Blog / Column
コラム
-
建ぺい率と容積率とは？基本知識から計算方法、緩和条件について
夢のマイホームを計画する時間は人生でも最も希望に満ちた瞬間ともいえます。 しかし、住宅作りは何もかもが自由自在というわけにもいかず、さまざまな制限を守らなくてはなりません。 初めて家を取得する方ほど「建ぺい率」と「容積率」については知っておくことは重要です。 今回は、新たな住まいを建てる際に知っておきたい建ぺい率と容積率について解説します。 ここでは建ぺい率と容積率とは何を意味するのかという基礎知識から、計算方法、緩和条件まで説明するので、ぜひ参考にしてみてください。 建ぺい率とは 建ぺい率とは「土地面積と建築された建物面積の割合」のことをいいます。 例えば、土地面積が100m2で建物面積が50m2の場合、建ぺい率は50％となります。 建ぺい率は行政により上限が決められており、該当の土地に対して建ぺい率の上限を超える建物は建築できない決まりです。 仮に建ぺい率が50％と決められている用途地域の場合、100m2の土地に対して50m2の建物しか建てられないわけです。 建ぺい率は用途地域と呼ばれる区分により決められており、最低で30％から最高で80％までの幅があります。 一般的な住宅の場合はどの地域も建ぺい率60％までとされていることが多いですが、自分が居住する地域ごとにも違うので事前に確認しておくのがおすすめです。 容積率とは 容積率とは「土地面積と建物の延べ床面積の割合」のことをいいます。 例えば、土地面積が100m2で建物の延べ床面積が60m2（1階の延べ床面積）と50m2（2階の延べ床面積）だった場合、容積率は両者を合算して110％となります。 容積率も行政により上限が決められており、該当の土地に対して容積率の上限を超える建物は建築できない決まりです。 仮に容積率が110％と決められている用途地域の場合、100m2の土地に対して110m2の延べ床面積の建物しか建てられないのです。 容積率も用途地域と呼ばれる区分により決められており、最低で50％から最高で1,000％までの幅があります。 一般的な住宅の場合はどの地域も容積率200％までとされていることが少なくありませんが、自分が居住する地域ごとにも異なるので事前に確認しておくのがおすすめです。 用途地域と建ぺい率と容積率の関係 建ぺい率と容積率を考える上で欠かせないものが「用途地域」です。 用途地域は計画的な市街地を形成するため、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことを指します。 用途地域を守らずに誰もが好き勝手に土地を購入して建物を建築してしまうと都市開発もままなりません。 それを防ぐための決まりが用途地域です。以下、用途地域の13区分となります。 用途地域 用途内容 建ぺい率 容積率 第一種低層住居専用地域 低層住宅専用（高さ10～12mほど） 30・40・50・60％ 50・60・80・100・150・200％ 第二種低層住居専用地域 低層住宅専用（小型店舗含む） 30・40・50・60％ 50・60・80・100・150・200％ 第一種中高層住居専用地域 中高層住宅専用 30・40・50・60％ 100・150・200・300％ 第二種中高層住居専用地域 中高層住宅専用（店舗・事務所含む） 30・40・50・60％ 100・150・200・300％ 第一種住居地域 住宅（小型店舗含む） 60％ 200・300・400％ 第二種住居地域 住宅（店舗・事務所含まない） 60％ 200・300・400％ 田園住居地域 住宅（農業の利便性を重視） 30・40・50・60％ 50・60・80・100・150・200％ 準住居地域 住宅（道路や自動車関連施設の利便性を重視） 60％ 200・300・400％ 近隣商業地域 商業施設（近隣住民の利便性を重視） 80％ 200・300・400％ 商業地域 ほぼすべての種類の建物（大型工場は含まない） 80％ 200・300・400・500・600・700・800・900・1000％ 準工業地域 工業施設（住宅や小型店舗含む） 60％ 200・300・400％ 工業地域 工業施設（環境破壊の出る工場含む） 60％ 200・300・400％ 工業専用地域 工業施設（住宅含まない） 30・40・50・60％ 200・300・400％ 家を建てる方は以上の用途地域を事前に確認しておかなければなりません。 ただ、用途地域には商業地域や工業地域が含まれているものの、一般的な住宅の場合は関係ありません。 通常の住宅は住宅地域に設定されている用途内容となるため、その範囲の建ぺい率と容積率を確認しておけば大丈夫です。 建ぺい率・容積率の調べ方 建ぺい率と容積率の調べ方には主に2つの方法があります。 市区町村役場の建築指導課または都市計画課に問い合わせる 不動産業者や建設業者（工務店・ハウスメーカー）に問い合わせる 建ぺい率や容積率を調べる最も確実な方法としては市区町村役場の建築指導課や都市計画課に問い合わせる方法があります。 この方法であれば地域ごとに設定されている建ぺい率と容積率を確認できます。 詳しく知りたい場合は、役所の職員に確認するとより安心です。 また、土地を購入する際に不動産業者に聞いたり建物を建築する際に建設業者に聞いたりするのもおすすめです。 不動産のプロであれば用途地域に関しては把握していますし、工務店やハウスメーカーも必ず把握しています。 そのほか、特定行政庁から建築主へ通知される建築確認通知書や特定行政庁の窓口で確認できる建築計画概要書に目を通しておくのも良いでしょう。 併せて、前述した用途地域一覧表に目を通すことで、おおよその建ぺい率・容積率も確認できます。 建ぺい率・容積率の計算方法 ここからは建ぺい率・容積率の計算方法についてご紹介します。 まずは建ぺい率・容積率の計算式を確認しておきましょう。 建ぺい率の計算方法 建物面積÷土地面積×100 容積率の計算方法 延べ床面積÷土地面積×100 建ぺい率・容積率と聞くと難しく聞こえますが、それぞれの数字を当てはめるだけで簡単に計算できます。 例えば「土地面積100m2で建物面積50m2（1階部分）+40m2（2階部分）」だった場合、建ぺい率・容積率の計算式は以下の通りです。 ・建ぺい率＝50m2÷100m2×100＝50％ ・容積率＝90m2÷100m2＝90％ 基本的に建ぺい率の計算では物件を真上から見た面積を使用し、2階建ての物件であれば1階部分と2階部分の広い方から計算する決まりとなっています。 その一方で容積率の計算では1階部分と2階部分の延べ床面積を合算して計算する決まりとなっています。 ここが建ぺい率と容積率の計算方法における相違点となるので注意しましょう。 ただし、建ぺい率は関係ないものの容積率においては「前面道路制限」があります。 これは「敷地に面する道路の幅が12m未満の場合、その幅員に定数を掛けて算出した数字の小さい方が上限となる」という制限となります。 仮に容積率が200％でも4mの道路に接していて定数が0.4の場合、上限が160％まで制限されてしまうということです。 建ぺい率・容積率に関する注意点 「ちょっとくらいならはみ出しても…」と思うかもしれませんが、制限を破ると大変な目に遭います。 ここからは建ぺい率と容積率を考える上で知っておきたい注意点について見ていきましょう。 違法建築物扱いとなってしまう 建ぺい率と容積率は土地や建物だけでなく、街並みを守るために設定されています。 そのため、制限を守らない物件に関しては違法建築物扱いとなるという点には注意しましょう。 日本では建ぺい率と容積率の他にもいくつかの制限が設けられています。 例えば、以下がその代表的なものとなります。 絶対高さ制限 高度地区制限 斜陽制限 日陰制限 以上の制限も細かな内容が設けられており、制限を破った物件は違法建築物として扱われてしまいます。 地域によっては独自の制限を設けている場合もあるため、自分が居住する予定の地域にはどのような制限があるのかを必ず確認しておきましょう。 工事を断られてしまう 建ぺい率と容積率を守らない場合は工事自体が断られてしまうこともあります。 工務店やハウスメーカーはあくまでも建築基準法に則った家しか作れません。 オーナーとなる方がいかに詳細な要望を熱弁しても、それが制限を超えるものであれば契約はできません。 住宅ローンが組めない 建ぺい率と容積率をオーバーする物件は違法建築物となるため、金融機関も融資を行えません。 住宅ローンは物件を担保として融資を行うのが基本ですが、違法建築物は担保としての価値もない状態です。 そのため、制限を守らない家は住宅ローンが組めないという点にも注意しておきたいです。 建ぺい率・容積率を守って広い家を建てるポイント ここまで建ぺい率や容積率について知ると「制限ばかりで理想の家を建てられそうもない」と思ってしまう方もいるかもしれません。 しかし、建ぺい率や容積率には緩和条件というものが設定されています。 緩和条件さえクリアすれば同じ建ぺい率・容積率でも広い家を建てられるので、ぜひ緩和条件をうまく活用しましょう。 地下室 地下室を作る場合、物件全体の1/3以内であれば建ぺい率・容積率の計算に含めなくても良いという緩和条件があります。 例えば、100m2の物件であれば全体の1/3に相当する約30m2までの地下室が問題なく作れるということです。 バルコニー・ベランダ バルコニー・ベランダを作る場合、外壁から突き出した部分が1m以内であれば建ぺい率・容積率の計算に含めなくても良いという緩和条件もあります。 同様に庇や出窓も計算に含めなくて構わないので、同じ建ぺい率・容積率を保ちながら部屋を広くできます。 ただ、庇や出窓は細かい条件もあるので注意してください。 床面から出窓の端まで30cm以上の高さがあること 外壁から50cm以上突き出ていないこと 出窓部分の1/2以上が窓であること ロフト・屋根裏 ロフト・屋根裏を作る場合、該当フロアの床面積に対して1/2以内であれば建ぺい率・容積率の計算に含めなくて良いという緩和条件もあります。 あくまでも該当フロアの床面積に対して半分までという条件付きですが、有効活用すれば限られた建ぺい率・容積率でも部屋を増やせます。 ただし、他にも細かな条件があるだけでなく制限を超えてしまうと1階層分が増えることになってしまうので、空間のサイズには注意しましょう。 吹き抜け 吹き抜けは天井から地面まで突き抜けているため、床がないものとしてみなされます。 そのため、吹き抜け部分は床面積として算入されません。 吹き抜けと階段が隣接している場合は階段部分も床面積として算入されないため、工夫次第でかなりのスペースを確保できます。 ガレージ・車庫 ガレージ・車庫を作る場合、1/5以内であれば建ぺい率・容積率に不算入となります。 ガレージや車庫をうまく物件に取り入れれば居住部分を広く保ちつつ、ほかの空間も確保できるので、倉庫としても兼用できて便利です。 まとめ 建ぺい率と容積率は家を建てる際に欠かせない要素となります。 両者の制限を守らないと違法建築物扱いとなり、弊害も出てきてしまいます。 そのため、必ず居住する地域の建ぺい率と容積率は確認しておかねばなりません。 この記事では、基礎知識から計算方法、緩和条件までをまとめてご紹介しました。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
位置指定道路とは？確認方法や注意点、固定資産税について
