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コラム
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【注文住宅】家を建てるなら土地と施工会社のどっちから決める？理由もわかりやすく解説
2023.02.28
本記事では、家を建てる際に土地と施工会社のどちらから決めるべきかについて解説します。 注文住宅を建てるためには「土地」と「施工会社」を決める必要がありますが、どちらを優先して検討すべきか判断しかねている人は少なくありません。 土地と施工会社は、決める順番によってメリット・デメリットがあるので、それぞれを把握した上で優先順位を付けましょう。 【この記事でわかること】 ● 家づくりにおいて土地と施工会社（ハウスメーカー）どちらを先に決めるべきか ● 施工会社に土地探しを依頼した方がよいかどうか 家を建てるなら土地と施工会社（ハウスメーカー）のどちらから決める？ 結論からいうと、家を建てる場合は施工会社から先に決めることが望ましいといえます。ただし、土地と施工会社のどちらを先に決めた場合でも、メリットとデメリットがあります。 土地を先に決めるメリット 土地を先に決めるデメリット 施工会社（ハウスメーカー）を先に決めるメリット 施工会社（ハウスメーカー）を先に決めるデメリット まずは、この章で解説するメリット・デメリットを押さえておきましょう。 土地を先に決めるメリット 土地を先に決めることで、勤務ルートや通学ルート、周辺のライフインフォメーション、車の駐車想定台数などをイメージした状態で建物を検討できます。 特に、駐車計画は建物のプランに大きな影響を与えることになるため、駐車台数がおおよそであっても確定している状態は大きなメリットといえるでしょう。 土地を先に決めるデメリット 土地を先に決めることで建物に充てる予算が決まってしまい、最悪の場合は建物の広さや仕様を妥協しなければならなくなります。 そのため、エリアや立地に余程のこだわりがないのであれば施工会社を決め、建物の予算と大きさが確定した状態で土地を探すことがおすすめです。 施工会社（ハウスメーカー）を先に決めるメリット 施工会社が決まれば、建物の予算と必要な建築面積も決まることになり、土地探しが進めやすくなります。 建物の大きさだけを決めて土地探しすることも可能ですが、その場合は施工会社によって予算が大きく変わってしまい、予想外の資金計画になることもあります。 たとえば、30坪の家を坪単価50万円のローコスト住宅メーカーと120万円の大手ハウスメーカーで比べた場合、建物の本体価格差だけでも2,100万円です。 このように、施工会社を決めて家づくりを進めることで、資金計画が大きく崩れるリスクがない点は大きなメリットです。 施工会社（ハウスメーカー）を先に決めるデメリット 施工会社から先に決めた場合は、施工会社の仕様や特徴に合わせた土地を探さなければなりません。 たとえば、鉄骨のユニット工法で建築する施工会社の場合、道路幅が狭かったり電線が近くにある場合などは建築できません。 また、道路によってはガードマンを設置する必要があり、他の施工会社に比べて余計な費用がかかるケースもあるでしょう。 このように、施工会社を決めることで土地以外の費用が高くなることもあるので、注意しなければなりません。 施工会社（ハウスメーカー）を先に決めるのが良い理由 ここでは、施工会社を先に決めるべき理由について解説します。 住宅ローン借入額の削減や予算オーバーを防げる デザインを自由に決められる 生活を想像しやすくなる 機能を充実させられる 後悔のない納得の家を建てるためにも、この章で解説するポイントは家づくりを始める前に押さえましょう。 住宅ローン借入額の削減や予算オーバーを防げる 施工会社を先に決めることで、建物にかける予算が確定します。その結果、総予算から建物の予算を差し引いた金額が土地の予算となり、予算内におさまる土地を重点的に捜索可能です。 また、施工会社が決まると長期優良住宅やこども未来補助の申請可否が分かるため、住宅ローンの金利優遇を受けられるかどうかが判明します。 このように、施工会社を決め建物の予算とスペックが分かることで、家づくりにかかる費用がより具体的になります。 デザインを自由に決められる 土地が決まっていない状態であれば、外観や居住スペースの間取りなどを自由に設計できます。 まずは、要望を詰め込んだ間取りを設計し、その上で優先順位を付けて土地を探しましょう。 このようなステップを踏むことで、優先順位の高い要望を確実に盛り込んだ家を建てられるだけではなく、納得度の高い注文住宅となります。 生活を想像しやすくなる 間取りや駐車計画がはっきりとした状態で土地探しを進めるので、土地を実際に見た時にリビングや玄関の位置をイメージしながら検討できます。 このようなイメージ付けは、土地探しする上で非常に重要なポイントとなります。したがって、建物の予算やおおまかな間取りを決めた上で、土地探しを始めることが重要です。 機能を充実させられる 施工会社から先に決めることで建物の仕様を十分に検討でき、機能を充実させられます。 特に、高気密・高断熱の家を建てる際には機能が重要となるため、建物に十分な時間と費用を費やしましょう。 施工会社（ハウスメーカー）に土地探しを依頼する際の注意点 施工会社は一般的に建築専門となり土地のプロではありませんが、土地探しも合わせて依頼するケースは少なくありません。 この章では、施工会社に土地探しを依頼する際の注意点を解説します。 ・そもそも土地探しに対応してくれないケースもある ・土地探しだけを依頼することはできない 順番に見ていきましょう。 そもそも土地探しに対応してくれないケースもある 施工会社は、不動産会社のように公開されている土地を全て把握していないケースもあり、本来の業務とは異なるステップになる傾向があります。 したがって、土地探しを依頼したとしても不動産会社を紹介されるケースが多いでしょう。 土地探しだけを依頼することはできない 施工会社は、一般的に土地だけを探す依頼は受けられません。 施工会社による土地探しは、あくまでも家を建てるために必要なステップとして手伝う程度であることを把握しておきましょう。 土地探しと施工会社（ハウスメーカー）に関するよくある質問 最後に、土地探しと施工会社に関するよくある質問を紹介します。 ハウスメーカーは土地探しに強いといえる？ 土地が決まっていないのにハウスメーカーに依頼するのは問題ない？ ハウスメーカーによる土地探しの期間はどのくらい？ 順番に回答していきます。 ハウスメーカーは土地探しに強いといえる？ ハウスメーカーは一般的に、土地探しが専門分野ではありません。ただし、多くの不動産会社と提携しているため、結果的に土地のプロに依頼するのと同様の情報を入手できます。 したがって、施工会社が決まった場合は不動産会社を合わせて紹介してもらい、希望の建物が建てられる土地も提案してもらいましょう。 土地が決まっていないのにハウスメーカーに依頼するのは問題ない？ 土地が決まっていなくとも、ハウスメーカーに依頼することは可能です。 その場合は、建物の予算と建築面積を先に決められるため、じっくりと土地探しができます。 ハウスメーカーによる土地探しの期間はどのくらい？ ハウスメーカーが最終的に土地を決めるまでは、1ヶ月前後の期間が必要となるでしょう。 ハウスメーカーに土地探しを依頼した場合は、一般的に不動産会社を紹介されることになるため、担当者にどのような土地を探しているのかを伝える必要があります。 これらの期間を踏まえると、最低でも1ヶ月程度は必要であることを押さえておきましょう。 家を建てるなら土地探しは施工会社（ハウスメーカー）に依頼しよう 予算や建物の仕様で、妥協せずに家づくりを進める場合、施工会社を先に決めることが望ましいといえます。ただし、施工会社は不動産会社と提携しているケースがほとんどであるため、土地も合わせて探してもらうことが重要です。 国分ハウジングでは、お客様に寄り添いながら最適なプランを提案いたします。土地探しに関するご相談も承りますので、ぜひ一度国分ハウジングへお問い合わせください。 来場予約｜国分ハウジング
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敷地面積とは？建築面積・延床面積との違いや制限をわかりやすく解説
2023.02.28
注文住宅を検討する際には、敷地面積や建物面積、延床面積といった言葉をよく目にすることがあります。それぞれ建築する上で重要なポイントになるものの、建築会社から説明を受けても内容が難しく理解できていない人も少なくありません。 この記事を参考にしながら、それぞれの特徴を理解しましょう。 【この記事でわかること】 ● 敷地面積と建築面積・延床面積の違い ● 建築面積に含まれない間取りの特徴 ● 延床面積に含まれない間取りの特徴 敷地面積とは 敷地面積とは、土地全体の面積のことです。 土地の物件資料に記載されている土地面積は敷地面積となっていますが、敷地面積には「公簿面積」と「仮測量面積」、「確定測量面積」があります。 そのため、次に挙げる特徴を把握した上で物件資料に記載されている面積がどれにあたるのかを確認することが重要です。 種類 特徴 公簿面積 法務局に備え付けられている、全部事項証明書に記載されている面積 仮測量面積 土地家屋調査士が土地を測量し、所有者の承諾を得る前の面積 確定測量面積 仮測量の結果に基づいて土地所有者と周辺所有者の押印を得た状態の面積 仮測量面積は所有者の承諾を得る前の面積となり、公簿面積よりは正確な面積です。確定測量面積は、登記することで新たに公募面積となるため、最も正確な面積といえます。 敷地面積と建築面積・延床面積の違い この章では、建築面積、延床面積を解説しながら、敷地面積との違いを明確にしていきます。 それぞれ建築する上で重要な指標となるため、家づくりを始めるタイミングまでにしっかり理解しておきましょう。 建築面積とは 延床面積（建物面積）とは 順番に解説していきます。 建築面積とは 建築面積は「水平投影面積」とも呼ばれ、建物を上空から見た際の面積のことです。最も投影面積が広い階層の面積が適用されることになり、建物の面積を表すわけではありません。 建築面積は、土地に対する建築面積を制限する「建ぺい率」の計算に使用され、建ぺい率60％の地域であれば、50坪の土地に建築面積が30坪以下の家を建築できることになります。 このように、建築面積は建築する建物の面積に大きな影響を与える面積だといえるでしょう。 延床面積（建物面積）とは 延床面積は建物全体の総床面積となり、柱や壁の中心から内側にある全ての床面積を合計した面積となります。 建築面積が建ぺい率の計算に使用される一方で、延床面積は容積率の計算に使われます。 容積率は、土地面積に対しての延床面積倍率を制限した割合です。たとえば、容積率200％の地域で50坪の土地に建築する場合は、延床面積を100坪以内に設計する必要があります。 このように、前述した建築面積と合わせて建築を制限するために使用されるのが、延床面積となります。 住宅の面積に関するさまざまな制限 住宅は、建ぺい率と容積率による制限を受けることを解説しましたが、それ以外にも「高さ」に関する制限を受けることになります。 日影規制 斜線規制 接道義務 この章では、建築基準法で定められる上記3点の高さ制限について、霧島市役所が公開している『霧島市用途地域別制限一覧』のデータを参考に解説します。 日影規制 日影規制は、家が作る影に制限を設けた規制です。1年で最も日が長くなる冬至の8時〜16時（北海道の場合は8時〜15時）に生じる影が測量対象となります。 日影規制は用途地域によって規制内容が変わり、たとえば霧島市の第1種低層住居専用地域だと10m以内は4時間、10mを超える部分は2.5時間となります。 このように、家を建てることで隣地の日照に大きな影響を受けないように制限することが、日影規制の目的です。 斜線規制 斜線規制とは、道路もしくは隣地の境界に対し、ある一定の角度に建物が斜線しないよう制限した規制です。 この規制は、日光や風通りが確保できる街を維持することが目的で設けられています。 たとえば、霧島市の第1種低層住居専用地域では、道路の端面から1.25の勾配ラインを20m引き、その間に建物が来ないよう制限されることになります。 斜線規制には道路斜線や隣地斜線、北側斜線の3種類があり、どれも非常に複雑な勾配計算が必要です。したがって、無理に自分で計算せず建築会社に現地を確認してもらい、制限をクリアした建築が可能かどうかを見極めてもらいましょう。 接道義務 接道義務とは、敷地に建物を建てる場合に、建築基準法に定められた道路に2m以上接していなければならない決まりです。 鹿児島県には道路の接道に関して許可基準が設けられており、建築するためには4m以上の道路に2m以上設置しなければなりません。ただし、4m未満であっても規定の面積をセットバックすることで建築許可がおりるなど細かなルールがあります。 このように、道路が4m未満の土地を検討する場合は、必ず不動産会社か建築会社に現地確認してもらいましょう。 ※参考：敷地等と道路との関係規定に係る許可基準 建築面積は建ぺい率によって制限される 前述したとおり、建築面積は建ぺい率によって大きく制限されます。 建ぺい率の制限は、圧迫感のある街並みとならないための措置や、延焼のリスクを下げる効果があるため、鹿児島県以外の都道府県でも設定されています。 そのため、家づくりを検討する場合には土地や建物だけでなく、規制されている法令についても調べることが重要です。 建築面積はバルコニーやひさしは含まれるのか 結論からいうと、バルコニーやひさしは建築面積に含まれません。 建築面積は上空から測定した面積となるものの、バルコニーやひさしは建築部位として算出しないのが原則です。 ただし、2mを超えるバルコニーや屋根があり部屋の内部に設置するインナーバルコニーなどは、建築面積に含まれる部分があるため注意が必要です。 延床面積に含まれない箇所 この章では、延床面積に含まれない箇所を解説します。 出窓 ベランダ・バルコニー 吹き抜け ロフト 外部階段 延床面積が小さくなると容積率の条件をクリアしやすくなり、建物の固定税も低くできます。 この章で解説する各箇所のポイントを押さえ、最適な延床面積を目指しましょう。 出窓 出窓は、家の外に向かって出っ張ったような設計の窓を指し、窓の下部にスペースがあり小物などを飾れます。 出窓は、延床面積を減らしつつ家屋内のスペースを増やすためによく使われる間取りです。 奥行きが50cm未満、床からの高さが30cm以上、床から1.35mの高さに半分以上の窓があるなど、細かい規定があることを押さえておきましょう。 ベランダ・バルコニー ベランダやバルコニーは、2m以内まで延床面積から除外できます。 ただし、2mを超えたベランダやバルコニーは全て延床面積となるわけではなく、超えた部分のみ除外となることを把握しましょう。 それ以外にも、格子を取り付けると延床面積に含まれるなど、市区町村が独自に設定しているルールもあるため、間取り採用時には注意が必要です。 