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家を建てる前の土地リスク確認｜液状化・地形・ハザードマップの読み方

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地震で家が倒れなくても、地盤が沈む、道路が使えない、上下水道が壊れるなどの理由で生活を続けられなくなることがあります。土地選びでは、建物の耐震性と合わせて、地面の下と周辺環境のリスクも確認する必要があります。国分ハウジンググループの動画では、鹿児島大学の井村隆介先生が、土地の成り立ち、液状化、ハザードマップの見方を解説しています。熊本地震についての前編に続く内容から、土地を買う前に調べたい項目を整理します。目次土地の履歴を、現在の見た目と照らし合わせる調べるのは、購入や建物配置を決める前から液状化は、地盤と地下水の条件で考える地盤改良と、敷地全体の災害対策を分けるハザードマップは、災害の種類と想定条件を読む浸水深の色を、自宅の高さへ置き換える「何年に一度」を、待ち時間と受け取らない土地の比較表へ、防災と生活継続を加える確認した地図は、条件と日付も残す打ち合わせチェックリストよくある質問土地の履歴を、現在の見た目と照らし合わせる舗装され、きれいに区画された土地でも、以前何に使われていたかで確認点は変わります。川や池、田畑、埋立地、丘陵地の造成など、その土地がどうできたかを調べることが出発点です。新しい分譲地か古い住宅地かだけでは判断できません。動画では、昔の地図や空中写真を調べる方法が紹介されています。国土地理院の地理院地図等を使い、今の住所を確認したうえで過去の写真や地形分類を重ねると、旧河道、盛土、切土などを調べる手掛かりになります。ただし、昔田んぼだったから建てられない、地名に水に関係する字があるから危険、と即断はできません。地名や見た目は追加調査のきっかけにし、造成資料や実際の地盤調査と合わせて専門家へ確認してください。新しい造成地にも適切に対策された土地はあります。参考：国土地理院：地形分類と自然災害リスク調べるのは、購入や建物配置を決める前から動画で大切にされているのは、決めてから相談するのではなく、決める前に相談先を持つことです。土地を購入してから大きな追加工事が必要と分かれば、建物の予算や配置に影響するためです。購入前には、ハザードマップ、造成履歴、擁壁、接道、高低差、上下水道、周辺の地盤情報を住宅会社や不動産担当者と確認します。調査が未実施の項目は、いつ何を調べるか、費用をどこへ見込むかを資金表に残します。相続した土地や、住みたい場所がすでに決まっている場合も、確認は必要です。配置を変える、基礎や地盤を検討する、設備の位置を調整するなど、条件に応じてできる対策を探します。建物を強くするだけでは変えられないリスクもあるため、限界まで説明を受けましょう。液状化は、地盤と地下水の条件で考える液状化は、地下水を含む緩い砂質地盤などが地震で揺すられ、土の粒同士の支えが弱まる現象です。建物の沈下や傾き、地中の管の損傷等につながることがあります。水と土の重さの違いだけで起こる現象として説明するのは適切ではありません。国土地理院の資料でも、旧河道や水域を埋め立てた土地などは、液状化に注意する地形として示されています。ただし、地形分類は地域の傾向を知る資料であり、一つの宅地の安全性を確定するものではありません。自治体の液状化予測図、揺れやすさの地図、地盤調査を組み合わせ、必要なら地下水や土質を追加で確認します。通常の住宅地盤調査で液状化の詳細まで評価できるとは限らないため、調査会社へ「どこまで確認した結果ですか」と聞いてください。参考：国土地理院：治水地形分類図の内容地盤改良と、敷地全体の災害対策を分ける建物の下を補強しても、前面道路や埋設された配管、庭、周辺敷地まで同時に改良されるとは限りません。家が傾かずに残っても、水道や下水道が使えず、生活が止まる可能性があります。動画でも、建物だけが無事であっても暮らせるとは限らないと指摘されています。地盤補強の提案を受けたら、施工する範囲と目的を確認しましょう。不同沈下への対策なのか、液状化を含めた検討なのかを明確にする必要があります。生活面では、飲料水、携帯トイレ、電源、食料を置く場所や、家族の避難先を考えます。道路の冠水や橋の通行止めが起きた場合の経路も確認してください。敷地単独の対策と、周辺の被害へ備える計画を合わせておきます。ハザードマップは、災害の種類と想定条件を読む地図を開いたら、最初に自分の候補地を特定します。その後、洪水、内水、土砂災害、津波、高潮など、何の災害を表示しているかを確認します。一つの地図で色がなかったとしても、別の災害では対象になっている場合があります。次に、作成日、対象河川、降雨や地震の想定条件、凡例を読みます。国土地理院のポータルは複数の情報をまとめて見る入口として便利ですが、詳しい避難情報や最新資料は自治体の地図でも確認してください。色が付いていない場所も、安全が保証されているわけではありません。未評価の現象、地図の精度、想定を超える災害などがあります。白い土地だけを探して終わらず、現地の水の流れや地形、避難経路まで見ていきましょう。参考：国土地理院：ハザードマップポータル浸水深の色を、自宅の高さへ置き換える動画では、浸水深0.5m、3m、5mなどの区分を、建物の階の高さに置き換えて説明しています。図の数字を生活空間へ結び付けると、どの設備や部屋が影響を受けるか想像しやすくなります。ただし、実際の床の高さや地盤面は家ごとに違います。「0.5m未満なら必ず床下で済む」「二階なら大丈夫」とは断定できません。自治体の凡例と建物の高さを照らし合わせ、流速や浸水継続時間なども確認してください。家屋倒壊等氾濫想定区域では、強い流れや河岸侵食による危険が想定されます。浸水深だけで避難方法を決めず、自治体の指示と安全な避難先を確認しましょう。上階への移動を前提にして、外へ避難する準備を省かないことが大切です。「何年に一度」を、待ち時間と受け取らない動画では、想定最大規模の大雨を例に、「めったにないから自分には起きない」と考えないよう説明しています。確率年は発生の可能性を表す考え方であり、次に起こるまで何年待つという予告ではありません。続けて発生することもあります。また、想定最大規模の雨の条件は、河川や地域の資料を確認する必要があります。すべての地図を一律に1,000年に一度と決め付けるのは避けましょう。最大規模の色から、より小さい洪水の頻度や水深を直接計算することもできません。より起こりやすい規模の浸水を知りたい場合は、計画規模や多段階の浸水想定図等が公表されているか調べます。一枚の地図だけで分からないことは、河川管理者や自治体へ問い合わせ、どの条件でどの場所が影響を受けるかを確認してください。参考：国土交通省：多段階の浸水想定図と水害リスクマップ土地の比較表へ、防災と生活継続を加える価格、広さ、駅からの距離に加え、造成履歴、災害の種類、想定浸水、避難先、道路やライフラインの条件を一覧にします。分からない項目は空欄にせず、確認先と期限を書いておきましょう。現地は一度だけでなく、可能なら雨の前後や時間帯を変えて確認します。水が集まる場所、側溝、斜面、通学路を見ますが、大雨や警報時に確認へ出かける必要はありません。安全な時期に資料と現地を照らし合わせます。候補地にリスクがあれば、対策費と残るリスクを住宅会社へ説明してもらいます。家族が避難を実行できるか、生活が止まった際の備えを持てるかまで話し合い、購入の判断へ反映してください。土地を選ぶ段階で知っておくことが、建物の設計を具体的にします。確認した地図は、条件と日付も残す気になる土地をいくつも見比べると、どの地図で何を確認したか混ざりがちです。住所と地番を照合し、表示した災害の種類、資料名、更新日、閲覧日を記録しておきましょう。画面を保存する場合も、凡例や想定条件を一緒に残します。住宅会社との相談には、その記録を持参します。「赤くなっていたので心配」という話から、「この河川のこの想定では何mで、建物や道路はどうなるか」という具体的な確認に進めます。分からない説明は、地図を指しながら言い換えてもらってください。土地取得後も、自治体から新しい地図が公開されたら確認を続けます。建物が完成した時点の情報が、その後も変わらないとは限りません。家族構成や避難に使える交通手段も変わるため、備蓄の点検と合わせ、今の暮らしで避難できる計画かを見直しましょう。打ち合わせチェックリスト□ 古い地図・空中写真と現在の場所を照合したか□ 造成履歴、擁壁、地盤調査の確認先を決めたか□ 洪水・内水・土砂・津波等を別々に確認したか□ 想定条件、更新日、凡例と建物の高さを読んだか□ 液状化の評価範囲と補強の目的を確認したか□ 避難経路、道路、上下水道停止時の備えを考えたかよくある質問Q. ハザードマップが白い土地なら安全ですか？安全の保証ではありません。未評価の現象や想定外の規模もあるため、別の災害地図、土地の履歴、現地、自治体資料を合わせて確認します。Q. 想定が1,000年に一度なら気にしなくてもよいですか？発生までの待ち時間ではなく、毎年の発生可能性に関する考え方です。近い時期に起こる可能性もあります。また、想定条件は地域や河川で異なるため、地図の説明を確認してください。Q. 地盤改良をすれば土地のリスクはなくなりますか？工事の目的と範囲によります。建物下の補強で、周辺道路、埋設管、洪水、土砂災害まで対策できるわけではありません。残るリスクと避難・生活継続の備えを確認しましょう。ご家族の条件に合わせて相談する国分ハウジングでは、土地・資金計画・間取りをまとめてご相談いただけます。気になる動画の内容や、今の暮らしで困っていることをお聞かせください。来場予約・家づくり相談はこちら資料確認日：2026年11月4日。動画内の金額・施工例・調査結果は個別の条件に基づきます。仕様、工事費、保証内容は、お見積り・ご契約時の資料でご確認ください。元動画：【知らないと後悔】建物が無事でも住めなくなる！？家を建てる前に知っておくべき「土地のリスク」を徹底解説！
鹿児島市で家を建てるならどこ？エリア選びを価格・利便性・子育てから考える

