという点は大きなメリットです。 土地先行融資の場合は、抵当権の登記費用などの諸費用が必要となるのに対し、つなぎ融資では住宅ローンが実行されるまで諸費用がかからないので、支払いの負担を軽減できます。 無担保で融資が受けられる つなぎ融資は抵当権の設定が必要なく、基本的に無担保で融資を受けることが可能です。 無担保で融資を受けられることで、抵当権登記の費用や手間が不要となるだけでなく、気持ちとして購入する土地が担保になることに抵抗がある場合も、安心して利用できます。 土地購入につなぎ融資を利用する2つのデメリット 土地購入につなぎ融資を利用するには、以下の2つのデメリットもあります。 土地先行融資よりも利子が高くなる 住宅ローン控除が利用できない 詳しく解説するので、デメリットについても把握しておきましょう。 土地先行融資よりも利子が高くなる つなぎ融資は、無担保でお金を借り入れることになるため、土地先行融資よりも利子が高くなるというデメリットがあります。 高い利子を支払うことに抵抗がある場合は、つなぎ融資の利用は慎重に判断するようにしましょう。 住宅ローン控除が利用できない つなぎ融資の場合、住宅ローン控除が利用できないという点も、デメリットの1つです。 節税の観点を重視する場合は、住宅ローン控除を受けられる土地先行融資も検討してみましょう。 土地購入にローンを利用する際の流れ ここでは、土地購入にローンを利用する際の流れを説明していきます。 土地の評価を行う 買付証明書を不動産会社に提出する 住宅ローンを借り入れる場合は事前審査を申し込む 土地の売買契約を行う 上記4つのステップに分けて、流れを把握していきましょう。 土地の評価を行う まずは、購入する土地の評価を行います。 土地の評価にはさまざまな種類があるので、下記の表を参考にすると良いでしょう。 公示価格 地価公示法により毎年公示される土地の評価額。 基準地価 国土利用計画法施行令により各都道府県が毎年発表する土地の評価額。 路線価 土地が面している道路ごとに設定される地価。相続税や贈与税を計算する際に使われる。 固定資産税評価額 国が定めた評価基準に応じて市町村が3年ごとに決定する土地の評価額。 過去の取引事例と比較 過去に売買された際の取引データと比較して評価する土地の価格。 買付証明書を不動産会社に提出する 不動産会社に買付証明書を提出し、購入の意思表示をしましょう。 買付証明書を提出することで、購入する意思が確定していることを不動産会社に伝えられます。 住宅ローンを借り入れる場合は事前審査を申し込む 住宅ローンを借り入れる場合は、ローンの事前審査を申込みましょう。 事前審査が無事に承認されてから、本審査へ進めるという流れになります。 土地の売買契約を行う 住宅ローンの審査が無事に通ったら、土地の売買契約を行いましょう。 住宅ローンの審査よりも先に土地の売買契約を締結すると、万が一住宅ローン審査が通らなかった場合のリスクがあるので、注意が必要です。 土地購入にローンを利用する際の5つの注意点 土地購入にローンを利用する際は、以下の5つの注意点を押さえておきましょう。 住宅の建築プランの提出が必要なケースがある 建築時期によっては住宅ローン減税が受けられない 名義が違うと住宅ローン減税が受けられない 土地と賃貸の両方を支払う期間が発生する可能性がある 土地代と建物代のバランスを考慮して資金計画する それぞれ詳しく解説していきます。 住宅の建築プランの提出が必要なケースがある 土地購入のローンを申込む際、住宅の建築プランの提出が必要なケースがあることを頭に入れておきましょう。 建築プランをまったく立てていない段階では、土地購入のローンの対応をしてもらえない場合があるので、ある程度の建築プランを立てておく必要があります。 建築時期によっては住宅ローン減税が受けられない 建築時期によっては住宅ローンが受けられないことがあるので、注意が必要です。 具体的には、土地を購入してから2年以上経過している場合、住宅ローン減税を受けられません。 住宅ローン減税を受けるには、土地購入から家の建築までの期間を空けすぎないように意識しましょう。 名義が違うと住宅ローン減税が受けられない 土地と建物の名義が違うと、住宅ローン減税が受けられません。 例えば、夫婦それぞれで土地と建物の名義を分ける場合は、ローン減税の対象外となってしまうことが考えられるので、注意しましょう。 土地と賃貸の両方を支払う期間が発生する可能性がある 土地購入でローンを利用する場合、土地のローン返済と賃貸の家賃の両方を支払う期間が発生する可能性があります。 土地を購入した時点でローンの返済も始まってしまうので、家が完成するまでの期間、居住中の賃貸の支払いも同時にしなければなりません。 一時的に支払いの負担が増えるので、注意が必要です。 土地代と建物代のバランスを考慮して資金計画する 建築プランを立てる前に土地を購入する場合、土地代と建物代のバランスを考慮することが重要です。 土地代に費用をかけすぎてしまうと、建物代に充てられる予算が足りなくなってしまう可能性が考えられます。 土地代と建物代のバランスを考慮しながら資金計画を立てるようにしましょう。 土地購入にローンを利用する際のよくある質問 ここでは、土地購入にローンを利用する際のよくある質問を3つ紹介します。 住宅ローンと違う金融機関でつなぎ融資は借りられる？ 土地購入時のローン審査で重視される点は？ 建築計画せず土地購入にローンを利用することはできる？ それぞれの回答とあわせて見ていきましょう。 住宅ローンと違う金融機関でつなぎ融資は借りられる？ つなぎ融資は、住宅ローンを利用する金融機関でのみ受けられるものなので、土地のつなぎ融資だけを住宅ローンと別の金融機関で利用することは原則できません。 つなぎ融資を利用する場合、住宅ローンを利用する金融機関において審査が通っていることが必要になります。 土地購入時のローン審査で重視される点は？ 土地購入時のローン審査で重視される点は、きちんとした資金計画が立てられ、確実に返済が可能であると判断できるかどうかです。 土地購入のローンは、家の引き渡しのタイミングで完済することが見込まれているため、無理なく確実に返済できるかどうかという点が重視されます。 建築計画せず土地購入にローンを利用することはできる？ 建築計画を立てずに土地購入のローンを利用することは、原則としてできません。 土地購入のローンを利用するには、建築計画を示した上で実際に家を建てることを伝える必要があるので、理解しておきましょう。 土地を購入するために土地先行融資やつなぎ融資を検討しよう 家を建てるための土地を購入する場合は、土地先行融資やつなぎ融資の利用を検討しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
住宅ローン控除を利用する条件は？計算方法や手続き・注意点も詳しく解説
2022.11.08
住宅ローンは土地購入に利用できる？ローンの種類やメリット・流れを解説 住宅ローン控除を利用する条件は？計算方法や手続き・注意点も詳しく解説 住宅ローンを利用する場合、条件を満たすことで住宅ローン控除を受けることが可能ですが、条件について詳しく理解している人は少ないのではないでしょうか。 住宅ローン控除を利用することで、支払う税金の負担を抑えてお得に家を手に入れることが可能です。 そこで今回は、住宅ローン控除の利用条件について、計算方法や注意点なども押さえながら詳しく解説していきます。 そもそも住宅ローン控除とは？ 住宅ローン控除とは、家の購入で住宅ローンを利用した人を対象に、支払う税金の負担を軽くすることを目的とした制度です。 控除額は所得税から差し引かれ、所得税だけでは控除しきれない場合は住民税からも控除されることになっています。 住宅ローン控除を利用する物件の条件 住宅ローン控除を利用する条件は、対象となる物件によって異なります。 全ての住宅に共通する条件 新築物件の条件 中古物件の条件 増築・リフォーム物件の条件 上記4つの項目に分けて、詳しく解説していきます。 全ての住宅に共通する条件 全ての住宅において必要な条件の1つは、住宅ローンの契約者本人が居住するということです。 例えば、購入した本人が住まずに他人が居住するといった場合は、住宅ローン控除を受けられません。 また、返済期間が10年以上であるという条件もあります。 住宅ローンは、10年以上の返済期間であるケースがほとんどですが、稀に短い期間での契約となっている場合もあるので、注意しましょう。 ほかにも、所得額の合計が2,000万円以下であることも必要です。 以前は3,000万円以下という条件でしたが、2022年の改正により2,000万円へ条件が引き下げられたので、覚えておきましょう。 さらに、対象となる住宅の床面積についても条件があり、合計50㎡以上であることが必要とされています。 新築物件の条件 新築物件を購入した場合は、床面積に関する条件が個別で設けられています。 通常、床面積の合計は50㎡以上であることが条件とされていますが、新築物件の場合、所得額によって40㎡以上という条件が採用されるケースがあるので、覚えておきましょう。 所得額が1,000万円以下である人が新築物件を購入し、2023年までに建築確認を受けた場合に限り、床面積の条件が40㎡以上となります。 条件に該当する場合は、頭に入れておきましょう。 中古物件の条件 中古物件を購入する場合は、建物の安全性を考慮した条件が設けられています。 古い物件の場合、耐震性に問題がある可能性が考えられることから、1982年以降に建築されていることが条件とされているため、購入する物件の築年数を確認することが大切です。 また、1982年以前に建築されている場合でも、現行の耐震基準を満たしていると認められる物件であれば、住宅ローン控除を受けることが可能となっています。 増築・リフォーム物件の条件 増築やリフォーム物件についても、条件が複数設けられています。 まず把握しておくべき点は、費用に関する条件です。 増築やリフォームにかかる費用が100万円を超えていることが条件とされています。 そして、かかった工事費の半額以上が、居住用の箇所に使われていることも必要です。 ほかにも、修繕する箇所が大規模に渡ると判断されることが必要な条件として定められているので、住宅ローンを利用して増築やリフォームをする際は、控除の対象となるかどうかをよく確認しましょう。 住宅ローン控除の対象となるローン 住宅ローン控除の対象となるローンについても、把握しておきましょう。 控除を受けるには、借入先が住宅ローン控除の対象となっていることが必要です。 例えば、銀行や信用金庫、信用組合などの金融機関や、住宅金融支援機構、地方自治体などが対象となります。 自分が住む住宅を購入するための借入れであっても、知人から借入れる場合や、自身や親族が経営する企業から借入れる場合は対象外となるので、注意しましょう。 【2022年最新版】住宅ローン控除の計算方法 住宅ローン控除の計算方法は、以下の表を参考に把握しておきましょう。 居住開始時期 ローン限度額 控除率 控除期間 年間最大控除額 （新築） 長期優良住宅 低炭素住宅 2022～2023年 2024～2025年 5,000万円 4,500万円 0.7％ 13年 35万円 31.5万円 （新築） ZEH住宅 2022～2023年 2024～2025年 4,500万円 3,500万円 0.7％ 13年 31.5万円 24.5万円 （新築） 省エネ基準適合住宅 2022～2023年 2024～2025年 4,000万円 3,000万円 0.7％ 13年 28万円 21万円 （新築） その他の住宅 2022～2023年 3,000万円 0.7％ 13年 21万円 （中古） 定長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH住宅 省エネ基準適合住宅 2022～2025年 3,000万円 0.7％ 10年 21万円 （中古） その他の住宅 2022～2025年 2,000万円 0.7％ 10年 14万円 リフォーム・増改築 2022～2025年 2,000万円 0.7％ 10年 14万円 新築住宅の場合は特に、居住開始時期を注意して確認しましょう。 