吹き抜け 吹き抜けは床自体がないため、延床面積には含まれません。 開放的な空間の演出と採光を多く取り入れられるため、玄関などに導入するケースが多くあります。ただし、吹き抜けの2階は床がなく部屋として利用できないため、部屋の広さを十分に確保できる間取りを意識しましょう。 ロフト ロフトは、デッドスペースを有効活用するために導入される間取りで、部屋を効率良く使用したい人に人気です。 ロフトはあくまでも「部屋」ではないため、延床面積に含めず設計できる一方で、さまざまな制限があります。 制限内容は市区町村によって異なる部分が多いため、必ず建築会社に問い合わせて、制限内容を確実に確認した上で検討しましょう。 外部階段 二世帯住宅などで設置される外部階段は、いかなる形状、角度であっても延床面積に含まれません。したがって、延べ床面積を計算する際には、まず外部階段を除外し計算しましょう。 敷地面積・建築面積・延床面積に関するよくある質問 最後に、敷地面積・建築面積・延床面積に関するよくある質問を紹介します。 マイホームの一般的な広さはどのくらい？ 駐車場を設ける場合に敷地面積はどれくらい必要？ 敷地面積・建物面積・延床面積の平均はどれくらい？ マイホームの一般的な広さはどのくらい？ 『住宅金融支援機構』のデータによると、全国と首都圏では123.8㎡、近畿圏は127.1㎡、東海圏は123.5㎡、そのほかの地域では123.1㎡が平均的な広さです。 なお、鹿児島県の平均は107.6㎡となっています。 ※参考：2021年度集計表｜住宅金融支援機構 駐車場を設ける場合に敷地面積はどれくらい必要？ 『一般財団法人自動車検査登録情報協会』で定められる車両サイズにもとづき、スーパーマーケットや、ショッピングモールに設置されている駐車場は、2.5×5mのサイズであることがほとんどです。 ただし、並列に並べた場合は少々圧迫感があるため、「3m×6m＝18㎡」を駐車場用地として検討することをおすすめします。 ※参考：自動車の種類｜一般財団法人 自動車検査登録情報協会 敷地面積・建物面積・延床面積の平均はどれくらい？ 建物面積と延床面積は前述した通りとなり、敷地面積は中央値を平均とした場合に全国および首都圏、近畿圏で100㎡〜110㎡が平均となりました。 また、それ以外のエリアとして東海圏では160〜170㎡、そのほかの地域では230〜240㎡が平均値となっており、鹿児島県の平均においても同様の230〜240㎡となります。 敷地面積・建物面積・延床面積の特徴や違いを理解しよう 敷地面積と建物面積、延床面積は家づくりにおいてそれぞれが重要なポイントとなっており、理解したほうがよい面積といえるでしょう。 そのため、それぞれの面積は家づくりをスタートする前に、しっかりと押さえておくことをおすすめします。 国分ハウジングでは、鹿児島県に特化した建築プランを提案しております。土地を最大限に有効活用した家を建てたい人は、ぜひ国分ハウジングまでお問い合わせください。 来場予約｜国分ハウジング
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【2023年版】鹿児島市の土地相場まとめ！推移・動向や地価ランキングを紹介
2023.02.28
この記事では、鹿児島市の土地相場の推移や取引のランキングなどを解説していきます。 鹿児島市は鹿児島県の県庁所在地で、錦江湾に浮かぶ観光スポットである桜島を有する県内最大の中核都市です。 この記事では、鹿児島市における現在の土地相場や価格の推移、動向などを解説していくので、鹿児島市にマイホームを建てたい人はぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 鹿児島市の土地価格相場・推移・動向 ● 鹿児島市の地価ランキング ● 鹿児島市における直近の土地取引データ ● 鹿児島市と価格が近い他のエリアと周辺環境 ● 鹿児島市で土地を探すコツ 鹿児島市の土地価格相場 まずは、鹿児島市の令和4年の基準地価を見ていきましょう。 ※引用：鹿児島県HP令和4年地価調査結果の概要｜鹿児島県総合政策部 鹿児島県が公開しているデータによると、鹿児島市全体の令和4年の平均基準地価は13万3,900円/㎡（＝44万2,600円/坪）です。また、住宅地においては、9万1,300円/㎡（＝30万1,800円/坪）です。 住宅地の価格変動率は、県全体で見ると-1.3％と下落しています。一方で、鹿児島市では0.0％と横ばいで推移しており、鹿児島市の土地価格には安定感が見られます。 次に、鹿児島市の住宅地の土地取引価格を見ていきましょう。 ※出典：土地総合情報システム｜国土交通省 国土交通省の調査によると、鹿児島市全体の令和4年（第3四半期）平均取引価格は、住宅地において9万400円/㎡（＝29万8,800円）です。 実勢の取引価格が基準地価と近似していることも、鹿児島市の不動産土地価格が安定していることの裏付けといえます。 基準地価と実勢取引価格から見た鹿児島市内住宅地の平均価格相場は、1坪あたり30万円程度といえるでしょう。 鹿児島市の土地価格相場の推移・動向 ここでは、鹿児島市の土地取引価格相場の推移と動向を解説します。 国土交通省が公開している鹿児島市の調査結果に基づいて、2017〜2022年の5年間における価格相場の推移を見ていきましょう。 ※出典：国土交通省不動産取引価格情報（鹿児島県鹿児島市） 過去5年間の取引価格は、概ね7〜9万円/㎡の間を推移しています。坪単価にすると、23〜30万円/坪の間を推移しているといえます。 今後数年間も大きな自然災害などがない限り、23〜30万円/坪の間で土地取引は推移するでしょう。 鹿児島市内の住宅地を購入する場合は、1坪あたり30万円程度を目安にする必要があるといえます。 鹿児島市の地価ランキング 鹿児島市内の住宅地の基準地価について地域別ランキングを見ていきます。 ランキングはあくまで参考程度に留めておくことが望ましいものの、土地探しをする際に1つのベンチマークになるので、チェックしておいてください。 ＜住宅地＞ 順位 所在（調査基準地） 価格（円/㎡） 価格（円/坪） 1 上荒田町17番5 23万9,000円 79万円 2 上之園町33番9 23万6,000円 78万100円 3 荒田1丁目32番4 23万1,000円 76万3,600円 3 荒田2丁目17番4 23万1,000円 76万3,600円 5 武1丁目22番5 22万2,000円 73万3,800円 6 薬師1丁目4番7 21万6,000円 71万4,000円 6 西田3丁目21番17 21万6,000円 71万4,000円 8 薬師2丁目8番14 20万4,000円 67万4,300円 9 鴨池2丁目18番3 19万6,000円 64万7,900円 10 下荒田1丁目13番9 19万円 62万8,000円 ※参考：鹿児島県の地価｜鹿児島県 鹿児島市内の住宅地について、ランキング上位の土地を購入するには1坪あたり70万円程度が目安です。 すなわち、30坪の土地の場合2,000万円以上、50坪では3,500万円の資金を土地だけで用意しなければなりません。 続いて、商業地も見てみましょう。 ＜商業地＞ 順位 所在（調査基準地） 価格（円/㎡） 価格（円/坪） 1 東千石町14番3 102万円 337万1,900円 2 中央町24番25 43万5,000円 143万8,000円 3 荒田1丁目41番10 33万6,000円 111万740円 4 山之口町8番40 31万円 102万4,700円 5 西千石町3番19 30万8,000円 101万8,000円 6 船津町4番20外 30万4,000円 100万4,900円 7 西田2丁目3番26 28万6,000円 94万5,000円 8 加冶屋町2番15 27万3,000円 90万2,400円 9 樋之口町10番50 26万6,000円 87万9,000円 10 荒田1丁目30番14 25万3,000円 83万6,000円 ※参考：鹿児島県公式HP 商業地のランキング上位では、1坪あたり100万円程度が目安です。 商業エリアでマイホームを建築する場合、防火地域や準防火地域に該当するケースも多いため、建物の耐火性能を上げなければなりません。 商業エリアでマイホームを建築する場合は、高めの予算になることは認識しておきましょう。 鹿児島市における過去・直近の取引データ ここでは、鹿児島市で2021〜2022年に取引された価格情報を実際の例から3つ紹介します。 ＜取引事例1＞ 地域：鹿児島市荒田 取引時期：2022年第2四半期 最寄駅 名称 鹿児島中央駅 距離 徒歩23分 土地 価格 2,900万円・83万5,700円/坪 面積 115㎡（＝34.7坪） 形状 長方形・間口9m・道路（北道路・幅員6m・市道） 都市計画 用途 第1種住居地域 建ぺい・容積率 60/200 ※参考：地価公示・地価調査・取引価格情報｜土地総合情報システム｜国土交通省 ＜取引事例2＞ 地域：鹿児島市清和 取引時期：2022年第1四半期 最寄駅 名称 JR谷山駅 距離 徒歩19分 土地 価格 1,300万円・29万6,800円/坪 面積 145㎡（＝43.8坪） 形状 整形・間口12m・道路（南東道路・幅員5m・私道） 都市計画 用途 第1種低層住居地域 建ぺい・容積率 50/80 参照：地価公示・地価調査・取引価格情報｜土地総合情報システム｜国土交通省 ＜取引事例3＞ 地域：鹿児島市武 取引時期：2021年第4四半期 最寄駅 名称 鹿児島中央駅 距離 徒歩7分 土地 価格 3,200万円・81万4,200円/坪 面積 130㎡（＝39.3坪） 形状 長方形・間口10m・道路（北道路・幅員6m・市道） 都市計画 用途 第1種住居地域 建ぺい・容積率 60/200 ※参照：地価公示・地価調査・取引価格情報｜土地総合情報システム｜国土交通省 直近の取引データ3例を見る限り、土地の形状や道路付きが良い上に人気の高い駅徒歩圏内の土地は高値で安定しており、資産性が高くなっています。 一方で、事例2のように接道道路が私道などでも良い場合は、土地の価格が半分以下で取得できることもあるでしょう。 鹿児島市と価格が近い他のエリア ここでは、2022年第3四半期の土地取引平均価格について、近隣都市と比較します。 同じ九州地方でも、鹿児島市の平均の土地価格は福岡市、那覇市に次いで高い価格を維持しており、人気の高さがわかります。 今後も、価格が大きく下落することは考えにくく、現在の資産価値が長期的に維持されていくでしょう。 鹿児島市 熊本市（中央区） 宮崎市 那覇市 9万393円/㎡ 6万4,667円/㎡ 5万5,400円 15万円 29万8,800円 21万3,700円 18万3,300円 49万5,800円 ※参照：国土交通省土地総合情報システム 熊本市は、人口は70万人を超えて鹿児島市の59万人よりも規模の大きい都市ですが、土地の平均取引価格は鹿児島市の2/3程度です。 鹿児島市の土地は、近隣の中核都市と比較しても平均的に資産性が高いことがわかります。 鹿児島市の周辺環境（地域情報） 市街地から桜島が望める鹿児島市は、その景観から東洋のナポリとも呼ばれています。 鹿児島市総面積の約55％は森林が占めており、多くの自然に触れ合えて子育てにも最適な環境といえるでしょう。 平均気温も18.6℃と温暖な上に市内に温泉地も多いため、桜島や霧島とともに南九州の代表的な観光スポットです。 保育園・幼稚園の数は全国3位、小学校の数は全国2位、公園の数は全国6位と、子育てに必須な施設が全国上位であることも大きな魅力です。 コンビニや利便施設の店舗数も全国上位に食い込んでおり、生活に不便を感じることはほとんどありません。 鹿児島市で土地を探す際のコツ ここでは、鹿児島で土地を探す際のコツを紹介しましょう。 地域情報を事前に調べておく 平均購入価格を事前に調べておく 土地評価額の動向を事前に調べておく 上記のポイントを順番に見ていきましょう。 地域情報を事前に調べておく 地域情報として、以下のポイントは十分に事前調査しましょう。 コンビニ・スーパーの位置と数 近くにある複数の公園 保育園・幼稚園の有無と距離 小学校の場所 総合病院の有無と距離 公民館や役所、図書館などもチェックすると良いでしょう。 平均購入価格を事前に調べておく 平均購入価格を調べておきましょう。平均購入価格は、以下の国土交通省や鹿児島県のサイトで把握できます。 ※参考：国土交通省｜不動産取引価格情報検索 ※参考：鹿児島県｜鹿児島県の地価 実際に気になる土地があれば、上記のサイトで確認した平均購入価格と比較しましょう。 その際は、価格と合わせて以下のポイントを押さえると良いでしょう。 用途地域や建ぺい率・容積率 道路の種類及び幅員 接道間口 インフラ状況（ガス・下水など） 後々の資産価値に影響を及ぼす可能性のある項目のため、できる限りチェックしましょう。 土地評価額の動向を事前に調べておく 土地評価額の動向を、事前に調べておきましょう。 土地評価額も国土交通省や県のサイトで確認できます。 ※参考：国土交通省｜不動産取引価格情報検索 ※参考：鹿児島県鹿児島県の地価 土地評価額は4種類ありますが、優先度は以下の順番になります。 基準地価（土地取引価格の基準値） 公示価格（収用など公的な土地取引価格の基準値） 固定資産税評価額（固定資産税算定の基礎となる評価額・公示価格の7割程度） 路線価（相続税算定の基礎、または担保評価の基礎となる評価額・公示価格の8割程度） まずは、基準地価をチェックしましょう。 鹿児島市の土地価格相場に関するよくある質問 最後に、鹿児島市の土地価格相場に関するよくある質問を紹介します。 鹿児島市で人気の土地は？ 鹿児島市の土地は安いといえる？ 鹿児島市で100坪の土地価格相場はいくら？ 順番に回答していきます。 鹿児島市で人気の土地は？ 鹿児島市内で人気のエリアは、まず天文館エリアといえるでしょう。次に鹿児島中央エリア、南鹿児島エリアなどが続きます。 近年では、天文館以北では吉野、天文館以南では中山や下福元、谷山なども便利です。 鹿児島市の土地は安いといえる？ 鹿児島市の土地は、近隣の熊本市や宮崎市と比べて一概に安いとはいえません。 しかし、それだけ資産性が高く、今後も価値を維持していくために十分なポテンシャルを持っているといえます。 鹿児島市で100坪の土地価格相場はいくら？ 鹿児島市内の土地価格相場は、100坪3,000万円と見ておきましょう。 基準地価や直近の取引価格から判断しても、1坪あたり30万円と見ておくのが妥当です。 鹿児島市で土地を探すなら国分ハウジング 鹿児島市の土地のポイントは、鹿児島市の土地は周辺の中核都市と比べても比較的価格が高く、資産性も高いことです。 そして、高い資産性は今後もしばらく維持される可能性が高いでしょう。 基準地価や過去の取引データを参考にしながら、最良の土地選びを実践していきましょう。 国分ハウジングでは、お客様に寄り添いながら最適なプランを提案いたします。 土地探しやプランニング、資金計画など住まいに関するお悩みやご相談がありましたら、鹿児島県内に15ヶ所以上ある住宅展示場やモデルルームにお越しください。 お問い合せ｜【公式】国分ハウジング｜鹿児島・宮崎のハウスメーカー