鹿児島市の土地選びでは、中心部の利便性を取るか、郊外の広さと予算を取るかで迷う方が少なくありません。動画では、武（たけ）周辺、谷山周辺、吉野・松元方面を例に、それぞれの特徴を比較しています。『人気エリアだから』ではなく、家族の優先順位と総予算で選ぶことが大切です。 ※制度・金利・補助額などの変動情報は、2026年9月28日時点の公表資料をもとに確認しています。動画内の価格や数値は撮影時点の例を含みます。契約・申請時には必ず最新の公式情報をご確認ください。この記事でわかること中心部は利便性が高い一方、土地の広さと価格に制約が出やすい谷山周辺は交通・生活利便と住宅環境のバランスを検討しやすい吉野・松元方面は広さを確保しやすいが、通勤通学も確認する目次動画の内容を読む前に武周辺：交通利便を重視する人へ谷山周辺：利便性と住環境のバランス吉野・松元方面：広さと建物予算を重視エリア名ではなく条件表で比べる通勤時間だけでなく一週間の移動を比べる鹿児島らしい地形と環境条件を確認する比較・判断表打ち合わせチェックリストよくある質問まとめ動画の内容を読む前に動画では、鹿児島中央駅に近い武、交通と生活利便のバランスを考えやすい谷山、比較的広さを検討しやすい吉野・松元を例にしています。これは順位付けではなく、利便性、土地予算、建物の広さという三つのバランスがエリアによって異なることを示す比較です。同じ町名の中でも、駅や幹線道路までの距離、坂、高低差、災害リスク、学校までの経路は異なります。動画内の土地価格は撮影時点の例として扱い、現在の売出価格、公示地価、成約情報とは分けて考える必要があります。また、勤務地や学校が変われば最適な場所も変わります。今の便利さだけでなく、子どもが自分で通学する時期、車を運転しにくくなる時期まで想像し、家族にとって長く使える交通手段があるかを確認しましょう。武周辺：交通利便を重視する人へ鹿児島中央駅や商業施設へのアクセスを重視する家庭には魅力的です。一方で、土地が限られ、隣家との距離や庭・駐車場の確保に工夫が必要になる場合があります。吹抜けや2階リビングなど、採光の取り方も含めて設計しましょう。谷山周辺：利便性と住環境のバランス JR、市電、バスなどの交通手段や生活施設を利用しやすいエリアがあります。ただし、同じ谷山周辺でも災害リスクや道路状況は地点ごとに異なります。候補地ごとの確認が必要です。吉野・松元方面：広さと建物予算を重視中心部より土地費用を抑え、平屋や庭を検討しやすい地点があります。その反面、通勤時間、送迎、公共交通、買物動線など、毎日の移動コストまで含めて考えましょう。エリア名ではなく条件表で比べる通学時間、職場までの所要時間、駐車台数、ハザード、土地と建物の総額などを一覧にすると、家族に合う場所が見えやすくなります。土地価格は常に変動するため、動画内の相場は参考例とし、最新の公示地価や売出情報を確認してください。通勤時間だけでなく一週間の移動を比べる中心部に近い土地は、通勤や買物の時間を短縮しやすい一方、敷地面積や駐車台数に制約が出ることがあります。土地を小さくしても暮らしが窮屈にならないよう、建物を二階建てにする、庭と駐車場を兼用するなど設計の工夫まで含めて比較します。郊外は土地費用を抑えて平屋や庭を計画しやすい地点がありますが、車の台数が増えれば購入費、保険、燃料、将来の買替えが家計に影響します。土地価格だけでなく、家族が一週間に何度移動するかを数えると、生活コストが見えやすくなります。子育て世帯は学校までの直線距離だけでなく、歩道、横断歩道、交通量、坂道、雨の日の移動を確認します。進学先や勤務先が変わる可能性もあるため、JR、市電、バス、自動車の複数の手段が使えるかという視点も役立ちます。共働き家庭では、保育園、職場、スーパーを結ぶ三角形の移動が毎日発生します。休日の便利さより、平日の朝夕を再現して所要時間を測る方が、暮らしとの相性を判断しやすくなります。鹿児島らしい地形と環境条件を確認する鹿児島市は平地だけでなく、坂や高台の住宅地も多い地域です。眺望が良い土地でも、道路と敷地の高低差によって造成や擁壁、階段、駐車計画に費用がかかる場合があります。年齢を重ねた後の徒歩移動も想像してみましょう。洪水や内水、土砂災害、津波などの情報は、国土地理院のハザードマップポータルと鹿児島市の資料を併用します。地図上の色だけでなく、指定避難所まで安全に移動できるか、雨天や夜間でも使える経路かを現地で確認してください。桜島の火山灰は風向きや時期によって影響が変わります。降灰量だけでエリアを決めるのではなく、室内干し、外部水栓、掃除しやすい外構、車の置き方など、建物側で負担を減らせるかも検討します。土地情報は動きが早い一方、エリアを広げ過ぎると判断軸がぶれます。家族で『譲れない条件を三つ』『できれば欲しい条件を三つ』『不要な条件』に分け、候補地ごとに同じ表で点検すると、価格だけに引っ張られにくくなります。比較・判断表項目確認すること注意点武周辺中央駅方面への利便性を重視しやすい土地の広さ、価格、駐車・採光計画谷山周辺交通・買物・住宅環境のバランスを比較しやすい地点ごとの道路、浸水、通学条件吉野方面広さや住宅地としての環境を検討しやすい坂、通勤時間、土砂災害など松元方面土地と建物の予算配分に幅を持たせやすい移動手段、生活施設、将来の送迎全エリア共通総予算と一週間の生活動線で評価相場は撮影時ではなく現在の資料で確認打ち合わせで使えるチェックリスト □ 家族全員の通勤・通学・送迎先を地図に置く □ 平日朝夕と休日の移動時間を調べる □ 希望する駐車台数と建物配置を候補地に当てる □ 高低差、坂、擁壁、造成費を確認する □ 洪水・内水・土砂・津波と避難経路を確認する □ スーパー、病院、公共交通を実際に利用してみる □ 火山灰を前提に洗濯・掃除・駐車方法を考える □ 最新の売出価格と公的な土地情報を確認するよくある質問 Q. おすすめエリアを一つに決められますか？ A. 家族の勤務先、学校、予算、希望する建物によって異なります。エリア名より優先条件で比較しましょう。 Q. 災害リスクはどこで確認できますか？ A. 国土地理院のハザードマップと鹿児島市の最新ハザードマップを併用してください。 Q. 動画で紹介された土地価格を予算の基準にできますか？ A. 撮影時点・個別条件の例であり、そのまま現在の相場にはできません。面積、道路、高低差、建築条件も異なるため、最新の売出情報と不動産情報ライブラリなどを確認してください。 Q. 郊外なら必ず広くて安いですか？ A. 一概には言えません。人気、造成状況、接道、建築条件によって価格は変わり、車や外構の費用も増えることがあります。建物と生活費を含む総額で比べましょう。まとめ武、谷山、吉野、松元にはそれぞれ異なる強みがあります。エリアの評判だけで決めず、土地と建物の総額、一週間の移動、地形・災害リスクを同じ基準で比べると、家族に合う場所が見えやすくなります。国分ハウジングでは、土地・資金計画・間取り・住宅性能をまとめて相談できます。ご家族の条件に合う選択肢を整理したい方は、お気軽にご相談ください。来場予約・家づくり相談はこちら参考資料解説動画（YouTube）国土地理院・ハザードマップポータルサイト国土交通省・不動産情報ライブラリ
土地探しで後悔しないために｜注意したい住宅営業担当者の5つの特徴

土地の価格や広さが希望どおりでも、造成費や法令制限、周辺環境を見落とすと、思い描いた家が建てられないことがあります。動画では、不動産歴20年の担当者が、土地探しで注意したい住宅営業担当者の特徴を5つに整理しています。担当者を責めるためではなく、購入前に確認すべき項目を知るためのチェックリストとして活用しましょう。 ※制度・金利・補助額などの変動情報は、2026年9月28日時点の公表資料をもとに確認しています。動画内の価格や数値は撮影時点の例を含みます。契約・申請時には必ず最新の公式情報をご確認ください。この記事でわかること土地価格ではなく建築までの総額を見る希望条件は優先順位まで共有する現地・追加費用・法令制限を購入前に確認する目次動画の内容を読む前に 1．土地価格だけで提案する 2．希望条件をそのまま検索する 3．追加費用と建築計画を確認しない 4．地域を現地で把握していない 5．周辺環境や法令制限を説明できない土地代の外側にある費用を見落とさない現地確認は曜日と時間を変えて行う比較・判断表打ち合わせチェックリストよくある質問まとめ動画の内容を読む前に土地探しで怖いのは、悪意のある担当者だけではありません。住宅と土地の知識が十分でないまま、表面の価格や広さだけで話が進んでしまうことも大きなリスクです。動画の『注意したい営業担当者』という切り口は、担当者を試すためではなく、購入前に必要な調査を漏らさないために使えます。良い土地は、安い土地や人気エリアの土地と同じ意味ではありません。希望する家、駐車台数、家事動線が実現でき、造成や外構を含めた総額が予算内に収まり、災害リスクや日々の移動を家族が受け入れられる土地が、その家庭にとっての良い土地です。 1．土地価格だけで提案する安く見える土地でも、擁壁、造成、給排水の引込み、地盤改良、外構などに費用がかかる場合があります。土地代だけで予算に収まったと判断せず、建物と諸費用を含む総額を確認しましょう。 2．希望条件をそのまま検索する駅からの距離、学区、広さ、日当たりなど、すべての希望を満たす土地は多くありません。条件を聞くだけでなく、『何のために必要か』まで掘り下げ、代替案を提案してくれる担当者が頼りになります。 3．追加費用と建築計画を確認しない道路との高低差や軟弱地盤は、購入後の費用に直結します。また、建ぺい率・容積率や斜線制限などにより、希望する平屋や駐車台数を実現できない場合もあります。土地と間取りは並行して検討するのが安全です。 4．地域を現地で把握していない地図上の距離だけでは、通学路の交通量、坂道、夜間の明るさ、騒音、においまでは分かりません。可能なら平日・休日、朝・昼・夜と時間を変えて現地を確認しましょう。 5．周辺環境や法令制限を説明できないハザード情報、境界、接道、上下水道、近隣施設などは、暮らしや建築可否に影響します。分からないことを曖昧にせず、専門部署や行政へ確認して回答してくれるかを見極めましょう。土地代の外側にある費用を見落とさない土地情報に表示される価格は、家を建てて暮らし始めるまでの総額ではありません。仲介手数料、登記費用、固定資産税の精算金に加え、古家の解体、造成、擁壁、上下水道の引込み、地盤改良、外構などが必要になることがあります。たとえば周辺より安い土地でも、道路と敷地の高低差が大きければ、駐車場をつくるための土工事や擁壁工事が増えるかもしれません。水道管が前面道路まで来ていても、口径変更や敷地内への引込みに費用がかかる場合があります。『工事できる』と『予算内で工事できる』は分けて確認します。境界標が見当たらない、越境物がある、私道を通らないと接道できないといった点も、契約後のトラブルにつながります。重要事項説明を聞くだけで終わらせず、疑問点は書面で回答してもらい、必要なら測量や専門家の確認を条件にします。候補地が見つかったら、土地だけの資金表ではなく、建物、付帯工事、外構、諸費用を含む総額表を住宅会社に作ってもらいましょう。追加費用の項目に『未定』『別途』が多い場合は、想定幅も確認して予備費を残します。現地確認は曜日と時間を変えて行う晴れた休日の昼だけでは、暮らしの実態をつかめません。平日の通勤時間帯は道路の混み方、放課後は通学路の交通量、夜は街灯や周辺施設の音、雨の日は道路や敷地の水の流れを確認できます。できれば家族で歩き、ベビーカーや自転車でも無理がないか見てください。日当たりは南向きかどうかだけでなく、隣地の建物や高低差、将来建つ可能性のある建物にも左右されます。現状が空き地なら、法令上どの程度の建物が建ち得るかを担当者や設計者に確認すると、将来の影響を考えやすくなります。国土地理院のハザードマップポータルでは洪水、土砂災害、高潮、津波などを重ねて確認できます。ただし、色が付いていないことは安全の保証ではありません。自治体の最新ハザードマップ、土地の成り立ち、避難先までの実際の経路も合わせて確認します。担当者には『この土地の弱点は何ですか』と尋ねてみましょう。メリットだけでなく、追加費用や暮らしにくさの可能性を説明し、分からない点を調べて回答してくれるかどうかは、信頼性を見極める材料になります。比較・判断表項目確認すること注意点建築条件用途地域、建ぺい率・容積率、高さ・斜線、接道希望する平屋や駐車計画が入るか造成・地盤高低差、擁壁、地盤資料、盛土・切土の履歴概算だけでなく調査後の増額幅も確認インフラ上水道、下水道、電気、ガス、雨水排水敷地への引込み費用と負担金災害洪水、内水、土砂、津波、高潮、避難経路地図に色がない＝無リスクではない暮らし通勤・通学、買物、騒音、におい、夜道曜日と時間を変えて現地確認打ち合わせで使えるチェックリスト □ 建てたい家の大きさと駐車台数を設計者に伝える □ 土地・建物・付帯工事・外構・諸費用の総額表を作る □ 境界、越境、接道、私道負担を確認する □ 上下水道の引込み状況と費用負担を確認する □ 高低差、擁壁、地盤改良の可能性を確認する □ 自治体の最新ハザードマップと避難経路を見る □ 朝・夜・雨天を含めて周辺を歩く □ 契約前に住宅会社と不動産担当者の双方へ確認するよくある質問 Q. 気になる土地は自分だけで決めてもよいですか？ A. 契約前に、建築を依頼する住宅会社にも確認してもらうことをおすすめします。希望の建物が建つか、追加費用がどれくらいかを同時に確認できます。 Q. ハザードマップに色がなければ安全ですか？ A. リスクがゼロという意味ではありません。自治体の最新資料、地形、避難経路も合わせて確認してください。 Q. 人気の土地はすぐ申し込むべきですか？ A. 検討期限が短い場合でも、希望の建物が建つか、総額が予算内か、重要な権利関係や災害リスクに問題がないかは最低限確認してください。焦りを理由に確認を省かないことが大切です。 Q. 地盤改良費は契約前に確定できますか？ A. 詳細な地盤調査は土地取得後や配置決定後になることがあり、事前に確定できない場合があります。周辺データや造成履歴を参考に想定額を置き、予備費を確保しましょう。まとめ土地選びでは、価格表より先に『この土地で希望の暮らしを総額いくらで実現できるか』を確認します。現地、法令、災害、追加工事を住宅会社と一緒に調べ、弱点まで説明してくれる担当者と進めることが後悔を減らします。国分ハウジングでは、土地・資金計画・間取り・住宅性能をまとめて相談できます。ご家族の条件に合う選択肢を整理したい方は、お気軽にご相談ください。来場予約・家づくり相談はこちら参考資料解説動画（YouTube）国土地理院・ハザードマップポータルサイト
