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家を買うタイミングや時期はいつがいい？年齢や年収などの項目ごとに解説
2023.01.27
本記事では、家を買うタイミングや時期について、年齢や年収などに分けて解説していきます。 購入のタイミングに合わせた家づくりをスタートする必要があるため、家を購入して引越しするタイミングはある程度把握しておく必要があります。 また、先に家を買った人の購入タイミングは大きな参考情報となるでしょう。 そこで、この記事では家を買うタイミングや時期についてさまざまな観点から解説します。 現在家づくりを検討している人や将来家を建てたい人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 家を購入した人のタイミング ● 2023年は家を購入するタイミングといえるかどうか ● 家を購入するタイミングの見極め方 家を買うタイミング1.データや統計で考える まずはデータや統計から、家を購入した人のタイミングや時期を検討してみましょう。 この章では、住宅金融支援機構が公開している「2021年度集計表」をベースに、鹿児島県で家を建てた人におけるさまざまな項目をもとに解説します。 以下4項目は、家を買うタイミングで非常に重要となるため押さえておきましょう。 年収 年齢 居住人数や家族構成 購入資金や手元額 順番に解説していきます。 ※参考：2021年度集計表｜住宅支援金融機構 年収 家を購入した世帯で、購入時点の世帯年収は約532万円という結果でした。この数字は、住宅ローン契約者の年収ではなく、配偶者のパート収入なども含まれています。 そのため、ローンを借りる人自体の年収は532万円よりも低い可能性が高いでしょう。 また、住宅ローンの借入審査には、返済負担率による基準があります。返済負担率は、年間の返済額を年収で割り戻した指数です。 一般的な銀行では返済負担率が30％以下で低リスクとみなされますが、同データの年収と、後述する購入資金では返済負担率が約20％となります。 そのため、鹿児島県で家を購入した人は返済負担率上でリスクが非常に低いタイミングで購入しているといえます。 年齢 鹿児島県での住宅取得年齢は、42.6歳です。全国的にも、四国を除いたほとんどのエリアで購入時点の年齢が40歳以上という結果でした。 2021年時点で40歳以上の世代は、ITバブルやリーマンショックを20代から30代前半で経験しており、40歳を超えて社会的にも安定した状況だといえます。 そのため、年収や社会的地位の安定がある程度見通せるタイミングが、前述した住宅取得年齢の数値であると推察できます。 居住人数や家族構成 居住人数や家族構成は家の購入判断に非常に重要です。子供が産まれる時期や自立の時期、同居の時期は賃貸住まいに大きな影響を与えます。 快適な住環境を維持するためには、居住人数や家族構成の変化への対応が必要です。 住宅金融支援機構のデータによると、居住人数は3.5人であり、核家族がメインといえます。 子供が産まれるタイミングは家の購入を検討する上での契機だといえます。 購入資金や手元額 住宅資金の確保ができたタイミングで家の購入を検討する人は多くいます。 鹿児島県では、約2,909万円の購入資金のうち、用意する手元額の平均は約380万円でした。この手元額は九州地方で最も低く、住宅ローンの比重が大きくなっています。 長期にわたって自己資金を貯めるよりも、低金利の間に住宅ローンを組むことを優先する人が多いといえるでしょう。 家を買うタイミング2.ライフイベントで考える データや統計から考える、適切な購入タイミングを解説しましたが、さまざまな事情が積み重なっているデータのため、タイミングが一概に適切とはいえません。 そこで、実際に生活している中での転機と合わせて検討しましょう。この章では、家を購入するタイミングについてライフイベントの観点から解説します。 結婚のタイミング 出産のタイミング 子供が独立するタイミング 順番に見ていきましょう。 結婚のタイミング これまで別々の賃貸で1人暮らしをしていた場合、結婚を機に2人暮らしとなるため、片方もしくは両方の賃貸を解約します。「このタイミングに、賃貸ではなく家を購入してしまおう。」と考える夫婦は少なくありません。 実際に、不動産会社や住宅展示場に訪れる人のアンケートで、家の購入を考えたきっかけに「結婚」が挙げられます。 このように、人生の一大イベントである「結婚」は家を購入する1つの転機です。 出産のタイミング 結婚と家を購入するタイミングが同時期のケースもあれば、どちらかが住んでいる賃貸に同棲するケースもあります。しかし、出産して家族が増えると部屋数が足りなくなり、子供用の荷物が増えて手狭になるでしょう。 そのため、「出産」は結婚より生活に直結した理由になり、購入を考えるタイミングです。 また、2022年には各自治体から補助金制度である「こどもみらい住宅支援事業」が発表されました。これは、2023年度も継続される可能性があります。 子育て世代に対する補助金制度は不定期に公開、更新されるため、出産のタイミングと合わせて検討する必要があるでしょう。 子供が独立するタイミング 子供が成長して家から離れて、独立するタイミングも家を購入する良いタイミングです。 子供の教育資金を重要視する目的で、家の購入を後回しにしていたものの、子供が独立するタイミングで再び家の購入を検討する人は少なくありません。 また、子供が独立する頃になると、世帯主の年収や社会的地位も安定しているケースが多いため、経済的余力がある状態で家づくりを検討できます。 そのため、子供が独立するタイミングを見計らって家づくりをスタートする方法も1つのタイミングだといえるでしょう。 家を買うタイミング3.その他で考える データや統計、ライフイベント以外にも家の購入タイミングはあります。 この章では上記以外のタイミングについて、解説します。 昇給や昇格したタイミングで考える 家族や知人から勧められたタイミング 賃貸で何らかのトラブルが生じたタイミング 老後の生活で必要性を感じたタイミング それぞれの場面を解説していきます。 昇給や昇格したタイミングで考える 昇給や昇格によって年収が上昇し、さらには管理職など賃金が安定するようになると収入の変動リスクが低くなり、家の購入を検討しやすくなります。 また、会社の同僚も家を購入し始めるようになるため触発されやすい時期といえるでしょう。 家族や知人から勧められたタイミング 会社の同僚以外にも、家族や知人から家づくりを勧められる時期があります。 前述した、結婚や出産のタイミングも家の購入を勧められるタイミングです。一方で、それ以外でも「転勤や転職の可能性がなくなった」ケースや「遺産を取得した」ケースなど、さまざまな理由で家の購入を勧められるでしょう。 全てのタイミングが正しいわけではないものの、家づくりに向き合うきっかけです。 賃貸で何らかのトラブルが生じたタイミング 住んでいる賃貸で隣人と騒音トラブルが起きるなど、集合住宅で生活しているとトラブルが起きるケースもあります。 このようなトラブルに巻き込まれた場合、ほかの賃貸に引越しても同様の問題が起こるリスクもあり、賃貸では根本的解決が困難です。 また、騒音トラブルがなくとも、「子供の泣き声が近隣の迷惑になっていないか」と気にしながら生活する人もいます。 そのため、賃貸で気になる点が生じたときは家を買うタイミングの1つといえます。 老後の生活で必要性を感じたタイミング 賃貸生活を継続した場合、老後に「入居時の年齢制限」などの問題が生じます。 賃貸オーナーは孤独死のリスクがある高齢者の入居を嫌がる傾向にあり、多くの賃貸は年齢制限を設けています。 老後の生活で悩むことを避けたい人は、家の購入を検討した方が良いでしょう。 2023年は家を買うタイミングといえるのか 2022年は、低金利が継続されたものの、大手銀行は固定金利の上昇を発表するなど例年にない傾向がありました。さらに、新型コロナウイルスの影響も続き、家を買うタイミングに悩む人も多かったでしょう。 2023年は、納得した資金計画で購入できるラストイヤーになる可能性があるといえます。 この章では、「2023年が家を買うタイミング」といえる根拠を解説します。 コロナ禍の影響 金利の影響 地価や建材価格の影響 順番に解説していきます。 コロナ禍の影響 鹿児島県の新型コロナウイルス感染状況は依然として厳しい状況が続いており、収束は見込めない状況（※1）です。 また、これに伴って過去3年間の着工棟数も減少傾向にあり、住宅金融支援機構のデータによると鹿児島県のフラット35利用者数も次のように減少しています。（※2） 2019年：191件 2020年：185件 2021年：148件 2020〜2022年は家の購入に踏み切った人が増加したとはいえず、買い控えの傾向があったといえます。 ※参考1：鹿児島県／感染拡大の警戒基準（レベル・警報等）について｜鹿児島県 ※参考2：フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 金利の影響 コロナ禍の影響によって、家の購入を先送りするだけであれば、特に悩む必要はありません。 ただし、金利の影響と後述する地価・建材価格の影響が同時にあるため、買手が困惑する状況が生まれています。 2022年は低金利が維持されたものの、固定金利が一部上昇し、変動金利においても先行きが不透明な状況です。仮に2500万円の借入を35年ローンで組んだ場合、金利が1％変わると総支払額が約510万円も異なります。（※） このように、金利の影響は家づくりにおいて非常に大きく、コロナ禍の収束を待っていると総支払額が増えるリスクもあります。そのため、低金利が維持される可能性のある2023年は、低金利で家を購入する最後のタイミングだといえます。 ※参考：返済額の試算｜住宅保証機構株式会社 地価や建材価格の影響 総支払額が増えてしまう原因に、地価や建材価格の上昇があります。 アメリカや中国の建築ラッシュによって、ウッドショックとアイアンショックが起きたのは2021年でしたが、依然として建材価格は高止まりしている状況です。 鹿児島県の地価においても、固定資産税を決める公示価格が上昇傾向にあり、鹿児島市や霧島市、国分市の地価は上昇しています。 現状を踏まえると、家の購入タイミングが遅くなるほど総額が相対的に増加します。このような状況は、損せずに家を買うための判断材料となり、家づくりを早めに始める大きな動機となるでしょう。 ※参考：地価公示・都道府県地価調査｜国土交通省 家を買うタイミングを見極めるポイント 家の購入に踏み切った理由を把握した上で、自分に合ったタイミングを知る必要があります。そこで、家を買うタイミングを見極めるために注意するポイントを押さえましょう。 予算を確保する 戸建てかマンションかを明確にする 新築か中古かを明確にする 長期的なライフプランを立てる 本当に買う必要があるかどうか考える 順番に解説していきます。 予算を確保する 家を買うタイミングの1つに、予算の確保があります。 家づくりの予算がわかり、購入しても問題ない年収と自己資金が確保できたタイミングであれば、家を購入しても問題ありません。 理想の家づくりにかかる具体的な費用を把握するために、建築会社への相談をおすすめします。 戸建てかマンションかを明確にする 家づくりが長期化してしまう理由の1つに、要望の不明瞭さがあります。 例えば、戸建てとマンションを同時に検討した場合、予算もランニングコストも大きく異なり、比較検討が難しくなります。 その場合、決断に時間がかかり価格が高騰してから購入せざるを得ません。このような事態にならないために、まずは戸建てかマンションかを明確にすることが重要です。 新築か中古かを明確にする 戸建てを購入すると決めたら、新築か中古かを明確にしましょう。 前述した住宅金融支援機構の調査によると、注文住宅の購入費用は2,090万円に対し、中古戸建ては約1,967万円と130万円近くの差があります。 家づくりをスムーズに進めるためにも、新築と中古のどちらを購入するか検討した上で決断しましょう。 長期的なライフプランを立てる 家づくりの予算は住宅資金だけではなく、教育資金や老後資金といった長期的なライフプランを見据えた上での設定が望ましいといえます。 ライフプランは、WEB上にあるシミュレーターでシミュレーションできます。 ただし、住宅に特化したライフプランを立てるのであれば、建築会社に相談してファイナンシャルプランナーを紹介してもらうことがおすすめです。ファイナンシャルプランナーが見つかれば、家づくりに充てる予算や計画を、より安全に立てられます。 本当に買う必要があるかどうか考える この記事で解説したように、家の購入タイミングは多くあり、本当に買う必要があるかどうか話し合わなければなりません。 人生の三大支出には「住宅資金」以外に、「教育資金」と「老後資金」があります。家を買うために、他の資金が不足する事態には注意が必要です。 したがって、家を買って後悔しないように納得した上で家づくりを進めましょう。 家を買うタイミングに関するよくある質問 この章では家を買うタイミングに関するよくある質問3つに回答します。 35歳で家を買うのは遅い？ 家を買ってはいけない人の特徴は？ 家は何月ごろに買うのが理想的？ 順番に見ていきましょう。 35歳で家を買うのは遅い？ 鹿児島県で家を購入した人の平均年齢は42.6歳となっているため、35歳で家を買うのは決して遅くありません。したがって、検討を重ねて、家づくりをスタートしましょう。 家を買ってはいけない人の特徴は？ 計画的に予算を使えない人は返済を滞らせるリスクがあるため、家の購入は見送った方が良いでしょう。 家賃を滞納した場合は強制退去となりますが、住宅ローンの滞納は家だけではなく、その他の財産も差し押さえられるおそれがあります。 計画的に返済する自信がない場合、賃貸生活を継続しましょう。 家は何月ごろに買うのが理想的？ 家は、明確に「何月で購入することが理想」などのタイミングはありません。ただし、引越し完了後に入学や新生活が始まるタイミングに合わせるとスムーズに転居できます。 焦らずに家を買うタイミングを見極めよう 家の購入において最も失敗しやすい行動は、焦りからの購入です。家を買うタイミングを見誤らないために、正しいタイミングで家を購入する準備が必要です。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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注文住宅の諸費用はいくら？建物・土地などの内訳やシミュレーションも紹介
2023.01.27