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建売住宅と注文住宅の違いとは？メリット・デメリットや価格差の違いを比較
2023.02.28
この記事では、建売住宅と注文住宅の違いや、メリット・デメリットを解説します。 マイホームを検討する際に、注文住宅と建売住宅どちらにすべきか迷う人は少なくありません。初めての家づくりでは、何をポイントに決めたら良いのかわからないことも多々あります。 建売住宅と注文住宅をさまざまな観点から比較することで、どちらを選ぶべきかの方向性が見えてくるでしょう。 【この記事でわかること】 ● 建売住宅と注文住宅の違い ● 建売住宅のメリット・デメリット ● 注文住宅のメリット・デメリット ● 建売住宅と注文住宅の価格差 ● 建売住宅と注文住宅のどちらを選ぶべきか？ 建売住宅と注文住宅の違い まずは、建売住宅と注文住宅の特徴を把握して、違いを明確にしましょう。 建売住宅とは？ 注文住宅とは？ 順番に解説していきます。 建売住宅とは 建売住宅とは、土地と建物がセットになっていて、設計や仕様もすでに決まった状態で販売されている住宅のことです。 すでに完成済の物件が多く、事前に建物をチェックできるのが特徴です。完成前の物件であっても設計や仕様がほとんど確定しており、軽微な変更以外はできません。 入居スケジュールも立てやすく、初めての方にもわかりやすい住宅です。 注文住宅とは 注文住宅とは、何も決まっていない状態から設計事務所や工務店、ハウスメーカーなどに依頼し、最初から計画する住宅のことです。 メーカーや工務店によって、ある程度の企画やグレードが決まっていて、基本のパターンから自分好みにアレンジしていく場合もあります。 建売住宅のメリット ここでは、建売住宅のメリットについて解説していきます。 入居までの期間が短い 価格が安い傾向にある 実物を確認してから購入できる 順番に見ていきましょう。 入居までの期間が短い 建売住宅のメリットの1つとして、注文住宅に比べて入居までの期間が短い点が挙げられます。 建売住宅は、完成品が売りに出されることが一般的であるため、注文住宅に必要な検討期間、確認申請期間、工事期間などが不要です。 建売住宅の場合も購入を検討する期間は必要ですが、決断して住宅ローンの手当てを受けられれば、即入居も可能といえるでしょう。 建売住宅と注文住宅の入居までの期間の差は、約6ヶ月〜1年程度となります。 価格が安い傾向にある 建売住宅には、注文住宅よりも価格が安くなりやすいメリットがあります。 価格が安い理由として、以下の5点が挙げられます。 部材や設備をまとめて購入できるため、原価ダウンが可能 工期が短い分、コストが低くなる 計画やプランの打ち合わせがないので、人件費や固定費の削減につながる 売主売買になるケースがほとんどであり、仲介手数料などが不要 完成品を購入するため、設計費や工事管理費が不要、もしくは安く抑えられる 建築コストを低く抑えられることは、マイホームを購入する人にとっても検討しやすい材料になるでしょう。 実物を確認してから購入できる 実物を見て購入するかどうか決められることも、建売住宅の大きなメリットです。 専門家ではない限り、図面を見ただけで建物の実態や詳細を理解することはできません。一方で、建売住宅は実物を見て購入するか否かを決められるので、購入者にとっては大きなメリットといえます。 建売住宅のデメリット 建売住宅はメリットだけではなく、デメリットも把握しましょう。 建築の過程を確認できない 隣家との距離が近い 間取りや設備の仕様が決まっている 順番に解説していきます。 建築の過程を確認できない ほとんどの建売住宅が完成品のため、購入検討者は土地の状況や工事の過程を確認できません。 購入検討者にとっては、一生ものとなるマイホームのため、建築前の土地状況や建築中の建物状況は確認したいところです。 可能であれば、地耐力調査結果や施工中の検査状況、施工写真などを確認させてもらいましょう。 隣家との距離が近い 建売住宅の中でも、特に分譲住宅で見受けられるデメリットの1つとして、隣家との距離が近い点が挙げられます。 分譲住宅は、限られた土地の中になるべく効率的に多くの住宅を建てようとするので、どうしても隣家との距離が近くなりがちです。 とはいえ、建築基準法で最低限の採光距離は決められているので、ある程度は光が入るでしょう。 間取りや設備の仕様が決まっている 建売住宅は、ほとんどの場合に完成品として販売するため、間取りや設備を自由に選べません。 また、未完成物件であっても変更できる間取りや設備には限度があり、家自体の構造や大掛かりな間取り変更には対応できません。 注文住宅のメリット ここでは、注文住宅のメリットを解説していきます。 建築の過程を確認できる 資産としての価値が高い 設計の自由度が高い 順番に見ていきましょう。 建築の過程を確認できる 注文住宅は最初から建てるので、施工前の土地状況や施工中の建物状況を逐一チェックできます。参考までに、以下のチェックポイントを紹介します。 土地における地耐力の調査結果 地中内埋設物や地下水位の確認など 基礎工事終了時 建て方終了時 建物完成時 他にも、施工中に気になる点があったら施工業者に確認して説明を求めましょう。 資産としての価値が高い 注文住宅は、ユーザーのこだわりにより高級素材を利用したり、凝った間取りにしたりする場合が多いので、建売住宅に比べて資産価値が高くなる傾向にあります。 ただし、経年劣化による資産性の低下は注文住宅でも避けられないので、定期的なメンテナンスは必要です。 設計の自由度が高い 注文住宅の醍醐味ともいえるメリットが、自分が思い描いた通りの理想的な家づくりができる自由度の高さです。 構造的に受ける制約以外は、自分たちが望むほとんどの要望は実現できるでしょう。 予算的に上限値を決めておかないと、夢を実現したいあまり当初の資金計画に狂いが生じかねないので、取り入れたい設備や仕様は優先順位を付けるようにしてください。 注文住宅のデメリット 注文住宅においても、メリットだけではなくデメリットが存在します。 入居までの期間が長い コストが割高になる 完成をイメージしにくい 順番に見ていきましょう。 入居までの期間が長い 注文住宅の場合、計画をスタートしてから入居するまでの期間が建売住宅に比べて長いデメリットがあります。 注文住宅の場合、検討を始めてから入居まで通常1年3ヶ月程度、検討や土地探しに時間を要すると2年近くかかることも少なくありません。 完成している住宅が気に入って、住宅ローン審査さえ通過できればすぐに入居できる建売住宅とは、期間の差がかなりあります。 コストが割高になる 注文住宅は、素材や仕様について1つずつこだわりを持って決めるケースが多いので、総体的に建築コストは高くなります。 ただし、その分で資産価値は建売住宅よりも高くなることが多いので、長期的に見れば損はないといえるでしょう。 完成をイメージしにくい 住まいの専門家でない限り、一般のユーザーが図面や仕様書だけで完成をイメージすることは困難でしょう。 現在は、3DパースやVRによる疑似体験などで事前にイメージを確認できる場合もありますが、建売住宅のように現物を確認することはできません。 建売住宅と注文住宅を価格差の違いで比較 ここでは、建売住宅・注文住宅の価格差をチェックしておきましょう。 それぞれの価格差で、押さえておきたいポイントは以下の通りです。 家づくりにかかる費用の違い メンテナンスやランニングコストの違い 固定資産税などの税金の違い 順番に見ていきましょう。 家づくりにかかる費用の違い ここでは、鹿児島県・全国平均・東京都における建売住宅と注文住宅の価格を比較しました。 建売住宅 注文住宅 合計 土地代金 建物代金 鹿児島県 3,050万7,000円 3,560万1,000円 778万4,000円 2,781万7,000円 全国平均 3,604万9,000円 4,455万5,000円 1,444万9,000円 3,010万6,000円 東京都 4,826万4,000円 6,104万8,000円 3,413万5,000円 2,691万3,000円 ※参考：2021年度フラット35利用調査｜住宅金融支援機構 鹿児島県においては、土地付き注文住宅価格は建売住宅価格の約1.17倍、全国平均では1.24倍、東京都においては1.26倍の結果となりました。 鹿児島県の場合、全国平均や東京都に比べて購入費総額に占める土地代の比率が低いので、建売・注文いずれの住宅も建てやすいといえます。 この結果から、土地付き注文住宅は建売住宅のおよそ2割増と考えて良いでしょう。土地を所有していれば、いずれの地域でも注文住宅の方が建売住宅よりも安くなります。 メンテナンス費用やランニングコストの違い 同じ素材を使用していれば、メンテナンス費用やランニングコストは基本的に変わりません。 一般的に、注文住宅の場合は自然素材が採用されることも多いので、メンテナンス費用やランニングコストが高くなりがちです。 逆に、手間のかかりにくい素材を選べば、メンテナンス費用やランニングコストを抑えられます。 建売住宅は、汎用性の高い標準的な素材を使用している場合が多く、建売住宅と注文住宅のどちらが手間ひま要らずかは、使用している素材によります。 固定資産税などの税金の違い 固定資産税などの税金も、どちらが安いかについては一概に言えません。ただし、高級素材を使用したグレードの高い注文住宅の場合は、固定資産税が高くなる可能性があります。 注文住宅の場合、計画したマイホームが認定長期優良住宅に該当すれば、固定資産税の軽減措置が受けられる可能性があります。 建売住宅と注文住宅どっちがいい？ 建売住宅が良いか、注文住宅が良いかは人それぞれであるため、どちらが良いと特定できるものではありません。 ただし、それぞれに適した条件を有している場合はあります。 建売住宅が向いている人 注文住宅が向いている人 順番に解説していきます。 建売住宅が向いている人 建売住宅が向いている人の条件は、以下の4点です。 土地は所有していないが、予算をなるべく低く抑えたい人 なるべく早く入居したい人 デザインや仕様に深いこだわりのない人 決めるなら実物を見て決めたい人 上記を踏まえると、建売住宅は特に、スピーディかつ低価格で購入を検討したい人に向いているといえます。 注文住宅が向いている人 注文住宅が向いている人の条件は、以下の4点です。 土地を所有している人 デザインや間取りに自分なりのこだわりがある人 建物完成に時間をかけられる人 予算的にある程度の余裕が持てる人 注文住宅を建てる場合でも、土地の有無によって建物にかけられる予算は変わるので、あくまで目安としてください。 ライフスタイルに合わせて建売住宅か注文住宅か決めよう 建売住宅にするか注文住宅にするかは、個人のライフスタイルや家づくりの考え方によります。 暮らし方や間取り、素材などに強いこだわりがあれば、注文住宅となり、土地も購入して予算を抑えたい場合は建売住宅となるでしょう。 ポイントは、自分たちの暮らし方に合わせて、実現したい要望に優先順位を付けておくことです。仮に理想的な家が完成しても、住宅ローンの負担が増えるような資金計画は望ましくありません。 家づくりにおいては、暮らす人のゆとりあるあたたかい暮らしを実現することが重要です。したがって、広い視野を持ちながら、理想的なマイホームを選びましょう。 国分ハウジングは、お客様に寄り添いながら高品質の家づくりを提案しています。土地探しやプランニング、資金計画など、住まいに関するお悩みやご相談がありましたら、ぜひ一度国分ハウジングのモデルルームにお越しください。 来場予約｜【公式】国分ハウジング｜鹿児島・宮崎のハウスメーカー
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長期譲渡所得とは？短期との違いや税額の計算方法・特例をわかりやすく解説
2023.02.28
この記事では、長期譲渡所得や税額の計算方法などを解説していきます。 所有している不動産を売却する場合、購入したときの価格よりも高く売れた場合は利益に対して税金が発生します。この利益を譲渡所得と呼び、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。 この記事では、譲渡所得にかかる税金の計算方法や特例に加えて節税方法も解説するので、所有不動産の売却を考えている人はぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 長期譲渡所得とは？ ● 長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い ● 長期譲渡所得の計算方法 ● 長期譲渡所得の特例 長期譲渡所得とは？ 長期譲渡所得とは、マイホームや土地を売却して発生した譲渡所得のうち、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地や建物を売却したときの利益です。 売却した日から5年を経過しただけでは、長期譲渡所得にならない点に注意しましょう。 長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い 長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が異なる点にあります。 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年間を超えている場合の譲渡所得です。また、短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の譲渡所得です。 所有期間が異なることによって、税率も大きく変わってきます。 以下で、税率と期間についてポイントをまとめています。 長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率一覧 長期譲渡所得と短期譲渡所得の期間 1つずつ解説していきます。 長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率一覧 長期譲渡所得と短期譲渡所得では、発生した利益に対して課税される税率が大きく違います。 まずは、それぞれの税率を把握してください。 ＜譲渡所得税の税率＞ 長期譲渡所得税率 短期譲渡所得税率 20.315％ 39.63％ 短期譲渡所得は、長期譲渡所得の倍近い税率であることを認識しましょう。そのため、不動産売却のタイミングを間違えると、大きな損失が生まれてしまいます。 次に、譲渡所得税の中身を見ていきましょう。譲渡所得税は「所得税（復興特別所得税を含む）＋住民税」で構成されます。 長期譲渡所得 短期譲渡所得 所得税（復興特別税含む） 15.315％ 30.63％ 住民税 5％ 9％ 計 20.315％ 39.63％ ※参考：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 ※参考：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 復興特別所得税は、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために創設された税金です。