敷地面積とは？建築面積・延床面積との違いや制限をわかりやすく解説

注文住宅を検討する際には、敷地面積や建物面積、延床面積といった言葉をよく目にすることがあります。それぞれ建築する上で重要なポイントになるものの、建築会社から説明を受けても内容が難しく理解できていない人も少なくありません。この記事を参考にしながら、それぞれの特徴を理解しましょう。【この記事でわかること】 ● 敷地面積と建築面積・延床面積の違い ● 建築面積に含まれない間取りの特徴 ● 延床面積に含まれない間取りの特徴敷地面積とは敷地面積とは、土地全体の面積のことです。土地の物件資料に記載されている土地面積は敷地面積となっていますが、敷地面積には「公簿面積」と「仮測量面積」、「確定測量面積」があります。そのため、次に挙げる特徴を把握した上で物件資料に記載されている面積がどれにあたるのかを確認することが重要です。種類特徴公簿面積法務局に備え付けられている、全部事項証明書に記載されている面積仮測量面積土地家屋調査士が土地を測量し、所有者の承諾を得る前の面積確定測量面積仮測量の結果に基づいて土地所有者と周辺所有者の押印を得た状態の面積仮測量面積は所有者の承諾を得る前の面積となり、公簿面積よりは正確な面積です。確定測量面積は、登記することで新たに公募面積となるため、最も正確な面積といえます。敷地面積と建築面積・延床面積の違いこの章では、建築面積、延床面積を解説しながら、敷地面積との違いを明確にしていきます。それぞれ建築する上で重要な指標となるため、家づくりを始めるタイミングまでにしっかり理解しておきましょう。建築面積とは延床面積（建物面積）とは順番に解説していきます。建築面積とは建築面積は「水平投影面積」とも呼ばれ、建物を上空から見た際の面積のことです。最も投影面積が広い階層の面積が適用されることになり、建物の面積を表すわけではありません。建築面積は、土地に対する建築面積を制限する「建ぺい率」の計算に使用され、建ぺい率60％の地域であれば、50坪の土地に建築面積が30坪以下の家を建築できることになります。このように、建築面積は建築する建物の面積に大きな影響を与える面積だといえるでしょう。延床面積（建物面積）とは延床面積は建物全体の総床面積となり、柱や壁の中心から内側にある全ての床面積を合計した面積となります。建築面積が建ぺい率の計算に使用される一方で、延床面積は容積率の計算に使われます。容積率は、土地面積に対しての延床面積倍率を制限した割合です。たとえば、容積率200％の地域で50坪の土地に建築する場合は、延床面積を100坪以内に設計する必要があります。このように、前述した建築面積と合わせて建築を制限するために使用されるのが、延床面積となります。住宅の面積に関するさまざまな制限住宅は、建ぺい率と容積率による制限を受けることを解説しましたが、それ以外にも「高さ」に関する制限を受けることになります。日影規制斜線規制接道義務この章では、建築基準法で定められる上記3点の高さ制限について、霧島市役所が公開している『霧島市用途地域別制限一覧』のデータを参考に解説します。日影規制日影規制は、家が作る影に制限を設けた規制です。1年で最も日が長くなる冬至の8時〜16時（北海道の場合は8時〜15時）に生じる影が測量対象となります。日影規制は用途地域によって規制内容が変わり、たとえば霧島市の第1種低層住居専用地域だと10m以内は4時間、10mを超える部分は2.5時間となります。このように、家を建てることで隣地の日照に大きな影響を受けないように制限することが、日影規制の目的です。斜線規制斜線規制とは、道路もしくは隣地の境界に対し、ある一定の角度に建物が斜線しないよう制限した規制です。この規制は、日光や風通りが確保できる街を維持することが目的で設けられています。たとえば、霧島市の第1種低層住居専用地域では、道路の端面から1.25の勾配ラインを20m引き、その間に建物が来ないよう制限されることになります。斜線規制には道路斜線や隣地斜線、北側斜線の3種類があり、どれも非常に複雑な勾配計算が必要です。したがって、無理に自分で計算せず建築会社に現地を確認してもらい、制限をクリアした建築が可能かどうかを見極めてもらいましょう。接道義務接道義務とは、敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2m以上接していなければならない決まりです。鹿児島県には道路の接道に関して許可基準が設けられており、建築するためには4m以上の道路に2m以上設置しなければなりません。ただし、4m未満であっても規定の面積をセットバックすることで建築許可がおりるなど細かなルールがあります。このように、道路が4m未満の土地を検討する場合は、必ず不動産会社か建築会社に現地確認してもらいましょう。 ※参考：敷地等と道路との関係規定に係る許可基準建築面積は建ぺい率によって制限される前述したとおり、建築面積は建ぺい率によって大きく制限されます。建ぺい率の制限は、圧迫感のある街並みとならないための措置や、延焼のリスクを下げる効果があるため、鹿児島県以外の都道府県でも設定されています。そのため、家づくりを検討する場合には土地や建物だけでなく、規制されている法令についても調べることが重要です。建築面積はバルコニーやひさしは含まれるのか結論からいうと、バルコニーやひさしは建築面積に含まれません。建築面積は上空から測定した面積となるものの、バルコニーやひさしは建築部位として算出しないのが原則です。ただし、2mを超えるバルコニーや屋根があり部屋の内部に設置するインナーバルコニーなどは、建築面積に含まれる部分があるため注意が必要です。延床面積に含まれない箇所この章では、延床面積に含まれない箇所を解説します。出窓ベランダ・バルコニー吹き抜けロフト外部階段延床面積が小さくなると容積率の条件をクリアしやすくなり、建物の固定税も低くできます。この章で解説する各箇所のポイントを押さえ、最適な延床面積を目指しましょう。出窓出窓は、家の外に向かって出っ張ったような設計の窓を指し、窓の下部にスペースがあり小物などを飾れます。出窓は、延床面積を減らしつつ家屋内のスペースを増やすためによく使われる間取りです。奥行きが50cm未満、床からの高さが30cm以上、床から1.35mの高さに半分以上の窓があるなど、細かい規定があることを押さえておきましょう。ベランダ・バルコニーベランダやバルコニーは、2m以内まで延床面積から除外できます。ただし、2mを超えたベランダやバルコニーは全て延床面積となるわけではなく、超えた部分のみ除外となることを把握しましょう。それ以外にも、格子を取り付けると延床面積に含まれるなど、市区町村が独自に設定しているルールもあるため、間取り採用時には注意が必要です。吹き抜け吹き抜けは床自体がないため、延床面積には含まれません。開放的な空間の演出と採光を多く取り入れられるため、玄関などに導入するケースが多くあります。ただし、吹き抜けの2階は床がなく部屋として利用できないため、部屋の広さを十分に確保できる間取りを意識しましょう。ロフトロフトは、デッドスペースを有効活用するために導入される間取りで、部屋を効率良く使用したい人に人気です。ロフトはあくまでも「部屋」ではないため、延床面積に含めず設計できる一方で、さまざまな制限があります。制限内容は市区町村によって異なる部分が多いため、必ず建築会社に問い合わせて、制限内容を確実に確認した上で検討しましょう。外部階段二世帯住宅などで設置される外部階段は、いかなる形状、角度であっても延床面積に含まれません。したがって、延べ床面積を計算する際には、まず外部階段を除外し計算しましょう。敷地面積・建築面積・延床面積に関するよくある質問最後に、敷地面積・建築面積・延床面積に関するよくある質問を紹介します。マイホームの一般的な広さはどのくらい？駐車場を設ける場合に敷地面積はどれくらい必要？敷地面積・建物面積・延床面積の平均はどれくらい？マイホームの一般的な広さはどのくらい？『住宅金融支援機構』のデータによると、全国と首都圏では123.8㎡、近畿圏は127.1㎡、東海圏は123.5㎡、そのほかの地域では123.1㎡が平均的な広さです。なお、鹿児島県の平均は107.6㎡となっています。 ※参考：2021年度集計表｜住宅金融支援機構駐車場を設ける場合に敷地面積はどれくらい必要？『一般財団法人自動車検査登録情報協会』で定められる車両サイズにもとづき、スーパーマーケットや、ショッピングモールに設置されている駐車場は、2.5×5mのサイズであることがほとんどです。ただし、並列に並べた場合は少々圧迫感があるため、「3m×6m＝18㎡」を駐車場用地として検討することをおすすめします。 ※参考：自動車の種類｜一般財団法人自動車検査登録情報協会敷地面積・建物面積・延床面積の平均はどれくらい？建物面積と延床面積は前述した通りとなり、敷地面積は中央値を平均とした場合に全国および首都圏、近畿圏で100㎡〜110㎡が平均となりました。また、それ以外のエリアとして東海圏では160〜170㎡、そのほかの地域では230〜240㎡が平均値となっており、鹿児島県の平均においても同様の230〜240㎡となります。敷地面積・建物面積・延床面積の特徴や違いを理解しよう敷地面積と建物面積、延床面積は家づくりにおいてそれぞれが重要なポイントとなっており、理解したほうがよい面積といえるでしょう。そのため、それぞれの面積は家づくりをスタートする前に、しっかりと押さえておくことをおすすめします。国分ハウジングでは、鹿児島県に特化した建築プランを提案しております。土地を最大限に有効活用した家を建てたい人は、ぜひ国分ハウジングまでお問い合わせください。来場予約｜国分ハウジング
【2023年版】鹿児島市の土地相場まとめ！推移・動向や地価ランキングを紹介