居住開始時期によって、ローン限度額や控除額の上限が異なります。 また、住宅の性能によって詳細が変わってくるという点も理解しておきましょう。 住宅ローン控除額は、年末におけるローン残高×控除率0.7％を計算した上で、年間最大控除額と比較し、金額が低いほうが実際の控除額となります。 住宅ローン控除の手続き方法 住宅ローン控除を受けるために、手続き方法についても把握しておきましょう。 申請の流れ 必要書類 申請する時期 上記3つの項目に分けて、解説していきます。 申請の流れ まずは、住宅ローン控除の申請の流れを解説します。 控除を受けるためには、住宅を購入してから半年以内に居住を開始しましょう。 住み始めたら、申請に必要な書類を準備し、確定申告の際に控除を申請するという流れになります。 必要書類 住宅ローン控除の申請手続きに必要な書類は、年末におけるローンの残高証明書、登記事項証明書、住宅を取得した際の契約書、源泉徴収票、住民票（写し）です。 スムーズに申請するために、余裕を持って各書類を準備しておきましょう。 申請する時期 住宅ローン控除の申請は、住宅を購入した翌年の確定申告の時期に行います。 住宅を購入した時期によっては、申請時期までに長い期間が空くケースも多くありますので、忘れないように把握しておきましょう。 住宅ローン控除を利用する際の注意点 住宅ローン控除を利用する際は、以下の4点に注意しましょう。 確定申告する必要がある 1年目と2年目以降で手続き方法が異なる 手続きを忘れた場合は還付申告が必要になる 住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えタイミングに注意する 確定申告する必要がある 住宅ローン控除を申請するためには、購入した翌年に確定申告する必要があります。 会社員の場合、通常であれば毎年年末調整のみで済むケースが多いので、住宅ローン控除を受ける年は自分で確定申告しなければならないことを覚えておきましょう。 1年目と2年目以降で手続き方法が異なる 住宅ローン控除は、住宅を購入してから10年以上に渡って受けられますが、1年目と2年目以降で手続きの方法が異なる点に注意が必要です。 1年目の手続きに関しては、前述の通り確定申告にて申請しますが、2年目以降は勤め先の年末調整で申請することになります。 手続きを忘れた場合は還付申告が必要になる 万が一住宅ローン控除の申請手続きを忘れてしまった場合は、還付申告が必要になります。 還付申告には期限があるので、手続きを忘れたことに気付いた際は早めに申告しましょう。 住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えタイミングに注意する 住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えをする場合は、タイミングに注意しましょう。 繰り上げ返済や借り換えによってローン残高が少なくなると、受けられる控除額も減ってしまいます。 タイミングによっては繰り上げ返済や借り換えをしないほうがお得になるケースもあるので、損をしないようなタイミングをよく確かめるようにしましょう。 住宅ローン控除に関するよくある質問 ここでは、住宅ローン控除に関するよくある質問を2つ紹介します。 住宅ローン控除の確定申告を本人以外が代理で行うことはできる？ 2022年の住宅ローン控除の大きな変更点は？ それぞれ回答とあわせて見ていきましょう。 住宅ローン控除の確定申告を本人以外が代理で行うことはできる？ 住宅ローン控除の確定申告は、原則として本人以外が代理で行うことはできません。 たとえ家族内であっても代理申請は禁止されているので、注意しましょう。 ただし、病気などにより申請が困難な場合は、書類の記入と提出に限り、代わりに行うことが認められています。 2022年の住宅ローン控除の大きな変更点は？ 2022年の住宅ローン控除の大きな変更点は、控除率と控除期間です。 控除率は1％から0.7％へ変更され、控除期間は一律10年間であったのが、新築住宅に限り最長13年間となりました。 また、控除を受けられる所得額の上限が、3,000万円から2,000万円に下がったのも、大きな変更点の1つです。 住宅ローン控除を利用してお得に住宅を取得しよう マイホームを購入する際は、住宅ローン控除の利用について理解を深めておきましょう。 住宅ローン控除を利用することで、支払う税金の負担が軽くなり、お得に住宅を取得できます。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
住宅ローンの借り換えはどう行う？メリットや費用の目安、金利など徹底解説！
2022.11.08
住宅ローンは、一般的に返済期間が長期に渡るケースがほとんどです。 そんな中で、返済期間の途中で借り換えが可能であることをご存じでしょうか。 住宅ローンの借り換えによって、より自分にあったローンの契約内容に変更することが可能です。 そこで今回は、住宅ローンの借り換えについてタイミングや注意点なども押さえながら詳しく解説していきます。 そもそも住宅ローンの借り換えとは？ 住宅ローンの借り換えとは、住宅ローンの返済期間中に、借入先を別の金融機関に変更することです。 借り換えの際は、新規で住宅ローンを組むときと同様、新たな借入先においてローン審査を受けて承認されることが必要となります。 住宅ローンを借り換えるメリット 住宅ローンを借り換えるメリットは、以下の5つです。 金利が下げられる 金利タイプなど返済条件を変更できる 団体信用生命保険を充実させられる リフォームローンも一本化が可能 金融機関ごとに独自のメリットが受けられる場合もある それぞれ詳しい内容を見ていきましょう。 金利が下げられる 借り換えにおける特に大きなメリットといえるのが、金利が下げられるということです。 新たな金融機関での金利に変更されるので、金利を下げることを目的として借り換えるケースは多くあります。金利が下がることで、月々の返済の負担を軽くしたり、残りの返済期間を短縮したりすることが可能です。 金利タイプなど返済条件を変更できる 金利タイプなどの返済条件を変更できるという点も、借り換えのメリットです。 例えば、変動金利タイプから固定金利タイプに変更することで、より今後の返済計画を立てやすくすることが可能になります。 団体信用生命保険を充実させられる 住宅ローンを組むと多くの場合で加入することになる、団体信用生命保険を充実させられるというメリットもあります。 住宅ローンの返済期間が経過すると共に、自分の年齢も上がっていくので、健康状態に不安を感じ始めるケースは少なくありません。残りの返済期間においてより手厚い補償内容に変更したいという目的で借り換えることも可能です。 リフォームローンも一本化が可能 住宅ローンの借り換えによって、リフォームローンも一本化することが可能になります。 通常リフォームローンのみを組む場合の金利は、2％を超えるのが一般的です。 しかし、返済中の住宅ローンを借り換えることでリフォームローンと一本化すれば、より低い金利設定である住宅ローンの条件に合わせられるので、お得になります。 金融機関ごとに独自のメリットが受けられる場合もある 借り換え先の金融機関によっては、独自のメリットが受けられる場合もあります。 例えば、買い物で使えるポイントが付与されるケースや、独自の割引サービスが受けられるケースなど、金融機関によって内容はさまざまです。 それぞれの金融機関において扱っているサービス内容をよく確認し、自分にとってお得であると判断できる場合は、借り換えを検討してみましょう。 住宅ローンを借り換えるデメリット 住宅ローンを借り換えるデメリットは、以下の2つです。 借り換えの手続きに手間がかかる 住宅ローンの借り入れより審査が厳しくなる可能性がある 借り換えを検討する際は、デメリットについても事前に把握しておきましょう。 借り換えの手続きに手間がかかる 住宅ローンを借り換える場合、改めて審査などの手続きが必要となるため、手間がかかってしまうというデメリットがあります。 記入する書類なども複数あるので、ある程度の手間と時間がかかることは事前に理解しておきましょう。 住宅ローンの借り入れより審査が厳しくなる可能性がある 住宅ローンを初めて借り入れるときに比べて、借り換えの場合は審査が厳しくなる可能性があります。 借り換えするときは、最初に借り入れたときよりも年齢を重ねていることになるため、健康面において条件が悪化しているケースが考えられるからです。 借り換えを検討する場合は、年齢などにより健康状態が悪くなる前に行うことを心がけましょう。 住宅ローンの借り換えのタイミング 住宅ローンの借り換えでは、タイミングが重要です。 より低い金利に借り換えできる場合 金利タイプを変更したい場合 固定金利の優遇期間が終了するタイミング 上記3つの項目に分けて、借り換えのタイミングについて解説していきます。 より低い金利に借り換えできる場合 より低い金利に借り換えできる場合のタイミングは、残りのローン残高と返済期間によって判断しましょう。 残りのローン残高が1,000万円以上あることと、返済期間が残り10年以上あるという2つの基準を目安に借り換えのタイミングを計ると、金利をより低くできる可能性が高まります。 金利タイプを変更したい場合 金利タイプを変更したいと考えたときも、借り換えを検討するタイミングです。 例えば、安定した金利を求めるようになった場合は、変動金利タイプから固定金利タイプへ変更することで、金利の変動による不安をなくすことが可能になります。 固定金利の優遇期間が終了するタイミング 固定金利の優遇期間が終了するタイミングも、借り換えを考える1つの目安です。 組んでいる住宅ローンで固定金利の優遇期間が設けられている場合、期間が終了すると金利が上昇してしまいます。 優遇期間終了のタイミングに合わせて借り換えることで、今後の金利をできるだけ抑えることを検討してみましょう。 住宅ローンの借り換えの注意点 住宅ローンの借り換えを検討する際は、以下の3つの注意点を押さえておきましょう。 借り換えに諸費用が発生する 借り換えてもあまり成果が見込めないこともある 金利の見直しは借り換えでなくても可能 それぞれ具体的に解説していきます。 借り換えに諸費用が発生する 住宅ローンを借り換える場合、諸費用が発生することを把握しておきましょう。 借り換え手続きに関する事務手数料や、新たなローンにおける保証料、契約の際に必要となる印紙税などが必要となります。 借り換えてもあまり成果が見込めないこともある 住宅ローンを借り換えても、実際にはあまり効果が見込めないというケースもあるので、注意が必要です。 手間と時間をかけて借り換えの手続きをしても、見合った成果が見込めない場合は、借り換えるかどうか慎重に判断するようにしましょう。 金利の見直しは借り換えでなくても可能 住宅ローンの返済期間中に金利を見直すことは、借り換えでなくても可能なケースがあります。 例えば、市場金利が契約当初よりも下がった場合に、ローンの金利も下げてもらえないか借入先の金融機関に交渉することが可能です。 必ずしも交渉が通るとは言い切れませんが、別の金融機関に借り換えされるよりは、金利を下げて継続してもらうほうを選ばれるケースも多くあります。 借り換えにかかる諸費用 ここでは、借り換えにかかる諸費用について解説していきます。 借り換え先金融機関でかかる費用 これまで借りていた金融機関で発生する費用 上記2つの項目に分けて見ていきましょう。 借り換え先金融機関でかかる費用 借り換え先金融機関でかかる費用は、事務手数料や保証料、印紙税などの各種税金があります。 細かい金額については、借り換え先となる金融機関によって異なるので、事前に調べて比較検討しておきましょう。 