平成25年から令和19年までの間、全ての納税者に課税されます。 復興特別所得税の税額は、基準所得税額の2.1％です。 長期譲渡所得と短期譲渡所得の期間 長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年間を超えている場合の譲渡所得のことをいいます。 短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の譲渡所得です。 例えば、取得日が2018年2月1日、売却日が2023年2月13日の場合を考えます。この場合、所有期間は5年を超えているため、長期譲渡所得のように見えますが、2023年1月1日時点では5年を超えていないので、実際は短期譲渡所得となります。 つまり、2024年1月1日以降でないと長期譲渡所得になりません。このように、誤って申告すると税率が倍近く異なるので注意しましょう。 長期譲渡所得の計算方法 ここでは、長期譲渡所得の税額の計算方法を見ていきましょう。計算式は以下の通りです。 税額＝｛譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除｝×税率 譲渡価額は不動産を売った金額のことです。売却した金額から、費用として控除できる項目があります。 取得費 譲渡費用 特別控除 上記の項目を控除して得た金額に税率を掛けて税額を求めます。 取得費 取得費とは、土地や建物を取得するためにかかった費用のことです。土地の場合は購入価格、建物の場合は購入代金、または建築代金から減価償却費相当額を差し引いた金額です。 取得費を求める計算式は、以下の通りです。 取得費＝土地購入代金＋（建物代金−減価償却費相当額） 減価償却費相当額を求める計算式は以下の通りです。 減価償却費相当額＝建物取得価額×0.9×償却率×経過年数 償却率は建物構造や使用用途が事業用か非事業用かによって異なります。売却したい建物の構造や事業用か否かはチェックしましょう。 マイホームは非事業用建物に分類されます。構造ごとに決められている非事業用建物の償却率は以下の通りです。 ＜非事業用建物の償却率＞ 建物の構造 償却率（%） 木造 0.031 木造（モルタル） 0.034 （鉄骨）鉄筋コンクリート造 0.015 鉄骨造（鉄骨の厚み3mm以下） 0.036 鉄骨造（鉄骨の厚み3mm超〜4mm 0.025 経過年数は、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てて計算します。 譲渡費用 譲渡費用とは、不動産を売却するときに発生する費用のことで、具体的には以下が該当します。 仲介手数料（売買時に不動産業者に支払う手数料） 印紙代（売買契約書） 測量費用（売買のため確定測量をした場合） 解体費用（建物を解体して土地だけ売却する場合） 上記の費用も、長期譲渡所得にかかる税額を低減してくれます。 特別控除 特別控除は、土地や建物を売却するときに一定の要件をクリアすれば、譲渡価額から一定額を差し引いてくれる控除です。 いずれも高額の控除のため、自分の売買に適用されるか否かを以下で十分に確かめましょう。 長期譲渡所得の特例が利用できるケース ここでは、前述した長期譲渡所得の特例（特別控除）を見ていきます。 紹介する特例は、以下の4つです。 特定居住用財産の買換え特例 10年超所有軽減税率の特例 居住用財産の3,000万円特別控除 空き家の3,000万円特別控除 1つずつ解説します。 特定居住用財産の買換え特例 居住用財産であるマイホームを令和5年12月31日までに売却して新たにマイホームを買ったとき、一定要件を満たせば特例を利用できます。 特例は、買い換えたマイホームを将来売却するときまで譲渡益に対する課税を繰り延べられるものです。ただし、最初の売却時の譲渡税は非課税になるわけではなく、買い換えたマイホームを将来売却するときに上乗せして課税されることに注意しましょう。 特例を受けられる適用要件は、以下の通りです。 自分が居住している家屋であること 現在居住していない場合は、居住しなくなった日から3年を経過する日が属する3月31日までに売却すること 売却した人の居住期間が10年以上で、かつ売却した年の1月1日において売却した建物や土地の所有期間が10年を超えること 買い換える建物の床面積が50㎡以上で、かつ買い換える土地の面積が500㎡以下であること マイホームを売却する年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること 売却した年から過去3年以内に、以下の特例を受けていないこと マイホームを売却したときの3,000万円の特例 マイホームを売却したときの軽減税率の特例 マイホームの譲渡損失について損益通算・繰越控除の特例 収用・土地区画整理などの特例 売却したマイホーム、買い換えたマイホームとも国内にあること 売却代金が1億円以下であること 買い換えるマイホームが令和6年1月1日以後の入居かつ新築の住宅で、以下の2点いずれにも該当しない場合には一定の省エネ基準（※）を満たすこと 令和5年12月31日以前に建築確認を受けている 令和6年6月30日以前に建築されている 親子や夫婦など親類関係のある人に対する売却でないこと ※：断熱等性能等級4以上及び一次エネルギー消費量等級4以上であることを指す ※参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁 上記の要件を満たすかチェックし、必要に応じて特例を利用しましょう。 10年超所有軽減税率の特例 10年超所有軽減税率の特例は、自分が居住していたマイホームを売却したときに、その不動産を10年超で所有していれば税率を軽減してくれるものです。 10年超所有軽減税率の特例が持つ最大のメリットは、居住用財産の3,000万円の特例と併用できることです。 以下の表で軽減される税率を確認しましょう。 ＜10年超所有軽減税率＞ 譲渡所得が6,000万円以下 譲渡所得が6,000万円超 6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分 所得税（復興特別税含む） 10.21％ 10.21％ 15.315％ 住民税 4％ 4％ 5％ 計 14.21％ 14.21％ 20.315％ ※参考：国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例 譲渡所得が6,000万円以下の場合、税率が6％以上軽減されるため、忘れず利用しましょう。 居住用財産の3,000万円特別控除 居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームを売却したときに、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度のことです。 この特例が受けられる要件は以下の通りです。 自分が居住している家屋であること・現在居住していない場合は、居住しなくなった日から3年を経過する日が属する12月31日までに売却すること 売却した年の前年、前々年にこの特例、またはマイホームの譲渡損失について損益通算や繰越控除の特例を受けていないこと 売却した年、その前年、及び前々年にマイホームの買い換えや交換の特例を受けていないこと 売却した家屋や土地について、収用や区画整理による特別控除の特例を受けていないこと 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること 親子や夫婦など親類関係のある人に対する売却でないこと ※参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁 控除額が大きいため、特例が受けられるかどうかを十分に確認しましょう。 空き家の3,000万円特別控除 空き家の3,000万円特別控除とは、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋（空き家）またはその敷地を期間内に売却する場合に、所定の金額を控除できる制度です。 対象となる売却の期間は平成28年4月1日から令和5年12月31日までです。譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除されます。 控除されるためには、下記の要件を満たす必要があります。 昭和56年5月31日以前に建築されたこと 区分所有建物登記がされていないこと 相続の開始直前において被相続人以外に居住していた人がいないこと 相続または遺贈により家屋（空き家）と敷地を取得したこと 相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること 売却代金が1億円以下であること 売却した家屋や敷地について、相続財産を譲渡した場合の特例や収用などの特例を受けていないこと 親子や夫婦など親類関係のある人に対する売却でないこと ※参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 特例の適用要件が煩雑であるため、事前に税務署や税理士に特例が受けられるか否かを確認すると良いでしょう。 長期譲渡所得にかかる税額をシミュレーション ここでは、長期譲渡所得税にかかる税額をシミュレーションしていきます。 3,000万円の特別控除が適用できる場合とできない場合をシミュレーションします。設定する条件は以下の通りです。 【条件1：譲渡価額など】 ● 取得日：2018年2月1日 ● 売却日：2024年1月15日（購入後15年経過） ● 譲渡価額：6,000万円 ● 取得費：3,744万5,000円 ● 譲渡費用：500万円 【条件2：売却物件の購入時期・価格など】 ● 土地価格：2,000万円 ● 建物価格：3,000万円 ● 建物構造：木造 税額の計算式を整理します。 減価償却費相当額 建物取得価額×0.9×償却率×経過年数 取得費 土地購入代金＋（建物代金−減価償却費相当額） 長期譲渡所得税額 ｛譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除｝×税率 この計算式より、減価償却費相当額と取得費は以下の通りです。 減価償却費相当額 3,000万円×0.9×0.031（木造償却率）×15年＝1255万5,000円 取得費 2,000万円＋（3,000万円−1,255万5,000円）＝3,744万5,000円 続いて、長期譲渡所得税額を、3,000万円の特別控除が適用できる場合とそうでない場合について整理します。 ＜3,000万円の特別控除が適用できる場合＞ 長期譲渡所得税額 ｛6,000万円−（3,744万5,000円＋500万円）−3,000万円｝×20.315％＝0円 3,000万円控除があるため、課税譲渡所得金額が0円になり譲渡所得税は課税されません。 ＜3,000万円の特別控除が適用できない場合＞ 長期譲渡所得税額 ｛6,000万円−（3,744万5,000円＋500万円）−0円｝×20.315％＝356万6,298円 納付税額は100円未満切り捨てで計算されるので、356万6,200円です。 3,000万円の特別控除の有無によって、納税額が350万円以上も異なります。 したがって、利用できる特別控除はぜひ利用しましょう。 長期譲渡所得に関するよくある質問 長期譲渡所得についてよくある質問は以下の通りです。 譲渡所得や特別控除の確定申告は不要？ 相続した土地を3年以内に売却すると節税になる？ 譲渡所得の基礎控除って何？ それぞれ回答していきます。 譲渡所得や特別控除の確定申告は不要？ マイホームを売却して譲渡所得が発生する場合（売却益が発生する場合）は、確定申告が必要です。 逆に、譲渡損失が発生した場合（売却損が発生する場合）は、納税額はゼロになり確定申告は不要です。 ただし、納税額がゼロであっても、特例を適用した場合には確定申告が必要になるので忘れず申告しましょう。 相続した土地を3年以内に売却すると節税になる？ 相続した土地を3年以内に売却すれば、相続税の取得費加算の特例が適用できて節税になります。 この特例は、譲渡所得税を計算する際に譲渡価額から控除される取得費に相続税の一部を上乗せできる制度です。 相続した不動産3年以内の売買の場合には、ぜひ利用しましょう。 譲渡所得の基礎控除ってなに？ 所得税の課税所得金額を計算する場合、全ての人の所得金額から48万円の基礎控除が認められています。 すなわち、譲渡所得などの金額が48万円以下の場合、税金は課税されず確定申告の必要もありません。 長期譲渡所得や短期譲渡所得の仕組みを理解して適切な判断を 不動産を売却すると売却益が発生しますが、売却した不動産の所有期間に応じてその売却益に対して譲渡所得税が発生します。 譲渡所得税の税率は5年以内の短期譲渡所得のほうが高く、投資目的で購入した不動産をすぐ売却する場合、40％近い税率が適用されてしまいます。 5年を超える長期譲渡所得の場合でも20％を超える税率が適用されるので、この記事で紹介した特例や特別控除を活用して節税しましょう。 国分ハウジングでは、お客様に寄り添いながら最適なプランを提案いたします。土地探しやプランニング、資金計画など住まいに関するお悩みやご相談がありましたら、ぜひ一度国分ハウジングの住宅展示場やモデルルームにお越しください。 来場予約｜【公式】国分ハウジング｜鹿児島・宮崎のハウスメーカー
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【2023年版】鹿児島県垂水市の土地価格相場まとめ！推移・動向や地価ランキングを紹介
2023.02.28