この記事では、鹿児島市の土地相場の推移や取引のランキングなどを解説していきます。鹿児島市は鹿児島県の県庁所在地で、錦江湾に浮かぶ観光スポットである桜島を有する県内最大の中核都市です。この記事では、鹿児島市における現在の土地相場や価格の推移、動向などを解説していくので、鹿児島市にマイホームを建てたい人はぜひ最後までお読みください。【この記事でわかること】 ● 鹿児島市の土地価格相場・推移・動向 ● 鹿児島市の地価ランキング ● 鹿児島市における直近の土地取引データ ● 鹿児島市と価格が近い他のエリアと周辺環境 ● 鹿児島市で土地を探すコツ鹿児島市の土地価格相場まずは、鹿児島市の令和4年の基準地価を見ていきましょう。 ※引用：鹿児島県HP令和4年地価調査結果の概要｜鹿児島県総合政策部鹿児島県が公開しているデータによると、鹿児島市全体の令和4年の平均基準地価は13万3,900円/㎡（＝44万2,600円/坪）です。また、住宅地においては、9万1,300円/㎡（＝30万1,800円/坪）です。住宅地の価格変動率は、県全体で見ると-1.3％と下落しています。一方で、鹿児島市では0.0％と横ばいで推移しており、鹿児島市の土地価格には安定感が見られます。次に、鹿児島市の住宅地の土地取引価格を見ていきましょう。 ※出典：土地総合情報システム｜国土交通省国土交通省の調査によると、鹿児島市全体の令和4年（第3四半期）平均取引価格は、住宅地において9万400円/㎡（＝29万8,800円）です。実勢の取引価格が基準地価と近似していることも、鹿児島市の不動産土地価格が安定していることの裏付けといえます。基準地価と実勢取引価格から見た鹿児島市内住宅地の平均価格相場は、1坪あたり30万円程度といえるでしょう。鹿児島市の土地価格相場の推移・動向ここでは、鹿児島市の土地取引価格相場の推移と動向を解説します。国土交通省が公開している鹿児島市の調査結果に基づいて、2017〜2022年の5年間における価格相場の推移を見ていきましょう。 ※出典：国土交通省不動産取引価格情報（鹿児島県鹿児島市）過去5年間の取引価格は、概ね7〜9万円/㎡の間を推移しています。坪単価にすると、23〜30万円/坪の間を推移しているといえます。今後数年間も大きな自然災害などがない限り、23〜30万円/坪の間で土地取引は推移するでしょう。鹿児島市内の住宅地を購入する場合は、1坪あたり30万円程度を目安にする必要があるといえます。鹿児島市の地価ランキング鹿児島市内の住宅地の基準地価について地域別ランキングを見ていきます。ランキングはあくまで参考程度に留めておくことが望ましいものの、土地探しをする際に1つのベンチマークになるので、チェックしておいてください。＜住宅地＞順位所在（調査基準地）価格（円/㎡）価格（円/坪） 1 上荒田町17番5 23万9,000円 79万円 2 上之園町33番9 23万6,000円 78万100円 3 荒田1丁目32番4 23万1,000円 76万3,600円 3 荒田2丁目17番4 23万1,000円 76万3,600円 5 武1丁目22番5 22万2,000円 73万3,800円 6 薬師1丁目4番7 21万6,000円 71万4,000円 6 西田3丁目21番17 21万6,000円 71万4,000円 8 薬師2丁目8番14 20万4,000円 67万4,300円 9 鴨池2丁目18番3 19万6,000円 64万7,900円 10 下荒田1丁目13番9 19万円 62万8,000円 ※参考：鹿児島県の地価｜鹿児島県鹿児島市内の住宅地について、ランキング上位の土地を購入するには1坪あたり70万円程度が目安です。すなわち、30坪の土地の場合2,000万円以上、50坪では3,500万円の資金を土地だけで用意しなければなりません。続いて、商業地も見てみましょう。＜商業地＞順位所在（調査基準地）価格（円/㎡）価格（円/坪） 1 東千石町14番3 102万円 337万1,900円 2 中央町24番25 43万5,000円 143万8,000円 3 荒田1丁目41番10 33万6,000円 111万740円 4 山之口町8番40 31万円 102万4,700円 5 西千石町3番19 30万8,000円 101万8,000円 6 船津町4番20外 30万4,000円 100万4,900円 7 西田2丁目3番26 28万6,000円 94万5,000円 8 加冶屋町2番15 27万3,000円 90万2,400円 9 樋之口町10番50 26万6,000円 87万9,000円 10 荒田1丁目30番14 25万3,000円 83万6,000円 ※参考：鹿児島県公式HP 商業地のランキング上位では、1坪あたり100万円程度が目安です。商業エリアでマイホームを建築する場合、防火地域や準防火地域に該当するケースも多いため、建物の耐火性能を上げなければなりません。商業エリアでマイホームを建築する場合は、高めの予算になることは認識しておきましょう。鹿児島市における過去・直近の取引データここでは、鹿児島市で2021〜2022年に取引された価格情報を実際の例から3つ紹介します。＜取引事例1＞地域：鹿児島市荒田取引時期：2022年第2四半期最寄駅名称鹿児島中央駅距離徒歩23分土地価格 2,900万円・83万5,700円/坪面積 115㎡（＝34.7坪）形状長方形・間口9m・道路（北道路・幅員6m・市道）都市計画用途第1種住居地域建ぺい・容積率 60/200 ※参考：地価公示・地価調査・取引価格情報｜土地総合情報システム｜国土交通省＜取引事例2＞地域：鹿児島市清和取引時期：2022年第1四半期最寄駅名称 JR谷山駅距離徒歩19分土地価格 1,300万円・29万6,800円/坪面積 145㎡（＝43.8坪）形状整形・間口12m・道路（南東道路・幅員5m・私道）都市計画用途第1種低層住居地域建ぺい・容積率 50/80 参照：地価公示・地価調査・取引価格情報｜土地総合情報システム｜国土交通省＜取引事例3＞地域：鹿児島市武取引時期：2021年第4四半期最寄駅名称鹿児島中央駅距離徒歩7分土地価格 3,200万円・81万4,200円/坪面積 130㎡（＝39.3坪）形状長方形・間口10m・道路（北道路・幅員6m・市道）都市計画用途第1種住居地域建ぺい・容積率 60/200 ※参照：地価公示・地価調査・取引価格情報｜土地総合情報システム｜国土交通省直近の取引データ3例を見る限り、土地の形状や道路付きが良い上に人気の高い駅徒歩圏内の土地は高値で安定しており、資産性が高くなっています。一方で、事例2のように接道道路が私道などでも良い場合は、土地の価格が半分以下で取得できることもあるでしょう。鹿児島市と価格が近い他のエリアここでは、2022年第3四半期の土地取引平均価格について、近隣都市と比較します。同じ九州地方でも、鹿児島市の平均の土地価格は福岡市、那覇市に次いで高い価格を維持しており、人気の高さがわかります。今後も、価格が大きく下落することは考えにくく、現在の資産価値が長期的に維持されていくでしょう。鹿児島市熊本市（中央区）宮崎市那覇市 9万393円/㎡ 6万4,667円/㎡ 5万5,400円 15万円 29万8,800円 21万3,700円 18万3,300円 49万5,800円 ※参照：国土交通省土地総合情報システム熊本市は、人口は70万人を超えて鹿児島市の59万人よりも規模の大きい都市ですが、土地の平均取引価格は鹿児島市の2/3程度です。鹿児島市の土地は、近隣の中核都市と比較しても平均的に資産性が高いことがわかります。鹿児島市の周辺環境（地域情報）市街地から桜島が望める鹿児島市は、その景観から東洋のナポリとも呼ばれています。鹿児島市総面積の約55％は森林が占めており、多くの自然に触れ合えて子育てにも最適な環境といえるでしょう。平均気温も18.6℃と温暖な上に市内に温泉地も多いため、桜島や霧島とともに南九州の代表的な観光スポットです。保育園・幼稚園の数は全国3位、小学校の数は全国2位、公園の数は全国6位と、子育てに必須な施設が全国上位であることも大きな魅力です。コンビニや利便施設の店舗数も全国上位に食い込んでおり、生活に不便を感じることはほとんどありません。鹿児島市で土地を探す際のコツここでは、鹿児島で土地を探す際のコツを紹介しましょう。地域情報を事前に調べておく平均購入価格を事前に調べておく土地評価額の動向を事前に調べておく上記のポイントを順番に見ていきましょう。地域情報を事前に調べておく地域情報として、以下のポイントは十分に事前調査しましょう。コンビニ・スーパーの位置と数近くにある複数の公園保育園・幼稚園の有無と距離小学校の場所総合病院の有無と距離公民館や役所、図書館などもチェックすると良いでしょう。平均購入価格を事前に調べておく平均購入価格を調べておきましょう。平均購入価格は、以下の国土交通省や鹿児島県のサイトで把握できます。 ※参考：国土交通省｜不動産取引価格情報検索 ※参考：鹿児島県｜鹿児島県の地価実際に気になる土地があれば、上記のサイトで確認した平均購入価格と比較しましょう。その際は、価格と合わせて以下のポイントを押さえると良いでしょう。用途地域や建ぺい率・容積率道路の種類及び幅員接道間口インフラ状況（ガス・下水など）後々の資産価値に影響を及ぼす可能性のある項目のため、できる限りチェックしましょう。土地評価額の動向を事前に調べておく土地評価額の動向を、事前に調べておきましょう。土地評価額も国土交通省や県のサイトで確認できます。 ※参考：国土交通省｜不動産取引価格情報検索 ※参考：鹿児島県鹿児島県の地価土地評価額は4種類ありますが、優先度は以下の順番になります。基準地価（土地取引価格の基準値）公示価格（収用など公的な土地取引価格の基準値）固定資産税評価額（固定資産税算定の基礎となる評価額・公示価格の7割程度）路線価（相続税算定の基礎、または担保評価の基礎となる評価額・公示価格の8割程度）まずは、基準地価をチェックしましょう。鹿児島市の土地価格相場に関するよくある質問最後に、鹿児島市の土地価格相場に関するよくある質問を紹介します。鹿児島市で人気の土地は？鹿児島市の土地は安いといえる？鹿児島市で100坪の土地価格相場はいくら？順番に回答していきます。鹿児島市で人気の土地は？鹿児島市内で人気のエリアは、まず天文館エリアといえるでしょう。次に鹿児島中央エリア、南鹿児島エリアなどが続きます。近年では、天文館以北では吉野、天文館以南では中山や下福元、谷山なども便利です。鹿児島市の土地は安いといえる？鹿児島市の土地は、近隣の熊本市や宮崎市と比べて一概に安いとはいえません。しかし、それだけ資産性が高く、今後も価値を維持していくために十分なポテンシャルを持っているといえます。鹿児島市で100坪の土地価格相場はいくら？鹿児島市内の土地価格相場は、100坪3,000万円と見ておきましょう。基準地価や直近の取引価格から判断しても、1坪あたり30万円と見ておくのが妥当です。鹿児島市で土地を探すなら国分ハウジング鹿児島市の土地のポイントは、鹿児島市の土地は周辺の中核都市と比べても比較的価格が高く、資産性も高いことです。そして、高い資産性は今後もしばらく維持される可能性が高いでしょう。基準地価や過去の取引データを参考にしながら、最良の土地選びを実践していきましょう。国分ハウジングでは、お客様に寄り添いながら最適なプランを提案いたします。土地探しやプランニング、資金計画など住まいに関するお悩みやご相談がありましたら、鹿児島県内に15ヶ所以上ある住宅展示場やモデルルームにお越しください。お問い合せ｜【公式】国分ハウジング｜鹿児島・宮崎のハウスメーカー
【2023年版】鹿児島県垂水市の土地価格相場まとめ！推移・動向や地価ランキングを紹介