これまで借りていた金融機関で発生する費用 これまで借りていた金融機関で発生する費用は、抵当権の抹消登記のための登録免許税や、繰り上げ返済手数料などがあります。 繰り上げ返済手数料については、金融機関によって不要となる場合もあるので、借入先の金融機関に確認をとっておきましょう。 具体的な借り換えの手続き ここでは、具体的な借り換えの手続きの流れを押さえておきましょう。 借り換えを検討し始めたら、まずは新たな借入先となる金融機関を選びます。 それぞれの金融機関によって異なる条件を比較しながら決めるのがポイントです。 金融機関を決めたら、事前審査を受けます。 無事に審査が承認されたら、これまで借りていた金融機関に対して繰り上げ返済を申請しましょう。 その後、新たな借入先の金融機関の本審査を受けてから、ローン契約の締結となります。 新たな借入先となる金融機関に、これまでの借入先へ残りの返済額を一括で振り込んでもらい、借り換え完了です。 住宅ローンの借り換えに関するよくある質問 住宅ローンの借り換えに関するよくある質問を3つ紹介します。 住宅ローンの借り換えを検討すべき金利差の目安は？ 同じ銀行内で住宅ローンを借り換えることは可能？ 住宅ローンの借り換えに必要な書類は？ 回答と合わせて見ていきましょう。 住宅ローンの借り換えを検討すべき金利差の目安は？ 住宅ローン借り換えを検討すべき金利差の目安は、1％以上です。 1％以上金利が下げられる見込みがあれば、借り換えを検討してみましょう。 同じ銀行内で住宅ローンを借り換えることは可能？ 住宅ローンの借り換えは、原則として同じ銀行内ではできません。 借り換える場合、借入先の金融機関をこれまでと別の機関に変更しなければならないことを理解しておきましょう。 住宅ローンの借り換えに必要な書類は？ 住宅ローンの借り換えに必要な書類は、収入を証明できる書類や、対象となる住宅の登記簿謄本、これまでの住宅ローンの返済予定表などがあります。 借り換えを検討する際は、必要な書類をある程度揃えておくとスムーズです。 住宅ローンの借り換えはメリットが大きいタイミングで行おう 住宅ローンの借り換えは、メリットが大きいタイミングを把握して行うことが重要です。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
財形貯蓄とは？住宅購入にも使える財形貯蓄の種類や用途、メリット・デメリットを分かりやすく紹介
2022.11.08
夢のマイホームを手に入れるために日々、貯金している方も多いかと思います。 家の取得には住宅ローンなどが利用できますが、貯蓄がない状態で住宅を建てるのはおすすめできません。 それこそ何千万円単位になる住宅資金は、いかに前もって貯めておけるかによって今後の人生すら左右する可能性があります。 そんな時に活用しておきたいのが財形貯蓄です。 財形貯蓄は分かりやすくいうと「働きながら貯められる貯金のこと」であり、住宅購入などにも使用できる資金となっています。 しかし、財形貯蓄について「初めて聞いた」という方もいらっしゃるかもしれません。 今回は、財形貯蓄とは何かを解説します。家を手に入れたいと考えている方ほど、財形貯蓄が役立つはずです。 当記事では財形貯蓄の種類や用途を始め、メリットやデメリットについてもご紹介するので、マイホームを計画中の方はぜひ参考にしてみてください。 財形貯蓄とは 財形貯蓄は「勤労者財産形成促進制度」に含まれる制度の一つで、国と会社が連携して従業員の資産形成をサポートする制度です。 元々、住宅購入に使用するための資金というよりは人生そのものの資産形成を促進するための制度となるわけです。 一般的な企業でサラリーマンの場合、仮に年収を400万円と仮定したとしても住宅資金まで貯める余裕はなかなかないのが現実です。 日本人の平均年収は約400万円といわれていますが、収入から支出を差し引くと手元にはほとんど残らないという方も少なくありません。 節約をして着実に貯金を増やしていく方もいますが、税金や保険料の比重が多い現代ではなかなか資産形成ができないのも現状です。 ましてや、必死に貯金したお金から住宅購入の資金に当てることなど、夢のまた夢と考えてしまう人もいるでしょう。 財形貯蓄はそうした人々の資産形成を支えるため、1971年に制定された「勤労者財産形成促進法」に基づいて施行されています。 この財形貯蓄があることで働く人が退職後も安定した生活を送れるだけでなく、住宅の取得なども比較的ハードルを下げられるわけです。 だからこそ、マイホームを計画している方ほど財形貯蓄について知っておきましょう。 財形貯蓄制度の種類と用途 ここからは財形貯蓄制度の種類と用途について分かりやすくご紹介します。 まずは、以下の表に目を通してみてください。 種類 一般財形貯蓄 財形住宅貯蓄 財形年金貯蓄 対象者 ・財形貯蓄制度のある組織で働く従業員 ・財形貯蓄制度のある組織で働く従業員 ・満55歳未満の人 用途内容 ・制限なし ・新築の購入資金 ・中古の購入資金 ・リフォームの改修資金 ・リノベーションの改修資金 ・老後の生活資金 積立期間 ・3年以上 ・5年以上 払い出し時期 ・条件なし ・購入前後2回 ・60歳以降 積み立て商品 ・定期預金、投資信託、保険、国債、社債など 非課税措置 ・優遇措置なし ・550万円まで（貯蓄型・保険型） ・550万円まで（貯蓄型） ・385万円まで（保険型） 以上の表からも分かるように、財形貯蓄制度には主に3つの種類があります。 最もシンプルな財形貯蓄が「一般財形貯蓄」、住宅の購入資金に特化したのが「財形住宅貯蓄」、老後の生活資金に特化したのが「財形年金貯蓄」です。 1．一般財形貯蓄 一般財形貯蓄は財形貯蓄制度のある組織で働く従業員の方が受けられる財形貯蓄制度です。 用途内容に制限はなく、自由に使用できるのが特徴です。 ただし、積立期間が3年以上と設定されており、3年未満での積み立てはできません。 また、払い出し時期に条件はないものの非課税措置などの優遇措置もないので、注意が必要です。 2．財形住宅貯蓄 財形住宅貯蓄は同じく財形貯蓄制度のある組織で働く従業員の方が受けられる財形貯蓄制度です。 ただ、制度を利用できるのは満55歳未満の人に限られるため、定年間際の方は利用できないのが特徴です。 財形住宅貯蓄は、その名の通り新築・中古の購入資金やリフォーム・リノベーションの改修資金が用途内容とされ、それ以外の目的での使用は認められていません。 それでいて積立期間が5年以上、払い出し時期が購入前後2回となっている点には注意です。 何度も引き出せるわけではないため、よく考えて使用しなくてはなりません。 非課税措置に関しても「財形年金貯蓄と合算して550万円までの元本にかかる利子が非課税」と制限があるため、貯蓄型・保険型ともに優遇措置の内容を確認しておくのが賢明です。 3．財形年金貯蓄 財形年金貯蓄は同じく財形貯蓄制度のある組織で働く従業員の方が受けられる財形貯蓄制度です。 ただ、制度を利用できるのは満55歳未満の人に限られるので、定年間際の方は利用できないのが特徴です。 財形年金貯蓄はその名の通り、老後の生活資金が用途内容とされ、それ以外の目的での使用は認められていません。 さらに、積立期間が5年以上、払い出し時期が60歳以降となっている点には注意です。 定年してから年金とおして振り込まれるものなので、よく考えて使用する必要があります。 非課税措置に関しても ・貯蓄型は財形住宅貯蓄と合算して550万円までの元本にかかる利子が非課税 ・保険型は財形住宅貯蓄と合算して385万円までの元本にかかる利子が非課税 と制限があるので、優遇措置の内容を事前に確認しておくのが安心です。 財形貯蓄のメリット ここからは、財形貯蓄のメリットについてご紹介します。 給与から天引きされる 目的ごとに貯められる 目的以外にも使用できる 税金の負担が軽減される 住宅ローン融資が受けられる 1．給与から天引きされる 財形貯蓄は給与から天引きされる形で貯蓄されるのが特徴で、自動的に貯金できる仕組みと言えます。 中には給与が振り込まれるとすべて使い切ってしまう方もいるかもしれませんが、財形貯蓄であれば毎月コンスタントにお金が貯まります。 正規雇用の正社員だけでなく契約社員や派遣社員などの非正規雇用、アルバイトやパートであっても条件さえ満たせば利用できるのでうまく活用したいところです。 勤務先によっては独自の給付を行っている場合もあるので、有効活用できれば資産形成にも大いに役立ちます。 2．目的ごとに貯められる 財形貯蓄は前述の通り一般財形貯蓄の他に財形住宅貯蓄や財形住宅貯蓄があります。 そのため、目的に合わせて貯金できるわけです。 特に住宅の購入資金や老後の生活資金は貯めておかなければならないお金なので、目的意識を持って貯められるというのは安心です。 3．目的以外にも使用できる 基本的に財形貯蓄はあらかじめ定められた目的に使用するための貯蓄となります。 住宅なら住宅、年金なら年金といった様に長い時間をかけて形成する資金です。 しかし、一般的な財形貯蓄であれば自由に引き出し可能であり、突発的な出費にも使用可能です。 そのため、給料が減ってしまった場合や病気を患った場合、育児や介護が必要となった場合など色々な場面に合わせて使用できます。 そうした緊急事態に備えてお金を貯めておけるというのは、精神的にも肉体的にも安心なのではないでしょうか。 4．税金の負担が軽減される 財形貯蓄は最大550万円までの利子にかかる税金が非課税となります。 利子に対する非課税なので微々たるものではありますが、税金の負担が優遇されるというのは嬉しいポイントです。 時間をかけて資産形成する場合は税金もじわじわと経済的負担になってくるので、非課税制度があるというだけでも魅力があります。 ただ、これは財形住宅貯蓄や財形年金貯蓄の話で一般財形貯蓄は優遇制度がないため、その点には注意が必要となります。 5．住宅ローン融資が受けられる 金融機関によっては財形貯蓄制度に加入することで住宅ローン融資が受けられます。 金融機関の中には、財形貯蓄を行っている方を対象とした金融商品を用意しているところもあり、長期的かつ低金利の融資が受けられるのが特徴です。 これはいわゆる財形住宅融資と呼ばれるもので、他にも財形持家転貸融資などがあります。 財形貯蓄のデメリット ここからは財形貯蓄のデメリットについてまとめます。 利用者が限定される 用途の変更ができない 通常の預金と変わらない 非課税の恩恵を受けにくい 元本割れのリスクがある 1．利用者が限定される 財形貯蓄を利用できるのは会社や企業に勤めている従業員の方だけです。 ただし、職場が財形貯蓄制度を用意していない場合、財形貯蓄を利用できません。 それでいて財形住宅貯蓄や財形年金貯蓄の場合は満55歳未満という制限もあるため、利用者は限定されます。 根本的な問題として勤務先に財形貯蓄制度がないとそもそも利用できない制度です。 2．用途の変更ができない 財形貯蓄は加入する際に用途を決定する必要があり、一度決定した用途は途中で変更はできません。 そのため、一般財形貯蓄を選択したものの後になってから「やはり財形住宅貯蓄・財形年金貯蓄にしよう」とはできないわけです。 どうしても、ほかの財形貯蓄を利用する場合は一度解約して新たに加入し直す必要があるため、手間や面倒がかかります。 3．通常の預金と変わらない 財形貯蓄は非課税措置も導入されており、優遇措置として財形住宅貯蓄や財形年金貯蓄は減税を受けられます。 しかし、一般財形貯蓄の場合は利子が非課税の対象外となります。 優遇されることがない分、給与天引きの定期預金などと大して変わりません。 そのため、一般的な財形貯蓄のみを利用しようと考えている方は、あまり恩恵も得られないと考えておく必要があります。 4．所得の控除が受けられない 昨今よく耳にするiDeCoの場合は拠出金が全額所得控除の対象となるのですが、財形貯蓄には所得控除の制度が用意されていません。 生命保険料控除のように掛け金の一部が所得控除の対象となることもありません。 そのため、近年の動向から考えると財形貯蓄よりも投資に資金を回した方が将来的に貯金できている可能性があります。 