この記事では、垂水市の土地価格の相場やその推移などを解説していきます。 垂水市は鹿児島県大隅半島のほぼ中央に位置し、海産物の宝庫である錦江湾と優美な桜島を目の前に望む自然豊かなところです。 また、高隈山系を源に地底から湧き出る温泉水は飲料水としても有名で、全国各地にも広く流通しています。 この記事では、垂水市にマイホームを建てたい人に向けて、現在の土地相場や価格の推移、動向を解説していくので、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 垂水市の土地価格相場・推移・動向 ● 垂水市の地価ランキング ● 垂水市における直近の土地取引データ ● 垂水市と価格が近いほかのエリアと周辺環境 ● 垂水市で土地を探すコツ 鹿児島県垂水市の土地価格相場 まずは、垂水市の令和4年度基準地価から土地価格の相場を見ていきましょう。 用途 住宅地 商業地 市名 平均価格（㎡） 変動率 平均価格（㎡） 変動率 垂水市 12,000円 ▲1.8 18,700円 ▲1.1 鹿屋市 8,200円 ▲0.6 21,900円 ▲1.9 鹿児島市 91,300円 0.0 247,700円 0.2 ※参考：令和4年地価調査結果の概要｜鹿児島県総合政策部 垂水市における令和4年の基準地価は、住宅地12,000円/㎡（＝39,600円/坪）、商業地18,700円/㎡（＝61,800円）です。 変動率はいずれも前年に比べて若干のマイナスであり、近年この傾向が続いています。 ただし、これは県庁所在地の鹿児島市を除く県全体にいえる傾向であり、上記の表を見ると鹿屋市も同様の傾向があることがわかります。 次に、国土交通省の不動産価格情報から令和3年第4四半期から令和4年第3四半期の取引事例を見ていきましょう。 ＜令和4年度垂水市住宅地土地取引事例＞ 所在地 面積 取引総額 垂水市下宮町 310㎡（＝93.7坪） 350万円 11,290円/㎡（＝3万7,300円/坪） 垂水市田神 490㎡（148.2坪） 330万円 6,730円/㎡（＝2万2,200円/坪） 垂水市田神 370㎡（111.9坪） 550万円 14,860円/㎡（＝4万9,100円/坪） 垂水市田神 1,800㎡（544.5坪） 1,600万円 8,880円/㎡（＝2万9,300円/坪） 垂水市二川 520㎡（157.3坪） 150万円 2,880円/㎡（＝9,500円/坪） ※参考：不動産取引価格情報検索｜国土交通省 垂水市住宅地の令和3年度（第3四半期）から、令和4年度までの取引事例5つの平均値は、8,928円/㎡（＝2万9,500円/坪）となりました。 5つの例を見る限り、実勢の取引価格が基準地価を下回っているように見えますが、上記の垂水市二川を除いた平均値をとると基準地価とほとんど同じ水準になります。 基準地価、実勢取引価格からみた垂水市内住宅地の平均価格相場は、1坪あたり4万円程度といえるでしょう。 鹿児島県垂水市の土地価格相場の推移・動向 ここでは、垂水市の基準地価の用途別平均金額の推移と動向について解説します。 鹿児島県が発表している垂水市の調査結果に基づいて、2018〜2022年の5年間の価格相場の推移を見てみましょう。 ＜鹿児島県垂水市2018〜2022年平均基準地価の推移＞ 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 住宅地 12,967円 12,700円 12,433円 12,200円 12,000円 商業地 19,700円 19,500円 19,200円 18,900円 18,700円 ※参考：地価公示 (2022年) 鹿児島県 – 地価公示・地価調査(基準地価) 2018〜2022年の5年間、鹿児島県垂水市住宅地・商業地の平均基準地価は、毎年少しずつ下降していることがわかります。 とはいえ、減少率は前年比1〜2％程度のため、それほど大きいとはいえません。 鹿児島県垂水市の地価ランキング 垂水市内の住宅地の基準地価について地域別ランキングを見ていきましょう。 ランキングはあくまで参考程度に留めておくことが好ましいですが、土地探しをする際に1つのベンチマークになるので、チェックしておいてください。 ＜住宅地＞ 順位 所在（調査基準地） 価格（円/㎡） 価格（円/坪） 1 垂水市錦江町1番92 1万4,800円 4万8,900円 2 垂水市田神字下福町3487番1 1万3,800円 4万5,600円 3 垂水市新城字松下4268番 7,400円 2万4,400円 ※参考：地価公示 (2022年) 鹿児島県 – 地価公示・地価調査(基準地価) 垂水市内の住宅地でマイホーム用に土地購入を検討する場合は、目安として1坪あたり4万円程度、上限値は5万円程度と考えておきましょう。 すなわち、100坪の土地を購入する場合は400〜500万円程度の予算が目安といえます。 基準地価データが1件のみですが、商業地も見ておきましょう。 ＜商業地＞ 順位 所在（調査基準地） 価格（円/㎡） 価格（円/坪） 1 垂水市上町108番4 1万8,700円 6万1,800円 ※参考：地価公示 (2022年) 鹿児島県 – 地価公示・地価調査(基準地価) 商業地を購入する場合の目安は、上記の表からは1坪あたり6万円程度と想定されます。しかし、取引事例の数が少ないので、あくまで参考としてください。 鹿児島県垂水市における過去・直近の取引データ ここでは、鹿児島市における2021〜2022年に取引された価格情報を紹介します。 ＜取引事例1＞ 地域：垂水市下宮町 取引時期：2022年第2四半期 最寄り駅 名称 ー 距離 ー 土地 価格 350万円・3万7,300円/坪 面積 310㎡（=93.7坪） 形状 ほぼ長方形・間口16m・道路（北東道路・幅員8m・市道） 都市計画 用途 第2種住居地域 建ぺい・容積率 60/200 ※参考：土地総合情報システム｜国土交通省 ＜取引事例2＞ 地域：垂水市田神 取引時期：2021年第4四半期 最寄り駅 名称 – 距離 – 土地 価格 1,600万円・2万9,000円/坪 面積 1,800㎡（544.5坪） 形状 不整形・間口：不明・道路（南西道路・国道） 都市計画 用途 市街化区域・市街化調整区域外の都市計画区域 建ぺい・容積率 – ※参考：土地総合情報システム｜国土交通省 ＜取引事例3＞ 地域：垂水市市木 取引時期：2022年第2四半期 最寄り駅 名称 – 距離 – 土地 価格 340万円・1万200円/坪 面積 1,100㎡（=332.7坪） 形状 ほぼ長方形・間口50m・道路（東道路・幅員3.6m・市道） 都市計画 用途 第1種住居地域 建ぺい・容積率 60/200 ※参考：土地総合情報システム｜国土交通省 垂水市の不動産取引においては、市街化区域・市街化調整区域に設定されていない都市計画区域内の土地取引も多く見られました。 実勢取引価格においては、1坪当たり1〜4万円と基準地価に比べてばらつきがありますが、やはり価格相場は1坪当たり4万円程度と考えて良いでしょう。 鹿児島県垂水市と価格相場の近い他のエリア 同じ鹿児島県内において、垂水市と価格相場の近い鹿屋市、日置市との変動率も含めて比較しましょう。ここでは、2022年度の基準地価をまとめました。 住宅地 商業地 市名 平均価格（㎡） 変動率 平均価格（㎡） 変動率 垂水市 12,000円 ▲1.8 18,700円 ▲1.1 鹿屋市 8,200円 ▲0.6 21,900円 ▲1.9 日置市 12,700円 ▲0.9 24,300円 ▲1.9 ※参考：鹿児島県HP令和4年地価調査結果の概要 基準地価においては、鹿屋市・日置市とも垂水市同様前年比変動率がダウンしていますが、下げ幅は1〜2％と微減の範囲に収まっています。 ただし、鹿屋市・日置市において特徴的な箇所は、2021年から2022年にかけて土地取引件数が増加している点です。 垂水市においても、やはり土地取引件数は増加傾向にあり、土地の価格が現状程度の変動率で推移する限り安定した土地取引状況が継続するでしょう。 鹿児島県垂水市の周辺環境（地域情報） 垂水市は、錦江湾と桜島を目の前に望み、鹿児島市と大隈半島を結ぶ要所になっています。 平均気温は17.3℃と温暖で、錦江湾では親子でマリンスポーツを楽しめ、市街地から車で10分の高台には観光名所として有名な千本イチョウがあります。 0歳から中学校卒業まで自己負担分の医療費が無料になるよう助成されており、子育て世代にも暮らしやすい街といえるでしょう。 国道220号を中心にスーパーマーケットやコンビニ、飲食店などが集積し、バスがない地域と中心地をバイパスする乗合タクシーも運行しています。 錦江湾で向かい合う鹿児島市へはフェリー、空港のある霧島市へはバスや乗合タクシーなどの交通機関も十分に網羅されており、日常で不便を感じることはないでしょう。 鹿児島県垂水市で土地を探す際のコツ 垂水で土地を探すコツは、主に以下の通りです。 土地評価額の動向を事前に調べておく 平均購入価格を調べておく 地域情報を事前に調べておく 1つずつ解説していきましょう。 土地評価額の動向を事前に調べておく 土地評価額は、鹿児島県や国土交通省のサイトで確認できます。 土地評価額は4種類ありますが、優先度は以下の順番になります。 基準地価（土地取引価格の基準値） 公示価格（収用等公的な土地取引価格の基準値） 固定資産税評価額（固定資産税算定の基礎となる評価額。公示価格の7割程度） 路線価評価額（相続税算定の基礎、又は担保評価の基礎となる評価額。公示価格の8割程度） 評価額は実勢価格とは異なり、上記のように何を目的とするかによって4つの価格が存在します。 この中で、土地取引の目安として考える場合は、基準地価をチェックしましょう。 なぜなら、基準地価は都道府県がその年の7月1日時点における1㎡当たりの価格を判定するもので、土地取引の目安とされるからです。 特に、鹿児島県内での土地取引価格は、基準地価近くで取引されているケースが多いので、これから購入する方はぜひチェックするようにしてください。 平均購入価格を事前に調べておく 平均購入価格も、この記事でも紹介している国土交通省や鹿児島県のサイトで確認できます。 実際に気になる土地が出てきたら、これらのサイトで確認した平均購入価格と比較してみましょう。 自分が購入したいと思っているエリア近辺の情報をチェックして、実際にそのエリアや土地を確認しておくことも大切です。 その際は、価格と合わせて以下の点も確認してください。 用途地域や建ぺい率・容積率 道路の種類及び幅員 接道間口 インフラ状況（ガス・下水等） 土地の高低差等 後々の資産価値に影響を及ぼす可能性のある項目なので、できる限り資料だけでなく自分の目で現地もチェックしましょう。 地域情報を事前に調べておく 地域情報として、以下のポイントは事前にしっかりと調査しておきましょう。 コンビニやスーパーマーケットの位置と数 近くの公園（できれば複数） 保育園・幼稚園の有無と距離 小学校の場所 総合病院の有無（あれば距離） その他、公民館や役所、図書館などもチェックしておきましょう。 垂水市の場合、上記の標準的なチェック項目に加えて以下の内容もチェックしましょう。 垂水港へのアクセス（鹿児島市へのフェリーによるアクセス） 路線バスのバス停 市内に鉄道が通っておらず、車・バスを中心とした交通となるので、上記の点についても合わせて確認するようにしてください。 鹿児島県垂水市の土地価格相場に関するよくある質問 最後に、垂水市の土地価格相場に関するよくある質問をまとめておきます。 実勢価格と公示価格の違いは？ 実勢価格の調べ方は？ 垂水市で50坪における土地の値段は？ それぞれ解答していきます。 実勢価格と公示価格の違いは？ 実勢価格とは、実際に取引が成立した時の価格のことです。公示価格や基準地価のように誰かが決める価格ではなく、取引データと考えた方がわかりやすいでしょう。 一方で、公示価格とは、国土交通省がその年の1月1日時点における1㎡当たりの価格を判定するものです。一般の土地取引だけでなく、国や地方自治体が道路収用や土地区整理事業等で収用価格を算定する時の基礎にもなる価格です。 土地取引を検討する際は、実勢価格や基準地価などを優先してチェックした方が良いでしょう。 実勢価格の調べ方は？ インターネットで調査する場合は、国土交通省の土地総合情報システムを利用すると良いでしょう。 他には、購入したいエリア周辺の不動産業者のサイトから、今売りに出ている土地情報を確認する方法もあります。 ただ1つ注意していただきたいことは、土地購入を検討する時はインターネットや紙情報だけで判断せず、必ず現地をチェックするようにしてください。 垂水市で50坪における土地の値段は？ 垂水市における住宅地の土地取引相場は坪当たり4万円程度であるため、50坪の土地を購入する場合の値段は、土地だけで200万円くらいといえるでしょう。 諸費用と合わせて、220〜230万円程度を見込んでおいてください。 鹿児島県垂水市で土地を探すなら国分ハウジング 垂水市は、錦江湾を隔てて鹿児島市と向かい、空港のある霧島市、大隅半島で中心市街地の鹿屋市とも近接しており、交通アクセスも豊富な街です。 その上、土地の地価は鹿児島市の1/7〜1/10ほどの安さとなります。 土地が安く仕入れられれば、それだけゆとりを持った配置計画や庭づくりができ、ゆったりと理想的な暮らしを実現できます。 垂水市内で土地を探す場合は、今回の記事を参考にして納得のいく土地選びをしてください。 国分ハウジングは、お客様に寄り添いながら家づくりの最適なプランを提案いたします。土地探しやプランニング、資金計画など住まいに関するお悩みやご相談がありましたら、ぜひ一度国分ハウジングのモデルルームにお越しください。 来場予約｜【公式】国分ハウジング｜鹿児島・宮崎のハウスメーカー
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住宅ローンの分割融資とは？つなぎ融資との違いやタイミングも解説
2023.01.27
マイホームを建てる際は、ほとんどの方が住宅ローンを利用するでしょう。 一般的に、住宅ローンは引渡しの時に一括して融資が実行されます。マイホームを購入する場合は、引渡し以前に支払いが必要になるタイミングが何度かあります。 万が一、現金で支払えないときは、分割融資が選択肢の1つとして挙げられるでしょう。 そこで本記事では、住宅ローンの分割融資を詳しく解説します。また、つなぎ融資の違いも解説するので自分に合った融資方法を選択してください。 【この記事でわかること】 ● 住宅ローンの分割融資とはなにか ● 分割融資とつなぎ融資の違い ● 分割融資を受けるタイミング ● 分割融資を受けるメリット・デメリット ● つなぎ融資を受けるメリット・デメリット ● 住宅ローンの分割融資ができるおすすめの銀行ランキング 住宅ローンの分割融資とは？ 住宅ローンの分割融資とは、1本の住宅ローン契約で複数回に分けて実行される融資です。 ここでは、分割融資について内容をさらに詳しく解説していきます。 分割融資の内容 分割融資は前述の通り、複数回に分けて実行される点が特徴です。通常の住宅ローンとは仕組みが異なるため、内容を理解する必要があります。 分割融資の内容で、抑えておきたいポイントは以下の通りです。 契約の総回数 返済開始時期 適用金利の決定時期 順番に確認していきましょう。 ＜契約は1回か融資時における複数回か？＞ 分割融資の契約は、金融機関によって1回の契約で良いところもあれば、融資の度に契約が必要な金融機関もあります。 契約が複数回の場合、融資の度に手数料や印紙代が必要になるので、事前に金融機関に確認しましょう。 ＜返済のタイミングはどの段階からか？＞ 返済のタイミングは、一般的に融資が実行された時点から、それぞれの融資への返済が始まります。つまり、最初に土地代金の融資を受けた場合、翌月あたりから返済が始まります。 金融機関によっては、引渡しまで元金を据置いて金利分だけを事前に支払う場合などもあるので、事前に金融機関に確認しましょう。 ＜適用金利はどのタイミングで決まるのか？＞ 分割融資の場合、基本的には最終回実行時の金利が、その後の金利として適用されます。 固定金利の場合は該当しないものの、変動金利の場合は土地代金の支払い時における金利よりも、建物引渡し時の金利が高くなることも考えられます。 いずれにしても、最初の金利プランを決める時の判断が大切であり、金融機関とよく相談の上でプランの選択を見極めてください。 