この記事では、垂水市の土地価格の相場やその推移などを解説していきます。垂水市は鹿児島県大隅半島のほぼ中央に位置し、海産物の宝庫である錦江湾と優美な桜島を目の前に望む自然豊かなところです。また、高隈山系を源に地底から湧き出る温泉水は飲料水としても有名で、全国各地にも広く流通しています。この記事では、垂水市にマイホームを建てたい人に向けて、現在の土地相場や価格の推移、動向を解説していくので、ぜひ最後までお読みください。【この記事でわかること】 ● 垂水市の土地価格相場・推移・動向 ● 垂水市の地価ランキング ● 垂水市における直近の土地取引データ ● 垂水市と価格が近いほかのエリアと周辺環境 ● 垂水市で土地を探すコツ鹿児島県垂水市の土地価格相場まずは、垂水市の令和4年度基準地価から土地価格の相場を見ていきましょう。用途住宅地商業地市名平均価格（㎡）変動率平均価格（㎡）変動率垂水市 12,000円 ▲1.8 18,700円 ▲1.1 鹿屋市 8,200円 ▲0.6 21,900円 ▲1.9 鹿児島市 91,300円 0.0 247,700円 0.2 ※参考：令和4年地価調査結果の概要｜鹿児島県総合政策部垂水市における令和4年の基準地価は、住宅地12,000円/㎡（＝39,600円/坪）、商業地18,700円/㎡（＝61,800円）です。変動率はいずれも前年に比べて若干のマイナスであり、近年この傾向が続いています。ただし、これは県庁所在地の鹿児島市を除く県全体にいえる傾向であり、上記の表を見ると鹿屋市も同様の傾向があることがわかります。次に、国土交通省の不動産価格情報から令和3年第4四半期から令和4年第3四半期の取引事例を見ていきましょう。＜令和4年度垂水市住宅地土地取引事例＞所在地面積取引総額垂水市下宮町 310㎡（＝93.7坪） 350万円 11,290円/㎡（＝3万7,300円/坪）垂水市田神 490㎡（148.2坪） 330万円 6,730円/㎡（＝2万2,200円/坪）垂水市田神 370㎡（111.9坪） 550万円 14,860円/㎡（＝4万9,100円/坪）垂水市田神 1,800㎡（544.5坪） 1,600万円 8,880円/㎡（＝2万9,300円/坪）垂水市二川 520㎡（157.3坪） 150万円 2,880円/㎡（＝9,500円/坪） ※参考：不動産取引価格情報検索｜国土交通省垂水市住宅地の令和3年度（第3四半期）から、令和4年度までの取引事例5つの平均値は、8,928円/㎡（＝2万9,500円/坪）となりました。 5つの例を見る限り、実勢の取引価格が基準地価を下回っているように見えますが、上記の垂水市二川を除いた平均値をとると基準地価とほとんど同じ水準になります。基準地価、実勢取引価格からみた垂水市内住宅地の平均価格相場は、1坪あたり4万円程度といえるでしょう。鹿児島県垂水市の土地価格相場の推移・動向ここでは、垂水市の基準地価の用途別平均金額の推移と動向について解説します。鹿児島県が発表している垂水市の調査結果に基づいて、2018〜2022年の5年間の価格相場の推移を見てみましょう。＜鹿児島県垂水市2018〜2022年平均基準地価の推移＞ 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年住宅地 12,967円 12,700円 12,433円 12,200円 12,000円商業地 19,700円 19,500円 19,200円 18,900円 18,700円 ※参考：地価公示 (2022年) 鹿児島県 – 地価公示・地価調査(基準地価) 2018〜2022年の5年間、鹿児島県垂水市住宅地・商業地の平均基準地価は、毎年少しずつ下降していることがわかります。とはいえ、減少率は前年比1〜2％程度のため、それほど大きいとはいえません。鹿児島県垂水市の地価ランキング垂水市内の住宅地の基準地価について地域別ランキングを見ていきましょう。ランキングはあくまで参考程度に留めておくことが好ましいですが、土地探しをする際に1つのベンチマークになるので、チェックしておいてください。＜住宅地＞順位所在（調査基準地）価格（円/㎡）価格（円/坪） 1 垂水市錦江町1番92 1万4,800円 4万8,900円 2 垂水市田神字下福町3487番1 1万3,800円 4万5,600円 3 垂水市新城字松下4268番 7,400円 2万4,400円 ※参考：地価公示 (2022年) 鹿児島県 – 地価公示・地価調査(基準地価) 垂水市内の住宅地でマイホーム用に土地購入を検討する場合は、目安として1坪あたり4万円程度、上限値は5万円程度と考えておきましょう。すなわち、100坪の土地を購入する場合は400〜500万円程度の予算が目安といえます。基準地価データが1件のみですが、商業地も見ておきましょう。＜商業地＞順位所在（調査基準地）価格（円/㎡）価格（円/坪） 1 垂水市上町108番4 1万8,700円 6万1,800円 ※参考：地価公示 (2022年) 鹿児島県 – 地価公示・地価調査(基準地価) 商業地を購入する場合の目安は、上記の表からは1坪あたり6万円程度と想定されます。しかし、取引事例の数が少ないので、あくまで参考としてください。鹿児島県垂水市における過去・直近の取引データここでは、鹿児島市における2021〜2022年に取引された価格情報を紹介します。＜取引事例1＞地域：垂水市下宮町取引時期：2022年第2四半期最寄り駅名称ー距離ー土地価格 350万円・3万7,300円/坪面積 310㎡（=93.7坪）形状ほぼ長方形・間口16m・道路（北東道路・幅員8m・市道）都市計画用途第2種住居地域建ぺい・容積率 60/200 ※参考：土地総合情報システム｜国土交通省＜取引事例2＞地域：垂水市田神取引時期：2021年第4四半期最寄り駅名称 – 距離 – 土地価格 1,600万円・2万9,000円/坪面積 1,800㎡（544.5坪）形状不整形・間口：不明・道路（南西道路・国道）都市計画用途市街化区域・市街化調整区域外の都市計画区域建ぺい・容積率 – ※参考：土地総合情報システム｜国土交通省＜取引事例3＞地域：垂水市市木取引時期：2022年第2四半期最寄り駅名称 – 距離 – 土地価格 340万円・1万200円/坪面積 1,100㎡（=332.7坪）形状ほぼ長方形・間口50m・道路（東道路・幅員3.6m・市道）都市計画用途第1種住居地域建ぺい・容積率 60/200 ※参考：土地総合情報システム｜国土交通省垂水市の不動産取引においては、市街化区域・市街化調整区域に設定されていない都市計画区域内の土地取引も多く見られました。実勢取引価格においては、1坪当たり1〜4万円と基準地価に比べてばらつきがありますが、やはり価格相場は1坪当たり4万円程度と考えて良いでしょう。鹿児島県垂水市と価格相場の近い他のエリア同じ鹿児島県内において、垂水市と価格相場の近い鹿屋市、日置市との変動率も含めて比較しましょう。ここでは、2022年度の基準地価をまとめました。住宅地商業地市名平均価格（㎡）変動率平均価格（㎡）変動率垂水市 12,000円 ▲1.8 18,700円 ▲1.1 鹿屋市 8,200円 ▲0.6 21,900円 ▲1.9 日置市 12,700円 ▲0.9 24,300円 ▲1.9 ※参考：鹿児島県HP令和4年地価調査結果の概要基準地価においては、鹿屋市・日置市とも垂水市同様前年比変動率がダウンしていますが、下げ幅は1〜2％と微減の範囲に収まっています。ただし、鹿屋市・日置市において特徴的な箇所は、2021年から2022年にかけて土地取引件数が増加している点です。垂水市においても、やはり土地取引件数は増加傾向にあり、土地の価格が現状程度の変動率で推移する限り安定した土地取引状況が継続するでしょう。鹿児島県垂水市の周辺環境（地域情報）垂水市は、錦江湾と桜島を目の前に望み、鹿児島市と大隈半島を結ぶ要所になっています。平均気温は17.3℃と温暖で、錦江湾では親子でマリンスポーツを楽しめ、市街地から車で10分の高台には観光名所として有名な千本イチョウがあります。 0歳から中学校卒業まで自己負担分の医療費が無料になるよう助成されており、子育て世代にも暮らしやすい街といえるでしょう。国道220号を中心にスーパーマーケットやコンビニ、飲食店などが集積し、バスがない地域と中心地をバイパスする乗合タクシーも運行しています。錦江湾で向かい合う鹿児島市へはフェリー、空港のある霧島市へはバスや乗合タクシーなどの交通機関も十分に網羅されており、日常で不便を感じることはないでしょう。鹿児島県垂水市で土地を探す際のコツ垂水で土地を探すコツは、主に以下の通りです。土地評価額の動向を事前に調べておく平均購入価格を調べておく地域情報を事前に調べておく 1つずつ解説していきましょう。土地評価額の動向を事前に調べておく土地評価額は、鹿児島県や国土交通省のサイトで確認できます。土地評価額は4種類ありますが、優先度は以下の順番になります。基準地価（土地取引価格の基準値）公示価格（収用等公的な土地取引価格の基準値）固定資産税評価額（固定資産税算定の基礎となる評価額。公示価格の7割程度）路線価評価額（相続税算定の基礎、又は担保評価の基礎となる評価額。公示価格の8割程度）評価額は実勢価格とは異なり、上記のように何を目的とするかによって4つの価格が存在します。この中で、土地取引の目安として考える場合は、基準地価をチェックしましょう。なぜなら、基準地価は都道府県がその年の7月1日時点における1㎡当たりの価格を判定するもので、土地取引の目安とされるからです。特に、鹿児島県内での土地取引価格は、基準地価近くで取引されているケースが多いので、これから購入する方はぜひチェックするようにしてください。平均購入価格を事前に調べておく平均購入価格も、この記事でも紹介している国土交通省や鹿児島県のサイトで確認できます。実際に気になる土地が出てきたら、これらのサイトで確認した平均購入価格と比較してみましょう。自分が購入したいと思っているエリア近辺の情報をチェックして、実際にそのエリアや土地を確認しておくことも大切です。その際は、価格と合わせて以下の点も確認してください。用途地域や建ぺい率・容積率道路の種類及び幅員接道間口インフラ状況（ガス・下水等）土地の高低差等後々の資産価値に影響を及ぼす可能性のある項目なので、できる限り資料だけでなく自分の目で現地もチェックしましょう。地域情報を事前に調べておく地域情報として、以下のポイントは事前にしっかりと調査しておきましょう。コンビニやスーパーマーケットの位置と数近くの公園（できれば複数）保育園・幼稚園の有無と距離小学校の場所総合病院の有無（あれば距離）その他、公民館や役所、図書館などもチェックしておきましょう。垂水市の場合、上記の標準的なチェック項目に加えて以下の内容もチェックしましょう。垂水港へのアクセス（鹿児島市へのフェリーによるアクセス）路線バスのバス停市内に鉄道が通っておらず、車・バスを中心とした交通となるので、上記の点についても合わせて確認するようにしてください。鹿児島県垂水市の土地価格相場に関するよくある質問最後に、垂水市の土地価格相場に関するよくある質問をまとめておきます。実勢価格と公示価格の違いは？実勢価格の調べ方は？垂水市で50坪における土地の値段は？それぞれ解答していきます。実勢価格と公示価格の違いは？実勢価格とは、実際に取引が成立した時の価格のことです。公示価格や基準地価のように誰かが決める価格ではなく、取引データと考えた方がわかりやすいでしょう。一方で、公示価格とは、国土交通省がその年の1月1日時点における1㎡当たりの価格を判定するものです。一般の土地取引だけでなく、国や地方自治体が道路収用や土地区整理事業等で収用価格を算定する時の基礎にもなる価格です。土地取引を検討する際は、実勢価格や基準地価などを優先してチェックした方が良いでしょう。実勢価格の調べ方は？インターネットで調査する場合は、国土交通省の土地総合情報システムを利用すると良いでしょう。他には、購入したいエリア周辺の不動産業者のサイトから、今売りに出ている土地情報を確認する方法もあります。ただ1つ注意していただきたいことは、土地購入を検討する時はインターネットや紙情報だけで判断せず、必ず現地をチェックするようにしてください。垂水市で50坪における土地の値段は？垂水市における住宅地の土地取引相場は坪当たり4万円程度であるため、50坪の土地を購入する場合の値段は、土地だけで200万円くらいといえるでしょう。諸費用と合わせて、220〜230万円程度を見込んでおいてください。鹿児島県垂水市で土地を探すなら国分ハウジング垂水市は、錦江湾を隔てて鹿児島市と向かい、空港のある霧島市、大隅半島で中心市街地の鹿屋市とも近接しており、交通アクセスも豊富な街です。その上、土地の地価は鹿児島市の1/7〜1/10ほどの安さとなります。土地が安く仕入れられれば、それだけゆとりを持った配置計画や庭づくりができ、ゆったりと理想的な暮らしを実現できます。垂水市内で土地を探す場合は、今回の記事を参考にして納得のいく土地選びをしてください。国分ハウジングは、お客様に寄り添いながら家づくりの最適なプランを提案いたします。土地探しやプランニング、資金計画など住まいに関するお悩みやご相談がありましたら、ぜひ一度国分ハウジングのモデルルームにお越しください。来場予約｜【公式】国分ハウジング｜鹿児島・宮崎のハウスメーカー