5．元本割れのリスクがある 財形貯蓄には金融商品として投資信託や保険なども用意さ荒れているのですが、証券会社や保険会社と契約する金融商品の場合、元本割れのリスクがあります。 単に財形貯蓄で資産形成するだけならさほど影響はありませんが、ほかの金融商品も利用する予定の場合はリスクにも備えて慎重に判断しましょう。 財形貯蓄の注意点 最後に財形貯蓄の注意点についてシーン別に見ていきましょう。 1．途中で引き出す時の注意点 財形貯蓄は一定額まで利子が非課税となるのですが、使用目的については非常に厳しく判断されます。 たとえば、本来の目的以外で引き出してしまった場合、非課税対象から外れてしまいます。 そうなると通常通り20％の課税が発生するだけでなく、過去5年間に遡って発生した利子にも課税されるのです。 結果、多額の税金が降りかかることになるため、緊急時を除いて途中で引き出すのは避けたいところです。 2．退職する時の注意点 財形貯蓄は従業員に向けた財産形成制度の1つであるため、途中で退職した方は対象外となります。 その際、退職の理由に限らず財形貯蓄を途中解約した扱いとなり、利子の非課税対象から外れてしまいます。 その後の課税については通常通り20％、過去5年間を遡って課税されてしまうので十分に注意しておきましょう。 3．転職する時の注意点 財形貯蓄は職場を辞めて2年以内に新たな職場に就職した場合、利子非課税の状態を継続して財形貯蓄を継続できます。 同じく財形貯蓄制度を導入している職場に限られますが、優遇措置を移換できるということです。 ただし、2年以内に手続きしなかった場合は非課税措置も受けられなくなるので、多額の税金がかかるかもしれません。その点にも気をつけておきたいです。 まとめ 財形貯蓄は従業員の資産形成を目的に提供されている制度の一つで、会社や企業に勤める方であれば加入できる制度です。 財形貯蓄には種類もいくつかあり、目的に応じて無理なく貯金できるのが特徴です。 うまく活用すれば将来的な資産形成にも役立つことは間違いありません。 しかし、財形貯蓄にはメリットもあればデメリットもあるので、職場で導入されている場合であっても慎重に判断したいところです。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
所得証明書とは？課税証明書やその他の収入証明書との違い、発行方法をわかりやすく解説
2022.10.14
住宅ローンを契約する際や賃貸物件を契約する場合、「所得証明書を提出してください」と言われることがあります。 これら証明書関連の書類は市区町村によって呼称も異なり、場合によっては「課税証明書」などと表現されることもあります。 どちらにせよ、住宅ローンや賃貸物件を契約するならそれら「所得証明書」が必要となると覚えておかなくてはなりません。 しかし、そもそも「所得証明書って何？」と困惑している方もいらっしゃるかもしれないので、ここでは所得証明書とは何かを解説します。 ここでは課税証明書をはじめその他の収入証明書との違いはもちろん、発行方法などもわかりやすく説明します。 もし、これから所得証明書が必要となりそうなら、この記事を読みつつあらかじめ用意しておくと便利です。 所得証明書とは？ そもそも所得証明書とはどのようなものを意味するのでしょうか。 簡単にいうと、市区町村が発行している「所得額の記載された書類」のことをいいます。 所得額とは1年間（1月1日～12月31日）の収入から経費を差し引いた金額のことで、住民税などの計算に使用される基準となります。 サラリーマンの方は源泉徴収票などをイメージすると、わかりやすいかもしれません。 これら所得証明書は契約者本人の返済能力などを示す基準にもなっており、住宅ローンの契約だけでなく賃貸物件の契約などでも必要となる書類です。 事実、所得証明書は収入を証明する公的な書類（収入証明書）として使用できるため、多くの金融機関や不動産業者ではこれら所得証明書の提出を求めます。 ただ、ほかにも実は収入証明書というのが存在しているので、その種類についても把握しておく必要があるでしょう。 収入証明書の種類 ここからは所得証明書を含む収入証明書の種類についてまとめます。 収入証明書の種類.1 所得証明書（源泉徴収票） 収入証明書の種類.2 課税証明書 収入証明書の種類.3 給与証明書 収入証明書には主に源泉徴収票などの「所得証明書」のほか、「課税証明書」「給与証明書」などがあります。 実のところ、収入証明書に関しては「収入証明書＝○○書」というように厳密に規定されているものではなく、現在の収入を証明できる公的な書類全般を収入証明書と呼んでいるにすぎません。 そのため、所得証明書も課税証明書も給与証明書もすべて収入証明書という扱いとなるわけです。 ただ、それぞれ違いもあるので、明確にしておきましょう。 課税証明書との違いは何？ 収入証明書に所得証明書も課税証明書も給与証明書も含まれていることは前述の通りです。 しかし、ではそれぞれどのような違いがあるのでしょうか。 ここからはそれぞれの特徴を交えつつ、相違点についてまとめます。 ▼所得証明書と課税証明書の違い 所得証明書は1年間（1月1日～12月31日）までに本人が得た所得額を記載した書類をいいます。 これに対して、課税証明書は1年間（1月1日～12月31日）までに本人が得た所得に対して課税される税金を記載した書類をいいます。 両者は一見すると似ていますが、所得証明書は本人が稼いだ金額が記載されているのに対して、課税証明書には本人に課せられる税金が記載されています。 どちらも本人の経済状況を把握するには必要な種類であるものの、所得を表す書類なのか税金を表す書類なのかという違いがあるということです。 ちなみに所得は去年1年間の記録がそのまま記載されますが、税金は翌年の6月に算出されて記載されます。 発行されるタイミングが違うという点についても、併せて覚えておきましょう。 また、市区町村によっては所得証明書の代わりに課税証明書を発行しているところもあるため、混同してしまうこともあります。そこは市区町村によって収入証明書の呼び方が違うという点も理解しておく必要があるかもしれません。 実際に市区町村ごとに「所得照明」と明記されている書類もあれば、単に「○○税」と税金の名称で記載されている書類もあります。 そのため、窓口などで取得する場合は「収入を証明できる書類が欲しいのですが」と伝えてみるのも1つの手です。 ▼所得証明書と給与証明書の違い 所得証明書とほぼ同じものに給与証明書というものもあります。 両者とも、本人が稼いだ金額を記載している書類です。 しかし、所得証明書には毎年稼いだ金額が記載されているのに対し、給与証明書には毎月稼いだ金額が記載されます。 どちらも本人の稼ぐ能力を証明するための書類ですが、微妙に記載されている内容が異なるという点には注意が必要です。 特に給料が変動しやすい方などは1ヵ月の収入よりも1年間の収入を審査されることも多いため、住宅ローンや賃貸物件の契約では給与証明書より所得証明書の方が重視される傾向もあります。 そこは金融機関や不動産業者によっても大きく違うので、実際に申し込む場合は担当者に相談してみるのが一番です。 所得証明書の発行方法 ここからは所得証明書の発行方法について見ていきましょう。 ただ、所得証明書の発行はとても簡単なので、特に身構える必要はありません。 まずは近くの市区町村の役場にて相談することをおすすめします。 1.発行場所や申請内容を確認 所得証明書は原則として自分が居住している市区町村で発行可能です。市区町村によって発行場所や申請内容が微妙に異なることもあるので、その点も含めて確認しておくと安心です。 ただし、所得証明書は現在居住している市区町村で発行されます。 そのため、2021年分の所得証明書は2022年1月1日時点で居住している市区町村で発行しなくてはなりません。 仮に、引っ越しなどで住所が変わっている場合、現時点でどの市区町村に属しているのかも考えて申請しましょう。 ちなみに、所得証明書の利用目的によっては必要な情報も異なります。 その場合、所得証明書の記載内容はもちろん、証明書の年次や枚数についても把握しておかなくてはなりません。 なかでも、配偶者の扶養や奨学金、融資の申請においては提出先によって求められる情報も異なります。 住宅ローンなら金融機関、賃貸物件なら不動産業者に「どのような情報が必要なのか」を確認しておいてください。 2.市区町村の窓口にて申請 所得証明書の申請先を確認したら、実際にそれぞれの市役所や区役所の窓口にて申請を行います。 申請先は町役場や村役場なども可能ですし、地域によっては出張所や連絡所も設置されています。 最寄りの役所で構いません。 ただ、所得証明書の発行には本人確認書類と手数料が必要です。 本人確認書類は運転免許証や健康保険証のほか、マイナンバーカードなどでOKです。 手数料に関しては市区町村ごとに異なりますが、相場としては300～400円程度となります。 それらを持参して窓口で交付申請書（請求書）を記載し、問題がなければすぐに所得証明書が発行されます。 なお、申請の際に書類への記入が必要となるのですが、わからない項目も出てくるでしょうから、事前に提出先に確認しておくと安心です。 3.本人以外が請求する場合 状況によっては本人以外が請求しなくてはならない場合もあるかもしれません。 その場合は委任状と代理人の本人確認書類があれば問題なく請求可能です。 委任状は市区町村のホームページやサイトにてダウンロードできるので、そちらを印刷して持参しましょう。 そのほかに必要なものは市区町村ごとにも違うため、事前に確認しておくと何度も往復しなくて済みます。 市区町村によっては同一世帯の親族が申請する場合に限り、委任状を必要としないところもあります。 それらも事前に知っておくことで無駄を省けるので、窓口への電話はもちろん、Webサイトで調べておくのもおすすめです。 所得証明書の発行はコンビニでもできる自治体は多い 「所得証明書を取得するのにわざわざ役場まで行かないといけないの？」と思っている方も多いかもしれません。 しかし、心配は無用です。 現在、約900もの市区町村において、所得証明書をコンビニで発行できるサービスが導入されています。 あくまでもマイナンバーカードを持つ人が対象となるものの、全国各地にあるコンビニで所得証明書を発行できます。 それだけでなく昨今はスマホやパソコンから申請することで、所得証明書を郵送してもらえるサービスもあるくらいです。 それらは「オンライン申請」と呼ばれ、忙しい方であっても気軽に所得証明書が取得できるようになっています。 もし「役所まで行くのが面倒」ということなら、こうした気軽に発行できる方法も活用してみてはいかがでしょうか？ 所得証明書が必要になるタイミング 最後に所得証明書が必要となるタイミングについて見ておきましょう。 主に所得証明書の提出が求められるのは、以下のケースが考えられます。 ローンや賃貸を契約する時 転居・引っ越しする時 入園・入学の時 基本的に所得証明書はローンや賃貸を契約する際に必要です。 お金や物件を貸す方としては借りる方に対して返済能力があるのかどうかを知る必要があるため、直近の所得証明書を求められることがあります。 また、転居や引っ越しと同時に配偶者の被扶養者になる際も所得証明書が必要なほか、結婚や離婚で扶養者との関係が変わる場合も所得証明書が必要です。 さらに、保育園や学校など教育機関によっては所得証明書を求められる地域もあります。 こうした所得証明書の可否は提出先によっても大きく変わるので、それぞれ事前に確認することをおすすめします。 場合によっては収入証明書が不要なところもあるため、必ずしも所得証明書が必要となるとは限りません。 提出先に必要かどうかを聞いてみるのが確実です。 まとめ 所得証明書は住宅ローンや賃貸物件を契約する際に必要となります。 それだけでなく、転居・引っ越しの際や入園・入学の際にも必要となる場合があります。 もし必要といわれた場合は市区町村の役所や役場にて取得するか、もしくはコンビニ・郵送などで取得しましょう。 特に金融機関や不動産業者にて契約する場合は所得証明書が必須となるので、発行方法を知っておくだけでも便利です。 ただ、提出先によっては所得証明書を課税証明書や給与証明書と呼ぶこともあるので、それらをまとめて収入証明書と呼ぶということも覚えておくと良いでしょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