マイホームを建てる際「位置指定道路」という言葉を耳にすることがあります。 しかし、工務店やハウスメーカーではないと、この位置指定道路に関して深く理解するのは難しいかもしれません。 その一方、家を取得する以上は位置指定道路についても知っておきたいところです。 今回は、位置指定道路がどのようなものなのかについて、わかりやすく解説します。 また、その確認方法や注意点、固定資産税についても説明するので「これから住宅を持ちたい」と考えている方は、ぜひ参考にしていただけると幸いです。 位置指定道路とは？ そもそも位置指定道路とは何かというと、これはいわゆる「私道」の一つです。 私道の中でも特定行政庁から指定を受けたものが、位置指定道路となります。 位置指定道路の概要としては「建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）として認められている私道」とされています。 そして、この位置指定に面した土地であれば建物を建てられると定められているのです。 私道は、民間企業や法人会社や個人が管理しており、国や都道府県や市区町村が管理する「公道」とは別物です。 特徴を簡単にまとめると、以下のようになります。 区分 私道 公道 所有者 民間企業・法人会社・個人 国・都道府県・地方自治体 維持管理者 私道の所有者 私道の所有者 以上の表を見ていただけるとわかる通り、私道と公道は所有者が異なります。 また、維持管理者についても違います。特に私道は所有者と維持管理者が別々なのですが、公道は所有者と維持管理者が同等です。 それぞれの特徴に注意が必要となるでしょう。 私道のままでは家は建てられないのか？ ここまでの内容を見て「なぜ位置指定道路が必要なの？」という疑問を抱く方もいるかもしれません。 これに関しては建築基準法に則って決められているといえます。 そもそも建築基準法では「該当の土地に建物を建てる場合、道路に2m以上接している必要がある」と定められているのです。 たとえば、広い土地を分割して建物を複数建てる場合、道路に面していない敷地の奥の土地には建物を立てられないということとなります。 以下、その具体例を見てみましょう。 公道 この土地には建物が建てられる 〇 この土地には建物が建てられない × この土地には建物が建てられる 〇 この土地には建物が建てられない × このように公道に面している土地には建物が建てられます。 公道 この土地には建物が建てられる 〇 この土地には建物が建てられる 〇 位置指定道路 この土地には建物が建てられる 〇 この土地には建物が建てられる 〇 逆に公道に面していなくても位置指定道路に面している土地には建物が建てられます。 ただ、こうなると今度は「位置指定道路ではなく私道のままだと家は建てられないの？」という疑問も出てくるかと思います。 これに関しては一概に不可能とはいえない状況です。 実際に、昔は幅4m未満の道路も多く、その中には建築基準法ができる前から住民が道路として使用しているものもあります。 そうした私道は建築基準法上の道路として認められているものもあり、例外として家の建築が許可されています。 そこは単なる私道であっても古くから周辺の人々が使用しているものに限り、家を建てられるということです。 位置指定道路はどのように確認する？ では、位置指定道路はどのように確認するのでしょうか。 これに関しては所在地を管轄する役所に出向くのが確実です。 その建築課窓口に「道路位置指定図」が提示されていることも多いほか、職員に直接、質問することで図面の閲覧が可能となります。 役場によっては道路位置指定図の写しを発行してくれるところもあるので、手元に図面を置いておきたい場合は「指定道路調書証明書」を交付してもらいましょう。 これがあれば、土地や建物を取得する際に役立ちます。 位置指定道路にするための方法 私道を位置指定道路にするには「位置指定道路の申請」を行わなければなりません。 位置指定道路の申請に関しては役所の建築課に相談することで計画を進められます。 ただし、私道の所有者というのは1人の場合もありますし、共同の場合もあります。 それだけでなく、私道を位置指定道路にするためには幅を4m以上にするほか、側溝を設けたり路面を舗装したりなど、いくつかの要件を満たさなくてはなりません。 こうした工事も含め、基本的には私道の所有者が行う決まりとなっています。 それでいて、私道を所有している人全員が合意しないと位置指定道路の申請は行えないよう定められています。 つまり、位置指定道路にするにはそれなりの手間や面倒がかかるということです。 そのため、実際には私道を所有していてもなかなか位置指定道路にできなかったり、合意が得られないことで計画が頓挫したりすることもあります。 位置指定道路の固定資産税は誰が払う？ 位置指定道路も土地の一種なので、建物の有無に関わらず固定資産税が発生します。 固定資産税は、原則として位置指定道路の所有者が支払わねばなりません。 個人で所有している場合はその個人が支払い、共同で所有している場合はその共有持ち分に応じて支払うことになります。 そのため、位置指定道路を持つ場合は固定資産税にも注意が必要となるでしょう。 ただし、同じ私道であっても公衆用道路は非課税とされています。 公衆用道路は位置指定道路とはまた別物で、私道を公衆用道路にするにもいくつかの条件をクリアしなければなりません。 そこは地域によっても判断が異なるため、詳しくは役場に相談してみるのが賢明です。 たとえば、以下のような私道は公衆用道路として認められるケースがあります。 通行禁止の障害物が置かれていないもの 不特定多数の人に利用されているもの 道路としての形態を維持しているもの 幅8以上で通り抜け可能であるもの これらの条件を満たしている道路であれば、私道であっても公衆用道路として認められます。 要件も自治体によって違うので、併せて地域の建築課に確認してみましょう。 位置指定道路付きの土地の注意点 位置指定道路付の土地を所有する場合はいくつか注意点があります。 どうしても建物に関してはしっかり考えている方が多いですが、それ以外については忘れてしまいがちです。 そのため、最後に位置指定道路の注意点についても把握しておきましょう。 1．公道にするのは相当な覚悟が必要 前述の通り、私道を位置指定道路にするには相当なハードルがあります。 それだけでなく、公道にするにも相当なハードルがあります。 実際に、公道は幅4m以上必要なほか、耐久性に対しても厳しい基準が設けられています。 さらに、公道となる以上は自治体も維持管理費が必要となるため、予算が確保できない自治体の場合は断られることも少なくありません。 そこは公道にするには相当な覚悟が必要だと認識しておきたいです。 2．廃止には正当な理由と所有者の同意が必要 逆に位置指定道路を廃止する場合もハードルがあるといえるでしょう。 実際に「私はもう使用しないので」と勝手に廃止することはできません。 特に所有者が個人の場合は対応の仕方もありますが、所有者が複数いる場合は廃止する際も全員の同意が必要です。 このように、自分の所有部分だけ廃止するというのは難しいと理解しておきたいところです。 3．購入時に自由に通行できるかどうかの確認 もし位置指定道路付きの土地を購入して建物を建築する場合、自由に通行できるかどうかは確認しておいた方が良いでしょう。 位置指定道路も私道の一種なので、通行券があるわけではありません。 そのため、不当に通行料を請求されたり、通行を妨害されたりなど、過去に問題があった可能性もあります。 通行の自由については、事前に確認しておくべきです。 4．売却時は位置指定道路を忘れていないか確認 仮に位置指定道路付きの土地を売却して建物も放棄する場合、飛び地の存在は改めて確認しておいた方が良いかもしれません。 意外にも、飛び地になっているケースは多く、手放す際に忘れてしまっていることもあります。 その場合、自己資産の管理にも影響が出てくるので、私道の経済的負担がないかどうかきちんと確認しておきましょう。 まとめ 夢のマイホームを手に入れる際、道路についても考えておくことが必要です。 特に、公道に面している土地は問題なく建物を立てられますが、私道となると話は変わります。 基本的に建物は道路に2m以上接した土地でないと建てられないため、私道では状況が変わることも多いです。 その一方、私道であっても位置指定道路であれば問題なく建築できるなど、特殊な事例もあります。 そこは所有する土地や建物に面する道路がどういったものなのか、その点も含めて計画していきましょう。 そうすることで余計なトラブルも未然に防げます。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
-
土地を先に購入する場合、住宅ローンの申込はできる？
家を取得する場合、大きく、建売住宅と注文住宅の2種類から選ぶことになります。 また、取得方法によって住宅ローンの申し込みができるかどうかも変わってきます。 たとえば、土地を先に購入してから建物を建築する場合、原則として住宅ローンの融資を受けられない可能性があるわけです。 こうした点を知らずにマイホームプランを立ててしまうと、後悔することもあるかもしれません。 多くの方は家の取得時に住宅ローンを組むことになるわけですが、もし申し込みができないという状況になってしまうと大変です。 ただ、住宅ローン以外のローンで対応できる場合もあるので、家の資金計画をどのように立てていくのかをきちんと考えましょう。 そこで今回は、土地を建物よりも前に取得する際、住宅ローンの申し込みが可能なのかどうかについて解説します。 ローン自体は借りられるが… 先に結論を伝えると、土地を先に購入する場合は住宅ローンを借りられません。 金融機関の多くは建物に対して抵当権を設定して融資を行っています。 抵当権は債務不履行となった場合に、担保についてほかの債権者に優先して弁済を受ける権利をいいます。 抵当権は購入する住宅の土地と建物ごとに金融機関が設定する権利であり、これらがないことには金融機関も融資できません。 当然ながら、土地があったとしても、建物が完成していない場合は融資が実行されないということです。 本来、土地と建物をセットで取得する建売住宅などは問題なく住宅ローンも組めるのですが、注文住宅となると話が変わってきます。 注文住宅は建売住宅とは異なり、土地を購入してから建物を建築していく流れとなります。 当然ながら、抵当権も設定できないため、住宅ローンは組めないわけです。 ただ、その一方で住宅ローンとは別で用意されている金融商品もあります。 それが「土地先行融資」と「つなぎ融資」の2つです。 これらは、土地を手に入れるための融資、もしくは建物が完成するまでの融資となるため、うまく活用すれば心強い味方となってくれるでしょう。 住宅ローンとは別に契約が必要となるため、ローン自体は借りられるものの住宅ローンとは別物であることを覚えておかなくてはなりません。 土地先行融資やつなぎ融資を利用する マイホーム取得においては、建物については決まっていなくとも土地だけ前もって押さえたいという状況もあるでしょう。 良い土地はすぐに売れてしまうため、後からどうとでもできる建物に比べて先に取得しておきたい方も多いはずです。 その場合は、土地先行融資やつなぎ融資を利用しましょう。 土地先行融資とは？ 土地先行融資とは、建物を建てる前の土地に対して受けられる融資です。 土地先行融資は先に土地分の融資を受け、後で建物分の融資を受けられるなど、利便性の高い融資方法となっています。 そのため、土地を先に抑えて建物を後から作りたいという方に最適です。 しかし、土地と建物の審査は別途行われるため、どちらの審査にも通過しなくてはなりません。 逆に片方に受かってももう片方で落ちれば水の泡です。 通常の住宅ローンは仮審査（事前審査）と本審査があるわけですが、土地先行融資は土地と建物の審査がそれぞれあると覚えておきましょう。 つなぎ融資とは？ つなぎ融資とは、建物が完成する前の間に受けられる融資です。 つなぎ融資は住宅の引き渡しまで利息だけを支払い、その後に生活が始まってから住宅ローンと併せて返済していくのが融資方法となります。 