建築条件付き土地とは？メリット・デメリットや後悔しないためのポイントも

この記事では、建築条件付き土地のメリット・デメリットや後悔しないためのポイントなどを解説します。建築条件付き土地は、よくわからないまま購入してしまうと、予期せぬトラブルを抱えることもあるので、しっかりと理解しておきましょう。【この記事でわかること】・建築条件付き土地とは？・建築条件付き土地のメリット・デメリット・建築条件付き土地を購入して後悔しないためのポイント・建築条件付き住宅を購入して実際にあった失敗例・建築条件付き住宅を購入する際の注意点建築条件付き土地とは？建築条件付き土地とは、一定期間内に指定された施工会社が建築することが条件になっている土地のことです。通常の注文住宅は、自分で選んだ土地に好みの施工会社が建築するため思い通りの設計ができますが、建築条件付きの場合は、全て自由設計とはなりません。注文住宅と建売住宅の中間に位置するのが建築条件付き住宅といえるでしょう。建築条件付き土地のメリットここでは、建築条件付き土地を購入した場合のメリットについて解説していきます。・建築条件付きでない土地より安いケースがある・ある程度は理想通りの間取りや内装になる順番に見ていきましょう。建築条件付きでない土地より安いケースがある制限の多い建築条件付き土地は、全く制約のない土地に比べると人気が低くなりやすいため、価格が割安になる傾向にあります。建物の間取りや仕様にはそれほどこだわりがなく、なるべく低価格で自分の住宅を持ちたい人に向いているといえるでしょう。ある程度は理想通りの間取りや内装になる建築条件付き土地は施工会社が決まっているものの、設計はある程度自分で決められるため、間取りや内装に応じて、自由にプランニングできます。部屋の大きさは決まっていることが多いですが、部屋数を減らして大きめのリビングにしたり設備仕様のグレードを変更したりすることに問題はありません。土地付き建売住宅がすでに完成した建物であるため、変更が全くできないことと比較すると、自分の理想に近づきやすくなります。建築条件付き土地のデメリット建築条件付き土地を検討する際は、メリットだけではなくデメリットも押さえましょう。・設計や建築の期間が比較的短い・すべての要望を実現するのは難しいケースがある上記を知らないまま購入してしまうと、トラブルに発展するおそれもあります。順番に見ていきましょう。設計や建築の期間が比較的短い建築条件付き土地の場合、土地を売買契約してから3ヶ月以内に間取りや内装、金額に至るまで全て決めて請負契約を締結しなければなりません。建築条件付き土地で制限している一定期間とは、土地を売買契約してから施工会社と建築請負契約するまでの期間のことで、3ヶ月と定められています。もし期間内に建築請負契約が締結できなかった場合には、土地売買契約も白紙解除されて、売主が受け取っている手付金なども全て買主に返却されます。 3ヶ月で間取りや仕様、設備や建具の選定及び色決めに加えて見積り金額の決定までするのはそれほど簡単ではないといえるでしょう。すべての要望を実現するのは難しいケースがある建築条件付き土地の場合、注文住宅のように自分の好みを100%反映した家づくりをすることはできません。理由は、施工会社が指定されるということは、その施工会社でできること以上のことは実現が難しいからです。こうした点をよく認識した上で、建築条件付き土地の購入を検討しましょう。建築条件付き土地で後悔しないためのポイント注文住宅や建売住宅と異なり、建築条件付き土地の売買契約や、それに伴う請負契約には注意すべきポイントがあります。・依頼先の施工実績を確認しておく・契約内容をしっかりと確認するここでは、上記2点のポイントについて解説します。依頼先の施工実績を確認しておく施工会社を選べない以上、指定された施工会社が安心して任せられるか否かを事前に判断することが大切です。過去の実績を確認するだけではなく、可能であれば決算情報などもチェックしましょう。契約内容をしっかりと確認する建築条件付き土地の売買契約は、指定期間内にプランなどが決まらず解約になることも多いため、解約条件が特約で付与されていることがあります。この場合、本来戻ってくるはずの手付金や預かり金が返金されなくなるおそれもあるので、契約書類にはしっかりと目を通すようにしてください。建築条件付き土地の失敗事例ここからは、建築条件付き土地の失敗事例の中から、よくあるケースを紹介します。・施工会社の得意分野と自分の好みが合わなかった・「白紙解除」になってしまった・期間内に間取りと仕様を決定しきれなかった順番に見ていきましょう。施工会社の得意分野と自分の好みが合わなかった施工会社との関係でよくある失敗が、構造に関する事例です。たとえば、「木造でリゾートのような雰囲気を出したかったのに、鉄骨造しかできない施工会社だった」などが挙げられます。木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、全ての構造をマルチにこなせる施工会社ばかりではないため、専門分野を事前に把握しておく必要があるでしょう。ほかにも、設備や建具は施工会社の決められた中からしか選べず、自分の使用したかったアイテムが採用されないこともよくあるケースです。「白紙解除」になってしまった土地売買契約から、一定期間内に建築請負契約まで終えなければいけないことを失念していて、土地売買契約が白紙解除になってしまうこともよくあります。 3ヶ月という期間は認識していたにもかかわらず、転勤や仕事の繁忙さなどにより白紙解除に至ってしまうこともあるので注意しましょう。期間内に間取りと仕様を決定しきれなかった先述の通り、間取りや設備、色決めなどにかかる金額を3ヶ月で決定することは困難といえます。したがって、壁紙の色決めや設備・仕様など着工以後でも決められるものがないか、事前に施工会社に確認しましょう。売主と買主にとって外せない決定事項から決定し、期間オーバーにならないような工夫をしながら進めてください。建築条件付きの土地を購入する際の注意点ここでは、建築条件付き土地を購入する際の注意点を解説します。・施工会社の実績を確認する・契約内容を十分に確認する・住宅ローンは土地と建物を一緒に借りられないことに注意する施工会社の実績を確認する施工会社を変更できない以上、過去の実績や現在のIR情報などから、信頼できる会社かどうかを判断する必要があります。住宅の場合、実際に入居後もアフターメンテナンスや大規模修繕など、施工会社との付き合いは長期間にわたります。したがって、施工会社の実績を契約前にしっかりと確認しておきましょう。契約内容を十分に確認する施工会社の実績をチェックするだけではなく、契約内容もしっかりと確認しましょう。前述のとおり、解約の条項や特約についてはよく確認し、不明な点は売主や施工会社に説明を求めることが重要です。住宅ローンは土地と建物を一緒に借りられないことに注意する建築条件付き土地の場合、土地と建物代金を同時に住宅ローンで借りることはできません。建築費に対する住宅ローンは、プランなどが確定し建築請負契約後でなければ、申込みしても本受付にはなりません。さらに、ほとんどの金融機関において金銭消費貸借契約は建物の建築確認許可後に締結します。したがって、建築条件付き住宅の場合は土地代金の住宅ローン手続きを先に行い、建築請負契約以降建物のローン手続きを進めていくことになるでしょう。建築条件付き土地によくある質問最後に、建築条件付き土地によくある質問を紹介します。・建築条件付き土地はやめたほうがいいって本当？・建築条件付き土地で起こりうるトラブルは？・建築条件付き土地の外し方は？順番に回答していきます。建築条件付き土地はやめたほうがいいって本当？一概に、建築条件付き土地を購入することは「やめたほうがよい」とはいえません。なぜなら、通常の土地取引に比べて割安で購入できるメリットなどもあるからです。 3ヶ月の指定期間内にプランや仕様、金額まで全て決めきれる余裕があれば、建築条件付き土地はおすすめといえるでしょう。建築条件付き土地で起こりうるトラブルは？建築条件付き土地では、契約内容に関するトラブルが生じるケースがあります。たとえば、指定期間を過ぎてしまった際、通常は土地売買契約も白紙解除となり売主に預けている手付金や預かり金は買主に戻されます。しかし、土地売買契約に解約条項として「買主の都合による場合は預かった金員は返却しない」などの条項が入っている場合があります。このようなケースではトラブルに発展しやすいので、契約書の内容は隅々までチェックすることが大切です。建築条件付き土地の外し方は？売主である不動産業者は、土地と建物両方から利益を得る目的で建築条件付き土地を販売しているので、一般的に条件を外すことは困難です。なぜなら、建物で得ようとしていた利益がなくなってしまうからです。ただし、建物で得られるべき利益に相当する価格を土地代金に上乗せするなどして不動産業者と交渉すれば、外してくれることもゼロではありません。とはいえ、建築条件付き土地のメリットである土地の割安感はなくなってしまうので、どうしても欲しい場合でなければほかの土地を探すべきでしょう。建築条件付き土地を賢く活用して自分に合った家づくりをしよう建築条件付き土地は、期間や施工会社など通常の土地にはない制限がありますが、その条件を許容できるのであれば、土地を割安に購入できるメリットを活かせます。ポイントは、自分の理想にどこまで近づけることが可能かを事前に見極めることです。国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
用途地域とは？13種類の一覧や調べ方、検索方法をわかりやすく解説

この記事では、用途地域の種類や調べ方などについて解説します。土地を探す際には用途地域を考慮することが重要です。用途地域によっては、建築する建物の種類を制限することになるため、検討している建物が建築できないケースもあります。そのため、事前に用途地域を調べて、要望を盛り込んだ建築物が建築できることを確認しましょう。【この記事でわかること】 ● 用途地域の特徴 ● 用途地域の調べ方用途地域とは？日本の土地は、都市計画法によって市街化区域と市街化調整区域、どちらにも属さない非線引き区域に分かれています。そして、用途地域は市街化区域の使用用途を定めるためのルールとなっており、原則市街化調整には設定されることはありません。そのため、市街化区域で建物を建築する際には必ず用途地域の制限を受けることになり、自由に建築できない可能性があることを押さえましょう。用途地域は大きく3つに分けられる用途地域には住居系、商業系、工業系の3種類があり、以下のように制限が設けられています。系統地域数特徴住居系 8 主に住宅を建築する地域。工場や大規模な商業施設の建築制限がある。商業系 2 主に商業施設を建築する地域。住居や面積制限を設けた工場の建築も可能。工業系 3 主に工場を建築する地域。工業専用地域には住宅の建築制限がある。上記のように、同じ用途の建築物を集中させ、住民の安全と利便性や工場の効率化を同時に推進させることを目的としています。用途地域13種類を一覧表で比較用途地域は、以下の13種類があります。用途地域名系統第一種低層住居専用地域住居系第二種低層住居専用地域住居系第一種中高層住居専用地域住居系第二種中高層住居専用地域住居系第一種住居地域住居系第二種住居地域住居系田園住居地域住居系準住居地域住居系近隣商業地域商業系商業地域商業系準工業地域工業系工業地域工業系工業専用地域工業系用途地域13種類の特徴ここでは、表でまとめた13種類の用途地域について、それぞれの特徴を見ていきましょう。第一種低層住居専用地域第一種低層住居専用地域は、低層の住宅専用地域です。建物の高さは10mもしくは12mに制限され、さらには北側の隣地に対する斜線制限も設定されています。