住宅の火災保険料の相場はどのぐらい？保険料の決まり方を解説 はじめての住宅ローン
2022.10.14
住宅を取得する際、必須となるのが火災保険です。 火災保険は万が一に火事が発生した際、その被害をカバーしてくれる保険です。 しかし、これら火災保険を活用するには継続して火災保険料を支払わなくてはなりません。だからこそ、相場を知ることが重要です。 今回は、火災保険がどのような保険なのかを解説しつつ、相場についても説明します。 特にここでは、火災保険料の決まり方などもわかりやすくまとめるので、初めて火災保険に加入するという方は、最後までお読みいただけますと幸いです。 記事の最後には火災保険料を抑える方法もまとめているので、保険料を安くしたいという方もぜひチェックしてみてください。 そもそも火災保険はどんな保険？ 火災保険は簡単に言うと損害保険の一種です。 損害保険は、火災のほかにも風害・水害・雪害・雹害・落雷・爆発・破裂など自然災害による建物と家財の損失を補償する保険です。 補償内容によっては外部からの物体の飛来や落下、突発的な事故、騒擾などによる暴行や破壊、盗難による損害にも対応してくれるものもあります。 その補償対象は主に以下の2つです。 建物（付随する設備含む） 家財（家の中の物品全般含む） 火災保険でカバーできる建物は、物件本体とそれに付随する周辺設備も含まれ、家財も同様に家の中にある物品全般が含まれます。 自分が所有している不動産と家具家電などをカバーしてくれるのが火災保険となるわけです。 火災保険の相場は存在しない？ 火災保険の保険料は条件によって異なるため、相場は存在しないといえます。 もちろん、保険会社が提供している火災保険を比較検討すれば、おおよその相場感覚というのは見えてきます。 しかし、火災保険の保険料は建物の構造や所在地などによっても大きく異なるため、相場を算出すること自体が困難です。 そもそも火災保険料の決まり方もほかの保険と比べて特殊なので、一概に「火災保険の保険料は○○円です」とは断言できません。 物件ごとのリスクによっても保険料が変わるので、まずは加入したい保険会社に相談してみるのがおすすめです。 火災保険料の決まり方とは 火災保険料はいくつかの要素を加味して決められます。 そのため、1つの要素から決まるというよりは2～3つ以上の要素で決まると覚えておきたいところです。 以下は保険会社が定めている火災保険料を決める要素の代表的なものです。 構造 所在地 評価額 床面積 築年数 内容 では、それぞれどのようなものなのか見ていきましょう。 1.構造 火災保険における建物の構造というのは「燃えにくさ」「壊れにくさ」などを表す住宅区分によって決まります。 建物は、その構造によって「構造級別」が定められており、それぞれ「M構造（コンクリート造のマンション）」や「T構造（鉄骨造の戸建て）」「H構造（木造の戸建て）」などで分類されています。 これらは「M構造⇒T構造⇒H構造」の順に保険料が上がっていく仕組みで、木造の戸建てが保険料も一番高いです。 次に、鉄骨造の戸建て、コンクリート造のマンションと続きます。 また、一般住宅（店舗併用住宅）にも「1級」「2級」「3級」と設定されており、等級が下がるほど火災保険料は割高になるのが特徴です。 2.所在地 火災保険料は建物が置かれている所在地によっても変動します。 火災が発生しやすい地域や火災に巻き込まれやすい地域ほど保険料も高くなります。 日本では、都市計画の際に火災が燃え広がらないよう細かく条件を定めている地域もあり、都市計画の時点で被害を抑えている地域は火災発生のリスクも低いです。 自然災害のリスクによっても火災保険料は変わってきます。 3.評価額 火災保険は建物と家財それぞれの対象ごとに加入するのが一般的です。 そのため、対象ごとに保険金額が設定されるのも特徴となります。 その際、建物の保険金額（補償額）は「同じものを立て直す」または「再購入できる」ことを前提とした再調達価額で設定するのが普通です。 同じく、家財の保険金額も「新品で手に入れられる」よう再調達価額で設定されます。 これらは評価額により価値が決まり、その評価額に合わせて保険料も設定されるのが特徴です。 どちらも評価額が高ければ高いほど保険金額（補償額）も上がるため、必然的に保険料も上がる仕組みとなります。 4.床面積 マンションも一戸建ても関係なく、火災保険料は専有面積や延べ床面積によっても変化します。 そもそも、専有面積や延べ床面積が大きければ大きい程、建物の評価額も高くなるのが普通です。 そのため、必然的に保険料も上がる仕組みとなります。 そこはそれぞれの床面積によっても保険料が左右されるということを覚えておきたいです。 5.築年数 保険会社によっては築年数も保険料に影響することがあります。 たとえば、大手保険会社を見てみると「築5年未満」「築10年未満」「築15年未満」「築20年未満」「築25年未満」「築25年以上」という風に築年数ごとに保険料が設定されています。 これら築年数に応じて適用される保険料率が変わる点にも注意が必要です。 6.内容 そのほかに火災保険料は保険の内容によっても変動します。 たとえば、保険金額（補償額）が充実したものを選びたいという場合は自然に保険料も高くなりますし、建物だけでなく家財も含めて補償してもらいたい場合も保険料は高くなります。 このように保険はその補償内容を充実させるほど、保険料も比例して大きくなるのが特徴です。 一戸建ての場合の火災保険の相場 ここからは一戸建ての火災保険料の相場を見ていきましょう。 ただ、火災保険料の相場は一概に明言できないため、ここでは大手保険会社で木造一戸建て、所在地は東京で建築年月は2010年もしくは2021年、購入価格は1,000万円、建物のほかに家財の補償を希望することを前提としてまとめます。 ▼建築年数が2010年の場合 保険料 おすすめプラン 標準プラン エコノミープラン 地震保険あり 8万7,570円 8万4,040円 7万8,110円 地震保険なし 3万9,670円 3万6,140円 3万210円 ▼建築年数が2021年の場合 保険料 おすすめプラン 標準プラン エコノミープラン 地震保険あり 7万3,970円 7万1,200円 6万6,970円 地震保険なし 3万1,770円 2万9,000円 2万4,590円 このように保険会社によってはプランごとに相場が大きく異なります。 それでいて地震保険を付けるのか付けないのかによっても相場は違ってきます。 そのため、補償範囲をどこまで設定するのか考えて加入の是非を考えておきたいです。 なお、こちらは東京での相場であり、九州や沖縄となるとさらに火災保険料の相場が割増となる傾向にあります。 どうしても九州や沖縄は台風などの影響を強く受けるため、自然災害のリスクも高いです。 そのため、必然的に火災保険料の相場も高くなるということを覚えておきましょう。 賃貸物件の場合の火災保険の相場 ここからは賃貸物件の火災保険料の相場を見ていきましょう。 これらの火災保険料の相場も一口には断言できないので、ここでは大手保険会社で賃貸住宅、所在地は東京で建築の構造はM構造、借家人賠償責任保険金額が3,000万円で自己負担金が0円、同居人が居住する場合の被保険者に関する特約を適用するという前提でまとめます。 保険料 ベーシックI型 ベーシックII型 スリムII型 年間保険料 1万8,850円（地震保険1万2,400円分含む） 1万8,320円（地震保険1万2,400円分含む） 9,600円（地震保険6,200円分含む） こうして見てみると、賃貸物件の場合は火災保険料の相場も低めに設定されていることがわかります。 そもそも、賃貸物件は他の住人がそれぞれ火災保険に加入するため、個人の経済的負担は少ないのが特徴です。 ただし、こちらも九州や沖縄など台風の被害が大きい地域では割増となる可能性があるので、注意しましょう。 マンションの場合の火災保険の相場 ここからはマンションの火災保険料の相場を見ていきましょう。 これらの火災保険料の相場も一言では表現できません。 そこで、ここでは大手保険会社でマンション、所在地は東京で建築年月は2010年、専有面積は60m2、建物の他に家財の補償を希望することを前提としてまとめます。 保険料 おすすめプラン 標準プラン エコノミープラン 地震保険あり 4万3,700円 4万1,650円 3万8,230円 地震保険なし 1万5,370円 1万3,320円 9,900円 比較的マンションの火災保険は割安となっています。 実際に一戸建てと比べて半額程度で火災保険に加入できるということもあり、お得感があるのではないでしょうか。 ただし、九州や沖縄はこれら相場も割増となる可能性が大きいので、そこは自然災害のリスクが孕んでいる地域では火災保険料も高くなると予想しておきましょう。 火災保険料の抑え方 最後に火災保険を抑える方法についてまとめます。 同じ保険であっても工夫次第で保険料は下げられる可能性があるので、少しでも高いと思ったら抑えられるポイントがないか見直してみるのもおすすめです。 1.保険期間を長くする 火災保険料は保険期間を長期に設定することで安く抑えられます。 現在は最長で10年間の契約が可能となっているので、早目に加入するのがお得です。 2022年10月からは最長10年契約が廃止されて最長5年契約となってしまいます。 そうなると、従来のような保険料の節約が不可能となるため、すでに火災保険に加入することを決めているのなら早目に済ませておくのが賢明です。 2.支払い回数を少なくする 火災保険料は支払い回数を減数することで安く抑えられます。 基本的に「取引回数が多くなる＝毎回の取引手数料がかかる」を意味します。 そのため「月払い、年払い、一括払い」の順に安くなっていくわけです。 そのため、保険料をより節約したいなら、まとめて支払ってしまった方がお得です。 3.ネット保険を活用する 近年はネットで契約できる火災保険もあります。 これらネット保険は人件費や店舗費が抑えられるため、その分契約者が負担する費用も抑えられる傾向にあります。 実際にネット保険の中には相場よりも安い火災保険があるので、それらを優先して選ぶのもありです。 まとめ 住宅を取得するなら火災保険が必須となります。 特に日本では火災だけでなく無数の自然災害が発生するため、地震保険なども備えた保険が必要となるでしょう。 ただ、それら保険料の相場は加入する物件の状況によっても大幅に違うため、一概に「相場＝○○円」とはいえません。 そこは加入する保険会社ごとに試算するのがおすすめです。 ただ、工夫次第では火災保険料も抑えられるので、ぜひ保険期間を長くしたり支払い回数を少なくしたり、はたまたネット保険を活用したりと工夫してみましょう。 そうすれば火災保険料も低く抑えられます。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
借金があると住宅ローンは組めない？借金がある場合の住宅ローンの組み方
2022.10.14