そのため、まとめて返済計画を立てたい方に最適です。 住宅の完成までには、最低でも数ヵ月かかります。 当然、工事が始まってから着工金や中間金、竣工金などのお金がかかります。 本来、そうした工事にかかるお金は貯金などから賄ったり、両親祖父母から援助してもらったりするのが定石ですが、すべての方が思い通りに資金調達できるとは限りません。 土地の購入はもちろん建物の建築にかかるお金の補填として活用すべきなのが、つなぎ融資です。 土地先行融資・つなぎ融資のメリット 土地先行融資もつなぎ融資もデメリットがある反面、メリットが豊富にあります。 ここでは、それら土地先行融資とつなぎ融資の魅力についてまとめます。 特にどちらにすべきか迷っている方は、それぞれの良し悪しを把握してから選択しましょう。 土地先行融資のメリット 土地先行融資のメリットは以下の3つが代表的なものとなります。 金利が低い 住宅ローン控除を受けられる 土地を押さえた上で建築に取り掛かれる 土地先行融資は金利が低く設定されています。 実際に、土地先行融資は建物ではなく土地に抵当権を設定するため、金利も低いのが特徴です。 また、条件を満たせば住宅ローン控除を受けられるのも特徴となります。 そのほか、希望する土地を押さえた上で建築に取りかかれるのも魅力といえるでしょう。 つなぎ融資のメリット つなぎ融資のメリットは以下の3つが代表的なものとなります。 無担保で構わない 頭金が求められない 分割して融資を受けられる つなぎ融資は無担保でも構いません。 実際につなぎ融資は抵当権を設定しなくて良いので、無担保で借りられます。 また、頭金も求められないため、自己資金が足りない方でも安心なのが特徴です。 さらに、分割して融資を受けられるので、着工金や中間金や竣工金ごとに合わせられるのが強みといえます。 融資額が決まるポイント。土地の評価額とは？ 金融機関によって住宅ローンの融資額は異なります。 これら融資額は不動産の評価額によって決まるため、どのようにしてその価値が決まるのかを理解しなくてはなりません。 ここからはそれら不動産の評価額がどこから算出されるのかについてまとめます。 土地の評価額とは？ 土地や建物などの不動産はそれぞれ評価額というものが設定されています。 それらの評価額は主に「公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額・過去の取引事例と比較」の5つから決定します。 金融機関によって若干異なるものの、もし融資を受けるということならそれらの要素についても知っておくことが重要です。 まずは1つひとつ詳しく見ていきましょう。 ▼公示地価 公示価格は地価表示法によって決まるもので、主に国土交通省が年1回発表しています。 公示価格は不動産鑑定士が評価していることもあり、その精度の高さでも有名です。 事実、金融機関の多くはこれら公示地価を基準に融資額を決めています。 その一方、公示地価は都市計画法による都市計画区域内の地域のみを対象に発表されるため、対象外の地域は含まれません。 その点は注意が必要です。 ▼基準地価 基準地価は国土利用計画法によって決まるもので、主に各都道府県が年1回発表しています。 基準地価も不動産鑑定士が評価しており、その仕組みは公示地価とほぼ同じです。 ただし、基準地価は公示地価と違って都市計画法による都市計画区域外の地域も対象として発表しているため、対象となる地域も広いです。 より確実に融資額を算出したい場合は基準地価に注目しましょう。 ▼路線価 路線価は市街地を形成する地域の道路に面する宅地1m2当たりの評価額として決まるもので、主に国税庁が年1回発表しています。 これら路線価は融資額の算出のみならず、相続税や贈与税などの算出でも活用されるのが特徴です。 路線価は相続税路線価や贈与税路線価の他に固定資産税路線価などの種類があり、目的ごとに算出方法も変わります。 ▼固定資産税評価額 固定資産税評価額は固定資産税の課税額を決めるものであり、国によって定められている最終評価額のことをいいます。 これらは主に各都道府県の市町村長が決定し、3年ごとに発表されるのが特徴です。 これら固定資産税評価額は住宅を取得する際に頻出する用語なので、ぜひ覚えておきましょう。 ▼過去の取引事例と比較 融資額については過去の取引事例と比較することで決まる場合もあります。 常に不動産の価値というのは変動しますが、その大まかな基準となるのが以前に行われた取引の前例です。 金融機関では昔の取引事例と比べて融資額を算出することもあるので、それらの決定方法があることも頭に入れておくと安心です。 土地についてのローンの注意点 最後に土地先行融資やつなぎ融資など住宅ローン以外のローンで気をつけたい注意点を確認しておきましょう。 これら注意点を知るのと知らないのとでは天と地ほどの差があるといっても過言ではありません。 1．名義が誰なのか 土地と建物を別途で取得する際、名義が別々になるという事態も発生します。 たとえば、夫婦で家を取得する場合、土地は旦那で建物は妻というかたちを選択する人もいるかもしれません。 しかし、別名義で契約してしまうと住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があります。 たとえば、建物の名義を持つ妻は住宅ローン控除を受けられるのに、土地の名義を持つ夫は住宅ローン控除が受けられないという事態も発生します。 そのため、名義を誰にするかという点には注意しましょう。 2．計画が確実かどうか 土地先行融資やつなぎ融資は建物を建てることが前提となるローンです。 そのため、建物を建築する予定がないのに土地だけ購入するという場合は、審査に通らないこともあります。 特に、何も建物の計画が進んでいない状態で土地だけ取得しようとしても、土地先行融資やつなぎ融資を受けられない可能性があります。 金融機関の中には土地を取得してから数年以内に建物を完成させなくてはならないところもあるので、注意してください。 3．自己資金が潤沢かどうか 家の取得は人生で最も大きな買い物と揶揄されます。 それはつまり住宅ローンが人生で最も大きな負担の1つになることを意味します。 そのため、土地先行融資やつなぎ融資は極力借りないのが得策です。 どうしても良い土地があって手に入れたいということなら先にローンを組んで取得するのもありですが、いずれは建物の分を含めた住宅ローンとして返済しなくてはなりません。 そのため、そこは焦らずにしこ資金を貯めてから計画を立てていくのでも遅くはありません。 特に、あらかじめ数百万円で貯金しておくなど、事前の予防と対策が功を奏します。 4．二重ローンになっていないか 住宅ローンを考える上で返済負担率というものが非常に重要となります。 返済負担率は上限が30～35％とされており、それを超えるローンは原則として組めません。 この返済負担率はほかのローンも合算して考えられるため、仮にすでにカーローンなどを組んでいる場合はより返済負担率が圧迫されます。 さらに、土地先行融資やつなぎ融資は住宅ローンとは別のローンとなるため、二重ローンとなる可能性があります。 ほかに融資を受けていないかどうかなども含めて、適切な返済計画を立てましょう。 まとめ 建物の建築ではなく土地の購入を先に行う場合、住宅ローンは契約できません。 しかし、別のローンとしてなら土地先行融資やつなぎ融資を受けられます。 これらはそれぞれメリットもあり、うまく活用すれば夢のマイホームを取得するのに役立ちます。 その一方でデメリットもあり、注意点と併せて確認しておくべきです ただし、貯蓄から自己資金を捻出することが理想ではあるものの、どうしても良い不動産が見つかったということなら土地先行融資やつなぎ融資の活用も考えてみるのが良いかもしれません。
-
公示地価・基準地価・路線価はどう違う？それぞれの特徴や違いをわかりやすく解説
日本ではそれぞれの地域によって土地の価値が変わってきます。 その土地の価値は公示地価や基準地価、路線価などによって決まります。 しかし、それぞれの違いについてわからないという方も多いのではないでしょうか。 何やら難しい言葉が並んでいて、頭がこんがらがっている方も多いかもしれません。 今回はそういった方に向けて、土地の価値を決める公示地価・基準地価・路線価それぞれの違いについて解説します。 それぞれ概要を踏まえながら特徴を説明していくので、ぜひ違いについての理解を深めましょう。 この記事を読むことで土地の価値がどのようにして決められているのかが見えてくるので、これから土地を購入しようと思っている方はぜひ参考にしてみてください。 すでに土地を持っている方も、自分たちの土地の価値がどのようにして決められているのかを学んでおくと何かの役に立つかもしれません。 目次 公示地価・基準地価・路線価とは？ 公示地価とは 基準地価とは 路線価とは 公示地価・基準地価・路線価の違いは 1.情報源 2.鑑定評価 3.評価時期 4.発表時期 5.調査対象 公示地価・基準地価・路線価はどんなときに使われる？ まとめ 公示地価・基準地価・路線価とは？ 日本における土地の価値を決める要素の中でも、特に重要とされているのが公示地価・基準地価・路線価の3つです。 これらは国や都道府県や国税庁などが調査主体となっており、毎年その土地の価値を決めるために鑑定が行われています。 しかし、実際に公示地価・基準地価・路線価などの言葉を並べられたところでわからないという方もいるでしょう。 まずは以下にてそれぞれの特徴についてまとめます。 公示地価 基準地価 路線価 情報源 国 都道府県 国税庁 鑑定評価 1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価 1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価 公示地価・基準地価の他に売買実例価格や不動産鑑定士による鑑定評価 評価時期 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 発表時期 毎年3月下旬 毎年9月下旬 毎年7月1日 調査対象 「標準地」1m2当たりの価格 「基準値」1m2当たりの価格 「道路接地面」1m2当たりの価格 公示地価・基準地価・路線価に関しては、以上の特徴があります。 これらの特徴を知っておくだけでも違うので、それぞれが何を意味するのかについては理解しておくと安心です。 ただし、この表だけではわからないこともあるので、ここからさらに詳しくそれぞれどのようなものなのかをまとめます。 土地の価値を知るにはこれら3つの要素を知っておく必要があるため、ぜひ次の項目にも目を通してみましょう。 公示地価とは 公示地価とは1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。 これらは毎年1月1日に評価されるのが特徴であり、毎年3月下旬に発表されます。 特にこの公示地価では「標準値」1m2当たりの価格が割り出され、その地域の地価が決まります。 公示価格は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるのが特徴で「一般の土地取引価格に対する指標となること」を目的に調査されています。 そのため、それぞれの土地が持つ価値を最大限に評価するよう鑑定されるのが特徴です。 これらのことからもわかるように、公示価格は至って中立の評価と捉えられます。 つまり、公示価格は売主にとっても買主にとっても公平な地価となるわけです。 特に、不動産の取引においては土地の価値をいかに評価するかで変わるため、公示価格は非常に重要な指標となってきます。 基準地価とは 基準地価とは1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。 