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コラム
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車のローンが残っていても住宅ローンは組める？審査への影響や注意点・対策も
2022.12.27
ローンにはさまざまな種類があり、車のローンと住宅ローンを併用する「ダブルローン」が生じるケースもゼロではありません。ダブルローンは生活への影響も大きいですが、まず「住宅ローンが通るかどうか」の問題が生じます。 そこでこの記事では、車のローンと住宅ローンの併用について解説します。ローンの併用について知りたい人は、ぜひ最後までお付き合いください。 【この記事でわかること】 ・車のローンと住宅ローンが併用可能かどうか ・車のローンと住宅ローンの併用検討は生活のバランスが重要 ・住宅ローン審査に通りやすくなる対策 車のローンが残っていても住宅ローンは組める？ 結論からいうと、車のローンが残った状態でも住宅ローンを組むことは可能です。 金融機関が借入可能額を算出する際には、「債務」がどれくらいあるのかを確認します。 つまり、借入における審査基準では、「車のローン残債＋住宅ローン」となる場合は同じ扱いとみなされます。 ・併用には返済負担率が重要 ・返済負担率の計算方法 ここからは、金融機関による審査の特徴を踏まえた上で、キーポイントとなる「返済負担率」について解説します。 併用には返済負担率が重要 車のローンと住宅ローンを併用する際には、返済負担率が金融機関の基準以下となる必要があります。返済負担率とは、年収に対する年間の返済額割合のことで、各金融機関は独自の返済負担率を定めています。 公式な公開義務はありませんが、一般的な返済負担率は30%以下が望ましいとされており、金利タイプ別の返済負担率割合は、以下の結果となりました。 金利タイプ 10%以下 10%超15%以内 15%超20%以内 20%超25%以内 25%超30%以内 変動型 10.6% 19.8% 27.3% 22.3% 10.6% 固定期間型 9.7% 23.2% 24.7% 16.2% 14.3% 全期間固定型 10..5% 21.8% 23.3% 22.6% 10.5% ※参考：住宅ローン利用者の実態調査｜独立行政法人 住宅金融支援機構 国際・調査部 上記のとおり、住宅ローンを借入した人の多くは金利タイプに関係なく、10〜25%以内の返済負担率になっていることがわかります。 返済負担率の計算方法 返済負担率の計算方法は、「年間の返済額合計÷額面年収×100」で算出できますが、実際の審査に使用する返済負担率は借入期間や金利タイプ、借入方式によって大きく異なります。 たとえば、3,000万円の借入を35年、金利0.4%で借入する場合の年収ごとの返済負担率は以下の通りです。 年収 元利均等返済 元金均等返済 400万円 22.967% 24.428% 450万円 20.415% 21.714% 500万円 18.373% 19.542% 550万円 16.703% 17.766% ※参考：返済負担率の計算 | 一般財団法人住宅金融普及協会 上記のように、年収が50万円変動すると返済負担率は約2%変動し、元利均等と元金均等では約1%変動する点を押さえておきましょう。 車のローンと住宅ローン併用における審査への影響 車のローンと住宅ローンを併用する際には、先述した返済負担率が金融機関の審査基準を下回る必要があります。 ただし、金融機関は返済負担率を明確に公開しているわけではないため注意が必要です。したがって、事前審査の結果が減額となった際は返済負担率が上回っていることを疑いましょう。 住宅ローンと車のローンを併用する際の注意点 金融機関の審査とは別に、住宅ローンではしっかり確認しておくべき注意点があります。 ・家計への負担に注意して借入れる ・併用が難しい場合は完済額の借入れを視野に入れる 住宅ローンと車のローンを併用する場合、返済負担率を下回れば可能ですが、審査が通れば安全な返済計画であるとは限りません。 したがって、それぞれの注意点をしっかりと把握しておきましょう。 家計への負担に注意して借り入れる 2つのローンが併用可能であるからといって、家計が苦しい状態になってしまう場合には併用しない方がよいでしょう。 併用は借入できるかではなく、破綻しない資金計画であるかが重要です。したがって、住宅ローンと車のローンを併用した際の月々の支払いを確認しましょう。 併用が難しい場合は完済額の借入れを視野に入れる 併用でローンが通らない、もしくは家計が苦しくなると判明した場合には、車のローンを完済する条件で審査を受けましょう。 完済条件の審査であれば、車のローンを返済負担率から除外できます。