住宅ローンを組む際、借金が重荷となってしまうことがあります。 これら借金は単に消費者金融から借りたものだけでなく、マイカーローンや教育ローンの他、奨学金なども含まれます。 このように第三者からお金を借りた場合は「例外なく借金扱い」となるわけです。 そこでふと浮かんでくるのが「借金があると住宅ローンは組めないの？」という疑問です。 確かに借金があると住宅ローンは組めない」という話をどこかで聞いたことがあるという方もいるかもしれません。 ただし、結論を先に言うと「借金があっても住宅ローンは組めます。そこは条件次第ですが、工夫すれば問題なく組めるのでご安心ください。 今回の記事ではそれら借金がある状態で住宅ローンを組む場合にどのように対応すれば良いのかについて詳しく解説します。 ここでは、審査だけでなく返済比率や税金についても説明するので、ぜひ最後までお読みいただけますと幸いです。 借金があっても住宅ローンの審査に通るのか？ 住宅ローンを申し込む際には審査を受けなくてはなりません。 金融機関も誰彼構わずに融資しているわけではなく、きちんと返済能力のある方にお金を貸しています。 そのため、返済能力があることを証明できれば、審査には問題なく通ります。 しかし、借金がある場合は少し状況が特殊です。 実際に借金の金額や種類によっては審査に落ちる可能性もあるため、そこは過去の借金も含めて予防対策を練らなくてはなりません。 過去の借金の影響はある？ 金融機関では基本的に「現在の借金」について審査します。 そのため、過去に借金があっても現時点で借金がなければ問題はありません。 現在、借金があっても少額であればさほど問題もないでしょう。 ほとんどの金融機関は契約者本人の「年収に対する借金の割合」に目を光らせているので、返済比率を超えない場合は審査にも通る可能性があります。 たとえば、年収300万円の方が借金300万円を抱えていた場合、さすがに「審査に通すわけにはいかない」と判断してしまいます。 逆に年収300万円で借金0円の場合、金融機関は何も懸念することなく融資してくれるわけです。 つまり、大切なのは過去の借金ではなく現在の借金であると覚えておきましょう。 ただし、金融機関によっては過去にどのような借金をしていたのかを重視するところもあります。 マイカーローンや教育ローンであれば印象はそこまで悪くありませんが、使途不明の多額の借金があった場合は「どのような用途の借金だったのか」を聞かれる場合もあります。 また、過去に借金を滞納した人や踏み倒した人も心象は良くありません。 近年はスマホなどの携帯電話の料金を延滞しているだけで審査に響くという話もあるので、そこは注意が必要です。 住宅ローン審査では返済比率が重視される 住宅ローンの審査においては「返済比率」というものが重視されます。 返済比率とは簡単にいうと本人の年収に対する借金の割合のことで、別名「返済負担率」とも呼ばれるものです。 これら返済比率は年収400万円を境目に30～35％までと定められており、そのパーセンテージを超えないことが鉄則となります。 たとえば、年収400万円の方であれば、その30～35％に相当する120～140万円までが年間の限度額となります。 この数値を超える場合は原則として審査に通りません。 それでいて一つ注意しておきたいのが、この返済比率には「既存の借金も含まれる」という点です。仮にマイカーローンや教育ローンをすでに借りている場合、それらの借金も加味した返済比率で計算されます。 実際にマイカーローンや教育ローンを年間で20～40万円ほど支払っている場合、年収400万円の条件に当てはめると年間100万円前後までしか借りられない計算となるのです。 当然ながら、返済比率の上限まで住宅ローンを借りると生活が困窮してしまうため、実際は20％～25％ほどまで返済比率を抑えなくてはなりません。そうなるとさらに他の借金に圧迫されてしまいます。このように返済比率は他の借金によっても左右されるため、住宅ローンを組む際は年間でどれくらいの経済的負担となるのかを考えておきましょう。 住宅ローンの審査で借金はバレる？隠せるのか？ 住宅ローンの申し込みに際して「借金していることを隠してもバレないだろう」と考える方もいるかもしれません。 しかし、住宅ローンを契約する際は審査用紙に現在の状況を事細かに記載し、噓偽りのないように申告しなくてはなりません。 その際、虚偽の申告をした場合、普通にバレてしまいます。 なぜなら金融機関は住宅ローンの申請時に指定信用情報機関を通して、個人の借入情報などを照会できるためです。これら個人の信用情報は金融機関に筒抜けなので、そもそも隠そうと思って隠せるものではありません。むしろ虚偽の申告をすると心象に響くだけでなく、審査にも落ちてしまいます。 それら申告が悪質なものだった場合、金融機関によっては審査すらしてくれなくなる可能性もあります。 そのため、金融機関に対して「借金を隠す」という行為は避けるのが賢明です。少なくともバレた際のリスクの方が大きいので、借金の隠蔽はおすすめできません。 住宅ローン審査をしたら、妻や親など家族に借金がバレてしまう？ では、住宅ローンの審査を受けた場合、家族にも借金がバレてしまうのでしょうか？ これに関しては身内にバレるということはほぼありません。 そもそも金融機関は審査の結果を知らせるだけで、借金の内訳などを詳細に知らせることはありません。 仮に審査に落ちてしまった場合でも、その理由が知らされることはないのでご安心ください。 あくまで金融機関が気にしているのは返済比率であり、本人に返済能力があればそれで問題はないということです。 ただし、一つ注意があり「家族にバレるのが怖いから」という理由で虚偽申告するのはNGです。 これは前述の通りなので省略しますが、借金を隠して金融機関に申し込んだとしても何一つ良いことはありません。 むしろ虚偽の申告をすることで金融機関に指摘され、そのことが理由で家族にもバレる可能性が高くなります。 無理に隠す必要もないので、借金があっても堂々と住宅ローンの審査を受けましょう。 もちろん、多額の借金があった場合は金融機関の担当者に突っ込まれることもあるので、その際はどのような理由の借金なのかを説明できるようにしておきたいところです。 住宅ローンは人生で最も高額な借金となる可能性が高いので、そこはどちらに転んだとしても家族との話し合いが必須となります。 そのため、現在の借金を家族に隠すのではなく、どのような選択肢を選ぶのが賢明なのか一緒に判断するのが理想です。 借金がある人の4つの住宅ローン審査対策 ここからは借金がある人の4つの住宅ローン審査対策について見ていきましょう。 1．住宅ローン以外の借金を返す 借金があると返済比率に影響が出ることは前述の通りです。 そのため、住宅ローンの審査にどうしても合格したい場合は、ほかの借金をすべて返してから申し込みましょう。 マイカーローンや教育ローンなどは長期返済している方も多いため、すぐに返済とはいかないかもしれません。 しかし、これら他の借金がないだけで住宅ローンの審査は各段に通りやすくなります。 2．自己資金（頭金）を増やす 借金がある中で自己資金（頭金）を増やすというのは至難の業かもしれませんが、住宅購入のお金を貯金しておくことでより住宅ローンの審査にも合格しやすくなります。 自己資金（頭金）があればそもそも借り入れする金額を抑えられるため、金融機関側も貸しやすくなるわけです。 そのため、数十万円～数百万円単位で貯金しておくことはとても大切です。 3．返済期間を長くする 単純計算で返済期間を長くすると年間の返済額が分散され、年間の経済的負担も少なく済みます。 そのため、借金がある場合は返済期間を数年長くすることも視野に入れておきましょう。 返済期間が長くなると返済総額も高くなってしまいますが、審査には通りやすくなります。 4．購入計画を遅らせる もし「しばらくは借金の完済が厳しい」ということなら、マイホームの購入計画を遅らせるのもありです。 その間に貯金して自己資金（頭金）を増やすのも良いですし、借金を完済して条件を整えるのも良いでしょう。 家の購入はどうしても急ぎたくなるものですが、借金がある場合は計画そのものを見直すことも大切です。 信用情報に「異動」の記載がある場合はどう対応する？ 個人信用情報に「異動」の記載がある場合は住宅ローンの審査にも通りません。 この「異動」という項目は過去に借金を滞納したり踏み倒したりした場合に記載されるものです。 つまり金融事故の履歴として残っているということになります。 その場合、まずは自分の信用情報を取り寄せて確認することが大切です。 金融機関ごとに加盟している信用情報機関は異なるので、自身が契約する予定の金融機関ごとに確認しておきましょう。 特に個人信用情報は5～10年ほど保存されるので、過去5～10年以内に金融事故を起こしている場合は要注意です。 その場合、信用情報の保存期間が過ぎるまでは住宅ローンの審査にも通らないので、貯金するなど別の方法で準備を進めておきましょう。 ｢税金｣の滞納があっても住宅ローンは組めるの？ もし現時点で税金を滞納している場合、残念ながら住宅ローンは組めません。 そもそも日本には納税の義務が存在し、これは借金の返済よりも優先されるべき事柄とされています。 事実、仮に金融機関が税金滞納者に融資して万が一返済が滞った場合、返済よりも税金の支払いを優先しなくてはならなくなるのです。 そうなると貸し倒れのリスクが高まり、金融機関にもダメージが残ってしまいます。 それを防ぐため、金融機関では税金滞納者とは契約しないのが大前提となります。 そもそも住宅ローンの申し込みの際には納税証明書の提出も求められるので、延滞していることを隠すこともできません。 契約者本人の経済事情はすべて金融機関に筒抜けであることを十分に理解しておきたいものです。 仮に現在税金を滞納しているなら、すべての税金を清算してから住宅ローンに申し込みましょう。 過去に税金の滞納があったという事実は消えませんが、現在滞納している税金がなければ審査に通る可能性が十分あります。 まとめ 住宅ローンは借金があっても組めます。 実際に返済比率を超えない限りは他に借金があっても融資を受けられるのでご安心ください。 しかし、現時点で借金がある場合は返済比率が圧迫され、借り入れできる限度額も減ってしまいます。 そのため、現行の借金を完済してから住宅ローンに申し込むのが理想です。 そこは過去の借金なども問題ないものの、金融事故を起こしている場合は審査にも影響するので、個人信用情報なども加味しながら住宅ローンの審査に備えましょう。 少なくとも借金があるというのは審査で不利に働くので、当面の間は完済が目標となります。 夢のマイホームを手に入れるため、ほかの借金を清算してから申し込みましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
マイホーム購入時に親から資金援助を受けるときの注意点！
2022.10.14