これらは毎年7月1日に評価されるのが特徴であり、毎年9月下旬に発表されます。 特にこの基準地価では「基準値」1m2当たりの価格が割刺され、その地域の地価が決まります。 基準地価は公示地価と評価の基準なども似通っているため、しばしば同じ立ち位置の指標とされがちです。 しかし、公示価値が2名以上の不動産鑑定士によって評価されるのに対し、基準地価は1名以上の不動産鑑定士によって評価されるのが特徴です。 そのため、その土地が持つ価値については偏った基準となる可能性もあります。 その一方、公示地価と基準地価の調査時期や発表時期は半年ずれ込んでいるため、半年ごとの地価の動向を調べるのに便利です。 より正確な土地の価値を見出すためには半年ごとに知っておきたいという方も多いため、売主・買主の両方にとって基準地価は重要な評価となるでしょう。 路線価とは 路線価とは公示地価・基準地価の他に売買実例価格や不動産鑑定士による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。 これらは毎年1月1日に評価されるのが特徴であり、毎年7月1日に発表されます。 この路線価では「道路接地面」1m2当たりの価格が割り出され、その地域の地価が決まります。 路線価は地価に関係する言葉の中でも、一番、頻繁に耳にするかもしれません。 これら一般的に路線価と呼ばれるものは相続税や贈与税に関する路線価を指し、税金を計算する際に使用される指標となります。 路線価の評価がそのまま土地の評価額となるため、相続や贈与の際には路線価について知っておくことが重要です。 また、これら路線価は土地の固定資産税評価額を決める基準となることもあります。 その場合は固定資産税に関する路線価として計算しなくてはなりません。 路線価はそれら身近なところで目にする言葉だからこそ、より詳しく知っておく必要があります。 ちなみに、路線価は一定の距離内での価値を示すもので、これらが個々の土地の価値を決める要素となってきます。 つまり、土地選びの際なども路線価がどうなのかを知っておけば、よりお得な土地を見つけることにも役立つのです。 ただし、不動産に関する公示地価・基準地価・路線価については難しいことも多々あります。 そのため、土地の価値について知りたい場合は専門家に相談することをおすすめします。 その他、各自治体に問い合わせることによって調べることもできるので、行政をうまく活用するのもありです。 公示地価・基準地価・路線価の違いは 公示地価・基準地価・路線価の違いについては前述した項目でお伝えいたしました。 しかし、より詳しくそれぞれの違いについて知りたいという方も多いかもしれません。 そのため、ここからはよりわかりやすく公示地価・基準地価・路線価の違いについてまとめます。 特に、5つの視点から違いをそれぞれまとめていくので、併せてお読みいただけると幸いです。 1.情報源 公示地価・基準地価・路線価は情報源がそれぞれ異なります。 基本的に公示地価は国、基準地価は都道府県、路線価は国税庁がそれぞれ管轄となっています。 これら情報源が公示地価・基準地価・路線価の大きな違いといえるでしょう。 当然ながら情報源が異なるため、土地の地価もそれぞれ変わってくるのが特徴です。 2.鑑定評価 公示地価・基準地価・路線価は鑑定評価も異なります。 原則として公示地価は2名以上の不動産鑑定士、基準地価は1名以上の不動産鑑定士、路線価は各規準のほかに売買実例価格や不動産鑑定士が調査します。 これら鑑定評価も公示地価・基準地価・路線価ごとに違ってくるといえるでしょう。 特に、これらは不動産鑑定士がどう判断するかによっても左右されるため、土地の地価もそれぞれ変わってきます。 3.評価時期 公示地価・基準地価・路線価は評価時期も違うのが特徴です。 前述した通り、公示地価は毎年1月1日、基準地価は毎年7月1日、路線価は毎年1月1日に評価されます。 これらはその時点での土地の価値となるため、時期によって大幅に土地の価値が変わることもあります。 4.発表時期 公示地価・基準地価・路線価は発表時期も違うのが特徴です。 こちらも前述の通り、公示地価は毎年3月下旬、基準地価は毎年9月下旬、路線価は毎年7月１日に発表されます。 こちらもその時点での土地の価値となるため、時期によって土地の価値が大きく変わります。 5.調査対象 公示地価・基準地価・路線価は調査対象も異なるのが特徴です。 これらはそれぞれ1m2ごとに調査されるのですが、どの地点を基準とするかによって変わってきます。 ちなみに、その範囲は公示地価で都市計画区内、基準地価で都市計画区内と都市計画区外、路線価で全国の標準宅地となります。 どの地点で評価するかによっても変わるものの、これらそれぞれ調査対象が異なることも知っておくと安心です。 公示地価・基準地価・路線価はどんなときに使われる？ では、公示地価・基準地価・路線価はそれぞれどのような場面で使用されるのでしょうか。 ここではわかりやすくするために、以下の表にてまとめます。 公示地価の用途 土地の売買の目安として使用する 基準地価の用途 〃 路線価の用途 相続税や贈与税の計算で使用する 難しいことを省いて考えると、要は公示地価と基準地価は土地の売買の目安として使用されるもので、路線価は相続性や贈与税の計算で使用されるものといえます。 これら公示地価・基準地価・路線価がどのような場面で使用されるのか覚えておくと、土地の価値をより具体的に判断できるようになります。 当然ながら土地の価値は大きく分けて、都会と田舎で変わるのが特徴です。 たとえば、誰もが知る首都はもちろん地方都市であっても、田舎に比べると地価は高い傾向にあります。 逆に、田舎は首都や地方都市に比べて、地価も安い傾向にあります。 それらの計算の際、公示地価・基準地価・路線価がそれぞれ必要となるのです。 もちろん、これらは土地選びの際に必要となるだけではなく、相続や贈与の際にも必要となります。 そのため、大まかな土地の価値を決める要素として覚えておいて損はありません。 そこは不動産を取り扱う業者などとも相談しながら判断していきましょう。 まとめ 公示地価・基準地価・路線価はそれぞれ情報源と鑑定評価、評価時期、発表時期、調査対象が違ってきます。 簡単にいえば、何を基準にして決められるのかが変わるということです。 また、それぞれの用途も異なるのが特徴です。 もしこれから土地の売買や相続、贈与などがある方は今一度これら公示地価・基準地価・路線価について知っておくと、より土地の価値というのを把握しやすくなるでしょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
-
土地の名義変更はどうやるのか？名義変更の流れや期間・費用をわかりやすく解説
土地だけに限らず、建物なども含め、対象の不動産が誰の名義になっているのかは法務局の登記簿に記載されています。 これらは徹底して管理されており、誰が所有しているのかを国は常に把握しています。 当然ながら、それらの情報に変更があった場合は名義変更をしなくてはなりません。 しかし、名義変更については流れがわからないという方も多いのではないでしょうか。 今回はそれらの方に向けて、名義変更の流れや期間や費用などについてわかりやすく解説します。 初心者の方でもわかるよう専門用語は避けるので、ぜひ気軽に読み進めていただけると幸いです。 目次 土地の名義変更とは？ 土地の名義変更は自分でもできるのか？ 土地の名義変更の手続きの流れや期間 土地の名義変更が必要な状況は？ 1.売買のケース 2.相続のケース 3.贈与のケース 4.財産分与のケース 土地の名義変更での注意点は？ 登録免許税を抑える方法 司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は？ 名義変更の手続きは自分でも行えるのか？ まとめ 土地の名義変更とは？ そもそも土地の名義変更とは何かというと、文字通り所有者の名義を変更することを意味します。 もともと、不動産の名義は法務局の登記簿に記載されており、建物なども含めた物件として管理されています。 これらは勝手に変更することはできず、正規の手順を踏まない限りは変更できません。 このように名義を変更することを名義変更とよびます。 ただし、名義変更は任意となっており、実は変更しなくても罰則があるわけではありません。 つまり、Aさんが所有していた土地をBさんが購入した場合、そのままAさん名義のままにしておいても構わないということです。 もちろん、正規の手順を踏めばBさんに名義変更できます。 そのため、不動産の中には名義人の名前が一致しない事態も発生します。 たとえば、名義人となっている物件の所有者が亡くなった場合、その物件は配偶者や子供や孫などの相続人に引き継がれることが多いです。 その際、名義変更をしないまま相続するというケースもあるということです。 しかし、名義変更をしていないと所有者である主張ができないため、取得した段階で済ませておくのが理想といえます。 できる限り、早めに名義変更を済ませておきましょう。 土地の名義変更は自分でもできるのか？ では、名義変更は自分でもできるものなのでしょうか。 結論を先にいうと、必要な書類さえ用意しておけば、自分で名義変更が可能です。 すべて自分で済ませるとなると簡単ではありませんが、流れさえ知っておけばできないことはありません。 まずは以下で名義変更に必要な書類を確認しましょう。 登記識別情報または登記済証 登記原因証明書 代理権限証明書 印鑑証明書 住所証明書 登録免許税 以上の必要書類があれば、法務局に申請して名義変更が行えます。 しかし、場合によっては戸籍謄本・戸籍抄本が必要となったり、不動産情報が必要となったりすることもあります。 また、何度も法務局に出向く必要があるなど、そのハードルは意外と高いです。 なかには不動産に精通している人でないと手続きで困惑することも多いでしょう。 特に、名義変更によって後々に問題が発生すると厄介なので、極力は専門家に任せることをおすすめします。 土地の名義変更の手続きの流れや期間 次に名義変更の手続きの流れと期間について見ていきましょう。 以下、名義変更の簡単な手順です。 手順1 管轄の法務局で登記申請書を取得する 手順2 名義変更に必要な書類を準備する 手順3 法的書類をまとめて捺印する 手順4 管轄の法務局に申請する 手順5 登記完了証が発行される ざっと分けると5つの手順で名義変更が行えます。 これらすべての手順を踏まえると、手続きにかかる期間としては約1ヵ月前後となるでしょう。 ただし、早ければ1ヵ月で済むものの、働いている人や忙しい人であれば約2～3ヵ月前後かかることもあるかもしれません。 また、法務局は土日祝日だと閉局しているため、平日に手続きを済ませなくてはなりません。 そのため、平日に仕事をしている方は休暇を取得して手続きを進める必要があります。 きするというのも難しいです。 法務局の開局は午前8時30分～午後17時15分までとなっているため、仕事終わりに手続なかなか仕事を休めない方にとっては、この点がネックとなってくるかもしれません。 土地の名義変更が必要な状況は？ ここからは名義変更が必要な状況について見ていきましょう。 主に名義変更が必要なケースは4つあり、売買・相続・贈与・財産分与となっています。これらは状況によって変わってくるので、それぞれ自身の状況に当てはめて考えてみましょう。 1.売買のケース 土地を売買した際、名義変更が必要となります。 売り手をAさん、買い手をBさんと仮定すると、もともとの名義はAさんにあることになります。 それをBさんに名義変更しなくてはならないわけです。 手続きはAさんとBさんの共同で申請するのが基本で、どちらかが主導的に手続しなくてはなりません。 ただし、ほとんどは不動産のプロに仲介してもらうため、専門家の指導に従いながら進めれば問題はありません。 