以上のように、分割融資は通常の住宅ローンとは少し異なった点があるので、事前に確認しておきましょう。 住宅ローンの分割融資とつなぎ融資の違い 分割融資と同様に、支払い時期に応じて融資を受けられる商品に「つなぎ融資」があります。 両者の最も大きな違いは、ローンの種類といえるでしょう。分割融資は、1本の同じ住宅ローンですが、つなぎ融資は主体である住宅ローンが全く別のローンです。 また、分割ローンは融資にあたり抵当権を設定しますが、つなぎ融資は抵当権を設定する必要のない無担保ローンです。 上記の2点を違いとして押さえておきましょう。 住宅ローンの分割融資を受けるタイミング 分割融資は、土地や建物の支払いに合わせて実行されます。 注文住宅を建てる場合、まとまったお金を支払うタイミングは、主に以下の4点です。 土地の購入時 着手金の支払い時 中間金の支払い時 引渡し時 順番に見ていきましょう。 土地の購入時 土地を探して注文住宅を建てる人は、はじめに土地を購入しなければなりません。 手付金は自己資金で賄うケースが多いため、手付金を除く土地代金を分割融資で支払います。 着手金の支払い時 建築工事に着手した時に、建築費の1/3程度を着手金として建築会社に支払います。 着手金は、分割融資を受けて支払いに充てます。 通常、工事着手前に建築請負契約を締結し、その際に必要となる契約時金は自己資金で準備しましょう。契約時金の目安は、建築費の5〜10％程度です。 中間金の支払い時 建物が上棟したときを目安に、建築費の1/3程度を中間金として、建築会社に支払います。 着手時に設定した金利が変更になる場合もあるため、最終金利は引渡し時に確定します。 引渡し時 引渡し時に最終分割実行分で、残りの1/3に相当する建築費残金を支払い、登記を終えて総費用に対する返済がスタートします。 通常の住宅ローンはこの時点で一括融資が実行されるので、事前の土地代金や着手金の支払いはつなぎ融資を利用して賄うことが通常です。 つなぎ融資に関しては、メリット・デメリットなどで後述します。 住宅ローンの分割融資を受けるメリット ここでは、住宅ローンの分割融資を受けるメリットについて解説します。 条件次第では住宅ローン控除が受けられる 住宅ローンと同じ金利で利用できる 自分の返済計画に対して、どのように取り入れていくのかを押さえましょう。 条件次第では住宅ローン控除が受けられる 住宅ローン控除を受けるためには、「借入期間が10年以上、土地を取得してから2年以内に住宅を建てて居住すること」の要件を満たさなければなりません。 つなぎ融資の場合では上記の要件を満たせないものの、分割融資であれば問題なくクリアできるため、住宅ローン控除が受けられます。 住宅ローンと同じ金利で利用できる 分割融資の金利は金融機関の住宅ローン金利が適用されるので、比較的低めになります。 つなぎ融資は、住宅ローンと全く別のローンで比較的高めの金利が設定されています。 住宅ローンの分割融資を受けるデメリット 住宅ローンの分割融資には、メリットがある一方でデメリットもあります。 登記費用や手数料がつなぎ融資より高い 建物や土地の抵当権における設定費用が必要になる 上記2点のデメリットにも注意しながら、検討するかを決めましょう。 登記費用や手数料がつなぎ融資より高い つなぎ融資は無担保融資であるため、そもそも登記費用がかかりません。分割融資の場合は住宅ローンであるため、担保を設定するための登記費用が必要になります。 また、融資実行のたびに手数料が発生することもあり、諸費用負担が大きくなることは否めません。 建物や土地の抵当権における設定費用が必要になる 分割融資を受けるには、その都度抵当権を設定しなければなりません。 土地代金の支払い時には購入した土地に抵当権を設定し、建物の最終時金支払い時には建物に抵当権を設定する必要があります。 抵当権を設定するたびに、司法書士手数料と登録免許税を負担しなければなりません。 住宅ローンのつなぎ融資を受けるメリット 分割融資と同様に、つなぎ融資は注文住宅の支払い時に多くの人が利用しています。 分割融資と比較しながら、つなぎ融資のメリットも把握しましょう。 一時的な資金不足を解消できる 登記費用の登録免許税に減税措置がある 抵当権を設定せずとも利用できる 順番に見ていきましょう。 一時的な資金不足を解消できる 住宅ローンは、通常引渡しの時に一括して実行されるため、土地代金や建物の着手金、中間金は一旦現金で立て替えなければなりません。 しかし、土地代金や建物代金の一部となると数千万円になるケースもあり、一時的とはいえ負担は大きいといえるでしょう。 つなぎ融資を利用すれば、土地代金や建物代金の一部を住宅ローンが実行されるまでの間、つなぎ融資で賄えます。 登記費用の登録免許税に減税措置がある 登録免許税の軽減措置を受けるためには、建物が完成している必要があります。しかし、分割融資では実行の段階で建物が完成していないため、軽減措置を受けられないでしょう。 つなぎ融資は抵当権を設定する必要がないので、登記の必要がなく登録免許税も発生しません。 つなぎ融資を利用した場合は、引渡し時に住宅ローンが一括にて融資実行された段階でつなぎ融資分は精算され、同時に抵当権を設定します。 この時点で建物は完成しているので、抵当権設定登記に伴う登録免許税は軽減措置が適用されて 借入額の0.4％が0.1％に軽減されます。（※） ※令和6年3月31日までに新築、または購入した居住用家屋を取得するために取得資金の貸し付けを実行し、抵当権を設定した場合に適用 ※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 抵当権を設定せずとも利用できる つなぎ融資は、住宅ローンを前提とする1年の短期融資であるため、抵当権を設定する必要がありません。 住宅ローンを組む金融機関と、つなぎ融資する金融機関が別の場合は、申込む際に住宅ローンを組む金融機関の融資証明書などが必要になる場合があります。 住宅ローンのつなぎ融資を受けるデメリット 分割融資と同様に、つなぎ融資にはメリットだけではなくデメリットも存在します。 住宅ローン控除の対象外である 金利が高い傾向にある 順番に見ていきましょう。 住宅ローン控除の対象外である つなぎ融資の借入期間は通常1年間のため、住宅ローン控除において「借入期間10年以上」の適用要件を満たせず、住宅ローン控除を受けられません。 物件の引渡しを受けて登記が終わり、住宅ローンが実行されるまでの間に、年が変わってしまうような場合には、住宅ローン控除は翌年からの適用になります。 したがって、登記や住宅ローン実行の時期は事前に注意しましょう。 金利が高い傾向にある つなぎ融資は無担保ローンであるため、住宅ローン金利よりも高くなります。 具体的には、2〜4％程度を目安としてください。 住宅ローンの分割融資ができるおすすめ銀行ランキング 住宅ローンの分割融資ができる銀行を一覧表にまとめておきます。 銀行 内容・金利（変動） 公式HP みずほ銀行 ネット住宅ローン 0.375％（2023年1月） みずほ銀行公式HP 三菱UFJ銀行 店頭個別対応 0.345％（2023年1月） 三菱UFJ銀行公式HP 三井住友銀行 土地先行融資 0.475％（2023年1月） 三井住友銀行公式HP ここからは、各銀行の特徴などを詳しく解説していきます。 みずほ銀行 みずほ銀行では、ネット住宅ローンで分割融資が可能であり、適用金利は変動金利で0.375％、全期間固定金利で1.66％となります。 ただし、条件などにより利用できない場合があるので注意が必要です。 三菱UFJ銀行 三菱UFJ銀行で分割融資を利用する場合は、店頭で個別相談となります。 適用金利は変動金利で0.475%、全期間固定金利で1.81％となります。 ただし、みずほ銀行と同様に条件で利用できない場合がある点に注意しましょう。 三井住友銀行 三井住友銀行で分割融資を利用する場合は、土地先行融資を利用することになります。 土地・建物で個別に申込みが必要になりますが、金利も通常の住宅ローンと同じ変動金利で0.475％、全期間固定で2.49％となります。 住宅ローンの分割融資に関するよくある質問 ここでは、住宅ローンの分割融資に関するよくある質問をまとめました。 分割融資はネット銀行でも受けられる？ 分割融資の途中で転職したらどうなる？ 住宅ローンの分割融資とつなぎ融資は結局どちらがおすすめ？ 順番に回答していきます。 分割融資はネット銀行でも受けられる？ ネット銀行において、分割融資はほとんど受け付けていないケースが多いといえます。 分割融資は金融機関によって異なるものの、メガバンク系のネット銀行であれば取り扱っている機関もあるでしょう。みずほ銀行などは、分割実行の申込窓口はネット銀行になっています。 一方で、いわゆるネット系の金融機関では、楽天銀行がつなぎ融資を取り扱っている程度です。 分割融資の途中で転職したらどうなる？ 分割実行の途中で転職すると再審査となり、結果次第ではその時点で一括返済を求められるおそれがあります。 したがって、分割融資中の転職はなるべく控えましょう。 住宅ローンの分割融資とつなぎ融資は結局どちらがおすすめ？ 「どちらが良い」と一概に言い切ることはできませんが、つなぎ融資は大抵の金融機関で取り扱っており、分割融資は取扱いが限られることを認識しましょう。 その上で、どちらが自分にとって有利になるか比較することが重要です。 ● 分割融資：金利が低い・ローン控除が1年目から受けられる ● つなぎ融資：登記費用等がかからない・登録免許税の減税措置が受けられる 金額的にそれほど大きな開きではありませんが、多少なりとも分割融資の方が低く抑えられる可能性はあるでしょう。 住宅ローンの分割融資やつなぎ融資の強みを理解しよう 分割融資やつなぎ融資は、注文住宅を考える際には是非とも利用したいサービスです。 土地代金や建物の着手金、中間金などのまとまった現金を事前に用意することは困難といえます。したがって、一時的に金利や諸費用はかかるものの、分割融資やつなぎ融資を利用して、理想的な注文住宅を完成させましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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新築と中古物件のリノベーションはどちらがおすすめ？メリット・デメリットで比較
2023.01.27
自分のマイホームを持ちたいと思った時に、新築物件と中古物件のどちらが良いかで迷われている人も多いのではないでしょうか。 新築物件と中古物件とも、コスト面や建物の状況だけでなく利便性や周辺環境なども含めてメリット・デメリットがあります。 新築、中古それぞれについて、重要なポイントを把握しておけば、自分にとって理想的なマイホームを手に入れやすくなるでしょう。 この記事では、新築物件と中古物件のメリット・デメリットを比較しながら、どちらを選べば良いか、判断材料を紹介します。 【この記事でわかること】 ● リノベーションとはなにか ● 新築・リノベーションのメリット・デメリット ● 新築と中古物件のリノベーションをコスト面で比較 ● 新築と中古物件のリノベーションそれぞれに向いている人の特徴 そもそもリノベーションとは？ リノベーションとは、新しく住む人のライフスタイルや価値観に合わせて間取りや内装、設備など全てをゼロから考え直し、作り替えることです。 間取りを、現代の暮らしに合わせて変更できるだけではなく、機能面でオール電化や高断熱仕様を採用するなど、新たな価値を創造できることがリノベーションの醍醐味といえます。 リノベーションは、古くなった部分を改修して原状回復する「リフォーム」とは根本的に異なることを理解しておきましょう。 新築と中古物件のリノベーションはどちらがおすすめ？ 「新築と中古のリノベーションのどちらが良いか？」の回答に対しては、一概にどちらが良いと言い切ることはできません。なぜなら、購入する人が理想とする暮らしやライフプランによって、どちらが適しているかは異なるからです。 例えば、予算を抑えて新しい生活をしたい人であればリフォームが適していて、他人が住んだ家に抵抗がある人は新築が望ましいでしょう。 自分にとって一番優先したいことは何かを見極めて、どちらが良いか選ぶようにしましょう。 新築のメリット ここでは、新築ならではのメリットについて解説していきます。 間取りや構造を自由に設計できる 新築の設備や機材が整っている 耐震性や省エネ性能が優れている 保険や税制優遇が充実している 上記4点について、順番に見ていきましょう。 間取りや構造を自由に設計できる 新築の注文住宅であれば、予算の範囲内で思い通りの構造や間取りを設計しながら、マイホームを建てられます。 建築法規の範囲内であれば、平屋や3階建てなども実現できるでしょう。 中古物件の場合、室内は自由に変更できても構造や階数の変更は容易にできません。 新築の設備や機材が整っている 新築の住宅の大きなメリットは、最新設備が整っている点にあります。 太陽光発電システムやLED照明、高効率エアコンなど最新設備を自由に選べるでしょう。 耐震性や省エネ性能が優れている 新築と中古物件の大きな違いは、高耐久性や高気密・高断熱性、省エネ性などです。 新築では、中古と違って新技術を取り入れた建材が使用できます。 したがって、新築では地震などの自然災害に強く、夏は涼しくて冬は暖かいだけではなく、光熱費を抑えた暮らしができるでしょう。 保険や税制優遇が充実している 新築住宅では、条件によってさまざまな税制優遇を受けられる点がメリットです。 住宅ローン控除や固定資産税・都市計画税、さらには不動産取得税、印紙税などにおいても優遇措置が設けられています。 住宅ローン控除は借入から13年間、住宅ローン年末残高の0.7％分を所得税・住民税から控除できます。 一方で、築25年（木造の場合20年）を超えた中古住宅の場合、一定以上の耐震性能を有している物件でなければ、住宅ローン控除は受けられません。 新築のデメリット 新築には多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。 条件次第ではコストが割高 完成までをイメージしづらい 工期が長い傾向にある ここからは、上記3点のデメリットを見ていきましょう。 条件次第ではコストが割高 中古物件が、その時点での市場価格や供給状況を見て価格決定されるのに比べて、新築物件は割高になるケースが多いといえます。 なぜなら、新築の物件は機能や新しい設備を有することに加えて、売却するための広告宣伝費やモデルルーム代などの経費が建築費に含まれるからです。 新築物件を購入後すぐに売却しようとすると、購入価格から10〜20％程度安くなってしまうのは、こうした理由があると理解しておきましょう。 完成までをイメージしづらい 新築の注文住宅は現物を確認できないため、仕上がりの詳細がわかりません。 現在は、3DパースやVRを利用しているケースもあり、ある程度は事前確認が可能です。 しかし、中古物件と比べると細かい仕様まで正確にチェックすることは困難といえます。 