マイホームを購入する際「親から資金援助を受ける」という方もいらっしゃるかもしれません。 たしかに、親から資金援助してもらえれば、夢のマイホームも手に入れやすくなります。 しかし、親からの資金援助には罠もあります。 それが贈与税です。 贈与税は年間110万円までは基礎控除されるのですが、それらの上限額を超える資金援助には課税されます。 そのため、購入資金を受け取る際は仮に親であっても注意が必要なのです。 今回の記事では、親からマイホーム用の資金援助を受ける際に知っておきたい注意点について解説します。 ここでは、「どうすればお得に資金援助してもらえるのか」についても説明するので、ぜひ特例などを活用して損しないよう、上手に立ち回りましょう。 贈与税とは 贈与税とは文字通り「一定額以上の贈与があった際に課税される税金」です。 現行の法律では基礎控除額として110万円までであれば申告の必要もなく、課税されることもありません。 しかし、逆にそれら110万円を超える資金援助を受けた場合、翌年には申告して贈与税を納める必要が出てきます。 そのため、親から年間で110万円以上の資金援助を受けた場合、翌年には申告して税金を払わなければならないということです。 これら贈与税は暦年課税制度という課税方式が採用されており、1年（1月～12月）までの間に行われた贈与が対象となります。 特に、この方式は1年（4月～3月）という年度と区別するために設けられているもので、純粋に1年間で贈与があった場合に自ら税務署に申告しなければならないと定められています。 ただし、あくまでも贈与税は110万円の基礎控除額を超過した分だけに課せられる税金となります。 それだけでなく「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」という特例もあり、条件さえ満たせば税金を大幅に節約可能です。 このように、節税についても考えつつ、うまく立ち回ることが重要です。 贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは？ ここからは贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とはどのような制度なのかをご紹介します。 そもそも「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは何かというと、親など直系尊属から資金援助を受けた場合に一定の要件を満たしていれば贈与税が非課税対象となる制度をいいます。 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」は最大3,000万円まで非課税となる制度で、マイホーム購入時に資金援助を受けるなら必ず活用したい制度です。 つまり、基礎控除110万円と併せると最大3,110万円まで控除されることを意味します。 ただし、これらの特例は特定の条件下で非課税となる金額も変わるため、以下の表も参考にしておいてください。 ▼消費税8％のケース 契約締結日 省エネ等住宅 省エネ等住宅以外 2015/1/1～2015/12/31 1,500万円まで 1,000万円まで 2016/1/1～2020/3/31 1,200万円まで 700万円まで 2020/4/1～2021/3/31 1,000万円まで 500万円まで 2021/4/1～2021/12/31 800万円まで 300万円まで ▼消費税10％のケース 契約締結日 省エネ等住宅 省エネ等住宅以外 2019/4/1～2020/3/31 3,000万円まで 2,500万円まで 2020/4/1～2021/3/31 1,500万円まで 1,000万円まで 2021/4/1～2021/12/31 1,200万円まで 700万円まで これら消費税の増税による影響も計り知れないので、契約締結日がいつなのかも把握しておきたいものです。 その上でマイホームが「省エネ等住宅」なのか「省エネ等住宅以外」なのかという点も考えておきましょう。 省エネ住宅なのかどうかで最大500万円ほどの差が出てくるので、そこはマイホームを計画する時点で考えておきたいところです。 人に関する条件 ここからは特例を受けるための「人に関する条件」を見ていきましょう。 直系尊属（父母または祖父母）からの贈与を受けた人 贈与を受けた年に日本国内に住所がある人 贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上の人 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下の人 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された資金全額を充てる人 贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居する人または遅滞なく入居できる人 2009～2014年の贈与税申告で特例を受けていない人 契約の相手が自身にとって特別の関係がある人でない人 住宅に関する条件 ここからは特例を受けるための「住宅に関する条件」を見ていきましょう。 ▼新築の場合 日本国内の居住用家屋である住宅 床面積が50m2以上240m2以下の住宅 床面積の半分以上を住居として使用する住宅 ▼中古の場合（上記に加えて下記を満たす必要あり） 完成後に使用されたことがない住宅 築20年以内の住宅（耐火建築物は築25年以内） 耐震基準への適合を証明する書類のある住宅 贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準への適合を証明できる住宅 ▼増改築の場合 日本国内の居住用家屋である物件 床面積が50m2以上240m2以下の物件 床面積の半分以上を住居として使用する物件 工事費が100万円以上で半分以上が住居部分の工事に充てられる物件 増改築は自身が所有かつ居住している物件であり工事内容を証明する書類がある物件 住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法 では、住宅購入時に贈与税がかかる場合、どのような計算方法で割り出すべきなのでしょうか。 これに関しては贈与税の計算式を覚えておくと便利です。 ・贈与税＝課税価格（贈与財産-110万円）×贈与税率-控除金額 これらの計算式に当てはめながら贈与税を計算してみましょう。 ただし、課税価格によって贈与税率と控除金額も変わるため、以下の早見表と照らし合わせて確認しておきましょう。 課税価格 贈与税率 控除金額 ～200万円以下 10％ – ～400万円以下 15％ 10万円 ～600万円以下 20％ 30万円 ～1,000万円以下 30％ 90万円 ～1,500万円以下 40％ 190万円 ～3,000万円以下 45％ 265万円 ～4,500万円以下 50％ 415万円 4,500万円超～ 55％ 640万円 たとえば、課税価格400万円の贈与財産がある場合、以下の計算式となります。 ・課税価格（400万円-110万円）×15％-10万円＝33万5,000円 併せて課税価格1,000万円の場合と3,000万円の場合についても見ておきましょう。 ・課税価格（1,000万円-110万円）×30％-90万円＝177万円 ・課税価格（3,000万円-110万円）×45％-265万円＝1,035万5,000円 このように計算式に当てはめていくだけなので、難しいことは何もありません。 ただし、数千万円単位で贈与がある場合は税金も比例して膨らむので、親からどれくらいの贈与がありそうなのかは事前に確認しておくことをおすすめします。 特に、まとめて贈与すると多額の税金が発生してしまうので、状況によっては数回～数十回に分けて贈与することも考えておくと良いでしょう。 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」の注意点 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」はうまく活用すれば大幅な節税が見込めます。 そのため、贈与する際は必ず考えておきたいものとなります。 ただ、これらの制度には注意点もいくつかあります。 ここからはそれら特例における注意点を4つの観点からまとめるので、併せて参考にしていただけると幸いです。 1．住宅ローン控除との併用 住宅購入の際、条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。 住宅ローン控除とは、簡単にいうとローン残高の一部を10年間にわたって控除してもらえる特例です。 住宅ローンを契約するなら、これら住宅ローン控除はぜひ活用したい制度です。 しかし、住宅ローン控除の対象には上限が設けられており「住宅ローンの借入額」と「資金援助の贈与額」の合計が物件価格を超える場合は、一部控除の対象外となってしまいます。 そこは借入額と贈与額が物件価格を超えないよう注意しましょう。 2．贈与税が0円でも申告 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を受ける場合、贈与税が0円だったとしても税務署への申告が義務とされています。 特例を受けずに110万円という基礎控除内で贈与を行う場合は申告も不要ですが、特例を受ける場合は例外ということを覚えておきましょう。 申告が必要にもかかわらず怠った場合は、贈与税の特例を受けられなくなる可能性もあります。 このため、特例を受ける場合は、必ず管轄の税務署に申告するよう気をつけておいてください。 3．資金援助を隠すのは犯罪 なかには、親心から「子どものためにこっそりと資金援助しよう」と考えてしまう人もいるかもしれません。 ただ、資金援助したにもかかわらず、故意にそれらの事実を隠すのは犯罪です。 当然ながら基礎控除110万円の範囲内であれば申告も不要ですが、それらを超過する場合は必ず申告しなければなりません。 これらの贈与税は税務署が税務調査によって徴収しているほか、各種提出する書類によってもバレてしまいます。 税務署に発覚後、悪質な脱税だと判断された場合は追徴課税や重加算税も待っているかもしれません。 そこは魔が差さないよう、確実に申告してください。 4．贈与のタイミング 贈与税の特例を受ける場合、そのタイミングは居住する前が最適です。 むしろ、引っ越してから資金援助を受けたとしても特例の対象外となってしまいます。 実際にマイホームに関する資金援助は住宅購入が目的のため、住んでから申請しても手遅れの場合があります。 そこは必ず暮らし始める前に申請しておきましょう。 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を使用しないほうが節税できるケース 贈与税の特例は必ずお得になると考えている方もいるかもしれませんが、実は使用しない方が節税できるケースもあります。 たとえば、相続税の特例を使用した方が損をしないという場合もあります。 そこは必ずしも「贈与税の一択」ではないことを覚えておきましょう。 相続税の特例としては「小規模宅地等の特例」が用意されています。 これは、一定の条件を満たす人が相続した場合、最大80％まで控除されるというものです。 そのため、最大3,000万円という贈与税の特例と比べて、よりお得になる可能性もあるわけです。 どちらの特例を使用するかで損するかどうかも決まるので、そこは贈与税の特例だけでなく相続税の特例などもあることを知っておきたいところです。 ただ、これらは専門家でもないと最適解を導き出すことは難しいため、税理士などに相談するのもありかもしれません。 非課税限度額以上に贈与を受けたいときはどうする？ 非課税限度額以上に贈与を受けたい場合、工夫次第でより贈与を受けられる場合もあります。 最後に、非課税限度額以上に贈与を受ける方法について、4つほどご紹介します。 これらの方法を活用すればより多くの資金援助を受けられるため、さらに夢のマイホームも実現しやすくなるかもしれません。 1．超過した分は贈与税を納税する 贈与税の非課税学以上に贈与を受けたいなら、その分だけ税金を納めるという方法があります。 税務署はきちんと申告して納税しておけば何も文句は言いません。 そのため、よりたくさんの贈与を受けたい場合は、素直に申告・納税するというのが王道の方法となります。 もちろん、税金をきちんと払うのであれば、限度額に関係なく贈与可能です。 2．毎年110万円ずつ贈与する 贈与税の基礎控除額は1年で110万円までが限度額とされます。 これは逆にいえば、110万円までであれば非課税となるということです。 そのため、仮に1,100万円を贈与する場合は1年で贈与するのではなく10年かけて贈与すれば問題ないということです。 これは極端な例ですが、要は毎年110万円を超えないように贈与すれば、合計でいくら贈与しようが税金を払う必要はないということです。 3．相続時精算課税を選択する 贈与税については親など直系尊属からの贈与について、相続時にまとめて課税される制度も設けられています。 それが「相続時精算課税」です。 この制度を活用すれば、贈与税の上限を考えずに済みます。 実際に条件さえ満たせば、通常の贈与税の非課税額3,000万円に加えて2,500万円まで非課税となります。 つまり、合計5,500万円まで非課税となるということです。 こちらの制度を活用すれば、通常の限度額より2,500万円多く贈与できます。 ただし、贈与する直系尊属は60歳以上という条件があるため、その点は親の年齢なども加味しておかなくてはなりません。 4．共同名義で所有する 贈与税に縛られたくないということなら、親と子供の共同名義で住宅を取得するのも良いでしょう。 その場合、両者の所有という扱いとなるため、そもそも贈与などは必要なくなります。 共同名義であれば親と子供で資金も共有できるので、非課税額にも影響しません。 しかし、家を取得する際に直系尊属が負担した金額の割合と違う割合で登記してしまうと、負担した金額と持分の差額が「贈与である」とみなされてしまいます。 そこは、登記する際に割合をうまく調整しましょう。 まとめ マイホーム購入時には親から資金援助を受ける方もいるはずです。 その場合、基礎控除の110万円を超えない限りは贈与税も発生しません。 しかし、年間でそれら非課税額を超過する場合は超過した分だけ贈与税が課せられます。 そのため、できれば「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」などの制度を活用して、節税できるよう工夫しましょう。 これら税金をうまく節約すれば、多額の贈与税に悩まされることもありません。 当記事でまとめた内容を何度も読み返しながら、適切に税金対策できるよう立ち回りましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