2.相続のケース 土地を相続した際にも名義変更が必要です。 被相続人をAさん、相続人をBさんと仮定するともともとの名義はAさんとなっているはずです。 それをBさんに名義変更しなければなりません。 亡くなったAさんは手続きできないため、Bさんが進めていくことになります。 その際、戸籍謄本・戸籍抄本のほかに遺産分割協議書なども必要となるなど、相続関係の書類も必要となってきます。 これらも専門家にサポートしてもらうのがおすすめです。 3.贈与のケース 土地を贈与した際にも名義変更が必要となってくるでしょう。 贈与人をAさん、被贈与人をBさんと仮定するともともとの名義はAさんのままです。 そのため、Bさんに名義変更が必要です。 こちらは贈与する人とされる人の共同で申請するのが原則です。 4.財産分与のケース 離婚などの財産分与によって土地の所有者が変わる際も名義変更が必要です。 このような財産分与においても共同での申請が必須となります。 しかし、離婚の理由は多々あるものの、すでに別れている状態で手続きを進めるのは何かと気苦労が絶えません。 そのため、自分たちで解決が難しそうな場合は司法書士などプロを交えて申請することをおすすめします。 土地の名義変更での注意点は？ 名義変更の際に注意しておきたいことの1つが、税金です。 税金はどのようなケースなのかによっても変わるため、一概にはいえません。 しかし、たとえば不動産を売却したことによって利益が出た場合は譲渡所得税などの税金がかかります。 また、土地を新たなに取得した際にも不動産取得税や固定資産税などの税金が発生します。 さらには相続や贈与の際にもそれぞれ相続税と贈与税がかかるわけです。 税金はどのようなケースでも発生する可能性があるため、十分に注意が必要となってきます。 思ってもいなかったような税金が発生すると、経済的負担も大きくなります。 そのため、税理士などの専門家に相談して、節税できるようにするのも良いでしょう。 また、税金以外にも名義を誰にするかによって揉める場合があります。 単に購入するだけなら問題ないのですが、相続や贈与となると少し事情が変わってきます。 たとえば、不動産を譲渡する相手の候補が複数いた場合、誰が所有権を主張するかによっても変わってくるのです。 たとえば、相続や贈与で子供や孫に物件を譲渡する場合、名義は誰にすべきなのでしょうか。 当然ながら兄弟姉妹などがいる場合、その主導権を誰が握るのかそれぞれ変わってきます。 多くの場合は長男長女が主導権を握りますが、家族構成はその時々によって変わります。 それらも注意点として頭に留めておきましょう。 そのほか、名義変更では単に書類を間違える可能性もあります。 間違いのないよう、できる限りプロに相談して解決へと導いてもらうのがおすすめです。 登録免許税を抑える方法 不動産を取得した場合、それらを登記する際に税金がかかります。 その税金のことを登録免許税とよびます。 登録免許税で一定の税率がかけられるため、所有する物件の固定資産評価額によって金額は変わります。 ただし、登記原因によっても税率が異なるので、そこは自身がどのような条件に当てはまるのかを考えておきましょう。 以下、条件別の登録免許税の税率です。 売買のケース 1.5～2％ 相続のケース 0.4％ 贈与のケース 2％ 財産分与のケース 2％ 以上のようにケースごとに税率が変わる点には十分注意してください。 特に、登録免許税は物件によってそれなりの金額になることもあるため、節税できるところがないか考えることも大切です。 たとえば、単純な税率の話で見ると、財産分与や贈与するよりも相続や売買した方が登録免許税も抑えられる可能性があります。 税率が低いほど税金も低くなるため、あえて税率の高い方法を選ばないことも必要となってくるでしょう。 ただし、これらは素人では対応が難しいこともあるため、税金が高いと思ったら税理士など税金の専門家に相談するのがおすすめです。 司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は？ 煩雑な手続きを代行してくれるのが司法書士です。 司法書士を活用すれば、名義変更の手続きも難しいことはありません。 しかし、気になるのが司法書士に対する報酬ではないでしょうか。 これらはそれぞれの司法書士によって大きく異なるのですが、平均して数万円～10万円前後とされています。 ただし、司法書士はこの手の手続きを本業としているため、手続きを早めに終わらせてくれます。 短い期間で済ませたいと思っている方も多いので、その場合は多少お金がかかったとしても司法書士などの専門家に任せてみるのも良いでしょう。 名義変更の手続きは自分でも行えるのか？ 名義変更自体は自分でもできるものの、煩雑な手続きを自分でできるのか不安な方もいらっしゃるかもしれません。 必要書類を用意して法務局に申請するだけなので、自分でも名義変更は可能です。 しかし、その手続き自体が煩雑で心配になる人が多いのも事実です。 そのため、どうしても自分でやりたいという方以外はプロに任せることをおすすめします。 まとめ 土地や建物などの不動産は取得した段階で名義変更が必要です。 任意のため、変更していないという方もいるかもしれません。 しかし、自分が所有者であることを主張するためには、名義の変更が必要です。 これらは自分でもできるほか、サポートしてくれるプロも充実しています。 自身に合った方法で挑戦してみましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
-
不動産の売買契約の解除はできる？契約解除の条件や違約金についてわかりやすく解説
不動産売買契約を行う際「解除はできるのかな」と不安になる方も多いかもしれません。 結論から先にいうと、不動産売買契約は解除できます。 しかし、いわゆる契約解除は約束を破ることにつながるため、不動産業者によっては違約金などのペナルティが発生します。 それだけではなく、そもそもの契約解除の条件が厳しいところも多いです。 その一方、自己都合による契約解除なのか不動産業者都合による契約解除なのかでも変わります。 今回はそれら不動産の売買契約が解除できるのかどうかについて解説します。 また、契約解除の条件はもちろん違約金などのペナルティがどうなるのかについても説明するので、これから不動産売買契約するという方にお読みいただけると幸いです。 目次 不動産売買契約とは？ 不動産売買契約の流れ 売買契約締結後の解約・解除はできるのか？ 解除が認められる場合と認められない場合 契約の解除が認められるパターン 契約解除は簡単ではない！ まとめ 不動産売買契約とは？ そもそも不動産売買契約がどのようなものなのかわからない方もいらっしゃるかもしれません。 これはとても噛み砕いて言うと、不動産の売買時に交わす契約のことです。 不動産に関しては売主と買主が存在し、それぞれが不動産売買契約を交わして初めて契約の履行となります。 売主は土地や建物などの不動産を買主に移転することを約束し、買主は売主に対価となる代金を支払うことを約束しなければなりません。 その際に交わすものが不動産売買契約となります。一見すると難しく聞こえるかもしれませんが、これは商品の売買における基本的な契約となります。 たとえば、ある商品を購入した際、書面で契約書を書くこともあるかもしれません。 これらも商品を引き渡す対価として代金を支払う契約となります。 その不動産バージョンが不動産売買契約だと捉えておきましょう。 ちなみに、不動産業者を通さずに売主と買主が直接やり取りする方法もあります。 その場合は不動産売買契約をせず、口頭契約でも取引自体は可能です。 実際に法律などに抵触することもなく、両者が同意しているのであれば口頭契約でも構いません。 しかし、書面として残っていない場合、どうしても後々になってからトラブルが発生する可能性も否めません。 実際に書面があれば証拠として残しておけるため、契約内容の確認なども含めて安心できます。 なお、宅地建物取引業法により、不動産業者に対して物件を売買する際は不動産業者に対して契約内容に制限が設けられています。 特に、不動産の売買契約はプロが相手だと何かと不利になることも多いため、法律を味方につけて契約を進めることが必要です。 不動産に関する知識や技術においてオーナーと不動産業者とでは不利益な契約が結ばれる可能性もゼロではないため、保護の観点からも書面に残すことが重要といえます。 宅地建物取引業法では不動産売買契約の書面化を義務化しています。 不動産売買契約の流れ 不動産売買契約においては必要なものを準備して契約を交わすだけです。 しかし、流れを知らないと何も進まないので、まずは不動産売買契約に必要なものと流れを把握しておきましょう。 以下、不動産売買契約に必要なものです。 身分証明書 印鑑証明書 実印 住民票 登記済権利証または登記識別情報 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書 土地測量図 境界確認書 建築確認済証および検査済証 建築設計図書 工事記録書 修繕計画書 そのほかの書類 不動産売買契約の際に必要となる書類は、必ず以上の通りになるとは限りません。 求められる書類はそれぞれ異なるため、適宜用意するかたちとなります。 本人確認書類と印鑑さえあれば不動産売買契約できる不動産業者もあります。 ただし、必ず必要となる書類もいくつかあるので、事前に確認して準備を進めておくのが鉄則です。 また、書類だけではなく手付金や手数料、収入印紙などが必要となることもあります。 そのほか、不動産売買契約の流れも知っておくことが必要です。 以下、不動産売買契約の流れとなります。 重要事項説明書の読み合わせ 売買契約の申込み 署名・捺印 手付金の支払い 売買契約の締結 不動産売買契約ではまず、対象となる不動産の権利関係を確認し、法律上の制限などもないか確認します。 その後、不動産の管理状態を確認し、契約解除に関する事項も確認します。 その後、物件の調査が実施されているかどうかの内容も確認しておきましょう。 それらを重要事項説明書などで確認した後、売買契約の申込みとなります。 その際、お互いが理解して納得というかたちとなれば、署名・捺印をして手付金を支払います。 最後に売買契約を締結し、不動産売買契約の完了です。 実際には流れが変わることもあるため、心配が拭えないということなら専門家にも相談して手伝ってもらうことをおすすめします。 特に、素人とプロとのやり取りは難しいものもあるので、専門家に仲介してもらうだけでも心強いです。 売買契約締結後の解約・解除はできるのか？ 一度、売買契約が締結されると、原則としては契約が完了されるまで両者契約を破ることはできなくなります。 当然ながら契約はお互いに約束を守るということを前提として締結するものなので、どちらか一方的に破棄するということはできないわけです。 しかし、それでも契約解除したいケースというのが発生します。 そういった特殊なケースによっては途中で解除可能です。 その場合、売主買主の両方が申請できます。 たとえ一度交わした不動産売買契約であっても、申し出が許諾されれば契約解除は可能ということです。 しかし、解除が認められる場合と認められない場合があるため、その点はしっかりと確認しておくべきでしょう。 以下、それぞれ不動産売買契約に関する疑問についてまとめます。 解除が認められる場合と認められない場合 原則として売主買主にかかわらず、契約を解除する行為は約束を破る行為と同義となります。 たとえば、売主としては売却が決定していると思っていたのに、買主が購入を取りやめたいと申し出てきた場合、途方に暮れてしまう可能性も出てきます。 その逆もまた然りです。 そういった契約の一方的な破棄はトラブルの原因となるだけでなく、どちらか片方に不利益が生じる可能性が出てきます。 