注文住宅を建てる際には、土地・建物ごとにさまざまな諸費用が発生します。 諸費用は、建物の見積書や土地の購入代金明細等には記載されていないので、「何にどれくらいかかるのか？」を不安に感じる人も少なくありません。 そこで本記事では、注文住宅を建てる際に、どのような費用がどれくらいかかるのかを、わかりやすく解説します。 【この記事でわかること】 ● 注文住宅を建てる際にかかる諸費用は建築費の10〜15％が相場 ● 土地購入時や注文住宅を建てる際にかかる諸費用の内訳 ● 注文住宅の住宅ローンに関する諸費用 ● 注文住宅の諸費用を含めた総費用のシミュレーション ● 注文住宅にかかる諸費用を抑えるポイント 注文住宅の諸費用は建築費の10〜15％が相場 注文住宅の諸費用の一般的な目安は、土地代金と建築費用を合算した金額の10〜15％とされています。 なお、諸費用の相場には、追加の付帯工事やインフラ整備工事、引越し費用・仮住まい費用・家電や家具の購入費用は含まれていません。 上記の費用も考慮しなければならないため、新築、建て替え問わず注文住宅を建てる際は、少し余裕のある資金計画を立てましょう。 注文住宅にかかる諸費用の内訳を一覧表で紹介 注文住宅の諸費用は、土地購入時の諸費用や建物建築時の諸費用、住宅ローン契約時の諸費用に分けて整理しておくと理解しやすくなります。 まず、各諸費用を一覧で見ていきましょう。 各諸費用の主体 支払い先 項目 土地購入時 税金関係 印紙税 不動産取得税 固定資産税・都市計画税 不動産会社 仲介手数料 司法書士 登記費用（登録免許税含む） 建物建築時 税金 不動産取得税 印紙税 土地家屋調査士 司法書士 登記費用（登録免許税含む） 水道局 上下水道負担金 神社・寺院等 地鎮祭・上棟式費用 住宅ローン契約時 金融機関 ローン保証手数料・融資事務手数料 団体信用生命保険料 税金 印紙税 司法書士 登記費用（登録免許税含む） 損害保険会社 火災保険料・地震保険料 つなぎ融資金融機関 期中金利（つなぎ融資金利） 各諸費用を支払うタイミングはさまざまのため、必要になる時期の把握も大切です。 諸費用に含まれる税金には、一定の要件を満たせば軽減措置が適用される場合もあるので、それぞれの支払いのタイミングに合わせて計算方法をチェックしておきましょう。 また、上記の諸費用の他に建築工事に付随して発生する追加工事費用や設計費用なども見ておきましょう。 各諸費用の主体 支払い先 項目 建物建築時 建築業者 設計事務所等 建築確認申請費用 建築業者 設計事務所等 設計料・設計工事管理費用 建築業者 地盤改良工事費用 建築業者 ライフラインの引き込み工事費用 地盤改良工事は地盤調査の結果、計画地の地耐力が各住宅メーカーや、建築業者が想定している標準基礎の地耐力に満たない場合に必要となる工事です。 注文住宅の土地にかかる諸費用の内訳 ここでは、土地に関する各諸費用の相場や計算方法を解説します。 印紙税 不動産取得税 仲介手数料 登記費用 固定資産税精算金 注文住宅の資金計画を立てる上で非常に大切なため、しっかりと確認しましょう。 印紙税 不動産売買契約書に貼る印紙代のことで国税です。 契約金額 本則税率 軽減税率（※） 1,000万円超 5,000万円以下のもの 2万円 1万円 5,000万円超 1億円以下のもの 6万円 3万円 ※不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものに適用される ※参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 不動産取得税 不動産（土地・建物）を買った時にかかる地方税です。 土地の不動産取得税は、以下の計算式で求めます。 税額＝取得した不動産の固定資産税評価額×1/2（※）×3％ ※令和6年3月31日までに取得した宅地などは、不動産の価格が1/2に軽減される ※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県 地域振興局・支庁から送付される納税通知書に記載されている納付期限（通知の日から約1ヶ月程度）までに上記窓口や金融機関等で納付しましょう。 納税通知書は、土地の引渡しを受けてから約半年後に送られてきます。 仲介手数料 仲介手数料とは、住宅の売買の際に売主と買主の間に入って意見調整や重要事項の説明、契約事務などを実施する不動産会社に支払う手数料報酬です。 仲介手数料を簡易に求めるには、以下の計算式を用います。 仲介手数料（税込）＝物件価格×3.3％＋6万6,000円 仲介手数料は、土地代金決済と同時に支払うのが一般的です。仲介手数料は、不動産会社が所有する土地を購入する（不動産会社が売主になる）場合にはかかりません。 登記費用 土地を購入した際は、その土地の所有者が自分であると証明するため、所有権移転登記の手続きが必要です。所有権移転登記する際には、登録免許税と司法書士手数料がかかります。 登記が完了したら司法書士から請求書が送付されるので、そのタイミングで支払いましょう。 ＜登録免許税＞ 不動産の名義変更時に発生する国税のことです。 土地売買の登録免許税は、以下の計算式で求めます。 税額＝取得した不動産の固定資産税評価額×20/1,000（※） ※令和5年3月31日までに登記を受ける場合は、15/1,000に軽減される ※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 登録免許税の法務局への支払いは、買主に代わって司法書士が立て替えて納税するので、買主は手数料と一緒に司法書士に支払うのが一般的です。 ＜司法書士手数料＞ 所有権保登記の手続きは専門的知識が必要なため、一般的には司法書士が行います。そして、登記手続きに対して手数料報酬が発生します。相場は、平均10万円と見ておきましょう。 手数料は、上記の登録免許税と一緒に、登記完了後司法書士に支払います。 固定資産税精算金 固定資産税精算金とは、固定資産税や都市計画税が毎年1月1日時点の所有者に対して課税される地方税を指します。 年度の途中で土地売買が行われ所有者が代わった場合、買主は売主に対して日割計算による固定資産税・都市計画税相当分の金額を精算しなければなりません。 通常、不動産会社が計算して土地代金決済時に精算します。 注文住宅の建物にかかる諸費用の内訳 注文住宅の建築時には、工事に伴う追加工事費用や設計関係費用、工事以外で必要となる諸費用が必要になります。 建築確認申請の費用 設計料（設計管理料） 地盤改良工事費用 ライフラインの引き込み工事費用や各種手数料 印紙税 登記費用 給水負担金 地鎮祭や上棟式にかかる費用 それぞれについて、内訳を見ていきましょう。 建築確認申請の費用 建築確認申請とは、建築する前に、予定している建築計画が建築基準法や各市区町村の条例に適合しているか審査を申請することです。 許可権者は各自治体であり、実際の確認業務は自治体だけでなく、指定を受けた民間の指定確認検査機関が実施する場合もあります。 建築確認申請料は各自治体で定められていますので、ここでは鹿児島県の場合を確認してみましょう。 建物面積 確認申請 計画変更 中間検査 完了検査 合計 基本申請料 構造計算による加算額（必要な場合） 30㎡超 100㎡以内 13,000円 89,000円 13,000円 16,000円 16,000円 58,000円（加算を除く） 100㎡超200㎡以内 20,000円 89,000円 20,000円 23,000円 22,000円 85,000円（加算を除く） ※参考：建築確認申請等に係る手数料について｜鹿児島県 上記の表からわかるとおり、鹿児島県で注文住宅を建てる場合の建築確認申請費用は6〜10万円を想定しておけば良いでしょう。 設計料（設計管理料） 設計費は、設計業務委託費と工事監理業務委託費から構成されます。 それぞれ、以下のように定義づけされています。 設計業務：工事するために必要な設計図書を作成する 工事管理業務：建築主に代わって工事が設計図どおりに実施されているかを確認する 設計料は、設計事務所に依頼した場合と、建築会社の場合で多少異なるので、比較検討していずれかを選びましょう。なお、設計事務所の場合は工事費の10〜15％、建築会社の場合で5〜10％程度が設計費の目安となります。 地盤改良工事費用 基礎補強工事は地盤調査の結果、各建築会社が積算時に設定している標準基礎の地耐力に満たない場合に必要です。 計画地の地耐力や土質により、地盤改良や鋼管杭による補強、柱状改良工事などの方法がありますが、いずれも100〜150万円程度の追加費用を想定しておかなければなりません。 ライフラインの引き込み工事費用や各種手数料 ライフラインの引き込み工事費用は、一般的に工事見積書の中で付帯工事として計上されており、内容的には以下のような工事を指します。 屋外給排水工事費（水道引き込み＋下水菅接続）：30〜50万円 ガス引き込み工事費：10〜20万円 電気設備工事費：30〜100万円 インターネット引き込み工事：2〜5万円 ※工事費目安には各種手数料を含む ライフライン整備に関する費用は、道路や電柱からの距離によっても変動するため、建築会社に正確に見積りをしてもらいましょう。 不動産取得税 不動産取得税とは、不動産（土地・建物）を買った時にかかる地方税を指します。 建物の不動産取得税は、以下の計算式で求めます。 税額＝不動産の価格（固定資産評価基準により算定した評価額）×3％ 床面積が50㎡以上、かつ240㎡以下の住宅を新築した際は軽減措置が適用され、不動産の価格から1,200万円が控除できるのでチェックしましょう。 軽減措置を適用した時の税額＝（不動産の価格-1,200万円）×3％ ※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県 不動産取得税の納付書は建物完成後、半年〜1年の間に送付されます。 印紙税 建築請負契約書に貼る印紙代のことで国税にあたります。 契約金額 本則税率 軽減税率（※） 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 2万円 1万円 5,000万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円 ※不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものに適用される ※参考：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 登記費用 建物を新築した際は、建物の表題登記と所有権を他人に対抗するために保存登記しなければなりません。 建物の表題登記に登録免許税は課税されませんが、所有権保存登記には登録免許税が課税されます。それぞれの登記について、定義を確認しておきましょう。 建物表題登記：建物の所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者の住所、氏名を登録する登記 所有権保存登記：その建物が自分のものであることを第3者に対抗するための登記 表題登記は義務化されていますが、保存登記は任意です。 ただし、所有権が保存登記されていない場合、住宅ローンが借りられなくなるので保存登記も忘れず実行してください。 登記が完了したら表題登記は土地家屋調査士から、保存登記は司法書士から請求書が送られてくるので登記手数料を支払いましょう。 ＜登録免許税＞ 建物を新築して所有権保存登記をした時に発生する国税です。 新築建物の登録免許税は、以下の計算式で求めます。 税額＝不動産の価格（固定資産評価基準により算定した評価額）×0.4％ ※令和6年3月31日までの間に住宅用家屋を新築し、自分が居住する場合の保存登記であれば税率が0.15％に軽減される ※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 軽減措置を受けるためには、登記完了前に住宅が所在する市区町村などの証明書を添付しなければなりません。 保存登記完了後に証明書を提出しても、軽減率の適用は受けられないので注意してください。 登録免許税の法務局への支払いは、買主に代わって司法書士が立て替えて納税するので、買主は手数料と一緒に司法書士に支払うのが一般的です。 ＜土地家屋調査士・司法書士手数料＞ 建物表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士が行います。 双方の手数料の目安をまとめておきましょう。 登記の種類 手数料報酬額の目安 支払い先 建物表題登記 80,000円程度 土地家屋調査士 所有権保存登記 30,000円程度 司法書士 給水負担金 給水負担金とは、新築して新たに水道を利用する時や、水道メーターの口径をサイズアップするときに水道局に支払う納付金です。 ここでは、鹿児島市の給水負担金納付額を確認しておきましょう。なお、給水負担金納付額は直結式や受水槽式、基本メーターの口径などによって金額が異なります。 基本メーター 口径（mm） 直結式 （直結直圧式・直結増圧式） 受水槽式 13 77,000円（税込） 115,500円（税込） 20 176,000円（税込） 264,000円（税込） 25 275,000円（税込） 412,500円（税込） ※参考：給水負担金について｜鹿児島市 納付時期は、水道メーターを引き込む前のタイミングです。建築会社によっては、工事用の仮設水道を引き込むために、着工と同時期に必要になる場合もあるので確認しましょう。 地鎮祭や上棟式にかかる費用 地鎮祭は、着工前に工事の安全を祈願して神主に祝詞を奏上してもらいお祓いをします。 施主の家族、設計事務所、工事関係者などが集まって実施する点が特徴です。 地鎮祭にかかる費用は、舞台設定費用に5〜7万円、神主に奉納する初穂料として3〜5万円程度を目安としましょう。 上棟式も、棟上げのタイミングや上棟を祝い、改めて工事の安全を願うために行われる式典です。式典後に、関係者の労をねぎらって直会を開くのが慣習とされています。 上棟式にかかる費用は、直会を実施するかどうかによって変わりますが、10〜30万円程度と考えておけば良いでしょう。 注文住宅の住宅ローンにかかる諸費用の内訳 注文住宅を新築する際の住宅ローン契約時にも、諸々の諸費用が発生することを認識しておかなければなりません。 融資手数料 保証料 貸借契約時にかかる税金 火災保険料・地震保険料 期中金利（つなぎ融資金利） 融資手数料 住宅ローンの融資事務手数料とは、住宅ローンの申し込み事務手続きに対する報酬として金融機関に支払う費用です。 金融機関によって差異があるものの、借入金額×2.2％に設定している金融機関が多いようです。 事務手数料が安くても後述する保証料が高い場合もあるので、金融機関に支払う手数料は融資手数料と後述する保証料を合算して比較してください。 保証料 万が一、ローンが返済できなくなった場合に備えて、保証会社が債務者に代わって一括弁済するローン保証契約を住宅ローン契約時に、別途保証会社と締結します。 この時に発生する費用がローン保証料であり、35年返済で100万円あたり21,000円程度が目安と認識しておきましょう。 貸借契約時にかかる税金 金銭消費貸借契約を締結する際に、売買契約や請負契約と同様に印紙税が課税されます。 契約金額 本則税率（※） 1,000万円超 5,000万円以下のもの 2万円 5,000万円超 1億円以下のもの 6万円 ※金銭消費貸借契約の場合、不動産売買契約や建築請負契約のような軽減措置はない ※参考：No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書｜国税庁 団体信用生命保険料 団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中にローン契約者の死亡など、万が一の事態で支払いができなくなった場合に住宅ローン残高がゼロになる保険を指します。 団体信用保険料の支払いは、金融機関が保険会社に負担しているので、基本的にローン契約者が支払う保険料はありません。 ただし、死亡以外でさまざまなリスクに対応できる特約付団信に加入し、通常借入金利に年間0.3％などを上乗せしているため、保険料相当分を負担している場合がほとんどです。 火災保険料・地震保険料 火災保険、地震保険とも家屋や家財を守るための保険です。地震保険は、火災保険とセットで加入できるものであり、単独では加入できない点に注意しましょう。 保険料は火災保険、地震保険のいずれにおいても、どの保険会社を利用してもそれほど変わらない一方で、構造や年数によって変わります。 木造・新築で保険金額3,000万円（建物2,000万円、家財1,000万円）として5年間契約した場合の火災保険料＋地震保険料の目安は、以下のとおりです。 ● 地震保険あり：10万円程度 ● 地震保険なし：4〜5万円程度 なお、保険料の支払いは建物引渡しの約1〜2週間前までに済ませておきましょう。 期中金利（つなぎ融資金利） 注文住宅を新築すると、着工時や上棟時に出来高に応じて工事代金の支払いが発生します。 住宅ローンは、建物が完成した際に全額融資実行となるため、着工金や上棟金、さらには土地購入代金なども立て替えなければなりません。 こうした資金を、借入れで一時的にまかなえる融資が「つなぎ融資」です。 つなぎ融資の金利は、一般的に住宅ローンの金利よりも高めに設定されていますが、つなぎ融資の金利は諸費用として負担しなければなりません。 つなぎ融資における、金利の計算方法は以下のとおりです。 ● 土地代金分の金利＝土地代金×つなぎ融資の金利×土地購入時〜竣工までの日数/365日 ● 着工金分の金利＝着工金×つなぎ融資の金利×着工時〜竣工までの日数/365日 ● 上棟金分の金利＝上棟金×つなぎ融資の金利×上棟時〜竣工までの日数/365日 上記を合計した金額が、つなぎ融資の金利額となります。 注文住宅の諸費用を含めた総費用をシミュレーション 注文住宅を建築する際の総費用を含めて、総費用をシミュレーションしてみましょう。 【条件】 ● 土地購入代金：1,300万円 ※100㎡ ● 固定資産税評価額 91,000円/㎡ ● 土地購入日：令和4年2月1日 ● 建物建築費用：2,200万円（税込）※100㎡ ● 着工日：令和4年3月1日 ● 上棟日：令和4年5月1日 ● 引渡し日：令和4年6月30日 ● 工事日数：122日 ● 支払い条件：契約金220万円、着工金660万円、上棟金660万円、引渡し金：660万円 ● つなぎ融資金利：2.5％ 項目 計算式 金額 土地 1,300万円 諸費用 印紙税 – 1万円 不動産取得税 1,300万円×0.7×1/2×3％ 13万6,500円 固定資産税 都市計画税 1,300万円×0.7×181日/365日×1.4％ 1,300万円×0.7×181日/365日×0.3％ 6万3,176円 1万3,537円 登記＋免許税 10万円＋1,300万円×0.7×1.5％ 13万6,500円 仲介手数料 1,300万円×3.3％＋6万6,000円 49万5,000円 小計（1） 95万4,713円 建物 2,200万円 追加 確認申請費用 設計料 地盤改良費用 給排水ガス費用 電設＋ネット 1万3,000円＋1万6,000円＋1万6,000円 2,200万円×5％ 4万5,000円 110万円 100万円 40万円 35万円 小計（2） 289万5,000円 諸費用 不動産取得税 （2,000万円×0.7-1,200万円）×3％ 6万円 印紙税 – 1万円 登記＋免許税 8万円＋3万円＋2,000万円×0.7×0.15％ 13万1,000円 給水負担金 メーター口径20mm 26万4,000円 地鎮祭・上棟式 5万円＋3万円＋10万円 18万円 小計（3） 64万5,000円 住宅ローン 諸費用 融資手数料 3,500万円×2.2％ 77万円 ローン保証料 3,500万円÷100万円×2万1,000円 73万5,000円 印紙代 – 2万円 団信保険 貸出金利に上乗せ – 火災地震保険料 – 10万円 期中金利 土地：1,300万円×2.5％×150/365 着工金：660万円×2.5％×122/365 上棟金：660万円×2.5％×61/365 13万3,561円 5万5,150円 2万7,575円 小計（4） 184万1,286円 合計：（1）＋（2）＋（3）＋（4） 633万5,999円 追加工事分も含めると、諸費用の総額は633万5,999円となり総額の約18％、追加工事を除いた必ず必要となる諸費用の合計は、344万999円で総額の約10％となっています。 