つまり、車のローンを完済することで月々の返済額を下げられ、借入額の増額が可能です。 ただし、車のローン返済を預貯金から行うことになる点に注意しましょう。なぜなら、車のローン完済のために他のローンを組むと、住宅ローン審査が厳しくなるからです。 そのため、車のローンを完済するのか併用するのかは、金融機関担当者と相談しながら決定しましょう。 住宅ローン審査に通りやすくする対策 ここでは、住宅ローン審査を通りやすくするための対策を解説します。 ・収入が十分にあることを証明する ・自己資金を用意して借入額を減らす ・保証人を立てる 家づくりをスムーズに進めるためには、住宅ローンの審査に滞りなく通過する必要があります。 そのためにも、以下で挙げるポイントは押さえておきましょう。 収入が十分にあることを証明する 住宅ローンに通りやすくするためには返済負担率の低減が重要であるものの、住宅の購入に必要な総額を下げるのは難しいといえるでしょう。 そのため、年収や副業による収入が十分あることを金融機関に証明することが重要です。収入の証明には、源泉徴収票と確定申告が必要となります。 請求書や領収書は、一般的に認められないケースが多いので注意が必要です。 自己資金を用意して借入額を減らす 収入が十分にない場合は、頭金を多く用意することで借入額を減らし、返済負担額が減額できます。ただし、他のローンで補填してしまうと審査が余計に厳しくなるおそれがあるため、頭金は預貯金または親族からの援助などで用意しましょう。 また、自己資金を頭金として使うか車のローンを完済するかは、金融機関によって判断を分けるべきポイントです。 したがって、預貯金があり自己資金を用意できる場合は金融機関の担当者に相談しましょう。 保証人を立てる 保証人が立てられれば、金融機関は借入に対するリスクを小さくできるでしょう。 金融機関が審査を厳しくする理由は、融資のリスクを高く見積もるためです。保証人が連帯債務者となれば債務者が2人となるため、金融機関からすれば良い条件になります。 このように、保証人を立てることは住宅ローン審査を通過しやすくするためのポイントだといえます。 住宅ローンと車のローンに関するよくある質問 ここでは、住宅ローンと車のローンに関するよくある質問について、解説します。 ・複数のローンはひとつにまとめられる？ ・住宅ローンは多めに借りた方が良い？ それぞれ回答していきます。 複数のローンはひとつにまとめられる？ 車のローンや教育ローンなどは、1つの金融機関にまとめられることが多く、審査条件も緩和されます。 金融機関によって商品名はさまざまですが、一般的に「まとめローン」と呼ばれており、金融機関としても利息を得られるため両者にとって損がありません。 したがって、複数のローンがある場合はまとめローンを検討しましょう。 住宅ローンは多めに借りた方が良い？ 近年ではゼロ金利政策が展開され、変動金利と固定金利のどちらも低水準で維持されてきました。このような状況であれば、なるべく多く住宅ローンを借りながら、自己資金を減らさないようにすることもできます。 ただし、借入額と自己資金のバランスは家庭によって変わるため、ライフプランを確認した上で借入額を決定しましょう。 住宅ローンと車のローンの利用は計画的に 車のローンがある状態で住宅ローン審査を受ける人は多いですが、返済負担率を下回るかどうかがポイントです。 そのため、場合によっては車のローンを先に完済する条件で審査を通過するケースもあるため、自己資金をどのくらい用意できるのかを把握しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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住宅ローンの借り方は？審査内容や注意点、損をしないための返し方も解説
2022.12.27
住宅ローン審査の仕組みや具体的な進め方は、審査の直前になって知るケースがほとんどです。そのため、建築会社から突然聞きなれない書類の用意を指示されるなど、慌ててしまうこともあるでしょう。 また、金融機関についてもよくわからないまま契約した場合は、何十年にもわたって損失し続けることにもなりかねません。 そこで、この記事では住宅ローンの借り方について解説します。これから、住宅ローンの利用を検討する人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ・住宅ローンを借りるためのステップ ・事前審査と本審査の違い ・事前審査と本審査の注意点 住宅ローンの借り方5ステップ まず、住宅ローンを借りるためにはどのようなステップがあるのかを知りましょう。 ・借入可能額を把握する ・金融機関や金利タイプを決定する ・事前審査に申し込む ・本審査に申し込む ・契約締結、融資実行 ここでは、具体的な5つのステップについて解説します。 借入可能額を把握する 注文住宅を建てる際には資金計画が重要であり、そのためにはどれくらいの借入が可能であるのかを把握する必要があります。 借入可能額は金融機関によって変わりますが、年収と勤続年数によって概算を把握することは可能です。借入可能額を先に知ることで、これからの家づくりが現実的かどうかわかります。 金融機関や金利タイプを決定する 借入可能額がイメージできれば、インターネットで情報を調べ、金融機関と金利タイプを調べましょう。 金融機関は低金利が強みであったり、振込手数料が0円であったりとさまざまな特徴があります。したがって、ライフスタイルに合った金融機関を複数社ピックアップしましょう。 また、金利タイプには変動金利や固定金利、選択固定金利の3パターンがあり、それぞれ以下のような特徴があります。 【変動金利】 3ヶ月ごとに金利が変動する金利タイプ。 固定金利よりも金利が安く、変動する際には1.25倍以内のルールがあるものの、超過分の利息は期間満了後に一括返済となるリスクもある。 住宅金融支援機構によると、2021年度の調査結果では約67.6%の利用者が変動金利を選択している。 【固定金利】 借入期間中、金利が変動しないタイプ。変動金利よりも高くなるものの、常に一定の返済額となるため支出を安定させたい人におすすめ。 【選択固定金利】 3年、5年、10年のなかで固定期間を選択し、期間経過後は変動金利になる金利タイプ。 住宅ローン借入当初は支出を安定させ、その後に低金利で返済したい人におすすめ。 ※参考：2021年度 住宅ローン貸出動向調査｜独立行政法人住宅金融支援機構 国際・調査部 事前審査に申し込む 住宅ローンの審査は、主に以下の流れで進みます。 事前審査 本審査 銀行との契約 融資実行 まずは、事前審査を受けることから審査が始まることを覚えておきましょう。事前審査には以下の書類が必要となるので、あらかじめ用意しておくことをおすすめします。 ・運転免許証もしくはパスポート（顔写真付きの公的書類が1種類、もしくは顔写真がない公的書類2種類のどちらかが必要） ・源泉徴収票（個人事業主の人は確定申告3期分が必要） ・健康保険証 ・車のローン明細や奨学金の残債がわかるもの（該当者のみ） 本審査に申し込む 事前審査に通過したあとは、不動産売買契約を締結し銀行の本審査を受けることになります。 本審査では、融資する物件情報を合わせて精査することになるため、売買契約に関連する資料を金融機関に提示しましょう。 また、借入希望者の所在確認と納税確認も必須となります。事前審査が通過し、売買契約が完了したら以下の書類を用意しましょう。 ・世帯全員記載、マインナンバー登録なしの住民票（2通必要） ・印鑑証明書（2通必要） ・課税証明証 ・不動産売買契約書 ・重要事項説明書 ・全部事項証明書 ・測量図関連 ・健康診断の結果（持病がある場合） 契約締結、融資実行 本審査が通れば銀行との契約となり、不動産決済のタイミングで融資実行の流れです。 契約から融資実行までは数日かかるケースもあるため、不動産決済日に余裕を持って契約締結しましょう。 住宅ローンで損をしないための返し方 ここからは、住宅ローンで損をしないための返し方を解説します。 ・住宅ローン控除を申請する ・繰上げ返済を活用する 順番に見ていきましょう。 住宅ローン控除を申請する 住宅ローン控除とは、年末のローン残債に対して支払った所得税が13年間還付される制度で、ローン残高の0.7%が還付額の限度となります。 この制度は、住宅ローンがスタートした翌年に確定申告する必要があるものの、2年目以降は会社員であれば年末調整により還付されます。 したがって、住宅ローンを組んだ際には忘れずに申請しましょう。 繰上げ返済を活用する 繰上げ返済は、住宅ローンスタート後に自己資金を使い、多めの返済をまとめる方法です。 金融機関によっては最低繰上げ返済額が設定されており、それよりも下回る額の場合は手数料がかかるケースもあります。 そのため、金融機関ごとにおける繰上げ返済の条件をしっかり確認しなければなりません。 繰上げ返済は、住宅ローンを早めに完済できたり借入額を軽減させたりできます。貯金に余裕があり、他の資産運用がないのであれば、繰上げ返済を積極的に活用しましょう。 住宅ローン事前審査の内容と注意点 先述した通り、住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階となり、それぞれで審査内容が違います。そこで、この章では事前審査と本審査の審査内容と注意ポイントについて解説します。 ・事前審査とは？ ・事前審査で審査される項目 ・事前審査で注目すべきポイント 順番に見ていきましょう。 事前審査とは？ 事前審査とは「仮審査」とも呼ばれており、提出した日もしくは遅くとも3日以内に回答されます。 回答書には、融資の条件や融資額、金利、保証料、団体生命保険の内容が記載されており、買主はこの情報をベースに資金計画を立てることになります。 事前審査で審査される項目 事前審査では年収や年齢、勤務先、勤続年数などをベースに希望借入額を融資するための条件が審査されますが、それとは別に「個人情報」の審査があります。 個人情報の審査では、借入の滞納について調べられるでしょう。そのため、滞納歴があったり複数社の借入があったりする場合は、ローン借入額が希望額に対して減額、もしくは否決となります。 事前審査は、まず個人情報のチェックからスタートするため、万が一個人情報に問題がある場合には1日、2日以内に否決となるでしょう。 そのため、事前審査は申請してから数日以内に回答があるかどうかがポイントです。 事前審査で注意すべきポイント 事前審査のポイントは、金融機関から減額もしくは否決の回答があるかどうかです。 事前審査において、減額であれば年収に対して借入額が多い可能性があるため、借入額を調整するか自己資金で不足分を補うことを検討しましょう。 また、ほかの借入がある場合は完済する条件で再提示する方法もあります。 一方、否決の場合は個人情報に問題があるケースがほとんどです。したがって、万が一「否決」の回答となった場合には、JISSもしくはCICを利用しながら個人情報の問題を確認しましょう。 ※参考：日本信用情報機構（JICC）指定信用情報機関 ※参考：指定信用情報機関のCIC 住宅ローン本審査の内容と注意点 事前審査を通過したあとは、本審査の申請へ移ります。基本的には、事前審査のさらなる精査ですが、同時に融資する不動産の資産価値や借入希望者の健康チェックも行います。 ・本審査とは？ ・本審査で審査される項目 ・本審査で注意すべきポイント 本審査を通過すれば銀行と契約できるため、上記3点の項目を押さえておきましょう。 本審査とは？ 事前審査の通過後、不動産売買契約を締結したあとに申請するのが本審査となります。一般的には、事前審査に通過できれば、本審査も通過する可能性が高いといわれています。 ただし、本審査でしか審査しない項目もあるため、注意が必要です。 本審査で審査される項目 本審査では、事前審査の精査と同時に、抵当権を設定する不動産の資産価値を調べます。 たとえば、3,000万円の融資に対し不動産の価値が1,000万円の場合、金融機関にとっては非常にリスクの高い融資になります。したがって、本審査は不動産の詳細と購入条件が明確になる、売買契約の締結後に申請するのが一般的です。 また、借入希望者が団体生命信用保険に加入できる健康状態であるのかもチェックされるでしょう。たとえば、過去5年以内にガンの治療歴があったり、うつ病やてんかんなどの病気を治療していたりする場合は、本審査が通らないケースもあります。 この場合は、金融機関を変えることになり、検討していた金利よりも高くなるおそれもあります。したがって、自身の健康状態は早い段階で建築会社の担当者に伝えましょう。 本審査で注意すべきポイント 本審査で注意すべきポイントは、先述した健康状態のチェックです。団体生命信用保険の加入が金融機関との契約条件である場合は、避けて通れない項目といえるでしょう。 万が一、虚偽申告をした場合にはローン融資後に一括返済を求められるケースもあります。したがって、健康状態は正直に申告しましょう。 住宅ローンの借り方を把握して理想の家づくりを 住宅ローンは事前審査から始まり、通過後に不動産売買契約を締結します。そして、そのあと本審査を申請し、融資実行の流れです。 この流れは、どの金融機関においても同じであるため、この記事で解説した書類を早い段階で用意しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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人気上昇中の平屋！ 新築で平屋を建てる場合のメリットやデメリットとは？
2022.11.30