したがって、同等の部材や設備を採用している実際の着工中現場を見せてもらったり、モデルルームで見本を確認したりすることで、完成イメージに近づけていきましょう。 工期が長い傾向にある 新築注文住宅は、土地探しから完成まで1〜1年3ヶ月程度の時間が必要です。 土地がなかなか見つからなかったりプラン決定に手間取ったりすると、1年半以上の期間を要することもあると認識しておいた方が良いでしょう。 中古物件をリノベーションするメリット 中古物件のリノベーションには、新築と異なるメリットが存在します。 条件次第では予算を削減できる 完成までのイメージをしやすい 立地条件の選択肢が広がる 順番に見ていきましょう。 条件次第では予算を削減できる 中古物件のリノベーションは、新築に比べて予算をかなり低く抑えられます。 設備が旧式である点や、内装自体が経年劣化している点は否めませんが、現代では外装も含めたフルリノベーションも可能です。 予算を抑えた上で、新築と同じように快適な生活空間が得られるでしょう。 完成までのイメージをしやすい 中古物件のリノベーションは、現物を確認できて完成をイメージしやすい点もメリットです。 どの柱や壁を残さなければならないかなども自分の目で確認できるので、生活動線などもイメージしやすいでしょう。 立地条件の選択肢が広がる 中古物件のリノベーションは、新築に比べて総予算を低く抑えられるため、その分立地の選択肢が広くなります。 新築の場合には高額となり手の届かない駅付近の利便施設や、学校などの諸施設が揃っている物件などを検討できる可能性も高くなるでしょう。 中古物件をリノベーションするデメリット 新築同様に、中古物件のデメリットも解説します。 理想の間取りを実現できないケースがある 設備や機材が古く補修工事が発生しやすい 災害時の耐久性に不安が残る 上記は、主に中古物件そのもののデメリットと捉えましょう。 したがって、これらをリノベーションでどこまで改善できるかが重要です。 理想の間取りを実現できないケースがある リノベーションにおいては、必ずしも自分が理想とする間取りを実現できないケースがあると押さえておきましょう。 1970〜80年代に主流の間取りは、現代において生活動線など使いづらい点が多く見られます。また、築30年近くの物件になると、木造や軽量鉄骨造では法定耐用年数を経過しているため、構造的な劣化や価値の減少は否めません。 このように、築年数が極端に古い物件は構造的に変更ができないケースがあるため、リノベーションでどこまで改善できるのか事前に把握しておく必要があるでしょう。 設備や機材が古く補修工事が発生しやすい 設備や機材が古いことで、補修工事が発生しやすい点は、中古物件およびリノベーションのデメリットといえるでしょう。 仮にリノベーションが完了した場合でも、新築に比べて設備や機材などの故障リスクが高く、リノベーション後に修繕コストがかかるケースがあります。 また、リノベーション時に交換できない設備や機材もあるので、購入を検討する段階で建築会社などに確認しましょう。 災害時の耐久性に不安が残る 中古物件の場合、新築と比べると耐久性や耐震性などの構造に不安が残ります。これらは、リノベーションで容易に改善できるとはいえないため、デメリットの1つです。 特に、1981年（昭和56年）6月以前の旧耐震基準に基づいて建築された物件は、築年数も40年以上になるため、どうしても検討する場合は内容に注意しなければなりません。なお、木造住宅の場合は2000年6月1日以降（※）、新基準が適用されているのでチェックしましょう。 ※2023年1月現在で築23年のケース 物件の現物を見られるのであれば、なるべく設計士や建築会社の担当に耐久性を確認することをおすすめします。 新築と中古物件のリノベーションをコスト面で比較 新築と中古物件をリノベーションする場合のコストについて、「2021年度フラット35利用者調査」などを参考に比較してみましょう。 なお、諸費用は新築、中古物件ともに土地・建物代金における合計の10％と仮定します。 【購入物件の平均面積など】（※1） 新築（土地付注文住宅） 中古戸建 土地面積 198.5㎡（60.04坪） 164.3㎡（49.7坪） 住宅面積 111.4㎡（33.69坪） 113.1㎡（34.2坪） ※参考：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 【購入総コスト目安の比較】 新築：土地付注文住宅 中古戸建 土地・建物購入費（※2） 4,455万円 2,614万円 諸費用（土地建物の10％） 445万5,000円 261万4,000円 リノベーション費用（※3） – 349万7,000円 合計 4,900万円5,000円 3,225万1,000円 ※参考1：2021年度フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 ※参考2：2021年度住宅リフォームに関する消費者実態調査｜一般社団法人住宅リフォーム推進協議会 購入する土地面積や、住宅面積に多少の差異はありますが、新築物件は中古物件の1.5倍以上のコストが掛かっているとわかりました。 新築とリノベーションが向いている人の特徴 ここまで、新築と中古物件のリノベーションをさまざまな点から比較してきましたが、どちらが良いかについては、人それぞれの部分もあり一概にはいえません。 新築が向いている人 中古物件のリノベーションが向いている人 ここでは、どちらが良いか悪いかではなく、それぞれがどのような人に向いているかを解説していきます。 新築が向いている人 設備や機能を最新のもので揃えたい人は、新築物件がおすすめです。 中古物件でも最新の設備は導入できますが、構造上引き継ぎができない場合もあります。 また、災害などに備えて耐震性や耐候性にこだわりたい場合も、新築物件のほうが対応しやすいでしょう。 中古物件のリノベーションが向いている人 予算を低く抑えたい人は、中古物件がおすすめです。 低い予算の範囲内でも新築より立地条件の良い物件を選択でき、将来的な資産価値の目減り率は緩やかになるでしょう。 住宅ローンが短いこともメリットの一つで、その分買い替えもしやすくなる利点があります。 新築とリノベーションは理想とするライフスタイルで判断しよう 「新築か中古物件のリノベーションか」の選択に、絶対的な答えはありません。 なぜなら、購入する人の状況によって、どちらを選択すれば良いか分かれるからです。 例えば、転勤が多い人や将来買い替えをしたい人にとっては、中古物件が適していて、終の住処として考える人は新築が適しているといえるでしょう。 このように、自分の理想とする家づくりに照らし合わせて、選択してください。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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自営業や個人事業主でも住宅ローン審査は通る？ポイントや必要書類も解説
2023.01.27
住宅ローンを組む上で、自営業や個人事業主は会社員よりも審査が厳しくなる傾向にあります。 そのため、自営業や個人事業で生計を立てる人の中には家づくりを躊躇してしまう人もいるでしょう。一方で、自営業や個人事業主でも、ポイントを押さえ必要書類が揃っていれば、審査を通過する可能性はあります。 そこで、この記事では自営業や個人事業主の人が住宅ローンを通すためのポイントについて解説します。家づくりを検討している自営業や個人事業主の人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 自営業や個人事業主の人が住宅ローン審査に通りにくい理由 ● 自営業や個人事業主の人が住宅ローン審査を通すためのポイント ● 自営業や個人事業主の人が住宅ローン審査を通すために用意する必要書類 自営業や個人事業主でも住宅ローン審査は通る 自営業や個人事業主でも、住宅ローン審査には通ります。しっかりと準備しておけば、良い条件での借入もできるでしょう。 しかし、会社員や公務員に比べて審査が厳しい点も事実です。この章では、自営業や個人事業主の人の審査が厳しくなる理由を詳しく解説します。 自営業や個人事業主が住宅ローン審査に通りにくい理由 自営業や個人事業主の人は、一般的に収入が不安定であることが、住宅ローン審査に通りにくい理由といえるでしょう。 一方で、会社員や公務員は収入が安定しているとされ、審査が通りやすくなります。 自営業や個人事業主の人が営む事業は、景気の影響が収入に直結し、所得が不安定になってしまいがちです。そのため、自営業や個人事業主の人が住宅ローンを通過するためには、単純に売上や所得が高いだけでは難しいとされています。 自営業や個人事業主が住宅ローンを組む際のポイント 売上や所得が高くても、住宅ローンの審査が厳しいのであれば、どのようにすれば審査を通過できるのでしょうか。 この章では自営業や個人事業主の人が住宅ローンを組む際のポイントを5つ解説します。 審査に通りやすい住宅ローンを選択する 節税よりも所得を増やす 頭金を多めに用意する 税金や健康保険料などを滞納しない 3期連続で所得を黒字に安定させる 順番に見ていきましょう。 審査に通りやすい住宅ローンを選択する まずは、自営業や個人事業主の住宅ローンに強い金融機関探しを始めましょう。ポイントは、事業のメインバンクとして使っている金融機関へ相談することです。 自営業や個人事業主が住宅ローン審査に通りにくい理由に「収入が不安定とみなされてしまう」点を前述しました。 そこで、メインバンクであれば、事業が安定しているかを把握しています。また、事業用ローンを借りている場合は収益計画や、事業拡大計画なども金融機関側で把握しているため、住宅ローン審査を通す上で大きなプラスポイントとなるでしょう。 このように、自営業や個人事業主の人は住宅ローンをメインバンクに相談しましょう。 節税よりも所得を増やす 自営業や個人事業主の「所得」は会社員や公務員の「年収」にあたります。 自営業や個人事業主の場合、節税のため経費計上し、あえて低い所得で申告する人も少なくありません。そのため、自営業や個人事業主の人は所得が低いからといって生活に困っているとは限らないといえるでしょう。 ただし、金融機関は所得を審査基準とするため、暮らしぶりは審査の対象としません。書類上の所得が低ければ住宅ローンの審査は厳しくなるでしょう。 このような理由から、節税するよりも所得を増やし有利な条件で借入できる準備が重要だといえます。 頭金を多めに用意する 家づくりの資金計画は「頭金＋借入金」となるため、頭金を多く用意すれば借入金額を下げられます。住宅ローン借入額が低くなれば、銀行としても滞納されるリスクを低く見積もれます。 したがって、住宅ローン審査結果が厳しい場合は頭金を多めに用意し、全体の資金計画が成立するようにしましょう。 税金や健康保険料などを滞納しない 自営業や個人事業主の人は、確定申告によって納税し国民健康保険も自分で支払います。そのため、支払い忘れなどを起こすリスクがあります。 税金や健康保険料を滞納している場合、住宅ローンは借りられません。特に、住民税を滞納すると、最終的に財産の差し押さえに発展するため、金融機関にとっては非常にリスクのある融資です。 このように、税金や保険料の滞納は住宅ローン審査にとって大きなマイナスであるため、滞納せず必ず支払いましょう。 3期連続で所得を黒字に安定させる 自営業や、個人事業主の人が住宅ローンを通すためには、確定申告書の提出が必要です。 特に、3期連続の黒字であることが審査において非常に重要です。 多くの金融機関では、自営業や個人事業主の事業が安定しているかを「3期連続の黒字か」の基準で判断します。したがって、家づくりを始めるタイミングを事前に計画し、それに合わせて事業を黒字化しましょう。 自営業や個人事業主が住宅ローンを申し込む際の必要書類 自営業の人や個人事業主が住宅ローンを申し込む際には、事前審査と本審査において、主に以下の書類を用意しましょう。 〈事前審査〉 身分証明証 3期分の確定申告書 決算書 〈本審査〉 納税証明証 不動産売買契約 重要事項説明書 建物請負契約書 なお、会社員や公務員の場合とは必要な書類が異なるため、注意しましょう。 自営業や個人事業主ならフラット35がおすすめ 自営業や個人事業主の人が住宅ローンを利用する際、フラット35がおすすめです。 フラット35は、住宅金融支援機構が運営する住宅ローンで、民間ローンでの借入が難しい人でも通りやすい傾向にあります。 そのため、自営業や個人事業主の人でも審査に通る可能性は高くなるでしょう。 また、本来提出する必要がある書類においても、フラット35であれば決算書は不要で、確定申告書も2期分あれば問題ありません。 このような理由から、自営業や個人事業主の人にとってフラット35はおすすめできるため、住宅ローンの借入先を検討する際にはフラット35を検討しましょう。 しかし、フラット35を利用する際には知っておくべき注意点があるので、詳しく解説します。 フラット35を利用する際の注意点 フラット35を利用する際には、「固定金利」である点と、「借入年数によって金利が変わる」点に注意しましょう。 固定金利は、金利が固定され金利変動の影響を受けないメリットがある一方、変動金利よりも金利が高く設定されています。 また、フラット35の場合は借入期間が15年〜20年と21年以上があり、20年目を境に金利が変わってしまいます。 そのため、フラット35を利用する際には借入期間に注意し、金利が変動金利よりも高くなることを踏まえた上で利用しましょう。 ※参考：フラット35｜住宅金融支援機構 自営業や個人事業主の住宅ローンに関するよくある質問 この章では、自営業や個人事業主の住宅ローンに関するよくある質問を紹介します。 自営業や個人事業主でも住宅ローン審査に通りやすい銀行は？ 自営業や個人事業主でも住宅ローン控除は受けられる？ 自営業や個人事業主で年金未納の場合は住宅ローン審査に通らない？ 順番に回答します。 自営業や個人事業主でも住宅ローン審査に通りやすい銀行は？ 自営業や個人事業主の場合はフラット35がおすすめです。ただし、頭金を多く用意できる場合は大手財閥系銀行も審査に通りやすい傾向があります。 したがって、自己資金とのバランスを見た上で大手銀行も検討しましょう。 自営業や個人事業主でも住宅ローン控除は受けられる？ 自営業や個人事業主でも住宅ローン控除を受けられますが、適用条件を満たせないケースがあります。 以下に挙げる適用条件を必ず把握し、住宅ローン控除の対象となるかを把握しましょう。 〈適用条件〉 ● 住宅ローンの借入期間が10年を超えること ● 所得が3,000万円以下であること ● 購入する物件の床面積が50㎡以上あり、さらに居住用エリアが1/2以上あること ● 住んだ年の前後2年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと 自営業や個人事業主で年金未納の場合は住宅ローン審査に通らない？ 個人年金が未納の場合であっても、住宅ローン審査に通る可能性はあります。 ただし、審査が厳しくなる金融機関も多いため、なるべく完納しましょう。 自営業や個人事業主の住宅ローンで不安な場合は金融機関に相談しよう 家づくりを進めるためには、住宅ローン審査に通るかが大きなポイントとなります。 特に、「3期連続黒字」の条件は、当然ながら最低でも3年間の準備が必要なため、計画的に進めましょう。 国分ハウジングでは、鹿児島県を中心に多くの金融機関と連携しており、自営業や個人事業主であっても審査が通りやすい金融機関を紹介しています。 また、国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しており、 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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家を買うタイミングや時期はいつがいい？年齢や年収などの項目ごとに解説