そのため、不動産の売買契約の解除においては一定の要件が設けられています。 仮に売買契約締結後により良い条件で売買できそうな相手を見つけたとしても、勝手に契約を解除するようなことはできません。 それが許されてしまうと一方的に不利益を被る人が出てきてしまいます。 つまり、それら売主買主のどちらか一方に不利益が発生する場合、解除は認められないということです。 逆に、売買契約書の解除原因などで言及している場合、解除が認められることもあります。 そこは条件によって解除が認められるケースと認められないケースが発生するということを理解しておかなくてはなりません。 ちなみに、民法においては売買契約の解除原因の一例として「債務不履行による解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などを定義しています。 これらの場合は解除が認められる可能性があります。 そのほかにも契約の解除が認められるパターンというのがあるので、そちらも次の項目で確認しておきましょう。 契約の解除が認められるパターン 前述の通り、契約の解除は「債務不履行による解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などが認められています。 以下、それぞれの解除について簡単にまとめるので、例外もあるという一例として理解を深めておきましょう。 ▼債務不履行による解除 仮に履行遅延や不完全履行、履行不能などに陥った場合は契約解除が認められています。 たとえば、不動産売買契約などでは履行遅延などで契約解除に至るケースが多いです。 履行遅延とは売買契約の決済日までに支払いが済んでいない場合や移転登記が行えていない場合など、履行が遅れてしまうことを指します。 その場合は、契約解除が可能です。 また、不完全履行や履行不能など、何らかの理由で契約の履行ができないと判断された場合も契約解除が可能です。 ▼契約不適合責任による解除 契約に関しては不適合責任なども問われることがあります。 これら契約不適合責任が認められる場合、契約解除が認められるケースもあるわけです。 これら契約不適合責任による契約解除の場合、過失や故意でなくとも責任を負う無過失責任となります。 もし仮に、契約不適合責任が認められた場合は契約解除だけではなく、増改築の打診や損害賠償の請求なども行えるケースがあります。 ▼手付による解除 不動産売買契約を結ぶ場合、手付金として総額の1割ほどを支払うことがあります。 これらは別名で解除手付ともよばれ、手付金を放棄もしくは倍額返還することで契約が解除できるようになっているわけです。 つまり、手付を先に行っている場合は例外として契約解除ができる場合もあるということになります。 契約解除は簡単ではない！ ここまでの内容を見てみると契約解除自体は絶対にできないとは言い切れないことがわかります。 しかし、契約というものはそう簡単に結んだり破ったりできるものではありません。 不動産売買契約を解除するとなると多くの場合は違約金がかかります。 しかも、それら違約金はペナルティとして換算され、売買価格の1割～2割ほどが相場とされているのです。 仮に4,000万円の物件を売買契約した場合、もしその契約を解除するとなると400～800万円もの違約金が発生する計算となります。 多くの方は住宅ローンなどを組んで返済していくかたちとなるわけですが、契約解除によって違約金が発生すれば別途でペナルティの清算をしなければならないわけです。 しかし、契約解除の際に数百万円もの大金がかかれば、支払いできない方もいます。 つまり、不動産売買契約というのはそう簡単に解除できないものというわけです。 お金が有り余っている方なら話は別ですが、ほとんどの場合は現実的に考えて契約解除が難しいという場合も多いため、契約締結の段階から十分に注意しておきましょう。 まとめ 不動産の売買契約の解除は可能です。 しかし、それはあくまでも特例などの例外がある場合のみです。 通常の手順で契約締結したのであれば、一方的な契約解除は難しいと思っておきましょう。 それでも契約解除したい場合は違約金などのペナルティが発生する可能性もあるため、慎重に判断する必要があります。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
-
日影規制とは？日影規制のポイントをわかりやすく解説
家を建てる際、日当たりは非常に重要な要素となってきます。 しかし、誰もが何の制限もなく物件を建築してしまった場合どうなるでしょうか。 日当たりなど関係なく、まったく日が差し込まない物件が生まれてしまってもおかしくありません。 それらを防ぐために設定されているのが日影規制です。 これらは夢のマイホームを手に入れようと思っている方にとってはとても重要な制限となります。 しかし、現実問題として日影規制についてはわからないという方も多いです。 そこで、今回は日影規制とはどのような制限なのか、専門用語は避けてわかりやすく解説します。 この記事を読めば日影規制についての理解が深まるので、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。 目次 日影規制とは 日影規制の対象は？ 日影規制の審査基準と計算方法 日影規制の緩和条件 日影規制の特殊なケース まとめ 日影規制とは 日影規制とは簡単にいえば、日当たりについて定めた規制のことです。 これらは建築基準法によって定められているもので、その多くは冬至の日を基準として設定されています。 これら日影規制により、まったく日が当たらないことのないように物件の高さが制限されています。 つまり、物件ごとの日当たりを守るために設定されているもの、それが日影規制になるわけです。 なぜ冬至の日を基準とするかというと、これは冬至の日が1年で最も影が長くなる日のためです。 これら冬至の日を基準に一定時間以上日が当たらないことのないよう、それぞれの物件の高さを調節しなくてはなりません。 日影規制の対象は？ では、日影規制の対象となるのはどのような物件なのでしょうか。 まずは日影規制の対象となるかどうかが決まる2つの基準について見ていきましょう。 用途地域 高さ これら2つの基準によって日影規制の対象となるかどうかが決まります。 以下、日影規制に関する用途地域と高さの規制を一覧にしたものです。 用途地域 対象の建築物 規制される日影時間 境界線から5m～10mの範囲 境界線から10m超 測定した地面からの高さ 第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 軒高7m超～地上3階以上 3時間 2時間 1.5m 4時間 2.5時間 5時間 3時間 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 高さ10m超 3時間 2時間 4m 4時間 2.5時間 5時間 3時間 6.5m 第一種住居地域 4時間 2.5時間 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 5時間 3時間 例えば、「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」においては「高さ7mを超える物件もしくは地階を除く階数が3階建ての物件」が日影規制の対象となります。 また、それ以外の地域においては「高さ10mを超える物件」が日影規制の対象となるわけです。 これら用途地域と高さによって日影規制の対象となるかどうかが決まるため、住宅を取得する際も、それぞれ注意が必要です。 ちなみに、一般の方が建てるような戸建てであれば、日影規制の対象となることは多くありません。 しかし、1階建てや2階建てであれば規制対象外となる一方、3階建てとなると規制対象となります。 そこは条件次第でも変わるものの、どのような物件が日影規制の対象となるか事前に確認が必要です。 日影規制の審査基準と計算方法 一般の住宅でも日影規制の対象となることは前述の通りですが、より具体的な審査基準と計算方法を知っておくことが重要です。 特に、日影規制の審査基準は冬至の日で考えるのが普通で、計算方法は南中高度から割り出すのが普通です。 以下、それらを用いた計算式となります。 ・冬至の南中高度＝90‐緯度‐23.4 これらの計算式を活用すれば、1年で最も影が長くなる日を割り出せます。 それらの南中高度を軸に、日影規制の対象となるかどうかを計算していくわけです。 ただし、これら日影規制の計算は一般の方には難しいため、建築を依頼する工務店やハウスメーカーに相談することをおすすめします。 日影規制の緩和条件 日影規制にはいくつかの緩和条件が設けられています。 以下、主な日影規制の緩和対象となります。 道路・水面緩和 高低差緩和 塔屋緩和 道路・水面緩和では道路や水面に接している敷地において、一定の境界線によって規制が緩和されます。 また、高低差緩和では自身の敷地より隣接する敷地の方が1m以上高くなっている場合に規制が緩和されます。 そのほか、塔屋緩和では屋上部分に塔屋がある物件において規制が緩和されるのが特徴です。 日影規制の特殊なケース 日影規制は特殊なケースも考えられます。 たとえば、規制の異なる地域にまたがっているケースや規制の対象外の地域なのに規制がかかるケースなど、特殊なケースも多いです。 仮に規制の異なる地域にまたがっているケースの場合、それぞれの地域ごとに異なった規制値が適用されます。 つまりはA地域とB地域にまたがっていた場合、その分だけA地域とB地域それぞれの規制を受けることになるのです。 また、規制の対象外の地域なのに規制がかかるケースの場合、日影規制対象区域外であっても近隣に規制対象区域があれば、その物件の陰については責任が問われることになります。 特に、条件次第では日影規制がかかる場合もあるので、十分に気をつけておきたいです。 まとめ 日影規制は物件ごとに日当たりが行き届くよう設定されているもので、建築基準法によって細かく定められているのが特徴です。 一般の住宅でも日影規制の対象となる場合があるため、家を建てる際には十分に注意が必要となります。 ぜひ、日影規制について理解を深め、工務店やハウスメーカーなどとも相談しながら夢のマイホームを計画していきましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
-
防火地域や準防火地域って何？家を建てるときの制限をわかりやすく解説