マイホームを建てるとき、平屋を検討する方は少なくありません。 一般的な2階建てや3階建ての住宅に比べて、1階部分のみでできている平屋住宅は、「階段の上り下りが不要で使いやすい」というイメージから高い人気を集めています。 ただし、実際に平屋を建てようとする場合は平屋の持つメリットとデメリットを把握しておくことが重要です。 そこで本記事では、平屋のメリットとデメリットについて、建てる際に失敗しないためのポイントも押さえながら詳しく解説していきます。 【この記事でわかること】 ● 平屋とは何か ● 平家のメリット・デメリット ● 平屋を建てる際に失敗しないためのポイント そもそも平屋とは？ まずは、平屋の定義を理解しておきましょう。 平屋とは、家の中に階段を設けない1階建ての住宅のことです。リビングやその他の居室、浴室やトイレなどの水回りスペースなどがすべてワンフロアとなっています。 このように、マンションの一室を一戸建て住宅で再現したようなイメージになるでしょう。 平屋が人気の理由 平屋は、新築住宅を建てる際によく検討される人気の高い住宅といえますが、平屋が人気を集めているのにはさまざまな理由があります。 大きな理由の1つは、見た目がコンパクトでおしゃれという点です。一般的な2階建てなどの住宅に比べ、個性的でデザイン性が高く見えることで、平屋に憧れを持つケースは少なくありません。 ほかにも、ワンフロアで家事がしやすそうな点や階段がなく子育てしながら安心して暮らしやすい点なども人気の理由として挙げられます。 平家のメリット5選 平屋のメリットは、以下の通り5つあります。 コミュニケーションが取りやすい 生活動線が効率的 メンテナンス費用を削減できる 構造が安定的 バリアフリーの対応がしやすい それぞれのメリットについて、詳しい内容を見ていきましょう。 コミュニケーションが取りやすい 平屋で生活することで、家族とのコミュニケーションが取りやすいというメリットがあります。 平屋は、すべての空間がワンフロアにまとまっていることから、自然に家の中で家族と顔を合わせる機会が増え、コミュニケーションが豊かになります。 例えば、自分の部屋を持った子どもと距離が生じることを心配する親にとって、階段による隔たりが無いという点は、平屋ならではの嬉しいポイントです。 生活動線が効率的 平屋は、生活動線が効率的であるという点も大きなメリットです。 例えば、一般的な2階建て住宅の場合、1階の洗濯機から重たい洗濯物を持って2階のベランダまで運ばなければならないケースが多くありますが、平屋ならそういった手間が省けます。 子育て世帯や共働きで忙しい家庭は特に、平屋のメリットとして生活動線が効率的になるという点を押さえておきましょう。 メンテナンス費用を削減できる 平屋は、建物のメンテナンスを必要とする部分の面積が少ないことから、メンテナンス費用を削減できるというメリットもあります。 特に、外壁のメンテナンス費用は一般的に高額になりがちですが、平屋にすることで大幅に費用を抑えることが可能です。 長く住み続けることを考える際の重要なメリットとして、頭に入れておきましょう。 構造が安定的 2階建て以上の住宅に比べて、平屋は構造が安定的で地震などの災害に強いという点も、メリットとして押さえておきましょう。 1階部分のみで完成される平屋は、建物そのものの高さが低いため、地震の揺れによる影響を受けにくくなります。また、外からの風の影響を受ける面積も小さくなることから、台風などの災害にも強いといえるでしょう。 バリアフリーの対応がしやすい 家の中に階段を設けない平屋は、バリアフリーの対応がしやすいというメリットもあります。 すべての空間をワンフロアにできるので、階段や段差を無くしたバリアフリーの生活を実現することが可能です。 介護の必要がある家庭はもちろん、将来自らの老後の生活を考慮すると、バリアフリーの対応がしやすい平屋は非常に魅力的であるといえます。 平家のデメリット5選 平屋を検討する際は、メリットだけでなく以下5つのデメリットも把握しましょう。 広大な敷地が必要 防犯面で不安が残る 日当たりや風通しに注意が必要 建築費用が高い 浸水被害を受けやすい それぞれ、詳しく解説していきます。 広大な敷地が必要 平屋を建てる場合、広大な敷地が必要となるため、土地探しが大変になる可能性があります。 通常であれば、2階建て住宅に取り入れる空間をすべてワンフロアに盛り込むためには、それ相応の広さの土地を確保しなければなりません。土地面積が広くなれば、その分で土地の購入費用や、固定資産税も高くなる点を理解しましょう。 防犯面で不安が残る 平屋は1階部分のみでできているため、防犯面で不安が残るというデメリットも挙げられます。 2階以上の部屋であれば、夜間に窓を開けたままにしておくケースもありますが、平屋の場合は外からの侵入の危険を考えると不安が残ってしまいます。 平屋を建てる場合は、防犯についても検討しておくことが大切です。 日当たりや風通しに注意が必要 平屋は、周辺環境によっては日当たりや風通しに注意が必要であるという点も把握しておきましょう。 例えば、周辺に2階建て以上の建物が多くある中で平屋を建てる場合、周りの建物により日当たりや風通しが遮られてしまう可能性があります。 