注文住宅にかかる諸費用を抑えるポイント 注文住宅にかかる総予算を低く抑えるには、建築費本体工事や付帯工事の内容を見直すだけでなく諸費用にも目を向けましょう。 税金の優遇制度を有効活用する 保証料や保険の契約内容を見直す 不要な諸費用を見極めてカットする ここでは、上記3点のポイントを紹介します。 税金の優遇制度を有効活用する 注文住宅を建てる際に発生する不動産取得税や登録免許税、印紙税などには、優遇措置が設けられています。 優遇措置には、適用期間が設けられており、期間内に建築されたことを市区町村に証明してもらわなければならない場合があるので注意しましょう。 保証料や保険の契約内容を見直す 住宅ローンの保証料は金融機関によってはゼロのところもあるので、契約を検討する際には金利条件とあわせて比較検討しましょう。 火災保険や地震保険の場合、補償内容や契約年数によって保険料が変わるので、不要と思われる補償を外すなどを検討してみてください。 不要な諸費用を見極めてカットする 必ず支払わなければならない諸費用、支払わなくても良い諸費用を見極めましょう。 引越しや、新たに揃えようとしている家具や家電などで、節約や削減できるものがないかチェックしてみてください。不要と思われる諸費用はカットし、抑えられるものは削減しましょう。 注文住宅の諸費用に関するよくある質問 ここでは、注文住宅の諸費用に関してよくある質問をまとめました。 注文住宅の諸費用が払えないときはどうする？ 注文住宅の諸費用は現金でいくら必要？ 注文住宅を現金一括で購入するメリットはある？ 順番に回答していきます。 注文住宅の諸費用が払えないときはどうする？ 注文住宅の諸費用が払えないときは、まず諸費用そのものを削減できないか確認しましょう。 削減できるものがこれ以上ない場合は、建物本体の設備やグレードを下げ、払えない諸費用分の金額が捻出できないかを検討してみてください。 それでも困難な場合は、金融機関にオーバーローンを相談しましょう。 注文住宅の諸費用は現金でいくら必要？ 一般的に、住宅ローンはフルローンまでとしている金融機関が多いので、諸費用のほとんどを現金で支払うことが前提になります。 与信状況により、諸費用も含めたオーバーローンを検討してくれる場合もあるかもしれませんが、月々の返済負担も大きくなるので極力現金で支払うようにしましょう。 注文住宅を現金一括で購入するメリットはある？ 手元の現金が少なくなっても問題ないのであれば、金利分を支払わなくて済み、非常に大きなメリットといえます。さらに、月々の返済を考える必要がないので、日々の基本的な生活が組み立てしやすくなるでしょう。 注文住宅の諸費用を把握して資金計画に余裕を持たせよう ここまで解説したように、注文住宅を建てる際には建築工事費や土地代金以外に総予算の10〜15％程度の諸費用が必要になります。 通常、諸費用は現金で手当することが多いので、どれくらいの諸費用が必要かを事前に把握するのは非常に大切です。 事前に諸費用の額を把握して、余裕のある資金計画を立てましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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不動産取得税の計算方法とは？特例や軽減措置、かからないケースも解説
2023.01.27
家の購入を検討する際には、不動産取得税が発生します。 消費税や車の重量税とは違い、不動産の取得時にしか支払う義務が生じないため、馴染みがない税金です。しかし、家を買う前に不動産取得税について理解しておく必要があります。 そこで、この記事では不動産取得税の特徴や計算方法などを解説します。家の購入を検討している人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 不動産取得税の特徴 ● 不動産取得税の計算方法 ● 不動産取得税の軽減措置とかからないケース そもそも不動産取得税とは 不動産取得税とは都道府県に支払う税金で、不動産を取得した法人または個人が対象です。 相続以外の売買や贈与、遺贈により取得した場合に対象となり、土地や家屋など不動産の種類を問わず課税されます。 総務省のHPでは「取得」について定義されており、有償と無償に限らず不動産所有権を得た事実がある場合に取得と見なされます。 ※参考：総務省｜地方税制度｜不動産取得税｜総務省 不動産取得税を支払うタイミング 不動産取得税は、所有権移転の通知が法務局から各都道府県に通達されると、その税額が計算されます。 税額の決定を受けて納税通知書が送付されるため、支払うタイミングは納税通知書が届いてからです。 早ければ3ヶ月前後、長い場合は1年以上かかるケースもあるものの、支払いが決定した場合には必ず通知書が発行されることを覚えておきましょう。 不動産取得税の計算方法 この章では不動産取得税の計算方法について解説します。不動産取得税は「固定資産税評価額×税率」で計算され、後述する優遇措置を加味する上で基準となる計算です。 不動産の評価額 不動産取得税の税率 上記の2つについて、順番に見ていきましょう。 不動産の評価額 不動産取得税の計算で使用される評価額は、固定資産税評価額と呼ばれます。 課税明細書の確認や固定資産課税台帳の閲覧申請、固定資産評価証明書を入手すると評価額の確認が可能です。 ただし、新しく購入した土地や建てた家にはまだ台帳記録がないため、都道府県からの納税通知書で確認する必要があります。 不動産取得税の税率 不動産取得税の税率は原則4%であり、土地と建物に対する軽減措置は、この税率を基準として期限付きで適用されます。 不動産取得税に利用できる特例や軽減措置 前述した不動産取得税の計算に対して、土地と建物それぞれに特例や軽減措置があります。 したがって、家を建てる際には特例や軽減措置が適用された不動産取得税になることを把握しましょう。なお、特例および軽減措置は、国土交通省および鹿児島県が公開している内容をもとに解説します。 これらは、令和6年3月31日までの不動産取得を期日とした特例および軽減措置となります。 新築住宅における課税標準の軽減 中古住宅における課税標準の軽減 税率の軽減措置 宅地税額控除 順番に確認していきます。 ※参考1：認定長期優良住宅に対する税の特例 ※参考2：不動産取得税（県税）｜鹿児島県総務部税務課 新築住宅における課税標準の軽減 国土交通省は住宅の流通コスト軽減を通じ、良質な住宅の建設および流通を促進するため、新築戸建ての取得時には課税標準から1,200万円を控除する特例措置を設けています。 また、取得する新築戸建てが認定長期優良住宅である場合、控除額が1,300万円となります。 そのため、取得する新築戸建てが認定長期優良住宅に該当するか確認しましょう。 ただし、この軽減措置を受けるためには以下の条件を満たすことが必要です。 ● 都道府県の条例で定めた内容を申告すること ● 床面積が50㎡以上240㎡以下であること 中古住宅における課税標準の軽減 中古住宅の取得においても課税標準の軽減はありますが、築年数によって控除額が変わります。 そのため、取得する物件の新築年月日を確認しましょう。 新築年月日と、それに対応する控除額は以下の通りです。 新築の時期 控除額 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日（※） 350万円 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日（※） 420万円 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 450万円 平成元年4月1日～平成9年3月31日 1,000万円 平成9年4月1日以降 1,200万円 ※建築士などから耐震基準に適合している旨が証明されている場合のみ適用（ただし、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了しているものに限る） また、中古住宅の軽減措置においては以下の条件を満たす必要があります。 ● 取得者個人がその住宅に居住するもの ● 床面積が50㎡以上240㎡以下であること ● 昭和57年1月1日以後に新築された、または建築士から耐震基準適合証明書などが発行されたもの 税率の軽減措置 不動産を令和6年3月31日までに取得した場合、住宅建築用の土地と住宅であれば税率が4%から3%に軽減されます。 ただし、住宅以外の家屋については軽減対象外となるため注意が必要です。 宅地の税額控除 宅地は前述した税率の軽減措置と合わせ課税標準額が1/2となる特例を受けられ、さらに以下の軽減措置の対象になります。 なお、以下①と②のいずれかが高い方が控除額です。 ①課税標準額に対し45,000円の控除 ②土地の1㎡あたりの価格（※1）×住宅の床面積（※2）×2×3% ※1：固定資産税評価額の1/2にあたる評価額を延べ床面積で除した価格 ※2：限度面積200㎡ 宅地の税額控除を受けるための条件は以下の通りです。 ● 建築する建物が不動産取得税の軽減措置を受けること ● 土地を取得し不動産取得税の軽減措置を受けられる建物を建築するまで所有していること ● 不動産取得税の軽減措置を受けられる建物を建築し1年以内に土地を取得すること 不動産取得税がかからないケース 不動産取得税は必ずかかるわけではなく、「免税点」と「非課税枠」に該当するケースであれば不動産取得税はかかりません。 そのため、この章で解説する2つのケースの確認をおすすめします。 課税対象にならない免税点 非課税枠 鹿児島県総務部税務課のHPを参考に、以下で解説します。 ※参考：不動産取得税（県税）｜鹿児島県総務部税務課 課税対象にならない免税点 課税対象にならない免税点は、主に以下の3点です。 取得した土地の価格が10万円未満の場合 建築（新築・増築・改築）した家屋の価格が23万円未満の場合 建築以外の原因（売買・贈与など）により取得した家屋の価格が12万円未満の場合 なお、免税点の価格においても購入価格ではなく、固定資産税評価額となります。 したがって、上記の免税点よりも高い価格で購入した場合であっても対象にならないケースがあるので、購入時には不動産会社に確認しましょう。 非課税枠 不動産取得税は、一部かからないケースがあり、以下の場合は非課税枠として扱われます。 相続取得した場合 法人の合併もしくは分割により取得した場合 公共の用に供する道路などを取得した場合 土地改良事業又は土地区画整理事業の施行に伴い換地を取得した場合 解体前提で建物を取得し、使用することなくただちに解体した場合 また、上記のケース以外にも非課税枠となるケースもあるため、不明な場合は不動産会社を経由して地域振興局や支庁に問い合わせをしましょう。 不動産取得税の計算を実際にシミュレーション この章では、実際に不動産取得税をシミュレーションします。 将来発生する不動産取得税をイメージできるため、今後購入予定の物件と照らし合わせながら確認しましょう。なお、設計条件を以下に設定します。 【条件】 ● 建物評価額：2,000万円 ● 土地評価額：800万円 ● 建物延べ床面積：100㎡ ● 土地面積：170㎡ ● 建物種類：新築 ● 取得時期：令和6年3月31日まで 建物の不動産取得税額 土地の不動産取得税額 順番に見ていきましょう。 建物の不動産取得税額 建物の不動産取得税は、以下の計算式で算出できます。 建物の不動産取得税の計算式 （評価額-控除額）×税率 つまり、長期優良住宅でなければ「（2,000万円-1,200万円）×3%＝24万円」が不動産取得税となり、長期優良住宅であれば「（2,000万円-1,300万円）×3%＝21万円」となります。 なお、住宅用の家屋でない場合は軽減措置がないため、「2,000万円×4%＝80万円」が不動産取得税にあたります。 土地の不動産取得税額 土地の不動産取得税について、計算式は以下の通りです。 土地の不動産取得税の計算式 評価額×1/2×税率-軽減額 設計条件をあてはめた場合、「800万円×1/2×3%-14万円（※）」となり、マイナス約2万円であるため非課税となります。 ※以下のうち高い方の軽減額を使用 ①課税標準額に対し45,000円の控除 ②800万円×1/2×170㎡÷200㎡（※）×3%＝約14万円 ※100㎡×2＝200㎡となるため、上限200㎡となる 不動産取得税の申告方法 この章では、不動産取得税を申告する方法や時期、納税方法について解説します。 申告の方法や時期 不動産取得税の納税方法 上記2点を順番に見ていきましょう。 申告の方法や時期 不動産取得税は、鹿児島県に不動産取得申告書（第75号様式）を提出すると申告できます。 また、申告時期は有償無償を問わず、取得の日から30日以内です。 不動産取得申告書の提出時には、マイナンバーの記載と本人確認が必要となるため、あらかじめ準備しましょう。 ※参考：不動産取得申告書｜鹿児島県 不動産取得税の納税方法 不動産取得税は、納税通知書が発行されるため通知書を使って納税します。したがって、事前にしっかりと用意しておき、いざというときに忘れないように注意しましょう。 不動産取得税の計算方法を押さえてしっかり準備しよう 不動産取得税は多くのケースが非課税となるものの、取得する建物の仕様や土地面積によっては課税対象になる場合もあります。 したがって、検討している土地と建物で不動産取得税がかかるか否かを事前に確認しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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フラット35とは？利用条件やメリット、民間銀行の住宅ローンと比較
2023.01.27