2023.01.27
本記事では、家を買うタイミングや時期について、年齢や年収などに分けて解説していきます。 購入のタイミングに合わせた家づくりをスタートする必要があるため、家を購入して引越しするタイミングはある程度把握しておく必要があります。 また、先に家を買った人の購入タイミングは大きな参考情報となるでしょう。 そこで、この記事では家を買うタイミングや時期についてさまざまな観点から解説します。 現在家づくりを検討している人や将来家を建てたい人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 家を購入した人のタイミング ● 2023年は家を購入するタイミングといえるかどうか ● 家を購入するタイミングの見極め方 家を買うタイミング1.データや統計で考える まずはデータや統計から、家を購入した人のタイミングや時期を検討してみましょう。 この章では、住宅金融支援機構が公開している「2021年度集計表」をベースに、鹿児島県で家を建てた人におけるさまざまな項目をもとに解説します。 以下4項目は、家を買うタイミングで非常に重要となるため押さえておきましょう。 年収 年齢 居住人数や家族構成 購入資金や手元額 順番に解説していきます。 ※参考：2021年度集計表｜住宅支援金融機構 年収 家を購入した世帯で、購入時点の世帯年収は約532万円という結果でした。この数字は、住宅ローン契約者の年収ではなく、配偶者のパート収入なども含まれています。 そのため、ローンを借りる人自体の年収は532万円よりも低い可能性が高いでしょう。 また、住宅ローンの借入審査には、返済負担率による基準があります。返済負担率は、年間の返済額を年収で割り戻した指数です。 一般的な銀行では返済負担率が30％以下で低リスクとみなされますが、同データの年収と、後述する購入資金では返済負担率が約20％となります。 そのため、鹿児島県で家を購入した人は返済負担率上でリスクが非常に低いタイミングで購入しているといえます。 年齢 鹿児島県での住宅取得年齢は、42.6歳です。全国的にも、四国を除いたほとんどのエリアで購入時点の年齢が40歳以上という結果でした。 2021年時点で40歳以上の世代は、ITバブルやリーマンショックを20代から30代前半で経験しており、40歳を超えて社会的にも安定した状況だといえます。 そのため、年収や社会的地位の安定がある程度見通せるタイミングが、前述した住宅取得年齢の数値であると推察できます。 居住人数や家族構成 居住人数や家族構成は家の購入判断に非常に重要です。子供が産まれる時期や自立の時期、同居の時期は賃貸住まいに大きな影響を与えます。 快適な住環境を維持するためには、居住人数や家族構成の変化への対応が必要です。 住宅金融支援機構のデータによると、居住人数は3.5人であり、核家族がメインといえます。 子供が産まれるタイミングは家の購入を検討する上での契機だといえます。 購入資金や手元額 住宅資金の確保ができたタイミングで家の購入を検討する人は多くいます。 鹿児島県では、約2,909万円の購入資金のうち、用意する手元額の平均は約380万円でした。この手元額は九州地方で最も低く、住宅ローンの比重が大きくなっています。 長期にわたって自己資金を貯めるよりも、低金利の間に住宅ローンを組むことを優先する人が多いといえるでしょう。 家を買うタイミング2.ライフイベントで考える データや統計から考える、適切な購入タイミングを解説しましたが、さまざまな事情が積み重なっているデータのため、タイミングが一概に適切とはいえません。 そこで、実際に生活している中での転機と合わせて検討しましょう。この章では、家を購入するタイミングについてライフイベントの観点から解説します。 結婚のタイミング 出産のタイミング 子供が独立するタイミング 順番に見ていきましょう。 結婚のタイミング これまで別々の賃貸で1人暮らしをしていた場合、結婚を機に2人暮らしとなるため、片方もしくは両方の賃貸を解約します。「このタイミングに、賃貸ではなく家を購入してしまおう。」と考える夫婦は少なくありません。 実際に、不動産会社や住宅展示場に訪れる人のアンケートで、家の購入を考えたきっかけに「結婚」が挙げられます。 このように、人生の一大イベントである「結婚」は家を購入する1つの転機です。 出産のタイミング 結婚と家を購入するタイミングが同時期のケースもあれば、どちらかが住んでいる賃貸に同棲するケースもあります。しかし、出産して家族が増えると部屋数が足りなくなり、子供用の荷物が増えて手狭になるでしょう。 そのため、「出産」は結婚より生活に直結した理由になり、購入を考えるタイミングです。 また、2022年には各自治体から補助金制度である「こどもみらい住宅支援事業」が発表されました。これは、2023年度も継続される可能性があります。 子育て世代に対する補助金制度は不定期に公開、更新されるため、出産のタイミングと合わせて検討する必要があるでしょう。 子供が独立するタイミング 子供が成長して家から離れて、独立するタイミングも家を購入する良いタイミングです。 子供の教育資金を重要視する目的で、家の購入を後回しにしていたものの、子供が独立するタイミングで再び家の購入を検討する人は少なくありません。 また、子供が独立する頃になると、世帯主の年収や社会的地位も安定しているケースが多いため、経済的余力がある状態で家づくりを検討できます。 そのため、子供が独立するタイミングを見計らって家づくりをスタートする方法も1つのタイミングだといえるでしょう。 家を買うタイミング3.その他で考える データや統計、ライフイベント以外にも家の購入タイミングはあります。 この章では上記以外のタイミングについて、解説します。 昇給や昇格したタイミングで考える 家族や知人から勧められたタイミング 賃貸で何らかのトラブルが生じたタイミング 老後の生活で必要性を感じたタイミング それぞれの場面を解説していきます。 昇給や昇格したタイミングで考える 昇給や昇格によって年収が上昇し、さらには管理職など賃金が安定するようになると収入の変動リスクが低くなり、家の購入を検討しやすくなります。 また、会社の同僚も家を購入し始めるようになるため触発されやすい時期といえるでしょう。 家族や知人から勧められたタイミング 会社の同僚以外にも、家族や知人から家づくりを勧められる時期があります。 前述した、結婚や出産のタイミングも家の購入を勧められるタイミングです。一方で、それ以外でも「転勤や転職の可能性がなくなった」ケースや「遺産を取得した」ケースなど、さまざまな理由で家の購入を勧められるでしょう。 全てのタイミングが正しいわけではないものの、家づくりに向き合うきっかけです。 賃貸で何らかのトラブルが生じたタイミング 住んでいる賃貸で隣人と騒音トラブルが起きるなど、集合住宅で生活しているとトラブルが起きるケースもあります。 このようなトラブルに巻き込まれた場合、ほかの賃貸に引越しても同様の問題が起こるリスクもあり、賃貸では根本的解決が困難です。 また、騒音トラブルがなくとも、「子供の泣き声が近隣の迷惑になっていないか」と気にしながら生活する人もいます。 そのため、賃貸で気になる点が生じたときは家を買うタイミングの1つといえます。 老後の生活で必要性を感じたタイミング 賃貸生活を継続した場合、老後に「入居時の年齢制限」などの問題が生じます。 賃貸オーナーは孤独死のリスクがある高齢者の入居を嫌がる傾向にあり、多くの賃貸は年齢制限を設けています。 老後の生活で悩むことを避けたい人は、家の購入を検討した方が良いでしょう。 2023年は家を買うタイミングといえるのか 2022年は、低金利が継続されたものの、大手銀行は固定金利の上昇を発表するなど例年にない傾向がありました。さらに、新型コロナウイルスの影響も続き、家を買うタイミングに悩む人も多かったでしょう。 2023年は、納得した資金計画で購入できるラストイヤーになる可能性があるといえます。 この章では、「2023年が家を買うタイミング」といえる根拠を解説します。 コロナ禍の影響 金利の影響 地価や建材価格の影響 順番に解説していきます。 コロナ禍の影響 鹿児島県の新型コロナウイルス感染状況は依然として厳しい状況が続いており、収束は見込めない状況（※1）です。 また、これに伴って過去3年間の着工棟数も減少傾向にあり、住宅金融支援機構のデータによると鹿児島県のフラット35利用者数も次のように減少しています。（※2） 2019年：191件 2020年：185件 2021年：148件 2020〜2022年は家の購入に踏み切った人が増加したとはいえず、買い控えの傾向があったといえます。 ※参考1：鹿児島県／感染拡大の警戒基準（レベル・警報等）について｜鹿児島県 ※参考2：フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構 金利の影響 コロナ禍の影響によって、家の購入を先送りするだけであれば、特に悩む必要はありません。 ただし、金利の影響と後述する地価・建材価格の影響が同時にあるため、買手が困惑する状況が生まれています。 2022年は低金利が維持されたものの、固定金利が一部上昇し、変動金利においても先行きが不透明な状況です。仮に2500万円の借入を35年ローンで組んだ場合、金利が1％変わると総支払額が約510万円も異なります。（※） このように、金利の影響は家づくりにおいて非常に大きく、コロナ禍の収束を待っていると総支払額が増えるリスクもあります。そのため、低金利が維持される可能性のある2023年は、低金利で家を購入する最後のタイミングだといえます。 ※参考：返済額の試算｜住宅保証機構株式会社 地価や建材価格の影響 総支払額が増えてしまう原因に、地価や建材価格の上昇があります。 アメリカや中国の建築ラッシュによって、ウッドショックとアイアンショックが起きたのは2021年でしたが、依然として建材価格は高止まりしている状況です。 鹿児島県の地価においても、固定資産税を決める公示価格が上昇傾向にあり、鹿児島市や霧島市、国分市の地価は上昇しています。 現状を踏まえると、家の購入タイミングが遅くなるほど総額が相対的に増加します。このような状況は、損せずに家を買うための判断材料となり、家づくりを早めに始める大きな動機となるでしょう。 ※参考：地価公示・都道府県地価調査｜国土交通省 家を買うタイミングを見極めるポイント 家の購入に踏み切った理由を把握した上で、自分に合ったタイミングを知る必要があります。そこで、家を買うタイミングを見極めるために注意するポイントを押さえましょう。 予算を確保する 戸建てかマンションかを明確にする 新築か中古かを明確にする 長期的なライフプランを立てる 本当に買う必要があるかどうか考える 順番に解説していきます。 予算を確保する 家を買うタイミングの1つに、予算の確保があります。 家づくりの予算がわかり、購入しても問題ない年収と自己資金が確保できたタイミングであれば、家を購入しても問題ありません。 理想の家づくりにかかる具体的な費用を把握するために、建築会社への相談をおすすめします。 戸建てかマンションかを明確にする 家づくりが長期化してしまう理由の1つに、要望の不明瞭さがあります。 例えば、戸建てとマンションを同時に検討した場合、予算もランニングコストも大きく異なり、比較検討が難しくなります。 その場合、決断に時間がかかり価格が高騰してから購入せざるを得ません。このような事態にならないために、まずは戸建てかマンションかを明確にすることが重要です。 新築か中古かを明確にする 戸建てを購入すると決めたら、新築か中古かを明確にしましょう。 前述した住宅金融支援機構の調査によると、注文住宅の購入費用は2,090万円に対し、中古戸建ては約1,967万円と130万円近くの差があります。 家づくりをスムーズに進めるためにも、新築と中古のどちらを購入するか検討した上で決断しましょう。 長期的なライフプランを立てる 家づくりの予算は住宅資金だけではなく、教育資金や老後資金といった長期的なライフプランを見据えた上での設定が望ましいといえます。 ライフプランは、WEB上にあるシミュレーターでシミュレーションできます。 ただし、住宅に特化したライフプランを立てるのであれば、建築会社に相談してファイナンシャルプランナーを紹介してもらうことがおすすめです。ファイナンシャルプランナーが見つかれば、家づくりに充てる予算や計画を、より安全に立てられます。 本当に買う必要があるかどうか考える この記事で解説したように、家の購入タイミングは多くあり、本当に買う必要があるかどうか話し合わなければなりません。 人生の三大支出には「住宅資金」以外に、「教育資金」と「老後資金」があります。家を買うために、他の資金が不足する事態には注意が必要です。 したがって、家を買って後悔しないように納得した上で家づくりを進めましょう。 家を買うタイミングに関するよくある質問 この章では家を買うタイミングに関するよくある質問3つに回答します。 35歳で家を買うのは遅い？ 家を買ってはいけない人の特徴は？ 家は何月ごろに買うのが理想的？ 順番に見ていきましょう。 35歳で家を買うのは遅い？ 鹿児島県で家を購入した人の平均年齢は42.6歳となっているため、35歳で家を買うのは決して遅くありません。したがって、検討を重ねて、家づくりをスタートしましょう。 家を買ってはいけない人の特徴は？ 計画的に予算を使えない人は返済を滞らせるリスクがあるため、家の購入は見送った方が良いでしょう。 家賃を滞納した場合は強制退去となりますが、住宅ローンの滞納は家だけではなく、その他の財産も差し押さえられるおそれがあります。 計画的に返済する自信がない場合、賃貸生活を継続しましょう。 家は何月ごろに買うのが理想的？ 家は、明確に「何月で購入することが理想」などのタイミングはありません。ただし、引越し完了後に入学や新生活が始まるタイミングに合わせるとスムーズに転居できます。 焦らずに家を買うタイミングを見極めよう 家の購入において最も失敗しやすい行動は、焦りからの購入です。家を買うタイミングを見誤らないために、正しいタイミングで家を購入する準備が必要です。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