日本は防災意識が高く、来る災害に向けて都市単位で計画を進めています。 災害の中でも特に被害件数が多いもの、それが火災です。 火災はいつでもどこでも発生する可能性があり、物件の立地によっては延焼していく可能性もあります。 だからこそ、火災が広がらないような都市計画が必要となってくるのです。 それら火災に備えて設定されているのが防火地域・準防火地域です。 しかし、防火地域・準防火地域とはいっても、具体的にどのようなものなのか知らない方も多いかもしれません。 そこで、今回の記事ではそれら防火地域・準防火地域について解説します。 この記事を読めば、家を建てる際の制限についても把握できます。 特に、ここでは防火地域・準防火地域に特化して説明するので、ぜひ参考にしてみてください。 目次 防火地域・準防火地域とはどんな場所なのか 地域内だったら家はどうしないといけないのか 防火地域・準防火地域の具体的な調査方法 防火地域で受けられるメリット 1.火災の被害を避けられる 2.火災に強い家を持てる 3.火災保険料が節約できる まとめ 防火地域・準防火地域とはどんな場所なのか 防火地域・準防火地域とはそもそもどのような場所に設定されているのかというと、大きく分けて2つあります。 物件の密集度が高い地域 緊急車両が通る幹線道路沿いの地域 物件の密集度が高い地域で火災が発生した場合、被害は1軒だけにとどまりません。 住宅地区であれば延焼を起こして2軒3軒と広がってしまうこともあります。 また、商業地区も同様に1棟の火災がさらなる被害拡大に繋がることもあります。 それらの被害を防ぐため、人間や車両などが多い地域は防火地域・準防火地域に指定されるのです。 また、火災発生時に緊急車両が通れないと消火活動ができないため、消防車や救急車が通る幹線道路沿いも防火地域・準防火地域に指定されます。 実際に火災などによって物件が倒壊すると、それによって道路が塞がれてしまうこともあるかもしれません。 その際、緊急車両や通れないと救える命も救えないことが出てきます。 それらのリスクを避けるため、緊急車両が通る幹線道路沿いは防火地域・準防火地域に指定されるのです。 そのほか、火災の被害が起きやすい場所なども防火地域・準防火地域に指定される場合があります。 もしくは火災を防ぐために予防しなければならない地域なども防火地域・準防火地域に指定されます。 その指定範囲は地域によって異なるため、もし家を建てるなら居住する地域ごとに調べておくことが大切です。 詳しくは、元に根差して活躍している工務店やハウスメーカーに問い合わせてみてください。 防火地域・準防火地域に指定されていた場合、木造住宅の建築が禁止されています。 そのため、日本家屋に多い木造住宅を建てられません。 また、防火地域から離れれば木造住宅の建築も可能ですが、実は、防火地域を囲うように準防火地域が設定されています。 当然ながら、準防火地域であっても木造住宅が建てられないため、十分に注意しなくてはなりません。 そのほか、例外として法22条指定区域という制限も設定されています。 これらは建築基準法第22条指定区域とよばれるもので、防火地域・準防火地域以外の木造住宅地区に設定されています。 これらは準防火地域を囲うように指定されており、特に木造住宅が密集しているような地域が指定されるのが特徴です。 つまり、簡単にまとめると「防火地域＜準防火地域＜法22条指定区域」となっているということになります。 これらの地域では木造住宅の建築が禁止されているため、家を建てる前に必ず確認しておく必要があるでしょう。 地域内だったら家はどうしないといけないのか もし防火地域・準防火地域の範囲内だった場合はどうすれば良いのでしょうか。 これに関しては地域内に建築予定の建造物を耐火建築物・準耐火建築物にしなくてはなりません。 具体的には以下のような基準があります。 1階・2階 3階以上 延べ面積100m2超 耐火建築物 耐火建築物 延べ面積100m2以下 耐火建築物・準耐火建築物 耐火建築物・準耐火建築物とは文字通り、火災が発生しても周囲に延焼しないような物件のことをいいます。 単に延焼しないということはもちろん、倒壊してしまうほど変形したり損傷したりしない物件なども該当します。 つまり、木造住宅以外の鉄筋コンクリート造住宅や鉄骨造住宅が、これら耐火建築物・準耐火建築物に該当します。 なお、鉄筋コンクリート造住宅や鉄骨造住宅は耐火建築物に該当される一方、木造住宅であっても耐火に特化した構造にすれば準耐火建築物に該当します。 耐火建築物・準耐火建築物であれば、防火地域・準防火地域であっても建築可能となります。 そのため、自身が建てたいと思っている住宅の構造をどのようにするか、地域の制限に合わせて選ぶべきということです。 当然ながら、制限を守らないと違法建築となるだけでなく、最悪の場合は住宅ローンの審査などに落ちることもあるので注意しましょう。 防火地域・準防火地域の具体的な調査方法 では、防火地域・準防火地域かどうかはどのように判断すれば良いのでしょうか。 これに関してはその地域に対応している工務店やハウスメーカーに聞いてみるのが早いです。 しかし、それら建築業者によっては制限の把握が曖昧なこともあります。 その場合は市役所や区役所に相談しましょう。 実際に市役所や区役所には都市計画課などと呼ばれる部署があります。 地域によっては建築指導課や都市政策課、まちづくり推進課などとよばれたりもします。 それら都市計画を担う部署に相談することで、防火地域・準防火地域について調査可能です。 なお、自身が建築予定の地域がどうなのか具体的に知るためにも、市役所や区役所に相談する場合は住宅地図を持参しましょう。 場所さえ的確に伝えれば、その地域が防火地域・準防火地域なのかどうかすぐに調査可能です。 そのほか、近年はインターネットでも調査可能です。 防火地域で受けられるメリット 防火地域・準防火地域は一見すると制限が多く、デメリットが多いように思えるかもしれません。 しかし、防火地域・準防火地域であるからこそ得られるメリットというのもあります。 最後にそれら防火地域・準防火地域の魅力について見ていきましょう。 1.火災の被害を避けられる 防火地域・準防火地域は言うまでもなく火災を予防するために設定されている地域のため、火災の被害を避けられます。 この点が一番大きな魅力となります。 火災は大切な家はもちろん、その思い出ごとすべて奪い去る最悪の災害の一つです。 そのため、それら火災の被害を少しでも抑えられるのなら、それに越したことはありません。 2.火災に強い家を持てる 防火地域・準防火地域に建てられる物件は鉄筋コンクリート造住宅もしくは鉄骨造住宅と定められています。 例外として火災に強い木造住宅も含まれるものの、総じて火災に強い家を持てるわけです。 これは単純に火災の被害を受けにくいということはもちろん、自身が火災の原因となることも避けられることを意味します。 3.火災保険料が節約できる 防火地域・準防火地域では火災保険料が安くなります。 火災保険料は人によって異なるものの、毎日の生活を守るとはいえ高いと思っている方も多いかもしれません。 その一方、防火地域・準防火地域の物件なら火災保険料は節約が可能です。 これだけでも大きな魅力といえるでしょう。 まとめ 防火地域・準防火地域は火災を予防するために設定されている地域をいいます。 特に住宅地区や商業地区など、燃えやすい物件が密集している地域が指定されています。 また、緊急車両が通る幹線道路沿いなども防火地域・準防火地域に指定されているのが特徴です。 これらは家を建てる際にも制限がかかる可能性があるため、ぜひ建築前に確認しておきましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
-
【2021年最新版】薩摩川内市で良い土地を探すには？薩摩川内市の土地相場や土地情報をご紹介
薩摩川内市は自然に囲まれたのどかな田舎町です。 鹿児島県でも有数の歴史や文化を体感できる地域であり、意外に知られていないものの鹿児島県最大の面積を誇る市でもあります。それでいて北薩地区の中心都市でもあります。 今回はそれら薩摩川内市で良い土地を探すには、何を基準にすれば良いのかをご紹介します。 土地相場や土地情報を知れば、これから建物を建てて生活基盤を作りたい方の参考にもなるはずです。 ここではそれらを含め、地域情報から土地平均購入価格、土地評価額の動向などを解説します。ぜひ、薩摩川内市で土地選びをしている方は参考にしてみてください。 目次 薩摩川内市の地域情報 薩摩川内市の土地平均購入価格 薩摩川内市の土地評価額の動向 薩摩川内市の地価ランキング 薩摩川内市の土地探しのコツ 地域情報を調べておく 土地平均購入価格を調べておく 土地評価額の動向を調べておく まとめ 薩摩川内市の地域情報 薩摩川内市は鹿児島県北西に位置する市です。 鹿児島県最大の面積を誇り、豊かな自然と都会の両面を持つ市となっています。 それゆえ、薩摩川内市は北薩地区の中心都市として機能しており、多くの人が往来するエリアでもあります。 インフラはもちろん、漁業も農業も盛んで生産物に恵まれた通している住みやすい地域です。 なお、薩摩川内市はその面積の大きさから、隣接している市も多いのが特徴です。 たとえば、鹿児島県でも有数の規模を誇る鹿児島市や霧島市などと隣接しているため、車さえあれば往来しやすいのが強みとなっています。 薩摩川内市だけでも市としての機能は十分に果たしており、閑静な住宅地区から賑やかな商業地区まで広がっています。 もし薩摩川内市の土地を探しているという場合は、それぞれの地区ごとに情報を集めて厳選していくことが重要です。 地域情報のほかにも人それぞれ知っておきたい情報はたくさんあるでしょうから、具体的な数字を参考にしながら最適な土地を選んでいきましょう。 薩摩川内市の土地平均購入価格 薩摩川内市の土地平均購入価格に関しては、そこまで高いということはありません。 しかし、同県の市に比べると若干ながら高く設定されている地域もあります。 エリアによっては数万円～十数万円の差があるため、十分に注意しておきましょう。 なお、土地平均購入価格はあくまでも目安となるのですが、薩摩川内市の場合は6.7万円前後とされています。 このことから考えると坪単価でどれくらいの予算まで出せるのかを考えれば、おのずと選ぶべき土地というのも見えてきます。 ただ、それぞれの家庭によって予算というのは違ってくるため、住宅ローンを組むことなども視野に入れて考えてみましょう。 特に薩摩川内市の土地平均購入価格であれば返済負担率を大幅に超えることはそうそうないですが、それでも明確な試算は重要です。 薩摩川内市の土地評価額の動向 薩摩川内市の最新公示地価は2021年時点で平均2万9,969円/m2、坪単価平均9万9,071円/坪、全国順位744位となっています。 これは同県に比べると可もなく不可もなくというところでしょうか。前年との変動率は-2.09％で近年の土地評価額は低下傾向にあります。 なお、これら変動率の全国順位は1,126位です。 また、薩摩川内市の2020年時点での最新基準地価は平均1万5,912円/m2、坪単価平均5万2,604円/坪となっています。 これらは全国順位が1,080位であり、近年はさらに低下する動向を見せています。 ちなみに前年から見ると-2.20％の変動率となっており、今後も低下する傾向が強いでしょう。 これら変動率の全国順位は1,314位であり、さらなる土地評価額の低下が見られます。 そのため、購入の数年後に売却を考えている方には向いていないかもしれません。むしろ一生住むことを前提に考えると、取得しやすくて便利です。 その他、宅地の平均地価は2020年時点で1万8,862円/m2、坪単価6万2,355円/坪、変動率‐1.56％となっています。 一方で商業地の平均地価は4万9,160円/m2、坪単価16万2,512円/坪、変動率‐1.98％です。 どちらも低下傾向にあるため、どちらにしても今後土地評価額が上昇することは期待できません。 ただ、その分、手に入れやすくなっているため、どう活用するかで変わってきます。 薩摩川内市の地価ランキング 次に薩摩川内市の地価ランキングを見ていきましょう。 こちらはあくまで目安となるものですが、地価ランキングを見ればどの土地が安くてどの土地が高いのかを判断できます。 ここでは薩摩川内市エリア内でのランキングとしてまとめます。 順位 エリア 地価平均 坪単価平均 変動率 1位 川内 5万9,666円/m2 19万7,245円/坪 ‐1.31％ 2位 上川内 3万6,633円/m2 12万1,101円/坪 ‐1.63％ 3位 隅之城 2万100円/m2 6万6,446円/坪 ‐1.47％ 4位 甑島列島 8,700円/m2 2万8,760円/坪 ‐3.12％ ランキングを見ると川内エリアと上川内エリアが目立って高い水準となっています。 これらの地域は地価平均も高く、坪単価平均も高いです。 そのため、土地の価値を極力下げたくないということなら川内エリアと上川内エリアがおすすめです。 