住宅ローンを検討する際には「フラット35」というワードをよく目にしますが、実際にはどのような住宅ローンか把握していない人は少なくありません。 民間と公的の両機関で運営しているフラット35は、一般的な民間銀行で住宅ローンを借入する場合とは異なる点が多くあります。 そこで、この記事ではフラット35の特徴を利用条件、メリットとデメリット、民間銀行との比較について解説します。住宅ローンの借入先を検討している人は、最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● フラット35の特徴 ● フラット35と民間ローンとの違い ● フラット35を利用する条件 ● フラット35のメリットとデメリット フラット35とは？ フラット35とは、住宅金融支援機構が運営する住宅ローンのことで、国土交通省住宅局が所管省庁となっている機構です。そのため、国のバックアップがある住宅ローンになります。 フラット35の特徴 フラット35と民間ローンの違い フラット35Sとは？ 以上を順番に見ていきましょう。 フラット35の特徴 フラット35の代表的な特徴は以下の通りです。 返済期間35年・全期間固定金利型 民間銀行では難しい融資条件の人でも借入可能 フラット35の返済期間は最長35年で、全期間固定金利です。ただし、借入が15年〜20年の場合と21年以上の場合で金利が変わります。 年収が400万円未満や勤続年数が1年未満といった、民間ローンでは借入が難しい属性でも利用可能です。さらに、団体生命信用保険の加入義務がないため、健康上の不安を抱えていても問題なく借入できます。 フラット35と民間ローンの違い フラット35と民間のローンの大きな違いは、団体生命信用保険の加入義務がない点だといえるでしょう。 団体生命信用保険とは、借入者が死亡した場合、その時点で住宅ローン残債の返済義務が免除される保険です。多くの民間ローンは団体生命信用保険の加入が借入条件となっていますが、借入者が悪性腫瘍や糖尿病、てんかん、うつ病などの治療中である場合は加入できません。 このように、民間ローンの借入が難しい場合に、フラット35でフォローする位置づけです。 ただし、団体生命信用保険の違い以外にも、返済手数料の差があり、団体生命信用保険に加入が可能であってもフラット35を利用するケースも増えています。 そのため、フラット35と民間ローンは並行した検討をおすすめします。 フラット35Sとは？ フラット35には、住宅性能によって好条件を提供できる「フラット35S」のプランがあります。この商品は、条件を満たした住宅の場合に借入金利を一定期間引き下げてくれます。 該当する住宅は長期優良住宅、省エネ住宅、高耐震性住宅であり、以下に挙げる3種類のフラット35Sのうち1つが利用できます。 商品 金利引き下げ期間 金利引き下げ幅 フラット35S【ZEH】 当初5年間 -0.5%/年 6年目～10年目 0.25%/年 フラット35S【金利Aプラン】 当初10年間 フラット35S【金利Bプラン】 当初5年間 高性能住宅に関する金利優遇制度は民間銀行にもある一方で、フラット35の場合はフラット35Sが該当すると覚えておきましょう。 ※参考：【フラット３５】Ｓ：長期固定金利住宅ローン【フラット３５】｜住宅金融支援機構 フラット35の利用条件 この章では、フラット35を利用するための条件を解説します。民間ローンで審査が通らなかった人は、この章で解説するポイント2つを確認しましょう。 契約者に対する条件 住宅に対する条件 順番に解説していきます。 契約者に対する条件 フラット35を利用する条件として、以下の2項目があります。 日本国籍もしくは、「出入国管理及び難民認定法」による永住許可、「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」による特別永住許可を受けている外国人 申込時の年齢が満70歳未満 上記以外の明確な基準はありませんが、年収400万円をラインに借入基準が設定されており、ほかの借入の有無も審査に影響します。 フラット35を利用する際には、不動産会社経由で相談しましょう。 住宅に対する条件 フラット35は契約者だけではなく、購入する住宅にも以下の床面積が条件としてあります。 したがって、小さすぎる建物の購入には利用できない可能性があるため、注意しましょう。 住宅の種類 最低床面積 一戸建て 70㎡以上 マンション 30㎡以上 フラット35Sで借入を受ける際には、高性能住宅の条件があります。 フラット35S【金利Aプラン】とフラット35S【金利Bプラン】を利用する場合には、以下の技術基準もクリアする必要があります。 したがって、フラット35Sを利用する前提で資金計画する場合には、技術基準をクリアできるかを事前に確認しましょう。 〈フラット35S【金利Aプラン】の技術基準〉※いずれか1つを満たす住宅であること 性能 技術基準 省エネルギー性 ・断熱等性能等級5以上の住宅かつ一次エネルギー消費量等級6の住宅 耐震性 ・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 ・免震建築物 バリアフリー性 ・高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 耐久性・可変性 ・長期優良住宅 〈フラット35S【金利Bプラン】の技術基準〉※いずれか1つを満たす住宅であること 性能 技術基準 省エネルギー性 ・断熱等性能等級4の住宅、かつ一次エネルギー消費量等級6の住宅 ・断熱等性能等級5以上の住宅、かつ一次エネルギー消費量等級4または5の住宅 耐震性 ・耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 バリアフリー性 ・高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 耐久性・可変性 ・劣化対策等級3の住宅でかつ維持管理対策等級2以上の住宅 フラット35と民間銀行の住宅ローンを比較 ここでは、フラット35と一般的な民間銀行の住宅ローンを比較していきます。 ただし、民間銀行は条件が違うケースもあるため、おおまかな目安として確認しましょう。 住宅ローン 金利タイプ 手数料 保証料 審査基準 フラット35 固定金利 融資額×2.2% なし 団体生命信用保険 加入義務なし 民間銀行 変動金利 固定金利 1万円～2万円 融資額×2.2% 団体生命信用保険 加入義務あり 民間銀行は金利タイプが変動金利と固定金利とあるのに対し、フラット35は固定金利のみです。また、手数料と保証料の扱いがほぼ逆になっている点には注意が必要です。 前述した団体生命信用保険の加入義務については、フラット35を選択する大きなポイントにもなるため押さえておきましょう。 フラット35のメリット 多くの利用者を抱えるフラット35が選ばれる理由は、フラット35にしか実現できないメリットがあるからです。 フラット35を運営する住宅金融支援機構によると、2021年度のフラット35利用者数は4期連続で減少したものの、約65,000件（※）でした。 この章では、フラット35のメリットについて4点解説します。 返済期間中は金利が固定される 保証料がかからない 繰上げ返済手住料がかからない 勤続年数や病歴に左右されない 順番に解説していきます。 ※参考：2021年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 返済期間中は金利が固定される 近年、ゼロ金利政策が展開されて住宅ローンの低金利が維持されましたが、今後どのような方針になるのか不透明です。 変動金利を選択すると金利高騰などのリスクを抱えますが、フラット35は固定金利であるため、金利が変動しません。 そのため、金利変動を心配したくない人には大きなメリットといえるでしょう。 保証料がかからない フラット35は保証料がかからない商品であるため、民間銀行のように保証会社への信用担保が不要です。ただし、保証料と同額の手数料を支払わなければならないため注意が必要です。 繰上げ返済手数料がかからない 繰上げ返済とは返済期間中に多く返済する返済方法で、返済期間を短くしたり月々の返済額を減額したりできます。 繰上げ返済する場合、多くの民間銀行で最低繰上げ金額や手数料が定められています。一方で、フラット35は手数料も最低金額の設定がないため、安心して繰上げ返済ができます。 勤続年数や病歴に左右されない フラット35は勤続1年未満であっても、病歴があっても問題なく審査できます。このように、最低勤続年数と団体生命信用保険の加入義務がない点が、フラット35を利用する動機でしょう。 フラット35のデメリット フラット35には多くのメリットがある一方、デメリットもあります。フラット35の利用を検討する際には、この章で解説するデメリットも合わせて確認しましょう。 変動金利と比べると金利が高め 市場金利が下がったとしても返済額が変わらない 融資額が物件価格の9割を超えた場合に金利が高くなる 住宅の審査基準を満たさなければならない 順番に見ていきましょう。 変動金利と比べると金利が高め 変動金利は0.5%前後で設定される場合が多いのに対し、住宅金融支援機構が公開しているフラット35の金利は、返済期間15年〜20年であっても1.52%となります（2023年1月時点）。 そのため、月々の返済額が変動金利より高くなるケースや、借入可能な総額が減ってしまうといったケースがあるため、注意が必要です。 ※参考：【フラット３５】融資手続・必要書類：長期固定金利住宅ローン【フラット３５】｜住宅金融支援機構 市場金利が下がったとしても返済額が変わらない フラット35は金利変動の影響を受けない固定金利型のため、金利が上がっても返済額は変わりません。 そのため、市場金利が下がっても返済額は高いままです。金利の状況次第では変動金利に比べて相対的に損する可能性があるといえます。 融資額が物件価格の9割を超えた場合に金利が高くなる フラット35は、民間ローンのように「物件価格＋諸費用」を借入額の前提にしておらず、ある程度自己資金が捻出できる前提のものです。 したがって、融資額が物件価格の9割を超える場合は金利が高くなるため、物件価格に占める割合を慎重に検討しましょう。 住宅の審査基準を満たさなければならない どのような住宅でもフラット35を利用できるわけではなく、審査基準をクリアする必要があります。 築年数が経過しすぎている物件や、床面積が小さすぎる物件は審査対象にならない可能性があるので注意しましょう。 フラット35が向いている人の特徴 多くの人がフラット35を利用していますが、利用者にはある一定の傾向があります。 これを踏まえ、この章ではフラット35が向いている人の特徴について解説します。 金利上昇のリスクを避けたい人 健康面に不安がある人 将来のライフプランを確立したい人 低収入もしくは会社員ではない人 上記4点の特徴を、順番に確認していきましょう。 金利上昇のリスクを避けたい人 金利は、為替や海外の金融政策の影響を受けるため、どのように変化するかが不透明です。 金利上昇により、将来返済困難になるリスクを回避したいという人に向いている住宅ローンだといえます。 健康面に不安がある人 団体生命信用保険に加入できない病気を抱えている人は、フラット35がおすすめです。 ただし、まず民間銀行の団体生命信用保険に加入できるかを確認してからフラット35の利用を検討しましょう。 将来のライフプランを確立したい人 住宅購入のタイミングだけではなく将来の支出を安定させたい人にも固定金利のフラット35が向いています。返済額が変わらない安心感で家計のストレスを軽減できます。 低収入もしくは会社員ではない人 年収が400万円に満たない人や自営業の人は民間銀行の審査が厳しくなる傾向にあります。 しかし、年収は急に上がらず、転職も難しいため、民間ローンで厳しい審査結果を提示された場合にはフラット35を検討しましょう。 フラット35の特徴を把握して自分に合っているか確認しよう フラット35はメリットもデメリットもあるため、自分に合っているかを慎重に検討する必要があります。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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新築の固定資産税はいくら？税金対策や注意点、シミュレーションも
2022.12.27
住宅を購入したり新築したりすると毎年納税しなければならないのが固定資産税です。 「固定資産税はどれくらいかかるのか」「固定資産税はいつ納税するのか」といった疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。 そこでこの記事では、固定資産税の納付時期や方法、税金対策も解説するので、不安を払拭して新築の計画を立てましょう。 【この記事でわかること】 ・そもそも固定資産税とは？ ・新築の固定資産税はどれくらい？ ・新築の固定資産税における税金対策や減税措置とは？ ・新築の固定資産税を納税するときの注意点は？ そもそも新築の固定資産税とは？ 固定資産税とは、所有する土地や建物などの固定資産に対して毎年課税される地方税です。 毎年1月1日時点で所有者に対し、市町村から納税通知書が送られ納税しなければなりません。 ・固定資産税が課される対象 ・支払う税額は3年ごとに見直される ・固定資産税の支払い方法 ここからは、上記3点における固定資産税の特徴を解説します。 固定資産税が課される対象 固定資産税が課される対象は、土地・家屋・償却資産の3つです。 償却資産とは、事業のために反復継続して使用される資産のことで、事業の貨物車や会社で使用するパソコンや工具などが該当します。 新築を購入するとその土地と建物を対象に課税されるので、毎年1月1日時点の所有者が納付しなければなりません。 支払う税額は3年ごとに見直される 固定資産税は3年に1回評価替えを実施し、それによって納付額も変動します。 そもそも評価替えとは、固定資産税を算出する元である固定資産税評価額を不動産の市況や建物の経年を加味して見直すことです。 評価替えにより納税額は適正に算定されるため、納税額がいつまで経っても変わらないなどのトラブルは避けられるでしょう。 固定資産税の支払い方法 固定資産税の納税方法は、以下の4点です。 ・窓口で対面により納付 ・口座振替 ・クレジットカード払い ・ATMやインターネットバンキングによる支払い ここからは、それぞれの特徴を解説します。 【窓口払い】 窓口の営業時間であれば、納付書によりいつでも納税が可能です。窓口で手続きできる場所は以下のとおりです。 ・市区町村税事務所 ・コンビニエンスストア ・金融機関 領収書・受領書が必要な人は、窓口手続きを選択しましょう。ほかの支払い方法では発行されません。 【口座振替】 窓口に足を運ぶ手間が省けて自動で納税が完了します。 口座振替であれば決済手数料も不要で納税を忘れることもないので、会社勤務などで日中忙しい人にはおすすめの納税方法でしょう。 【クレジットカード払い】 クレジットカード払いのメリットは、各カード会社が提供しているポイントが貯まることです。 デメリットは、各市区町村のwebサイトかYahoo公金支払いサイトなどでしか手続きできない点です。したがって、銀行やコンビニエンスストアなどの窓口では、クレジットカード払いができないので注意してください。口座振替と異なり、決済手数料も必要になります。 【ATMやインターネットバンキングによる支払い】 銀行や税事務所の窓口に行かなくても、ATMやインターネットバンキングを活用して納税する方法です。 インターネットバンキングを利用すれば、自宅からパソコンやスマホで簡単に納税が可能です。 決済手数料もかからないため、手元に現金を持たずに簡単に納税を済ませたい人に向いているでしょう。 新築の固定資産税はいくら？ 新築時の固定資産税は15〜20万円が平均値とされていますが、軽減措置の適用有無によって変動します。 新築の固定資産税を把握するには、まず土地と建物の基本的な固定資産税の計算方法を理解することです。そして、新築特有の軽減措置を理解して納税額を減額しましょう。 ・土地に課される固定資産税の計算方法 ・建物に課される固定資産税の計算方法 順番に見ていきましょう。 土地に課される固定資産税の計算方法 土地における、固定資産税の計算方法は以下のとおりです。 固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×税率（基本は1.4％） 厳密には、固定資産税評価額ではなく、課税標準額に税率をかけて固定資産税額を求めます。 特に都市部の固定資産税評価額はかなり高くなっているので、税額が高くなりすぎないように負担調整をかけて課税標準額が決められています。 実数値では、課税標準額は固定資産税評価額よりもかなり低くなっていることもありますので、自身の納税通知書を確認しましょう。 固定資産税を概算する際、固定資産税評価額（課税標準額）は購入した土地価格の70％を目安としてください。 仮に、3,000万円で土地を購入した場合、固定資産税の目安は以下のとおりです。 3,000万円×70％×1.4％＝29万4,000円 上記の場合、約30万円の固定資産税を想定しておく必要があります。 建物に課される固定資産税の計算方法 基本的な建物の固定資産税の計算方法は以下のとおりです。 固定資産税額＝固定資産税評価額（新築時の価格×経年減点補正率）×税率（1.4％） 経年減点補正率とは、建物の経年に伴って価値が減少する分の新築時の価格に対する割合です。 建物も固定資産税を概算するときは、固定資産税評価額は新築時の建物価格の60％を目安とするとよいでしょう。 仮に、2,000万円の建物を購入した場合、固定資産税の目安は以下のとおりです。 2,000万円×60％×1.4％＝16万8,000円 上記の場合、約17万円の固定資産税を想定しておかなければなりません。 新築における固定資産税の税金対策や減額されるケース 固定資産税を概算できたら、次は軽減する方法を理解しましょう。 ここで認識しておきたいことは、土地や建物に対する軽減措置を受けるために、自分で申告しなければならないことです。したがって、軽減措置は忘れずに申請しましょう。 軽減する方法は以下の3つが挙げられます。 ・住宅用地の軽減措置を利用する ・新築の特例軽減措置を適用する ・被災したときは減免を受けられる 順番に解説していきます。 住宅用地の軽減措置を利用する 固定資産税の税金対策として、住宅用地の軽減措置があります。 主な内容は、以下のとおりです。 ・住宅用地のうち200㎡までの部分を小規模宅地と呼び、この部分について評価額が1/6に減額される ・200㎡を超える部分を一般住宅用地と呼び、この部分の評価額が1/3に減額される 住宅用地の軽減措置は期間などの適用条件はなく、申請すれば永続的に軽減されるので必ず申請しましょう。 評価額の減額割合がかなり大きいことから、減税効果は非常に高いといえるでしょう。 新築の特例軽減措置を適用する 新築の特例軽減措置を適用することも、税金対策の1つです。 