工場の建築は原則不可となっており、商業施設は床面積が50㎡以下であれば可能です。そのため、学校や公園遊具以外の建築物はほぼ住宅という地域となっているため、静かな住環境を好む人には向いている地域といえるでしょう。第二種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域は、商業地域の制限が床面積150㎡となります。そのため、第一種低層住居専用地域では建築できなかったコンビニを建築できます。第一種中高層住居専用地域第一種中高層住居専用地域のような地域であれば、建物の高さ制限はなくなります。床面積も500㎡以下となり、幅広い建物の建築が可能です。また、この地域からは小学校と中学校以外の教育機関も建築可能となり、幼稚園や保育園、高校、専門学校、大学が佇む街並みとなるでしょう。病院や図書館、神社といった生活に必要な建物も、第一種中高層住居専用地域には建築可能です。第二種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域は、商業施設の床面積が1,500㎡以下となり、ショッピングセンターの建築が可能な地域となります。第一種住居地域第一種住居地域は住居の専用地域ではないため、様々な用途の建築物が立ち並んでいます。床面積3,000㎡以下の商業施設やホテルの建築が可能となり、住居専用地域よりも利便性が高い地域です。生活しやすく明るい町に住みたい人にとっては、おすすめの地域だといえます。第二種住居地域第二種住居地域は、商業施設などの床面積が10,000㎡以下となり、カラオケボックスやボウリング場、条件をクリアしたパチンコ屋の建築が可能な地域となります。田園住居地域 2018年4月より、市街化区域にある田園地帯を有効活用するため、田園住居地域が追加されました。地域の制限内容は第一種低層住居専用地域がベースとなっており、2階建て以下の農産物直売所やレストランの建設も可能となります。市街化区域に使用していない田畑を保有している人で土地の有効活用を進めたい人や、都会にいながらも農業を兼業したい人にはおすすめの地域だといえるでしょう。準住居地域準住居地域は、国道や市道といった幹線道沿いに多く見られる地域です。住居の安全を確保しつつ、町と調和できる建築物が建築可能となっており、150㎡以下の自動車整備工場や客席部分200㎡の映画館、劇場などが建築可能です。近隣商業地域近隣商業地域は、周辺住民が買い物をするための商業施設が立ち並ぶ地域を指します。準住居地域がベースとなっており、映画館や劇場などの床面積制限がない地域といえます。また、自動車整備工場も300㎡以下が建築可能となり、危険を伴わず環境を悪化させない条件であれば、工場の建築も許可が降りる可能性があるでしょう。商業地域商業地域は、近隣商業地域よりも大幅に条件が緩和される地域です。小料理屋などの施設が建築可能です。準工業地域準工業地域は、危険を伴わない工場であれば建築できる地域です。住居や商業施設の建築も可能となるため、騒々しい街並みになりやすい特徴があります。工業地域工業地域は準工業地域と同様に、どのような工場であっても建築可能です。ただし、ホテルや映画館、病院、教育施設といった不特定多数の人が日常的に利用するような施設は建築できません。工業専用地域工業専用地域は、用途地域13種類の中で唯一、住宅が建てられない地域です。したがって、工場以外のほとんどの建物は建築制限を受けることになります。用途地域の調べ方用途地域の調べ方は、主に2種類あります。インターネットで検索する市区町村の市役所で確認する事前に建築したい地域の用途地域を調べ、希望に沿った建物が確実に建てられるのかを事前に調べましょう。インターネットで検索する用途地域を調べる際に最も簡単な手段といえる方法は、インターネットで検索することです。都道府県には、インターネットで用途地域を検索するシステムが個々に設定されており、鹿児島県にも「かごしまiマップ」というサイトがあります。施設や防災、生活に関する情報をマップ上で確認できるシステムであり、そのなかに都市計画マップが設けられています。そこで、用途地域を調べられるでしょう。かごしまiマップは、誰でも閲覧できるシステムとなっているため、土地を事前調査する際に必ず利用しましょう。 ※参考：かごしまiマップ市区町村の市役所で確認する各市区町村の市役所にもシステムが設置されており、確認できます。市役所の「都市計画課」では用途地域をはじめ、それ以外の都市計画法に関する制限について回答を得られるでしょう。インターネットで調べるのが苦手な人であっても確実に情報を取得できる上に、用途地域以外の制限においても確認できるため、おすすめの確認方法だといえるでしょう。用途地域に関するよくある質問最後に、用途地域に関するよくある質問に回答します。用途地域が指定されていない場合もある？用途地域は誰が決めている？用途地域マップとは？順番に見ていきましょう。用途地域が指定されていない場合もある？都市計画区域内の市街化区域であれば、用途地域は必ず指定されています。検討している土地や、保有している土地に用途地域が指定されていない場合、市街化調整区域もしくは非線引き区域、都市計画外区域に該当していないかを確認しましょう。用途地域は誰が決めている？用途地域は原則、市長が決定します。指定する地域の地権者から意見を聴取し、都市計画審議委員会を発足し協議するのが一般的です。用途地域マップとは？用途地域マップは各市区町村が公開しているデータを集約した、全国の用途地域が調べられるサイトです。都道府県を超えて土地を探している人には、おすすめのサイトだといえるでしょう。 ※参考：用途地域マップ用途地域を正しく理解して効率的に土地探しをしよう用途地域によって建築できる建築物が変わるため、建築できる内容を正しく理解することで理想通りの建物を建築できます。また、現在の町がどのように変化していくのかもある程度予測できるため、非常に重要なポイントだといえるでしょう。国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
底地と借地は何が違う？底地の買取・売却までわかりやすく解説

不動産売買を進める際に「底地」と「借地」という言葉をよく聞きます。特に、土地を賃借するという選択をした際には、2つに対する理解が重要になるでしょう。そこで本記事では、底地と借地の違いや設定した場合のメリットやデメリット、注意点について解説します。【この記事でわかること】 ● 底地の特徴や借地との違い ● 底地のメリット・デメリット ● 底地を売買する際の注意点そもそも底地とは？底地とは、借地権が設定されている土地の呼び名です。底地の定義底地の種類底地の売却方法ここでは底地の特徴について解説します。底地の定義土地を貸す際には借地権が設定されることがあり、地主側から見たときの土地所有権を底地と呼びます。なお、「底地」というワードは地主側にのみ使用されることを覚えておきましょう。底地の種類底地には大きく分けて3つの種類があります。普通借地一般定期借地事業用定期借地それぞれ以下のような特徴があります。土地を貸す期間が最短で30年となっており、借地人が更新できる底地です。地主は、正当な理由なしに更新を拒否できず、さらには地主の同意なく建物買取請求権が行使されてしまいます。また、正当な理由があったとしても、借地人が使用を継続しそれについて異議申し立てをしなかった場合は無効です。このように、地主にとって非常に不利な契約形態となるため、底地の設置時には慎重に検討しましょう。借地人が更新できない借地の1つに、一般定期借地があります。契約期間の最短期間が50年と長いものの、正当な理由なく時期の到達時点で契約満了による解約となります。このように、普通借地よりも地主に配慮した内容となっているのが特徴です。 2022年現在では「使用する用途がないけれど、必ず土地を返却してもらいたい」などの場合に幅広く利用される借地権といえます。一般定期借地は、一般住宅やマンションを建築する際の底地として利用されることも多く、フレキシブルな土地活用を進められる借地権だといえるでしょう。また、一般定期借地によく似た借地権として、30年経過後に地主が建物を買い取りすることで契約を満了にできる「建物譲渡特約付借地権」という形態もあります。あまり利用されるケースはありませんが、一般定期借地と同様に、地主が正当な理由なく買取した時点で契約満了とできます。そのため、土地活用を方針転換する可能性がある場合には効果的な借地権だといえるでしょう。一般定期借地が一般住宅やマンション用の借地権であるのに対し、事業用定期借地は事業に特化した定期借地権です。期間は10〜50年と幅広く、一般借地と同様に地主の正当な理由も買い取り請求もありません。建物の使用用途が一般定期借地とは違いますが、そのほか、契約は公正証書にする必要があるという点が違います。公正証書にすることで、契約期間が短い場合の権利濫用を防止でき、借地人を守れます。上記は、平成4年に施行された改正借地借家法に基づいた分類です。したがって、平成4年よりも前から設定されている旧借地法に該当する土地は対象外となるので注意しましょう。このように、一般定期借地にするか、事業用定期借地にするかは土地の活用方法によって選択肢が分かれます。どちらが正しい設定になるのかは、しっかりと不動産のプロに相談して選びましょう。底地の売却方法底地は性質上、地主が自由に使用できる土地ではありません。そのため、売却するために販売開始したとしても一般住宅を建築できるわけではないため、買い手がつかない可能性は高いといえるでしょう。そこで、底地の売却はあくまでも収益物件として売却することをおすすめします。契約残存期間が短く固定資産税以上の賃料を得られる底地であれば、収益としての価値は十分に見込めるといえるでしょう。このように、買い手のターゲット層を変えることで底地の売却が成功する可能性はあるといえます。底地と借地の違い底地は地主が保有する土地を貸し出し、借地権が設定された土地のことです。一方、借地は底地の上に建っている建物を指します。「借地」という呼び名で建物を表すことに違和感がある人も少なくありませんが、便宜上の表記だと考えておきましょう。固定資産税と都市計画税はどちらにかかる？固定資産税と都市計画税は所有者が負担する税金です。そのため、土地については地主、建物については借地人がそれぞれ税負担することになります。ただし、借地権が設定されている底地は通常よりも固定資産税評価額が安くなっています。そのため、借地権を解除すると固定資産税と都市計画税が増額されるので注意しましょう。底地のメリット地主が底地を保有するメリットには、どのようなポイントがあるのでしょうか。今後、借地権を設定する際には以下のメリットを検証し、有効だと判断できる場合に進めましょう。賃貸収入を得られる税金が抑えられる管理しやすい賃貸収入を得られる全く活用していない土地であっても、固定資産税と都市計画税は毎年かかってしまいます。そこで、底地にすることで賃貸収入で税金を補填する方法が有効です。税金が抑えられる固定資産税などの評価額は路線価をベースに算出されます。また、地域ごとに借地権割合が設定されており、その割合に基づいて評価額が計算されます。例えば、鹿児島県鹿児島市にある江南中学校の西側道路には、路線価が175,000円/㎡、借地権割合は40％に設定されています。つまり、50坪の土地であれば約2,900万円の評価額ですが、借地権割合を考慮すると評価額を約1,200万円まで抑えられます。それに伴って、大きな減税効果を得られるでしょう。 ※参考：財産評価基準書｜国税庁管理しやすい借地権は駐車場などと違い特定の人が利用するため、管理トラブルが少ないという特徴があります。さらに、地上にある建物は借地人の管理責任となるため、地主は賃料収入を得るのみで何も管理することがないというケースもあるでしょう。