2022年度から住宅ローン控除はどう変わったのか？変更点、変更後の控除額をまとめました
2022.10.14
2022年度を機に住宅ローン控除は従来のものと比べて大幅に変更が加えられています。 そのため、人によっては「住宅ローン控除はどう変わるの？」と不安になっている方もいらっしゃるかもしれません。 住宅ローン控除の恩恵は数十万円～数百万円単位となるため、心配される方は多くいらっしゃいますが、怯える必要はありません。 現行の住宅ローン控除について正しく理解しておけば何も怖いものはありません。 今回は2022年度から住宅ローン控除がどのように変化したのかをわかりやすく解説します。 ここでは各種変更点を中心に変更後の控除額がどのようになるのかについて説明するので、現在住宅ローン控除を受けている方はもちろん、これから住宅ローンを契約する方にもご参考いただけると幸いです。 従来の住宅ローン減税（控除）の内容 住宅ローン控除とは文字通り、住宅ローンを契約している方が受けられる控除のことをいいます。 従来の住宅ローン控除はローン残高の1％が10年間だけ所得税（もしくは住民税）から控除されるという内容でした。 以下、従来の住宅ローン控除の簡単な内容です。 控除率 ローン残高の1％ 控除期間 10年間（2021年は特例により13年） 限度額 4,000万円（認定住宅等は5,000万円） 所得額 年収3,000万円以下 これらを実際に計算してみると、仮に年末の住宅ローン残高が2,000万円だった場合、年間で最大20万円まで控除可能だったわけです。 これが2021年までの住宅ローン控除の内容でした。 なお、2021年は特例により控除期間が13年だったため、3年分多く控除できるという仕組みだったので、その点は注意が必要です。 以上を踏まえると従来の住宅ローンは最大で数百万円まで控除できる可能性を秘めた減税措置だったことがわかります。 しかし、2022年を迎えたことでそれら住宅ローン控除にも変化が訪れているため、内容についてはきちんと理解しておかなくてはなりません。 2022年度の住宅ローン控除改正で変わること ここからは2022年度の住宅ローン控除改正により変わった点をまとめます。 特に、ここではわかりやすくするため、従来の住宅ローン控除と比較した表も含めて紹介します。 早速ですが、まずは以下の表に目を通してみてください。 項目 2021年度までの内容 2022年度からの内容 控除額 1％ 0.7％ 控除期間 10年 13年 限度額 ・一般住宅：4,000万円 ・認定住宅：5,000万円 ・認定住宅：5,000万円 ・ZEH：4,500万円 ・省エネ基準：4,000万円 ・その他の一般住宅：3,000万円 所得額 3,000万円以下 2,000万円以下 以上の表からわかる通り、主な変更点は「控除率」「控除期間」「限度額」「所得額」の4つとなります。 では、ここからさらにそれぞれの項目について詳しい変更点を見ていきましょう。 1．控除率 2021年までの住宅ローン控除では控除率が1％だったものの、2022年からの住宅ローン控除では控除率が0.7％へ引き下げられます。 これは単純計算で0.3％分の控除が減ることを意味します。 これら控除率が引き下げられた理由はいくつかあるものの、住宅ローンの超低金利が深く関係しているようです。 実際に、昨今の住宅ローンの中には金利0.5％前後の金融商品も散見されます。 これは住宅ローンの利息分よりも控除分が多くなる「逆ザヤ」状態を意味します。 その状態を避けるために、控除率が引き下げられたわけです。 当然、従来よりも控除率は0.3％ほど引き下げとなったため、控除額も目減りします。 2．控除期間 2021年までの住宅ローン控除では控除期間が10年だったものの、2022年からの住宅ローン控除では控除期間が13年へと延長されています。 これは単純計算で3年分の控除が増えることを意味するわけです。 これら変更の背景には消費税増税による特例が関係しています。 2019年に消費税が増税となり国民生活への負担が懸念されたことで、控除期間が延長されたということになります。 ただ、あくまでも増税に伴う特例措置なので、実質は変わらないともいえるでしょう。 そもそも控除期間の延長は新築住宅のみで、中古住宅は従来通りです。 そこは環境に配慮した認定住宅を除き、2024年度には再び10年に戻る予定です。 3．限度額 従来の住宅ローン控除では住宅ローンの限度額が一律4,000万円まで（認定住宅は5,000万円まで）と設定されていたのですが、今後は住宅が持つ環境性能によって細分化されることが決定しています。 文章だけではわかりづらいので、ここでも表を使用してまとめます。 環境性能 新築住宅 中古住宅 認定住宅 5,000万円 3,000万円 ZEH住宅 4,500万円 3,000万円 省エネ住宅 4,000万円 3,000万円 その他の一般住宅 3,000万円 2,000万円 大まかにまとめると、このようなかたちになります。 認定住宅・ZEH住宅・省エネ住宅は従来通の基準なので、さほど影響はないかもしれません。 ただし、一般住宅では1,000万円ほど限度額が引き下げとなっているので注意が必要です。 特に、環境性能を持たない一般住宅は2024年度から限度額が0円となるため、気をつけておかなくてはなりません。 それだけでなく2024年からは各種認定住宅も限度額が引き下げられる予定です。 そこは総じて500～1,000万円ほどの引き下げとなるので、より高額な住宅を取得しようと考えている方は要注意です。 4．所得額 契約者本人の所得額に関しては3,000万円までだったものが2,000万円へと変更されます。 高所得者は今後、住宅ローン控除の対象外となります。 逆に、中間所得者層が対象となるため、ある意味ボリュームゾーンに配慮した制度となったといえるでしょう。 5．そのほかの改正内容 そのほか「住宅取得資金の贈与税の非課税の特例」ついても継続されることが決定しています。 これはマイホームの購入資金を親などから受けた場合、環境性能を持つ住宅なら1,000万円まで、一般住宅なら500万円までが非課税となる特例です。 その適用期間が2023年までとなっているので、今後も特例を駆使した節税が可能となります。 新築住宅・中古住宅の種類ごとの変化 新築住宅も中古住宅も住宅ローン控除は受けられるのですが、どちらから片方のみに変更が加えられている点もあります。 ここでは、新築・中古それぞれの変更点をまとめます。 新築住宅の変更点 1．床面積要件が緩和される 新築住宅の床面積については50m2までが適用要件とされていましたが、今後は40m2以上50m2未満の住宅も対象となります。 これらはマンションなどを取得する方にとっては効果も大きいかもしれません。 ただし、「2023年までに建築確認を受けること」「年間所得が1,000万円以下であること」という制限もあるので、その点は気をつけておきたいです。 中古住宅の変更点 1．築年数要件が緩和される 2．認定住宅にZEH住宅・省エネ住宅が含まれる 中古住宅の築年数については「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」か「耐震基準適合証明書（既存住宅性能評価書）」の提出が必要でしたが、今後1982年以降の新耐震基準に適合する建物に限り各種証明書の提出が不要となります。 そのため、中古で物件を購入する方のハードルが下がるといえるでしょう。 また、この変更により認定住宅にZEH住宅や省エネ住宅も含まれることとなり、最大控除額も年間20万円から21万円に増額されます。 最大控除額はどれくらい変わるのか？ 住宅ローン控除は新築住宅と中古住宅の種類ごとの変更点もあります。 ここからは、それらの変更点も表にしたので、併せてご確認ください。 ただ、住宅ローンの状況によって控除額も変わるので、その点はご了承いただけますと幸いです。 ▼新築住宅の控除額 住宅の種類 年間の控除額 最大の控除額 認定住宅 35万円 455万円 ZEH住宅 31.5万円 409.5万円 省エネ住宅 28万円 364万円 一般住宅 21万円 273万円 ▼中古住宅の控除額 住宅の種類 年間の控除額 最大の控除額 認定住宅 21万円 210万円 一般住宅 14万円 140万円 従来の住宅ローン控除であれば新築は年間40万円まで、中古は年間20～30万円まで控除を受けられました。 合計で考えると、新築は最大400万円まで、中古は最大30～200万円まで受けられたわけです。 しかし、変更後の控除額は軒並み引き下げです。 認定住宅であっても新築で35万円までですし、中古だと21万円となります。 これが一般住宅となると新築で21万円、中古なら14万円となります。 そのため、環境性能を有していない住宅を取得するとなると大幅に控除額が減る計算となるでしょう。 今後も、さらに引き下げられる可能性があるため、2024年以降の動向にも注目しておかなくてはなりません。 人によっては従来の住宅ローン控除よりお得になる場合も ここまで住宅ローン控除の変更点を見ていくと「損しかしないのでは」と思う人もいるかもしれません。 実際に、控除額が目減りするため、どうしてもお得とはいえない状況です。 しかし、条件次第では従来の住宅ローン控除よりお得になるケースもあります。 なかでも、年間の所得額によっては控除額が増える可能性もあるわけです。 たとえば、年収600万円で配偶者や子供など扶養家族がいる場合、従来の控除額は年間で約30万円、10年間で約300万円の控除となります。 その一方、認定住宅など一定の基準を満たす住宅を建てるために4,500万円の住宅ローンを申し込む場合、控除額は年間で約26万円、13年間で約325万円となります。 今後の住宅ローンは控除期間が13年となっているため、むしろ長い目で見るとお得になるケースもあるということです。 環境性能を備えた住宅など条件こそあるものの、一定の基準さえクリアすればまだまだ節税効果も期待できることを覚えておきたいところです。 まとめ 住宅ローン控除の変更については「改悪」だという声も耳にします。 たしかに、制度が大幅に変わることで困惑してしまう方もいるでしょう。 しかし、地球環境にとって優れた住宅を建てる場合は、むしろ控除額が増える場合もあります。 そのため、必ずしも損をするということはありません。 そこは条件次第とはなってしまうものの、住宅ローン控除が2022年を境にどのように変わっていくのかを正しく理解することで備えられます。 失望するのではなく、未来に希望を持って夢のマイホームを計画してみてはいかがでしょうか？ 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