ただ、薩摩川内市は総じて地価平均も坪単価平均も低下傾向なので、リセールバリューではなく取得する際のコストを考えるのが賢明です。 事実、薩摩川内市の公示地価は平均2万9,969円で全国順位744位です。 それを考えると安く取得して建物に予算を割くというのが良いのではないでしょうか。 土地自体は安く手に入るところも多いため、他の隅之城や甑島列島で見つけてみるのもありです。 ただし、エリアによっては不便な土地もあるため、自分たちの生活を明確に想定してから取得することをおすすめします。 薩摩川内市の土地探しのコツ 薩摩川内市は面積だけでいえば鹿児島県で最も大きいので、土地は探せば見つかるでしょう。 ただ、薩摩川内市の土地はどこも自然が豊かで住みやすい一方、人によって求める条件が異なるため、その土地が良いかどうかは判断が難しいところです。 地域情報を調べる他、土地平均購入価格と土地評価額の動向を見て判断しましょう。 地域情報を調べておく 薩摩川内市に関しては地域情報を調べて土地探しをするのが基本です。 もちろん、薩摩川内市に限ったことではないですが、購入予定の土地周辺にどのような施設があるのかも知っておくべきです。 教育や医療はもちろん、スーパーやコンビニなど生活に必要不可欠なものもあるかどうかをきちんと調べておきましょう。 その上で選ぶと失敗する確率も下がります。 土地平均購入価格を調べておく 薩摩川内市は少し地域が変わっただけで、土地平均購入価格も変わってしまう傾向にあります。 これらはその土地が不便であればあるほど安くなる傾向にあるのですが、どちらにしても車などを購入して生活する場合は大差がありません。 そのため、中心部から少し離れた土地を狙うのも良いでしょう。 ただ、交通機関が整っているところはやはり価格も高いので、今後の生活も見据えて選ぶことが重要です。 土地評価額の動向を調べておく 薩摩川内市は土地評価額の動向も調べておくと良いでしょう。 全体的に薩摩川内市の土地評価額は年々下落の一途をたどっています。 そのため、今後さらに土地評価額が上がり、高騰するということは期待できません。 これは鹿児島県全域にいえることですが、このエリアでは売却を考えるのではなく、自分たちが取得した後、老後もどう生活するかを考えた方が賢明です。 土地自体は今後も価値が下がるはずなので、売却以外の活用方法も考えておくことをおすすめします。 まとめ 薩摩川内市は自然に囲まれながらも閑静な住宅街と賑やかな商業街があり、中心部は独自の発展を遂げています。 ただ、川を挟んで地域が分かれている分、土地平均購入価格や土地評価額の動向もそれぞれのエリアごとに異なります。 土地探しではそれらの情報を収集しながら選んでいくと失敗も避けられます。 ぜひ、ここでまとめた情報を参考に、自分に合った土地選びを実現していきましょう。 家づくりをしたいものの何から始めればよいか分からないなど、住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
-
【2021年最新版】鹿屋市で良い土地を探すには？鹿屋市の土地相場や土地情報をご紹介
鹿屋市は鹿児島県に位置する市の1つであり、大隅半島の政治・経済の中心となる地域です。 事実、大隅半島の中核を担う都市として位置しており、豊かな自然と都会に囲まれているのが特徴となっています。 今回は鹿屋市で土地探しをする方にむけて、知っておきたい地域情報を紹介します。 なお、ここでは土地選びに便利な土地平均購入価格や土地評価額の動向、地価ランキングについても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。 鹿屋市の中でもエリアごとに土地の良し悪しも変わってくるため、建物を建てる前に十分に検討しましょう。 目次 鹿屋市の地域情報 鹿屋市の土地平均購入価格 鹿屋市の土地評価額の動向 鹿屋市の地価ランキング 鹿児島市の土地探しのコツ 地域情報を調べておく 土地平均購入価格を調べておく 土地評価額の動向を調べておく まとめ 鹿屋市の地域情報 鹿屋市は鹿児島県に位置する市であり、九州南東部の大隅半島の中心部に位置しています。 大隅半島には他にも発展した地域があるものの、鹿屋市は優れた自然と都会を有することで知られています。 実際に、鹿屋市は大隅半島の行政や経済の中心でもあるのです。 また、鹿屋市は平均気温17℃ほどであり、過ごしやすい気候も特徴となります。 そのため、老後の隠居先として鹿屋市を選ぶという人も少なくありません。この安定した気候により、農業や畜産業などが盛んに行われているのも特徴です。 特に黒豚やブロイラーはもちろん落花生やサツマイモなどの名産品もあります。 その暮らしやすさと相まって、鹿屋市は鹿児島県の中でも三番目の規模を誇る地域となっています。 その一方で美しい自然に囲まれている地域ということもあり、とても暮らしやすい場所であることは間違いありません。 鹿屋市の土地平均購入価格 鹿屋市全体の土地平均購入価格は坪単価で約3.8万円であり、ほかの地域に比べてもとても安価なのが特徴となっています。 あくまでも目安というだけのことですが、相場自体が低いので手に入れやすいのが特徴です。 もちろん、手に入れやすいということはそれほど価値も低いということなのですが、鹿屋市の場合は自然と都会が共存しているからこその相場となっています。 単純に土地は安価で手に入れて建物を充実させたいという方にとっては、魅力も大きいでしょう。 同県中心部となると土地価格相場が約20万円以上となることもあるため、それらに比べると鹿屋市は非常にリーズナブルといえます。 そのため、中心部からは少し離れてしまうものの、鹿屋市を拠点に住居を構えるというのも良い判断でしょう。 むしろ手に入れやすい土地だからこそ、予算を抑えつつ建物に予算を割くという選択ができるわけです。 より居住空間にこだわりたいということなら、そういった点にも注目して購入を検討してみてはいかがでしょうか。 ただ、今後、地価が上がる気配はないため、リセールバリューに関しては期待できません。自分たちが住むためだけに利用することを前提にマイホーム購入を考えましょう。 鹿屋市の土地評価額の動向 鹿屋市の最新公示地価は2021年時点で、平均2万69円/m2、坪単価は平均6万6,344円/坪ほどとなっています。 これは全国順位に照らし合わせてみると1,036位となります。そのため、全国的に見ても評価額自体は低いといえるでしょう。 また、前年からの変動率は-1.36％であり、変動率の全国順位は872位となっています。今後も評価額は下がる可能性が高いです。 また、鹿屋市の最新基準地価は平均1万3,302円/m2、坪単価は平均4万3,976円/坪です。 これは2020年時点の記録であり、全国順位は1,193位となっています。前年との変動率は‐1.36％となり、変動率の全国順位は953位です。こちらも下落傾向にあります。 その他、宅地の地価は平均1万2,393円/m2、坪単価は4万971円/坪となります。変動率で見てみると2020年の時点で‐0.76％となっています。 一方、商業地の地価は平均3万2,900円/m2、坪単位は10万8,760円/坪で変動率は‐1.48％です。 これも2020年のデータなので、最新のものを参考にしてみましょう。 鹿屋市の地価ランキング 次に鹿屋市の地価ランキングについて見ていきましょう。 ランキングを見ることによって土地選びの参考になるため、自分の予算がどれくらいなのか考えて照らし合わせてみましょう。 選ぶ地域によってはかなり差があるかもしれません。 順位 エリア 地価平均 坪単価平均 変動率 1位 寿-7-8-50 5万5,100円/m2 18万2,148円/坪 ‐0.90％ 2位 大手町3-18-2 4万4,700円/m2 14万7,768円/坪 ‐0.67％ 3位 白崎町1-23 4万3,700円/m2 14万4,462円/坪 ‐1.80％ 4位 札元2丁目3763番3外内 3万5,800円/m2 11万8,347円/坪 ‐1.10％ 5位 西原1-12-26 2万7,100円/m2 8万9,586円/坪 ‐0.37％ 6位 寿3-5-31 2万2,600円/m2 7万4,710円/坪 ＋0.00％ 7位 新川町635番外 2万2,500円/m2 7万4,380円/坪 ‐2.17％ 8位 西原2-24-19 2万800円/m2 6万8,760円/坪 ＋0.00％ 9位 寿7-3-18 1万9,700円/m2 6万5,123円/坪 ‐0.51％ 10位 吾平町麓字宮前3560番7 1万8,200円/m2 6万165円/坪 ‐2.67％ 鹿屋市では寿エリアなどを中心に地価が高くなっています。それに次いで大手町エリアや白崎町エリアなどが高く設定されています。 ただ、鹿屋市は総じて地価が低い傾向にあるため、そこまで予算がなくても購入できる方は多いです。 どんなに高くても平均5万円台なので、住宅ローンを組む方は経済的負担も軽減できるでしょう。 なお、鹿屋市の地価に関しては全国で見ると1,036位となっています。これはほかの地域に比べても相場がかなり安いことを示しています。 どうしても中心部は地価が高くなるのですが、鹿屋市は鹿児島県有数の都市でありながらも地価がリーズナブルという状況となっています。 これは土地を取得したいと思っている方にとっては嬉しいのではないでしょうか。 鹿児島市の土地探しのコツ 鹿屋市は同県の他の地域に比べてそこまで人気エリアというわけではありませんが、購入するのであればきちんと土地選びをすべきです。 その一方で土地選びに関してはわからないことが多いのも事実です。そこで、ここからは土地探しのコツについて解説します。 特に土地平均購入価格と土地評価額の動向を把握しておけば選びやすくなるため、情報収集を徹底して選んでいくことをおすすめします。 地域情報を調べておく 鹿屋市は自然と都会が程よく混在した地域のため、鹿児島県内でも住みやすい地域として認識されています。 もちろん、インフラなどの面を見ると不便もあるものの、農業や畜産業に携わる方にとっても魅力は無数にあるといえるでしょう。 また、実は観光地なども多く、他県からやってくる人も多かったりします。 それに合わせて住宅地区だけではなく商業地区もあるため、周辺の情報を調べてから選ぶとより良い土地が見つかります。 土地平均購入価格を調べておく 鹿屋市は土地平均購入価格が他の地域に比べても低いので、予算が限られている方でも安心して選べます。 やはりどうしても予算オーバーとなると住宅ローンの経済的負担が大きくなるだけではなく、そもそも融資の審査に通らないということもあります。 しかし、逆に土地平均購入価格が低ければ、無理のない返済計画で契約できるでしょう。土地選びはそれらに返済負担率も加味しながら考えていくと失敗しません。 土地評価額の動向を調べておく 鹿屋市の土地評価額の動向は徐々に下がってきている傾向があります。 地方都市の場合は土地の評価額がこれから急上昇するということは考えにくいため、今後も徐々に下降していく覚悟を持っておくことが重要です。 特にリセールバリューで考えると、取得したときよりも評価額が下がっていることがあるため、単に居住用として割り切って取得するのがおすすめです。 そのため、子供や孫に残すというよりは自分たちが暮らすためだけのものとして選ぶと良いかもしれません。 まとめ 鹿屋市は総じて地価が安く、今後もその価値は低下する可能性が高いです。 しかし、逆に考えるととても気軽に取得できるため、良い土地も選びやすいです。 あまり利便性を求めないのであれば、自然にも都会にも近い鹿屋市はおすすめの土地がたくさんあります。まずは具体的な数字と相談しながら、判断していきましょう。 家づくりをしたいものの何から始めればよいか分からないなど、住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