底地のデメリット底地は節税効果も高く管理しやすいというメリットがある一方で、通常の土地とは異なるデメリットも多いといえます。自由に使用できない条件次第で税金がかかる不動産売買に制限がかかるここでは、底地を保有するデメリットについて解説します。自由に使用できないどのような借地権の形態であっても、最短で10年間は自由に土地を利用できません。土地を突然売却することになったとしても、借地人の許可を得ることは困難といえるでしょう。このように、底地には所有権を保有しながらも、長年にわたって利用が制限されるというデメリットがあります。条件次第で税金がかかる年間20万円以上の賃料収入が発生した場合、不動産所得として税金がかかります。また、経費として固定資産税や都市計画税を加算できないため、注意が必要です。不動産売買に制限がかかる底地を第三者へ売却する際には様々な制限があり、契約形態によって買い手の負担が非常に大きくなるケースもあります。例えば、買い手が変わると公正証書の継承ができず、新たに地主と借地人の間で公正証書を作成するというケースもあります。また、底地を購入する際に抵当権が設定できず、銀行から融資を得られないという場合も多く見受けられます。このように、通常の土地売買では起きないトラブルが発生するため、底地の売却は慎重に進めましょう。底地を売買する際の注意点底地を売買する際には、次の注意点を押さえましょう。書類の有無と内容を確認しておく底地を売却する際は借地人に声をかける建物登記が借地人であるかを確認する買い手からすると、購入した土地が思い描いていた土地ではなく、その結果多大な損失となることもあります。上記を怠ると最悪の場合、裁判となるケースも多いため、トラブルが発生しないように必ず事前準備することが重要です。書類の有無と内容を確認しておく底地の売買時には、書類の有無が非常に重要です。なぜなら、売却をフォローする不動産会社は公正証書や借地契約書の内容を見て売却価格を決めるからです。そのため、書類に不備や紛失があった場合は売却できない可能性もあります。また、契約の残存期間や建物買取請求権の有無も、買い手にとっては重要なポイントになるため、売買開始前にあらかじめ確認しましょう。底地を売却する際は借地人に声をかける底地を売却する際、買う可能性が高いといえる買い手は借地人です。借地人にとっては、毎月の家賃を支払う必要がなくなり、さらには土地を所有することで建物の資産価値も大きく上昇することになります。したがって、底地を売却する際にはまず借地人にその旨を伝え、購入の意思がないのかを確認しましょう。建物登記が借地人であるかを確認する借地契約を締結した借地人と建物所有者が違う場合、借地権が認められないという判例があります。これは、土地を貸す際の信義則に反しているという法解釈によるもので、たとえ建物名義人と借地人が親子関係であっても、地主と建物名義人に信頼関係があるとはいえないからです。底地を購入した買い手は家賃収入を得る権利がないとされ、重大なトラブルに発展する可能性があるため、建物名義人は必ず確認しましょう。底地に関するよくある質問ここでは底地に関するよくある質問に回答します。借地権者が底地を買い取ることはできる？底地と更地の違いは？底地ビジネスってなに？借地権者が底地を買い取ることはできる？借地権者が底地を買い取るケースは非常に多く、底地を売却する際にはまず借地権者に声をかけるのがセオリーです。ただし、銀行によっては底地購入には融資しないと判断されるケースがあるため、あらかじめ銀行に確認する必要があります。底地と更地の違いは？底地は借地権が設定された土地であり、更地は建造物がなく、借地権などの権利の設定されていない土地を指します。底地ビジネスってなに？底地ビジネスとは、底地を収益物件として購入して家賃収入を利益とするビジネスです。安い代金で土地を購入し、ランニングコストを家賃収入で賄い、将来自由に土地活用できます。そのため、大手企業だけでなく一般の投資家にも注目の投資だといえます。良い点が多い底地ビジネスですが、天災などの影響で土地の価値が大幅に下落したり流動性が極めて悪かったりなどのデメリットもあるため、底地ビジネスを始める前には入念なリサーチが必須となるでしょう。底地の特徴を正しく理解して売買取引を成功させよう底地は一度設定すると10年以上土地の活用方法が制限されるため、慎重に検討する必要があります。その一方で、税金を大きく下げられるメリットもあり、正しい手順を踏めば売却することも可能です。国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
借地権とは？種類や借地権付き物件のメリット・デメリットを解説

マイホームを建てる場合、当然土地が必要となりますが、家を建てるための土地は購入するほかに「借りる」という手段もあります。土地を買わずに、借りて家を建てる権利を借地権といいます。家を建てるための土地探しをする場合は、借地権に関しても事前に理解を深めましょう。そこで今回は、家を建てる際の借地権について、借地権の種類や借地権付き物件のメリットやデメリットなどを詳しく解説していきます。【この記事でわかること】 ● 借地権とは何か ● 借地権の種類 ● 借地権付き物件のメリット・デメリット借地権とは？借地権とは、建物を建てることを目的として、人から土地を借りる権利のことをいいます。借地権により土地を借りる場合、建物を建てるためという目的でなければなりません。また、借地権は地上権と賃借権の2つに分類でき、第三者への売却や転貸などにおける地主の承諾の必要性が異なります。実際に借地権を持つ場合は、地上権と賃借権のどちらであるかを必ず確認しましょう。土地購入との違い借地権が土地の購入と大きく異なる点は、家を建てる際の土地が自らの所有物となるか否かという点です。土地を購入して家を建てた場合、土地も含めて自分の所有物となります。それに対して借地権の場合は、あくまでも人から借りている土地に家を建てることになるので、建てた家が自分の所有物でも、土地部分は他人の所有物になります。また、土地を購入する場合に住宅ローンなどを利用して土地代金を支払いますが、借地権の場合は継続的に土地所有者へ地代を支払う必要がある点も大きな違いです。借地権の種類借地権には、以下の3種類があります。旧借地権普通借地権定期借地権借地権を理解するうえで、上記3つの種類の違いを理解しておくことは非常に重要なポイントといえるでしょう。旧借地権旧借地権は、現在の借地借家法ができるより前の借地権のことで、現在使われている借地権とは権利の期間に関する定めが異なります。旧借地権の大きな特徴は、契約の更新を繰り返すことにより半永久的に権利を持ち続けられることです。旧借地権の存続期間の定めについては、以下の表を参考に把握しましょう。構造存続期間最低期間更新後の期間木造 30年 20年 20年鉄骨または鉄筋コンクリート造 60年 30年 30年普通借地権普通借地権は、契約期間は定められているものの、更新することを前提としている借地権です。更新を前提としているため、正当事由がない場合は土地の所有者が更新を拒否することはできません。借地権の期間は、旧借地権のような構造の違いによる定めはなく初めは30年、1度目の更新では20年、さらに2度目以降の更新では10年とされています。定期借地権定期借地権は、更新がなく定められた期間の満了と同時に、所有者へ土地を返還しなければならない借地権です。土地を返還する際は、建物を解体し更地の状態にしなければなりません。定期借地権には更新がないため、存続期間は50年以上と長めに設定されています。借地権付き物件のメリット借地権付き物件では、以下3つのメリットがあります。価格が割安税金が不要期間延長が可能具体的にどのようなメリットがあるのか、1つずつ詳しく見ていきましょう。価格が割安借地権付き物件は、家と一緒に土地も購入する場合に比べると、価格が割安になるというメリットがあります。土地にかかる費用が安く済む分、建物の質にこだわることが可能になるのは借地権付き物件の嬉しいポイントです。税金が不要借地権付き物件の場合、土地の所有者は別にいることになるため、土地の所有者が課税される税金が不要になることもメリットの1つです。ただし、税金が不要になるのはあくまで土地に関してのみであり、建物に対する固定資産税や都市計画税は通常通り課税されるので、正しく理解しましょう。期間延長が可能借地権は、種類によって期間を延長することが可能です。更新が可能な借地権付き物件であれば、更新を繰り返して永住することも可能なため、1つのメリットとして頭に入れておきましょう。借地権付き物件のデメリット借地権付き物件には、以下3つのデメリットもあります。地代の負担がある地主の許可が必要融資が困難借地権付き物件を検討する際は、デメリットについても把握しておくことが大切です。地代の負担がある借地権付き物件を選択した場合、継続的に地代の負担があるという点を把握しておかなければなりません。所有者に対して支払う地代は毎月支払うことになるため、建物のローンを返済しながら負担することになります。また、ローンの返済とは異なり地代は支払い続けても自らの資産になるわけではないという点も理解しましょう。地主の許可が必要借地権付き物件は、あくまで他人の土地を借りている状態となるため、家の建て替えや増改築などをする際は地主の許可が必要です。土地を購入していれば、自由に家のリフォーム工事などができるのに対して、工事するたびに地主の許可をとらなければならないのはやや不自由に感じる可能性も高いといえるでしょう。融資が困難借地権付き物件の場合、融資が比較的困難になる可能性が高くなります。なぜなら、土地を所有しているわけではないことから、担保評価が低くなってしまうからです。融資が受けられなくなるわけではありませんが、住宅ローンを組む際の審査がやや通りにくくなるという点は、予め理解しておきましょう。借地権に関するよくある質問ここでは、借地権に関するよくある質問を3つ紹介します。借地権に相続税はかかる？借地権付き物件は売却できる？借地権の価値の調べ方は？それぞれの回答について解説していくので、借地権への理解をさらに深めていきましょう。借地権に相続税はかかる？借地権を相続した場合、相続税がかかります。相続税の金額は、借地権の種類や借地権割合によって計算することが可能です。借地権は、目に見えない権利であることから、相続税がかからないと考えてしまうケースもよくあるので、正しく把握しましょう。借地権付き物件は売却できる？借地権付き物件を売却することは可能ですが、借地権の種類が賃借権である場合は、地主の許可を取らなくてはなりません。借地権付き物件を売却しようとするときは、まず自分の借地権が地上権と賃借権のどちらであるかを確認したうえで、必要であれば必ず地主の許可を取りましょう。借地権の価値の調べ方は？借地権の価値を知りたい場合は、対象となる土地の借地権割合を調べましょう。借地権割合は、国税庁が公開している路線価図を見ることで確認できます。土地の価格に借地権割合をかけて計算すれば、借地権の価値を算出することが可能です。借地権とは何かを正しく理解しよう家を建てるための土地探しにおいて、借地権とは何なのかを正しく理解しておくことは非常に重要です。借地権を正しく理解し、土地探しにおける選択肢の幅を広げる際の参考にしましょう。国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/

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コラム

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底地と借地は何が違う？ 底地の買取・売却までわかりやすく解説

借地権とは？種類や借地権付き物件のメリット・デメリットを解説

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