主な内容は以下のとおりです。 1戸あたり120㎡までを限度として3年間固定資産税額が1/2に減額される なお、新築の特例軽減措置を受けるためには、2024年（令和6年）3月31日までに新築された住宅であることが適用条件とされています。 被災したときは減免を受けられる 火事や地震などにより固定資産に影響した場合は、自治体ごとに減免措置を受けられます。 鹿児島県の場合は、その被害の程度によって災害発生日以降の納期分の固定資産税・都市計画税全て、もしくは一部が免除される場合があります。 ただし、この制度を利用する場合は、各市区町村の資産税課などで減免措置を申請しなければなりません。 ※参考：鹿児島市ホームページ 新築の固定資産税を支払う際の注意点 ここでは、新築の固定資産税を支払う際の注意点を解説します。 ・滞納による遅延損害金に注意する ・軽減措置を適用する際は必ず申請する ・都市計画税もかかることがある 順番に見ていきましょう。 滞納による遅延損害金に注意する 固定資産税を滞納すると、当然ながら遅延損害金が発生します。 令和4年1月1日以降の規定では、遅延発生後最初の1ヶ月が年利2.4％、2ヶ月目からは年利8.7％の遅延損害金を払わなければなりません。 また、固定資産税の分割納付を選択した場合、多忙な方にとって年に4回の納付は思った以上に手間がかかるといえるでしょう。 したがって、納付方法を自動振替もしくは一括納付にして滞納を避けましょう。 軽減措置を適用する際は必ず申請する 土地・建物の軽減措置を受ける際、自動的に減税されることはないので、自ら申請しなければなりません。申請方法は、住宅用地等申告書に必要事項を記入して、各自治体の資産税課などの窓口に提出するだけです。 期間の定めがない軽減措置もあるので、なるべく申請しましょう。 都市計画税もかかることがある 市街化調整区域や、都市計画区域外に新築を建てる場合は対象外ですが、市街化区域内であれば固定資産税以外に都市計画税も課税されます。 都市計画税は、自治体が都市計画法に基づいて行う都市計画整備事業や土地区画整理事業に要する費用を賄うために、目的税として課税する地方税です。 税率は0.3％と低めで固定資産税と同じように軽減措置もありますが、まず自分の土地が市街化区域内か否かを確認しましょう。 新築一戸建ての固定資産税を実際にシミュレーション ここまでの解説に基づいて、新築一戸建ての固定資産税を実際にシミュレーションしてみましょう。なお、シミュレーションは以下の条件で、鹿児島市内に新築を建てると仮定します。 【条件】 ・土地：250㎡（約75坪）、4,000万円 ・建物：100㎡（約30坪）、3,000万円 【土地の固定資産税】 ・4,000万円×0.7×1.4％＝39万2,000円 【建物の固定資産税】 ・3,000万円×0.6×1.4％＝25万2,000円 【土地・建物における固定資産税の合計】 ・39万2,000円＋25万2,000円＝64万4,000円 軽減措置を適用せず、そのまま課税されたら年間64万4,000円程度の固定資産税を想定しておかなければなりません。 次に、軽減措置を適用した新築後3年間の固定資産税を計算します。 【土地の固定資産税】 ・39万2,000円×4/5×1/6＝5万2,000円（250㎡のうち4/5に相当する200㎡までは1/6に減額される） ・39万2,000円×1/5×1/3＝2万6,000円（250㎡のうち1/5に相当する200㎡を超える部分は1/3に減額される） ・5万2,000円＋2万6,000円＝7万8,000円（上記の合計） 【建物の固定資産税】 ・25万2,000円×1/2＝12万6,000円（新築後3年間、延床面積120㎡までは1/2に減額される） 【土地・建物における固定資産税の合計】 ・7万8,000円＋12万6,000円＝20万4,000円 最後に、軽減措置を適用して新築から4年が経過した際の固定資産税を計算していきます。 ・土地：7万8,000円（期間の制限なし） ・建物：25万2,000円（軽減措置の期間制限後） 上記のとおり、軽減措置を適用してから4年が経過した場合、土地・建物の固定資産税は33万円となります。以下では、これまでの固定資産税をわかりやすく表にまとめました。 軽減措置の適用なし 軽減措置の適用あり 期間 永年 当初3年間 4年目以降 土地の固定資産税 39万2,000円 7万8,000円 7万8,000円 建物の固定資産税 25万2,000円 12万6,000円 25万2,000円 土地建物固定資産税 64万4,000円 20万4,000円 33万円 結果を比較してみると、軽減措置の効果がかなり大きいことがわかりました。建物の新築後3年間の特例が経過しても、軽減措置を受けない場合のおよそ半分の納税額に減額されます。 シミュレーションでもわかるとおり、軽減措置を適用しないでいると年間30万、10年で300万円以上も差が生じることが理解できるでしょう。 したがって、軽減措置は忘れず申請することがおすすめです。 新築の固定資産税がいくらか把握して住宅を購入しよう 新築において資金計画を立てる際には、住宅ローン以外に固定資産税などの支出があることも想定して、生活設計が成り立つかを検証が必要です。。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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【2023年】新築住宅の補助金・助成金まとめ｜申請方法や減税制度も解説
2022.12.27
この記事では、新築住宅の補助金や助成金について解説します。新築住宅を購入する際、特に気になることはお金の問題といえるでしょう。 「予算が少し足りない」「可能な限りエコ住宅にしたいけど、これ以上ローンを増やしたくない」という声をよく耳にします。 そのようなときに活用したいのが、新築住宅の補助金や助成金制度です。 補助金や助成金は、申請時期や締め切りが厳密に決められており、タイミングを逃してしまうと制度が使えなくなってしまいます。 そこでこの記事では、2023年に向けた新築住宅における補助金・助成金の概要や申請方法、合わせて新築時にかかる税金の減税方法などを解説します。 【この記事でわかること】 ・新築住宅購入時に利用できる制度とは？ ・新築住宅の補助金・助成金一覧 ・押さえておきたい新築住宅の補助金・助成金5つ ・2021年に終了した新築住宅の補助金・助成金制度 ・新築住宅の購入時に適用される税金の軽減制度 そもそも新築住宅の購入時に利用できる制度とは？ 住宅を新たに建てるときは、主に以下の制度が利用できます。 ・補助金 ・減税制度 ・優遇制度 順番に見ていきましょう。 補助金 補助金制度とは、一定の要件を満たす新築住宅であれば、物件費用の一部を負担してくれる制度です。 実際の借入額を減らす効果もあるので、住宅購入者にとっては最もわかりやすくありがたい制度といえるでしょう。 減税制度 減税制度とは、本来であればかかるはずの税金が、一定要件をクリアする新築住宅を購入することで減税される制度です。 手元資金が増えたり、ローン返済を減らしたりではなく、本来かかる新築住宅の税金が減税されるので、新たに発生する税負担を軽減できるでしょう。 優遇制度 新築住宅を購入した際は、以下のような住宅ローンの金利優遇や火災保険の優遇措置を受けられます。 ・住宅ローンフラット35の金利優遇措置 ・住宅構造の性能アップによる火災保険料の優遇措置 ・耐震等級アップによる地震保険料の優遇措置 借入対象である住宅が、省エネ性能や耐震性の高い住宅でフラット35の適用要件を満たしている場合、借入金利が0.25％引き下げられます。 火災保険は、耐火性能により非耐火構造であるH構造と耐火構造であるT構造に分類されます。 同じ木造住宅であっても耐火性能をあげてT構造に分類されると、火災保険料はかなり安くなるでしょう。 地震保険は、耐震等級によって地震保険料の値引き率が変わります。耐震等級1は10%、耐震等級2に上がると30％、耐震等級3まで性能がアップすると50％の値引きを受けられます。 自分が購入した建物や、建築しようとしている住宅がどの耐震等級に該当するのか、ハウスメーカーや建築業者に確認しましょう。 【2023年】新築住宅の補助金・助成金一覧 国が主体となって実施している2023年度補助金・助成金制度には次の5つがあります。 ・こどもエコすまい支援事業 ・地域型住宅グリーン化事業 ・LCCM住宅整備推進事業 ・ZEH支援事業 ・DER等導入事業 順番に見ていきましょう。 新築住宅の補助金金1.こどもエコすまい支援事業 こどもエコすまい支援事業は、子育て世代の若い夫婦が高性能の省エネ住宅を建築しやすくするために補助金を支援する制度です。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点を詳しく解説します。 金額と要件 こどもエコすまい支援事業は、以下の世帯に該当し、2022年11月8日〜2023年12月31日までに工事請負契約を締結済であることが前提条件になります。（2022年4月1日時点） 対象となる世帯は、18歳未満の子どもがいる子育て世帯か夫婦のどちらかが39歳以下の若夫婦世帯です。 対象となる住宅 補助金額 ・ZEHの基準を満たす住宅 ・Nearly ZEHの基準を満たす住宅 ・ZEH Readyの基準を満たす住宅 ・ZEH Orientedの基準を満たす住宅 100万円/戸 ・高い省エネ性能などを有する住宅 80万円/戸 ・省エネ基準に適合する住宅（※） 60万円/戸 ※断熱等級4かつ一次エネルギー等級4を満たす住宅 なお、高い省エネ性能などを有する住宅は、主に以下のとおりです。 ・認定長期優良住宅 ・認定低炭素住宅 ・性能向上計画認定住宅 対象となる住宅の延床面積は、50㎡以上であることが必要です。 申し込み方法と期限 申し込み手続きはハウスメーカーや建築業者が行い、申請者本人が行う必要はありません。 交付申請期間は、2023年3月下旬〜2023年12月31日（予定）とされており、2024年7月31日までに工事完了の旨を報告する必要があります。 支援金は予算に上限があるため、まだ交付申請期間中であっても予算の上限に到達したら利用できなくなってしまいます。 申請が開始されたらすぐに受付してもらえるように、ハウスメーカーや建築業者と事前に打ち合わせをして準備しておきましょう。 新築住宅の補助金・助成金2.地域型住宅グリーン化事業 地域型住宅グリーン化事業は、国土交通省から採択を受けた事業者グループが建てる省エネ性 や耐久性の高い木造住宅に対して、補助金が交付される制度です。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 上記2点について、順番に見ていきましょう。 金額と要件 地域型住宅グリーン化事業の金額と要件は、以下のとおりです。 住宅の種類 補助金額 要件 認定長期優良住宅 最大140万円 認定長期優良住宅であること ゼロエネルギー型住宅 最大150万円 ZEH住宅であること（※） 高度省エネ型住宅 最大90万円 認定低炭素住宅・性能向上計画認定住宅であること ※認定長期優良住宅の基準を同時に満たせば最大150万円の補助金となる そのほか、3種類の住宅共通の要件が以下のように規定されています。 ・主要構造部が木造であること ・採択された事業者グループの一員である中小の建築業者が施工すること ・新築の着工日は採択通知日の日以降であること ・主要構造部に用いる木材は、グループが定める地域材を使用していること 申し込み方法と期限 地域型住宅グリーン化事業を申請できるのは、採択を受けた中小の建築事業者のみです。 交付申請期間は決定していませんが、中小の建築事業者のグループ採択期限は2022年6月6日で締め切っています。 新築住宅の補助金・助成金3.LCCM住宅整備推進事業 LCCM住宅整備推進事業は、建築から解体、その後の再利用というライフサイクルを通して、CO2排出量をマイナスにする低炭素住宅に対して補助金が交付される制度です。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点について見ていきましょう。 金額と要件 住宅の種類 補助金額 要件 低炭素住宅 上限140万円/戸（※） ・外皮性能がZEH基準省エネ性能がZEH基準 ・太陽光発電を含むエネルギー消費量がZEH基準 ・LCCO2評価の結果が0以下 ・CASBEE B+ランク以上または長期優良住宅の認定 ※補助対象工事にかかった費用の1/2以内 LCCM住宅は、ZEH住宅よりも省エネ性能等において上位とされており低炭素住宅として目指す最終形とみなされています。 申し込み方法と期限 LCCM住宅整備推進事業の申請方法や期限については、現在開示されていません。 新築住宅の補助金・助成金4.ZEH支援事業 ZEH支援事業は、電気やガスをなるべく使用せず快適に過ごせる住宅の建築に補助金を支援する制度です。 高性能の断熱材やエネファームやエコジョーズなどの高効率な給湯器を設置し、年間の一次エネルギー収支をゼロにすることを目標としています。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点について見ていきましょう。 金額と要件 ZEH支援事業の金額と要件は、主に以下のとおりです。 項目 内容 補助額 ・ZEH：55万円/戸 ・ZEH＋：100万円 対象となる住宅 ・ZEH ・Neary ZEH ・ZEH Oriented 要件 ・ZEHの定義を満たしていること ・SIIに登録されているZEHビルダー・プランナーが関与していること ※1：蓄電で20万円追加される ※2：直交集成板などで最大90万円追加される なお、「ZEH＋」は追加で以下の要件を満たしていることが前提となります。 ・省エネ基準から25％以上消費量削減 ・外皮性能のアップ ・高度エネルギーマネジメント 申し込み方法と期限 ZEH支援事業の申請は、ZEHビルダーとして登録されているハウスメーカーが対応するので、申請者本人が手続きする必要はありません。 一次公募〜四次公募は、2022年11月21日〜2023年1月6日まで予定されていますが、それ以降の公募はまだ発表されていません。（2023年1月時点） ZEH支援事業の公募申請も先着順なので、ハウスメーカーと打ち合わせした上で、すぐに申請できるように準備しましょう。 新築住宅の補助金・助成金5.DER等導入事業 DER等導入事業は、大規模発電に変わって太陽光発電や蓄電池の利用が、どの程度機能するかの実証実験に参加することで補助金が交付される制度です。 実証実験は1年のうち1週間程度遠隔操作で行われ、それに対して補助金が支払われるため、有効性の高い補助金といえるでしょう。 ・金額と要件 ・申し込み方法と期限 ここからは、上記2点について見ていきましょう。 金額と要件 設備 補助率 補助金額 蓄電池 ・1/3以内 ・3.7万円/kWh V2充放電設備 ・設備：1/2以内 ・工事：定額 ・設備：75万円/台 ・工事費：40万円/台 家庭用電池（エネファーム） なし ・4万円/台 HEMS ・定額 ・5万円/申請 DERの補助金は、太陽光発電と蓄電池、さらにHEMSの導入が必要です。 また、補助金を申請するため、蓄電池等のメーカーも限定され、申請者が選ぶと補助金対象外になるので注意しましょう。 申し込み方法と期限 2022年の公募期間は、2022年6月1日〜2022年12月23日で締め切られましたが、実証実験は2023年2〜3月、補助金の支払い期限が2023年3月31日に予定されています。 2023年度も引き続き公募を続けることは発表されていますが、公募期間についてはまだ発表されていません。 2021年に終了した新築住宅の補助金・助成金 2021年に終了した新築住宅の補助金制度は、以下のとおりです。 ・すまい給付金 ・グリーン住宅ポイント制度 それぞれ終了した経緯、今後の見通しなどについて解説します。 すまい給付金 すまい給付金制度は、消費税が引き上げられたために、健全な住宅供給が行き渡らないことを懸念して導入されました。 消費税率の引き上げられる平成26年4月以降に引渡しを受けた住宅から、令和3年12月31日までに引き渡され入居が完了した住宅が対象です。 ただし、令和2年10月1日から令和3年9月30日までに新築注文住宅の契約をした人で令和4年12月31日までに引渡しを受け、入居が完了していれば給付対象となります。 消費税の引き上げが住宅市場に与える影響はすでに平静化しているので、今後、すまい給付金として再開する見込みは低いでしょう。 グリーン住宅ポイント制度 グリーン住宅ポイント制度は、一定の省エネ性能要件を満たした住宅を新築したり購入したりした場合にポイントが発行され、商品に交換したり追加工事に充当したりできる制度です。 2021年3月29日に申請を開始しましたが、ポイント発行の受付は2021年12月15日に終了しました。 グリーン住宅ポイント制度には、新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図る目的がありました。 現在は、コロナウイルスの影響により経済活動をストップする状況ではないため、グリーンポイント制度が再開する見込みはやはり低いでしょう。 新築住宅購入時に適用される税金の軽減制度 新築住宅を購入すると、新たにさまざまな税金を払わなければなりません。 しかし、一定の要件を満たせば軽減できます。 ・住宅ローンの控除 ・所得税の減税 ・固定資産税の減税 ・登録免許税の減税 ・不動産取得税の減税 ここでは、新築住宅を購入したときに使える税金の控除や軽減制度について解説します。 住宅ローンの控除 住宅ローンの控除は、年末時に残っているローン残債の0.7％分がその年に支払った所得税から控除され還付される制度です。 所得が多くローン残債がある人にとっては、かなり効果的に感じられるでしょう。 例えば、年末に3000万円のローン残債があるとしたら21万円が所得税から控除され、還付金として受け取れます。 ただし、住宅ローン控除には控除額には上限値が設定されており、一般住宅の場合21万円、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合で35万円とされています。 住宅ローン控除の適用期間は、住宅を購入した年から最長13年間です。最大13年間控除を受け続けられるのは、大きなメリットといえるでしょう。 入居が2024年以降になると適用期間は最長10年に短縮されるので、住宅ローン控除の恩恵に預かるには、2023年までに入居をした方がよいでしょう。 ただし、24年以降の入居でも以下の住宅では10年に短縮されず最長13年のままです。 ・長期優良住宅・認定低炭素住宅 ・ZEH水準省エネ住宅 ・省エネ基準適合住宅 メリットが多い住宅ローン控除ですが、適用を受けるためには以下の適用要件を満たさなければなりません。 【ローン控除を受けるための適用要件】 ・住宅を取得した日から6ヶ月以内に入居すること ・床面積が50㎡以上であること ・ローン返済期間が10年以上であること ・控除を受ける年の年収が2,000万円を超えないこと ・住み始めた年とその前後2年ずつの間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例を受けていないこと 住宅ローン控除の適用を受ける初年度は、確定申告が必要です。給与所得者の場合は、2年目以降は年末調整の際にローン控除の必要書類を提出すれば確定申告する必要はありません。 所得税の減税 新築住宅を購入し住宅ローン控除を受けることにより、所得税の減税に繋がります。 住宅ローン控除は税額控除なので、条件さえ満たせばローン残債の0.7%に相当する金額が減税されます。 固定資産税の減税 新築住宅の場合、一定要件を満たせば固定資産税の軽減も受けられます。一般の住宅は3年間、認定長期優良住宅の場合は5年間、固定資産税が1/2に軽減されます。 ここでは、土地と建物の固定資産税における軽減措置を、以下にまとめました。 条件 軽減率 建物 床面積120㎡まで 3年間で1/2（※） 土地 200㎡までの部分 1/6 200㎡を超える部分 1/3 ※長期優良住宅の場合は5年間 2024年3月31日までに新築された住宅に適用されます。 申請方法は、各自治体に備えつけられている住宅用地等申告書に必要事項を記入して申請します。申請しないで放置していると、軽減されないまま期間が経ってしまうおそれもあるので必ず申請しましょう。 登録免許税の減税 登録免許税は、不動産登記手続きをする際に課税される税金です。 登記の種類によって軽減される税率が異なりますが、種類によっては軽減されないものもあるので一覧にまとめました。 登記の種類 登記内容 軽減措置 建物滅失登記 ・解体したときに必要な登記 軽減措置なし 所有権保存登記 ・所有権の登記 ・固定資産税評価額×0.4％ 固定資産税評価額×0.15％（※） 抵当権設定登記 ・ローンを組んだときに必要な登記 ・借入額×0.4％ 借入額×0.1% ※長期優良住宅などの場合は0.1％ 軽減税率の適用される期間は、2024年3月31日までです。 不動産取得税の減税 不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ課される税金であり、引渡しから半年経過後に納税通知書が送られてきます。 固定資産税評価額に4％を乗じて税額を算定しますが、2024年3月31日までに新築の住宅を購入した場合の税率は3％です。 住宅のような居住用の場合、延床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、固定資産税評価額から1,200万円を控除したあとに3％を乗じた額が納付税額になります。 逆に考えれば、住宅の固定資産税評価額（課税標準額）が1,200万円以下になれば、税金はかかりません。不動産取得税の軽減措置を受けるために、特に申請は必要ありません。 適切に補助金を活用してお得に新築を購入しよう 補助制度や税金の軽減措置などをうまく適用することによって、新築住宅の必要総額は大きな差額が生じます。 新築住宅を購入するときは、この記事で紹介した補助金制度や軽減措置をぜひ活用するようにしてください。 その際、1つ注意するべきことは、補助金制度や税金の軽減措置などは税率や適用期間がかなりの頻度で変更にされたり打ち切られたりすることです。その都度、公式ホームページなどで確認しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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住宅購入の頭金はいくら必要？用意するメリットや頭金なしの場合も解説
2022.12.27
住宅を購入する際は、多くの人が住宅ローンを利用します。 しかし、住宅購入にかかる総額を住宅ローンだけで賄う人は少なく、多くの人が購入代金の一部を頭金として自己資金で払います。 その際には、購入総額に対して用意するべき具体的な目安を理解しておくのが望ましいでしょう。 この記事では用意するべき頭金の目安に加えて、押さえておきたいメリット・デメリットについて解説していきます。 【この記事でわかること】 ・住宅を購入する際に必要な頭金の目安 ・住宅購入の際に頭金を用意するメリット・デメリット ・頭金なしでも住宅購入は可能か？ そもそも住宅購入の頭金とは？ 頭金とは、住宅ローンの返済負担を減らすために、最初に支払う自己資金のことです。 頭金を用意できれば、その金額分の利息を払わなくて良いのでメリットは大きくなります。 ここでは、自己資金として500万円を用意できたケースと、同額を住宅ローンで支払うケースにおける月々の支払額、および支払総額を以下の表にまとめました。 なお、ここでは住宅ローンの金利を2％、返済年数を35年と仮定します。 自己資金で支払い 住宅ローンで支払い 月々の支払額 0円 16,563円 支払い総額 500万円 695万6,518円 上記の通り、500万円を住宅ローンに組みこんでしまうと、総額で700万円近く支払うことになるでしょう。一方で、自己資金を用意できれば200万円近くお得になるともいえます。 手付金との違い 頭金は、金融機関の承諾が取れれば本人の都合により0円でも可能ですが、手付金は必ず支払わなければなりません。これが、頭金と手付金の大きな違いといえるでしょう。 手付金は契約の成立を示す証拠金であり、一般的に物件価格の5〜10％を建築費の一部として先払いします。 買主が、売買契約後に買主の都合で解約する場合は手付金を全額放棄、宅建業者である売主の都合によって解約する場合には、手付金を倍返しで解約できます。 手付金も自己資金で支払うケースがほとんどですが、必ず支払わなければならない点と解約手付金としての機能を持つ点で、頭金とは別物であると覚えておきましょう。 住宅購入の際に必要な頭金の目安はいくら？ 「2021年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅の購入者が用意した頭金の平均額は約596万円で、必要総額の16.7％となっています。 ・頭金の目安は購入額の約20% ・諸費用も含めて25〜30％準備する 一般的には、物件購入価格の20％程度、火災保険や税金、手数料などの諸費用も含めると25〜30％程度を目安と考えれば良いでしょう。 頭金の目安は購入額の約20% 頭金を20％程度用意しておく理由の1つに、物件の担保価値があります。仮に、新築した物件をすぐに売却しようとしても、購入した価格では売却できないケースがあるでしょう。 その場合、負債として残ってしまうおそれがあります。 実際にすぐ売却する可能性は低いですが、頭金が新築物件の担保価値を補填する役割を担っていることは、理解しておきましょう。 また、20％以上の頭金を用意すると返済計画が楽になり、融資条件の良い金融機関を選びやすくなる可能性もあります。このような理由から、20％程度の頭金が推奨されています。 諸費用も含めて25〜30％準備する 住宅を購入する際には、物件価格以外にさまざまな諸費用がかかり、目安として物件価格の7〜10％程度が必要になります。 諸費用まで含めたオーバーローンを組める金融機関は少ないので、これら諸費用を含めて25〜30％程度の頭金を用意する方が良いといえるでしょう。 諸費用にはどのようなものがあって、いつ必要かも事前に把握しておくことが大切です。 ここでは、住宅購入時に発生する諸費用を以下にまとめました。 契約時に必要な費用 引渡し及び引渡し後に必要な費用 ・印紙代 ・仲介手数料 ・住宅ローンの事務手数料 ・住宅ローンの保証料 ・火災保険・地震保険料 ・登記費用 ・登録免許税 ・不動産取得税（物件取得半年後程度） 住宅購入の際に頭金を用意するメリット ここでは、住宅購入の際に頭金を用意するメリットを解説していきます。 ・返済総額が減少する ・金利が安くなるケースがある ・住宅ローン審査が有利になる 順番に見ていきましょう。 返済総額が減少する 頭金を用意する一番のメリットは毎月の返済額を低く抑えられる、もしくは返済年数を短くできることです。 ここでは、3,000万円の物件を購入する場合に頭金750万円（物件価格の25％）を用意した場合と、そうでない場合を比較してみましょう。 【条件】 ・物件価格：3,000万円（税込） ・諸費用：180万円（税込） ・金利：2% ・返済年数：35年 頭金なし （借入額3,000万円） 頭金あり （借入額2,250万円） 差額 （頭金750万円） 月々の返済額 9万9,378円 7万4,534円 2万4,844円 支払い返済総額 4,173万9,108円 3,130万4,331円 1,043万4,777円 支払い総額（※） 4,353万9,108円 4,060万4,331円 293万4,777円 ※支払い返済総額に対して、最初に拠出している頭金や諸費用などの自己資金を加算 ※参考：総支払額の計算 | 一般財団法人住宅金融普及協会 頭金を25％程度入れることによって、月々の返済額も約2万5,000円減額となり、支払い総額も約300万円減額となります。 支払い総額をさらに下げたい場合は、返済額は頭金なしと同額にしてその分返済年数を短くする方法を選択しましょう。支払い年数が短くなるので、必然的にその分の利息を払う必要がなくなり、支払い総額は少なくなります。 金利が安くなるケースがある 頭金を用意する2つ目のメリットは、金融機関によって金利が安くなるケースがあることです。 ここでは、「フラット35（住宅金融支援機構）」の例を見てみましょう。フラット35では、融資率が9割を超えているか否かで適用金利が変わってきます。 つまり、頭金を自己資金で10％以上準備できれば金利が低くなるでしょう。 融資率 金利の範囲 最も多い金利 9割以下 年1.650%〜年3.00％ 年1.650％ 9割超 年1.910%〜年3.26％ 年1.910％ ※参考：借入金利水準｜フラット35（住宅金融支援機構） 住宅ローン返済は長期に渡るので、わずかな金利差でも支払い総額は変わってきます。 現在は、フラット50のように長期の50年で返済計画を組むプランもあるので、わずかな金利差も無視できないといえるでしょう。 住宅ローン審査が有利になる 頭金を入れることで返済比率が下がり無理のない返済計画が組めるため、金融機関から高い評価を得られやすくなり、その分で住宅ローン審査に通りやすくなります。 もちろん金融機関の選択肢も広がり、優遇金利などのサービスを受けやすくなります。 住宅購入の際に頭金を用意するデメリット 頭金を用意することで多くのメリットを受けられますが、頭金を作ろうとすることによるデメリットも発生します。 ・準備に時間がかかる ・急な出費に対応できなくなるリスクがある 上記2点について、順番に解説していきます。 準備に時間がかかる 3,000万円の物件を購入する場合、25％の頭金となると750万円を用意しなければなりません。 これだけの資金をゼロから用意するとなると、場合によっては10年近くの準備期間が必要になり、その間に欲しい物件がなくなったり金利が上昇したりするおそれもあります。 その結果、いつまでも自分の欲しい土地やマイホームは購入できなくなってしまうでしょう。 このように、マイホームや土地を購入することが目的ではなく、頭金を作ることが目的になってしまいます。 気に入った不動産と出会うタイミングは巡り合わせのため、金融機関の融資可能枠内であれば頭金なしであってもフルローンで借入することは可能です。 そうした場合には、将来余裕ができたときに繰上げ返済して返済額を減らしたり、返済年数を短くすることを検討しましょう。 急な出費に対応できなくなるリスクがある 頭金を過剰に出しすぎると、急な出費に対応できなくなることもあります。 新生活を始めるためにも、ある程度の手元資金は必要になるでしょう。 したがって、引越し費用や当座で必要な家具、家電などが十分に用意できて、普段通りの生活ができる程度の資金は手元に残しておきましょう。 頭金なしでも住宅購入はできるのか 頭金なしでも、住宅購入は可能です。 購入物件の費用は全額借入、与信状況によっては諸費用も含めたオーバーローンが認められるケースもあります。 金融機関は、貯蓄の積み上げに対して高く評価する傾向にあるので、そうした積み上げの結果といえる頭金は、非常に説得力を持つでしょう。 ・頭金を用意しないメリット ・頭金を用意しないデメリット ここでは、上記2点について解説します。 頭金を用意しないメリット 頭金なしで住宅ローンを利用する場合のメリットは、住宅ローン減税で控除される額が多くなることです。 頭金なしで住宅ローン減税の控除税額を増やせば、住宅ローン残高の1％以上の税金が戻ってくる可能性もあるでしょう。 個人の収入状況によっても異なりますが、頭金を入れずに住宅ローン減税の控除税額を増やした方がメリットの多い人はいます。また、手元に資金を残せられれば、その資金を事業資金や投資運用に回して資金を増やすことも可能でしょう。 ただし、これらは頭金を準備できる人向けのメリットであり、自己資金に余裕がない状況で頭金なしのフルローンを組むことに、それほどメリットはありません。 頭金を用意しないデメリット 頭金を用意しない場合のデメリットは、住宅ローンの支払い総額や月額支払い額が多くなることです。 月額の返済負担額が増えて返済比率が30％を超えるようになると、家計のバランスが崩れ基本的な生活にも影響が生じるでしょう。 また、頭金がない場合、金融機関の選択肢が狭まり優遇金利も適用されません。 したがって、仮に頭金を出さないとしても金融機関の審査をスムーズに進めるためには、ある程度の自己資金は必要といえるでしょう。 住宅購入の頭金に関するよくある質問 最後に、住宅購入の頭金に関するよくある質問を紹介します。 ・頭金と繰上げ返済はどちらがいい？ ・貯金はいくら手元に残すと良い？ ・価格が3,000万円・4,000万円の家に頭金はいくら必要？ 順番に見ていきましょう。 頭金と繰上げ返済はどちらがいい？ 頭金を用意できれば、頭金の方が望ましいでしょう。なぜなら、同じ金額であったとしても繰上げ返済は実行するまでの間の金利を負担しているからです。 したがって、損得を考えた場合には頭金の方がお得といえるでしょう。 貯金はいくら手元に残すと良い？ 頭金にプラスして、その額の20％程度（1.2倍程度）の金額は、手元資金として貯蓄しておくと良いでしょう。 新生活に備えるための費用や万が一の資金的な余裕は、健全に生活していく上で必要です。貯金をすべて頭金に回すことは避けましょう。 価格が3,000万円・4,000万円の家に頭金はいくら必要？ 家の価格が3,000万円・4,000万円では、いずれも25％が理想です。 3,000万円であれば750万円、4,000万円であれば1,000万円になります。したがって、物件購入価格に対して20%前後、諸費用5〜10％を目安とすると良いでしょう。 住宅購入の際は頭金を活用して賢くローンを組もう 住宅購入の際は、なるべく頭金を準備して無理のない返済計画を組みましょう。場合によっては、住宅取得資金贈与の特例を利用することも検討してください。 両親や祖父母などの協力を得られれば500万円、一定の優良建物の基準を満たしていれば最大1,000万円の特例を受けられます。 自分の生活を見据えて適切な額の頭金を準備し、住宅ローン減税の特例も併用しながら無理のない返済計画を立てましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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住宅ローンを繰り上げ返済すべきタイミングは？メリットや注意点も解説
2022.12.27
住宅ローンをなるべく早く完済し、「より家計を安定させたい」と考える人は多い傾向にあります。 その方法として、住宅ローンの繰り上げ返済は非常に有効な手段だといえるでしょう。 繰り上げ返済はメリットも多く、住宅ローンを借入れる際にはしっかり検討したい手段です。 そこで、この記事では住宅ローンを繰り上げ返済するメリットやタイミングについて解説します。 住宅ローンを検討している、もしくは現在住宅ローンを返済している人は、是非最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ・住宅ローン繰り上げ返済の特徴 ・住宅ローン繰り上げ返済のメリット ・住宅ローン繰り上げ返済の注意点 そもそも住宅ローンの繰り上げ返済とは？ 住宅ローンの繰り上げ返済を検討する際には、まず繰り上げ返済の特徴を押さえておきましょう。 ・繰り上げ返済とは？ ・期間短縮型の特徴 ・返済額軽減型の特徴 上記のような仕組みを知ることで、的確に判断できます。 繰り上げ返済とは？ 住宅ローンは毎月返済し、定められた期間支払うのが原則です。 ただし、毎月支払う返済額よりも多く支払うことで返済計画を改善させることが可能です。この手段が住宅ローンの繰り上げ返済と呼ばれ、住宅ローンを利用する場合は検討することをおすすめします。 また、繰り上げ返済することで2つの効果を選択できます。詳しくは後述するので、どちらが得になるのかをしっかり検討しましょう。 期間短縮型の特徴 期間短縮型は、その名のとおり一定の条件で返済期間を短縮できる繰り上げ返済です。 たとえば、毎月の返済額が10万円であり、さらに10万円を多く返済した場合、繰り上げ返済したことになります。その際には返済期間を短縮でき、残期間が20年であれば19年11ヶ月となります。したがって、早めに返済したい場合にはおすすめです。 返済額軽減型の特徴 期間短縮型は返済期間を短縮する効果がある一方で、返済額軽減型は毎月の返済額を少しずつ減らす効果があります。 前述した、毎月10万円を残り20年で返済する場合に、10万円をさらに繰り上げ返済した際には「10万円÷240ヶ月（20年）＝約420円」が毎月の返済額から軽減されることになります。 このように、貯金しているだけで動いていない資金を使い、毎月の負担を減らす方法が返済額軽減型です。 住宅ローンを繰り上げて返済すべきタイミングはいつ？ 住宅ローンの繰り上げ返済はなるべく早く、こまめに利用することがおすすめです。 ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済タイミングについて、解説します。 ・利用開始が早いほど効果が高い ・資金に余裕ができたらこまめにする 順番に見ていきましょう。 利用開始が早いほど効果が高い 住宅ローンの繰り上げ返済は、早いほど大きな効果を生みやすいといわれています。 たとえば、返済額軽減型を選択した場合は残期間内の返済額が軽減されるため、長いほど効果が高くなるといえるでしょう。 また、期間短縮型を選択した場合であっても、残り3年を2年に短縮するよりも20年を19年とする方が、将来の不安を減らす意味で効果的だといえます。 このように、住宅ローンの繰り上げ返済は早い段階で利用しましょう。 資金に余裕ができたらこまめにする 物価の上昇や、それに対する賃金上昇の低迷などのトレンドを考慮すると、ただ貯金を持っておくよりも繰り上げ返済に回す方が生産的となるケースもあります。 したがって、資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を早い段階で検討しましょう。 住宅ローンを繰り上げ返済するメリット ここでは、住宅ローンを繰り上げ返済するメリットについて解説します。 ・保証料が戻ってくる可能性がある ・期間短縮型なら返済期間が短縮される ・返済額軽減型なら総支払額が減る 上記3点を押さえておきましょう。 保証料が戻ってくる可能性がある 住宅ローンの融資実行タイミングで保証料を一括前払いしていた場合、繰り上げ返済によって保証料が返還される可能性があります。 この場合は、期間短縮型を選択した場合のメリットとなります。 ただし、保証料を金利上乗せ型で支払っている場合は返還されないため、金融機関との契約内容をあらかじめ確認しましょう。 期間短縮型なら返済期間が短縮される 期間短縮型を選択することで返済期間が短縮され、残期間を短くできます。 この方法は、早く住宅ローンを完済できるメリットがあるだけではなく、変動金利や選択固定金利の金利プランを選択している場合に、金利上昇のリスク対策につながるでしょう。 なお、変動金利は半年ごとに見直され、選択固定金利は期間終了後に変動金利となります。 そのため、残期間が長いほど金利上昇のリスクが高くなるため、繰り上げ返済による期間短縮は非常に効果的なリスク対策となるでしょう。 返済額軽減型なら総支払額が減る 返済額軽減型の場合、返済期間は変わらないものの毎月の返済額が減るため、家計の改善が明確であるといえます。 また、元金均等方式を選択している場合は、早い段階で繰り上げ返済することで、スタート時の高い利息を圧縮できるでしょう。 住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点 ここでは住宅ローンを繰り上げ返済する際の注意点について解説します。 ・手持ち資金に余裕がない場合は繰り上げ返済を避ける ・金融機関や住宅ローンの種類によって条件が異なる ・手数料がかかるかどうか確認する ・団信（団体信用生命保険）における保証の効果が薄くなる ・住宅ローン控除額が減少する 繰り上げ返済はメリットが多い一方で、注意点もあります。したがって、それぞれしっかりと押さえておきましょう。 手持ち資金に余裕がない場合は繰り上げ返済を避ける 繰り上げ返済することで、日々の生活が経済的に苦しくなるのは、本末転倒といえるでしょう。 したがって、繰り上げ返済しても問題ないタイミングと金額を考慮しながら、家計の安定を優先させることが重要です。 金融機関や住宅ローンの種類によって条件が異なる 住宅ローンの繰り上げ返済は、金融機関や住宅ローンの種類によって条件が異なります。 たとえば、10年間借入することが前提条件の契約であれば、繰り上げ返済することによって10年以内の完済は認められないケースもあります。 そのため、当初金融機関と契約した住宅ローン契約をしっかり確認し、わからない場合は金融機関の担当者に確認しましょう。 手数料がかかるかどうか確認する 多くの金融機関は繰り上げ返済手数料を0円としていますが、なかには手数料が発生するケースもあります。したがって、余計な手数料がかからない繰り上げ返済を計画しましょう。 団信（団体信用生命保険）における保証の効果が薄くなる 団体生命信用保険は、債務者が死亡や労務不能な障害などを抱えた際に、住宅ローン債務が免除される保険です。このような事態になった場合は、繰り上げ返済した分の返済額が無駄になってしまうため注意が必要です。 将来の健康リスクは予測できないものの、1つの懸念事項として知っておきましょう。 住宅ローン控除額が減少する 住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残債に対して最大0.7%の所得税が13年間還付される制度です。住宅ローンの返済がスタートしてから13年以内に繰り上げ返済した場合、返済軽減型を選択した場合は残債が減少し、翌年度からの住宅ローン控除も減少します。 また、毎月の返済額も当然減少するため、どちらが得になるのかは金融機関の担当者に相談しながら、正しく把握しましょう。 住宅ローンの繰り上げ返済をうまく活用しよう 住宅ローンを組む際には、返済計画が問題ないことを確認しているはずですが、予期せぬトラブルが生じるケースもあります。 そのような事態になっても対応できるように、繰り上げ返済をうまく活用し、より返済計画を改善させることが重要です。 また、繰り上げ返済は早いほど効果が高いといえますが、住宅ローン控除や繰り上げ返済における手数料の有無によっては、損をするおそれがあります。 そのため、繰り上げ返済はなるべく早く検討しつつも、金融機関や建築会社のアドバイスを受けながら的確に選択しましょう。 国分ハウジングではお客様に合った返済計画を提案しており、繰り上げ返済のタイミングや金額についてもアドバイスしています。将来にわたって、安心して返済できる金融機関を選択したい人は、ぜひ国分ハウジングまでお問い合わせください。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組める？いくらまで借りられるのか解説
2022.12.27
この記事では、年収400万円の人が3,000万円の住宅ローンは組めるのか解説します。 住宅金融支援機構の公開している「2022年4月住宅ローン利用者調査」によると、融資を受けた世帯で年収400万円以下の人は、2番目に多い年収層でした。 そのため、年収400万円で住宅ローンを組むことは珍しくなく、多くの人が利用しています。 この記事では、年収400万円の借入上限額も解説するので、家づくりを検討している人は最後までお付き合いください。 ※参考：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 【この記事でわかること】 ・年収400万円で3,000万円の住宅ローンが借りられるかどうか ・年収400万円ではいくらまで組めるのか ・年収400万円で安全に住宅ローンを返済できる借入額 年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組める？ 結論からいうと、年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組むことは可能です。 また、年収400万円は地域によっては特段珍しい年収帯ではないため、審査基準が厳しくない金融機関も多いといえるでしょう。 ここでは、年収400万円でも3,000万円の住宅審査が通る仕組みについて、解説します。 ・年収400万円の手取りは月に約26万円 ・返済負担率は22%前後 ・頭金なしでも住宅ローンは組めるのか 年収400万円の手取りは月に約26万円 各控除を差し引いた金額が手取り額となり、年収400万円の手取りは、月に約26万円となります。なお、控除項目は以下のとおりです。 控除項目 金額 社会保険料 585,444円 所得税 86,400円 住民税 176,800円 合計 848,644円 ※扶養家族なし、年齢39歳、各種控除なし、前年年収からの変化なしで計算 ※参考：年収手取り額計算ツール｜ZEIMO そのため、年収400万円の年間手取り額は「400万円-84万8,644円＝315万1,356円」となり、月額では約26万円となります。 ただし、この手取り額は家族構成や年齢によって変動するため、あくまで一般的な額として覚えておきましょう。 返済負担率は22%前後 「住宅金融支援機構」によると、変動金利で借入した場合の返済負担率は、20〜25%程度が多い層となりました。 そのため、年収400万円で3,000万円を借りた場合の返済負担率22%は一般的な割合であり、リスクの高い資金計画ではないといえるでしょう。 ※返済負担率は借入金利0.4%、元利均等返済、借入期間35年の条件で算出 ※参考：住宅ローン利用者の実態調査 ※参考サイト：返済負担率の計算｜一般財団法人 住宅金融普及協会 【POINT】 返済負担率とは：年間返済額を年収で割った割合 頭金なしでも住宅ローンは組めるのか 住宅ローンは、金融機関が基準とする返済負担率を下回るかどうかが非常に重要です。そのため、審査が通るのであれば頭金を用意する必要はありません。 ただし、希望借入額が年収との兼ね合いで返済負担率の基準を上回った場合、審査結果が減額となる可能性があります。 その際には、頭金を用意して不足分を補填する必要があるため注意しましょう。 年収400万円の人は住宅ローンをいくらまで借りられる？ 実際に借入しなくとも、借入上限額を把握しておくことは資金計画の観点からも重要です。 そこで、年収400万円で借入できる上限額について解説します。 ・年収倍率から考えると約3,000万円 ・年収400万円と399万円で借入可能額は変わるのか 年収倍率から考えると約3,000万円 明確に「何倍以下であれば安全」などの基準はないものの、フラット35が公開している「利用者調査による年収倍率」では、以下の結果となりました。 不動産の種別 年収倍率 土地付き注文住宅 7.5倍 新築マンション 7.2倍 建売住宅 7.0倍 注文住宅 6.8倍 中古マンション 5.8倍 中古戸建 5.7倍 ※参考：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 上記の結果に対して、年収400万円で割り戻した場合の借入額は、以下のとおりです。 不動産の種別 借入額 土地付き注文住宅 3,000万円 新築マンション 2,880万円 建売住宅 2,800万円 注文住宅 2,720万円 中古マンション 2,320万円 中古戸建 2,280万円 このように、もっとも高い土地付き注文住宅であっても3,000万円を超えることがないため、年収400万円であれば3,000万円を借入額の基準として扱えるでしょう。 また、国分ハウジングには月々5万円から家づくりを検討できるノウハウがあるため、さらに年収倍率を下げた住宅を建てられます。 国分ハウジングでカタログ請求 【POINT】 年収倍率とは：年収に対する借入額の倍率であり、返済負担率と併用して審査基準に用いられる。 年収400万円と399万円で借入可能額は変わるのか 年収400万円と年収399万円では1万円の差額であるものの、借入可能額は大きく異なります。 なぜなら、多くの金融機関は「年収400万円以上で返済負担率〇%」と設定しているケースが多く、年収が400万円未満の場合は返済負担率の水準が低くなるからです。 たとえば、年収400万円以上で返済負担率25%、年収399万円以下で返済負担率20%の審査水準において、借入可能額は以下のようになります。 年収 借入可能額 400万円（返済負担率25%） 3,270万円 399万円（返済負担率20%） 2,620万円 ※金利0.4%、借入期間35年、元利均等返済の前提で算出 ※参考：返済負担率の計算｜一般財団法人 住宅金融普及協会 上記のとおり、約630万円の乖離があります。つまり、仮に3,000万円の住宅ローンを借入する場合には、年収400万円であれば問題ないといえるでしょう。 一方で、年収399万円では380万円程度ショートする可能性があります。年収399万円で3,000万円を借入れるためには、400万円近い頭金を不足分として用意する必要があります。 年収400万円で住宅ローン3,000万円を組む際の返済額 ここでは、年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組んだ際の具体的な返済額を解説します。 ・月々の返済可能額は約8.3万円 ・金利タイプと返済期間による総返済額の違い 順番に見ていきましょう。 月々の返済可能額は約8.3万円 多くの金融機関は、年収400万円の返済負担率水準を25%と定めていることから、年収400万円の返済可能額は「400万円×25%÷12ヶ月＝月額約8.3万円」となります。 一方、年収400万円で3,000万円の借入をした場合には、月額約7.6万円の支払いとなります。 ※金利0.4%、借入期間35年、変動金利、ボーナス支払い無、元利均等で算出 ※参考：返済額の試算｜住宅保証機構株式会社 このように、年収400万円で3,000万円の借入は十分に審査通過できる可能性があるでしょう。 金利タイプと返済期間による総返済額の違い 住宅ローンの借入は、返済期間と金利タイプによって大きく変動するといえるでしょう。 ここでは、3,000万円の借入をした場合の金利タイプと返済期間によって、総返済額がどのように変動するのかを解説します。 なお、算出結果は「住宅保証機構株式会社」のシミュレーション結果を紹介します。 ※元利均等、ボーナス支払い無、保証料60万円、融資手数料55,000円で算出 〈変動金利：金利0.4%の場合〉 返済期間 総支払額 15年 31,568,914円 20年 31,875,878円 25年 32,184,848円 30年 32,495,800円 35年 32,808,754円 〈固定金利：金利1.0%の場合〉 返済期間 総支払額 15年 32,973,614円 20年 33,767,271円 25年 34,573,377円 30年 35,391,908円 35年 36,222,804円 〈選択固定金利：当初10年金利0.8%、残期間1.0%の場合〉 返済期間 総支払額 15年 32,500,894円 20年 33,128,827円 25年 33,764,733円 30年 34,408,636円 35年 35,060,447円 上記のように、同じ金利タイプ内で15年と35年の返済期間で比較した場合、変動金利は約120万円、固定金利では約325万円、選択固定金利では約256万円の差があります。 また、返済期間を35年とした場合であっても、変動金利と固定金利の差は約340万円、変動金利と選択固定金利の差は約225万円となるため、返済期間と金利タイプの選択は非常に重要です。 このように、同じ3,000万円を借入する場合でも、借入金利と金利タイプによって総返済額が大きく変動します。 したがって、金融機関や建築会社の担当者に相談し、後悔しない選択をしましょう。 【金額別】年収400万円で住宅ローンを無理なく返せる金額 年収400万円で住宅ローンを返済する際には、借入額に応じたシミュレーション結果を事前に確認する必要があります。 そこで、ここでは3,000万円以上の住宅ローンを借入した際の月々返済額、総返済額を返済方式別に見ていきましょう。 なお、ここでは以下の条件を設定しシミュレーションしていきます。 【条件】 ● 金利：0.4% ● 返済期間：35年 ● ボーナス無し ● 融資手数料：55,000円 ● 保証料：600,000円 ・年収400万円で住宅ローン3,000万円のシミュレーション ・年収400万円で住宅ローン3,500万円のシミュレーション ・年収400万円で住宅ローン4,000万円のシミュレーション 年収400万円で住宅ローン3,000万円のシミュレーション 年収400万円で、住宅ローン3,000万円を借入する場合のシミュレーションは、以下のとおりです。 返済方式 月々返済額 総支払額 返済負担率 元利均等 76,557円 32,808,754円 22.967% 元金均等 81,428円 32,759,808円 24.428% 元利均等方式のメリットは、毎月支払いする元金と利息の合計額が一定で、返済計画が立てやすい点です。 一方、元金均等方式は元金のみが一定で、利息は当初が高く段階的に減少します。そのため、最初は支払いが多いものの、総額は低くなる傾向にあります。 したがって、3,000万円のシミュレーションでも、元金均等の月々返済額が多いものの、総支払額は元利均等よりも安いといえるでしょう。 年収400万円で住宅ローン3,500万円のシミュレーション 年収400万円で、住宅ローン3,500万円を借入する場合のシミュレーションは、以下のとおりです。 返済方式 月々返済額 総支払額 返済負担率 元利均等 89,316円 38,167,766円 26.794% 元金均等 94,999円 38,110,646円 28.499% 住宅ローン3,500万円の借入だとしても、返済負担率は30%を下回っており、金融機関の融資面では安全ラインだといえるでしょう。 年収400万円で住宅ローン4,000万円のシミュレーション 年収400万円で、住宅ローン4,000万円を借入する場合のシミュレーションは、以下のとおりです。 返済方式 月々返済額 総支払額 返済負担率 元利均等 102,076円 43,526,754円 30.622% 元金均等 108,571円 43,461,458円 32.571% 住宅ローン4,000万円の借入では年収倍率が10倍となり、返済負担率も30%を超えるため、慎重に資金計画を立てる必要があります。月々の返済額も10万円を超えるので、家を建てたあとも生計を維持できるかどうかを確認しながら検討しましょう。 年収400万円で住宅ローン3,000万円を組む際の注意点 ここからは、年収400万円で住宅ローン3,000万円を組む際の注意点を解説します。 ・借入時の年齢を把握する ・定年後の残高を把握する ・ライフプランを考慮する ・諸費用がかかることも把握する 借入時の年齢を把握する 借入時の年齢を把握することは、住宅ローンにおいて重要な項目です。 ここでは、借入期間別の月々支払い額を以下の表にまとめました。 【条件】 ● 金利：0.4% ● 変動金利 ● 元利均等 ● 融資手数料：55,000円 ● 保証料：600,000円 【借入期間別の月々支払い額】 返済期間 月々返済額 15年 171,744円 20年 130,087円 25年 105,099円 30年 88,447円 35年 76,557円 上記のように、年数が短いほど月々の返済額が高くなります。また、金融機関の借入上限年齢は75歳もしくは80歳です。 つまり、借入の上限年齢が75歳の金融機関において、仮に50歳のタイミングで借入した場合、残りは25年となります。一方で、55歳のタイミングであれば残りは20年となり、月々の返済額は約25,000円変わることになります。 このように、住宅ローンは年齢を重ねて借りるほど返済計画が不利になる傾向があるため、なるべく早い段階で住宅ローンを借入れましょう。 定年後の残高を把握する 住宅ローンを借入する年齢を把握したら、定年後の残高も押さえておきましょう。 日本の企業は、一般的に65歳の定年制を採用しており、その後5年間は再雇用契約となります。 また、再雇用契約は年収が大きく下がるため、これまで通りの生活とはならないでしょう。 したがって、定年時点でどれくらいの住宅ローン残債が残っているのかをあらかじめ把握し、計画的に貯金しておく必要があります。 ライフプランを考慮する 住宅ローンを組む際には、ファイナンシャルプランナーなどにライフプランの設計を依頼し、人生における支出のタイミングを見極めましょう。 たとえば、教育資金や車の買い替えタイミング、老後資金の確保方法を知るだけでも、住宅ローン借入額を決めるための大きな判断材料となります。 このように、「安定して返せるので借りる」と判断せずに、人生で破綻しないためのライフプランを設計しましょう。 諸費用がかかることも把握する 住宅ローンには借入額だけではなく、融資代行料や保証料、事務手数料、印紙代など諸費用がかかり、融資額を全て家の資金に割り当てられるわけではありません。 そのため、全ての費用がどのくらいかかるのかを把握することが重要です。 年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組む人のよくある質問 ここでは、年収400万円で3,000万円の住宅を組む人のよくある質問について解説します。 ・住宅ローン3,000万円がきつい年収はいくら？ ・住宅ローン3,000万は15年で返せる？ ・共働きの夫婦なら住宅ローン3,000万円の返済はラクになる？ 住宅ローン3,000万円がきつい年収はいくら？ 住宅ローンの借入目安として、返済負担率が30%を超えると生活が苦しくなる傾向にあります。そのため、多くの金融機関では返済負担率が30%を超えた場合に消極的です。 そして、年収300万円で3,000万円の住宅ローンを借入れる場合は、返済負担率が30.622%となるため融資を受けること自体が難しくなるでしょう。 住宅ローン3,000万円は15年で返せる？ 住宅ローン3,000万円を15年で返せるかどうかは、月々の返済額を考慮しましょう。住宅ローン3,000万円を15年で返す際の月々の返済額は、以下のとおりです。 借入れ条件 月々返済額 変動金利 （金利：0.4%） 171,744円 固定金利 （金利：1.0%） 179,548円 選択固定金利 （金利：当初10年間0.8%、残期間1.0%） 176,922円 ※その他の条件：返済期間35年、融資手数料55,000円、保証料600,000円、元利均等、ボーナス支払い無し 上記の月々返済額を支払うことが可能であれば、15年で返済できるでしょう。 共働きの夫婦なら住宅ローン3,000万円の返済はラクになる？ 世帯年収が400万円を超えるのであれば、3,000万円の住宅ローンの返済は可能だといえます。 単独の融資で年収400万円を超えるのであれば、2人で住宅ローンを組む必要がなく、より安定した家計となるでしょう。 住宅ローンで後悔しないためには返済計画を立てよう 年収400万円で3,000万円の借入は可能ですが、借入期間や利息によって大きく返済額が変わるため、注意が必要です。 まずは建築会社の担当者に相談をおすすめします。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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車のローンが残っていても住宅ローンは組める？審査への影響や注意点・対策も
2022.12.27
ローンにはさまざまな種類があり、車のローンと住宅ローンを併用する「ダブルローン」が生じるケースもゼロではありません。ダブルローンは生活への影響も大きいですが、まず「住宅ローンが通るかどうか」の問題が生じます。 そこでこの記事では、車のローンと住宅ローンの併用について解説します。ローンの併用について知りたい人は、ぜひ最後までお付き合いください。 【この記事でわかること】 ・車のローンと住宅ローンが併用可能かどうか ・車のローンと住宅ローンの併用検討は生活のバランスが重要 ・住宅ローン審査に通りやすくなる対策 車のローンが残っていても住宅ローンは組める？ 結論からいうと、車のローンが残った状態でも住宅ローンを組むことは可能です。 金融機関が借入可能額を算出する際には、「債務」がどれくらいあるのかを確認します。 つまり、借入における審査基準では、「車のローン残債＋住宅ローン」となる場合は同じ扱いとみなされます。 ・併用には返済負担率が重要 ・返済負担率の計算方法 ここからは、金融機関による審査の特徴を踏まえた上で、キーポイントとなる「返済負担率」について解説します。 併用には返済負担率が重要 車のローンと住宅ローンを併用する際には、返済負担率が金融機関の基準以下となる必要があります。返済負担率とは、年収に対する年間の返済額割合のことで、各金融機関は独自の返済負担率を定めています。 公式な公開義務はありませんが、一般的な返済負担率は30%以下が望ましいとされており、金利タイプ別の返済負担率割合は、以下の結果となりました。 金利タイプ 10%以下 10%超15%以内 15%超20%以内 20%超25%以内 25%超30%以内 変動型 10.6% 19.8% 27.3% 22.3% 10.6% 固定期間型 9.7% 23.2% 24.7% 16.2% 14.3% 全期間固定型 10..5% 21.8% 23.3% 22.6% 10.5% ※参考：住宅ローン利用者の実態調査｜独立行政法人 住宅金融支援機構 国際・調査部 上記のとおり、住宅ローンを借入した人の多くは金利タイプに関係なく、10〜25%以内の返済負担率になっていることがわかります。 返済負担率の計算方法 返済負担率の計算方法は、「年間の返済額合計÷額面年収×100」で算出できますが、実際の審査に使用する返済負担率は借入期間や金利タイプ、借入方式によって大きく異なります。 たとえば、3,000万円の借入を35年、金利0.4%で借入する場合の年収ごとの返済負担率は以下の通りです。 年収 元利均等返済 元金均等返済 400万円 22.967% 24.428% 450万円 20.415% 21.714% 500万円 18.373% 19.542% 550万円 16.703% 17.766% ※参考：返済負担率の計算 | 一般財団法人住宅金融普及協会 上記のように、年収が50万円変動すると返済負担率は約2%変動し、元利均等と元金均等では約1%変動する点を押さえておきましょう。 車のローンと住宅ローン併用における審査への影響 車のローンと住宅ローンを併用する際には、先述した返済負担率が金融機関の審査基準を下回る必要があります。 ただし、金融機関は返済負担率を明確に公開しているわけではないため注意が必要です。したがって、事前審査の結果が減額となった際は返済負担率が上回っていることを疑いましょう。 住宅ローンと車のローンを併用する際の注意点 金融機関の審査とは別に、住宅ローンではしっかり確認しておくべき注意点があります。 ・家計への負担に注意して借入れる ・併用が難しい場合は完済額の借入れを視野に入れる 住宅ローンと車のローンを併用する場合、返済負担率を下回れば可能ですが、審査が通れば安全な返済計画であるとは限りません。 したがって、それぞれの注意点をしっかりと把握しておきましょう。 家計への負担に注意して借り入れる 2つのローンが併用可能であるからといって、家計が苦しい状態になってしまう場合には併用しない方がよいでしょう。 併用は借入できるかではなく、破綻しない資金計画であるかが重要です。したがって、住宅ローンと車のローンを併用した際の月々の支払いを確認しましょう。 併用が難しい場合は完済額の借入れを視野に入れる 併用でローンが通らない、もしくは家計が苦しくなると判明した場合には、車のローンを完済する条件で審査を受けましょう。 完済条件の審査であれば、車のローンを返済負担率から除外できます。つまり、車のローンを完済することで月々の返済額を下げられ、借入額の増額が可能です。 ただし、車のローン返済を預貯金から行うことになる点に注意しましょう。なぜなら、車のローン完済のために他のローンを組むと、住宅ローン審査が厳しくなるからです。 そのため、車のローンを完済するのか併用するのかは、金融機関担当者と相談しながら決定しましょう。 住宅ローン審査に通りやすくする対策 ここでは、住宅ローン審査を通りやすくするための対策を解説します。 ・収入が十分にあることを証明する ・自己資金を用意して借入額を減らす ・保証人を立てる 家づくりをスムーズに進めるためには、住宅ローンの審査に滞りなく通過する必要があります。 そのためにも、以下で挙げるポイントは押さえておきましょう。 収入が十分にあることを証明する 住宅ローンに通りやすくするためには返済負担率の低減が重要であるものの、住宅の購入に必要な総額を下げるのは難しいといえるでしょう。 そのため、年収や副業による収入が十分あることを金融機関に証明することが重要です。収入の証明には、源泉徴収票と確定申告が必要となります。 請求書や領収書は、一般的に認められないケースが多いので注意が必要です。 自己資金を用意して借入額を減らす 収入が十分にない場合は、頭金を多く用意することで借入額を減らし、返済負担額が減額できます。ただし、他のローンで補填してしまうと審査が余計に厳しくなるおそれがあるため、頭金は預貯金または親族からの援助などで用意しましょう。 また、自己資金を頭金として使うか車のローンを完済するかは、金融機関によって判断を分けるべきポイントです。 したがって、預貯金があり自己資金を用意できる場合は金融機関の担当者に相談しましょう。 保証人を立てる 保証人が立てられれば、金融機関は借入に対するリスクを小さくできるでしょう。 金融機関が審査を厳しくする理由は、融資のリスクを高く見積もるためです。保証人が連帯債務者となれば債務者が2人となるため、金融機関からすれば良い条件になります。 このように、保証人を立てることは住宅ローン審査を通過しやすくするためのポイントだといえます。 住宅ローンと車のローンに関するよくある質問 ここでは、住宅ローンと車のローンに関するよくある質問について、解説します。 ・複数のローンはひとつにまとめられる？ ・住宅ローンは多めに借りた方が良い？ それぞれ回答していきます。 複数のローンはひとつにまとめられる？ 車のローンや教育ローンなどは、1つの金融機関にまとめられることが多く、審査条件も緩和されます。 金融機関によって商品名はさまざまですが、一般的に「まとめローン」と呼ばれており、金融機関としても利息を得られるため両者にとって損がありません。 したがって、複数のローンがある場合はまとめローンを検討しましょう。 住宅ローンは多めに借りた方が良い？ 近年ではゼロ金利政策が展開され、変動金利と固定金利のどちらも低水準で維持されてきました。このような状況であれば、なるべく多く住宅ローンを借りながら、自己資金を減らさないようにすることもできます。 ただし、借入額と自己資金のバランスは家庭によって変わるため、ライフプランを確認した上で借入額を決定しましょう。 住宅ローンと車のローンの利用は計画的に 車のローンがある状態で住宅ローン審査を受ける人は多いですが、返済負担率を下回るかどうかがポイントです。 そのため、場合によっては車のローンを先に完済する条件で審査を通過するケースもあるため、自己資金をどのくらい用意できるのかを把握しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