平屋を検討する場合は、近隣の建物の状況も必ず確認しておきましょう。 建築費用が高い 平屋を建てる場合、建築費用が比較的高くなるというデメリットもあるので注意しましょう。 平屋を検討する人の中には、階数が少ないほうが建築費用も安く済むというイメージを持っている人が多いかもしれません。しかし、実際には平屋のほうが建物の基礎工事が必要な部分が多くなり、建築費用が高額になるケースがあるので注意が必要です。 浸水被害を受けやすい 建物全体が1階部分である平屋は、浸水被害を受けやすいというデメリットもあります。 例えば、2階建て住宅の場合は大雨などによる浸水被害を受けたとき、2階に一旦避難して安全を確保することが可能です。 しかし、平屋の場合には家全体が浸水してしまい、上の階へ避難できません。したがって、平屋を検討する場合はハザードマップなどを参考に、浸水の危険性を事前に確認しましょう。 新築で平屋を建てる際に失敗しないためのポイント 新築で平屋を建てる際に失敗しないためには、以下3つのポイントを押さえておきましょう。 土地の形や向きを確認する 価格の安さだけで判断しない ライフプランの変化を考慮する 1つずつ詳しく解説していきます。 土地の形や向きを確認する 平屋を建てる場合、土地の形や向きを事前によく確認しましょう。 平屋は、建物の高さが周りよりも低くなる場合が多いため、土地の形や向きが日当たりや風通しに大きく影響します。 土地の形や向きを確認せずに平屋を建てた場合、快適な暮らしが実現できない可能性があるので注意が必要です。 価格の安さだけで判断しない 平屋を建てるとき、価格の安さだけで判断することは避けましょう。 価格の安さだけを重視して平屋を建てると、防犯できないなど入居してから後悔することになりかねません。 したがって、平屋ならではの特徴をしっかりと把握したうえで、必要な部分には費用をかけることが重要なポイントです。 ライフプランの変化を考慮する 平屋を建てる場合、ライフプランの変化を考慮することが非常に大切です。 例えば、将来子どもが成長したとき、お互いのプライバシーを守れる構造になっているかどうかを考慮することは重要なポイントとなります。 2階建て住宅に比べ、すべての部屋が同じフロアとなる平屋では、プライバシーの確保が難しくなりがちのため、将来のライフプランの変化を見据えた家づくりを心がけましょう。 平家のメリット・デメリットを把握して理想の住宅を建てよう 平屋を検討する場合は、平屋ならではのメリットやデメリットをよく理解することが非常に大切です。したがって、メリット・デメリットを把握し、理想の住宅を手に入れましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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用途地域とは？13種類の一覧や調べ方、検索方法をわかりやすく解説
2022.11.30
この記事では、用途地域の種類や調べ方などについて解説します。 土地を探す際には用途地域を考慮することが重要です。用途地域によっては、建築する建物の種類を制限することになるため、検討している建物が建築できないケースもあります。 そのため、事前に用途地域を調べて、要望を盛り込んだ建築物が建築できることを確認しましょう。 【この記事でわかること】 ● 用途地域の特徴 ● 用途地域の調べ方 用途地域とは？ 日本の土地は、都市計画法によって市街化区域と市街化調整区域、どちらにも属さない非線引き区域に分かれています。 そして、用途地域は市街化区域の使用用途を定めるためのルールとなっており、原則市街化調整には設定されることはありません。 そのため、市街化区域で建物を建築する際には必ず用途地域の制限を受けることになり、自由に建築できない可能性があることを押さえましょう。 用途地域は大きく3つに分けられる 用途地域には住居系、商業系、工業系の3種類があり、以下のように制限が設けられています。 系統 地域数 特徴 住居系 8 主に住宅を建築する地域。工場や大規模な商業施設の建築制限がある。 商業系 2 主に商業施設を建築する地域。住居や面積制限を設けた工場の建築も可能。 工業系 3 主に工場を建築する地域。工業専用地域には住宅の建築制限がある。 上記のように、同じ用途の建築物を集中させ、住民の安全と利便性や工場の効率化を同時に推進させることを目的としています。 用途地域13種類を一覧表で比較 用途地域は、以下の13種類があります。 用途地域名 系統 第一種低層住居専用地域 住居系 第二種低層住居専用地域 住居系 第一種中高層住居専用地域 住居系 第二種中高層住居専用地域 住居系 第一種住居地域 住居系 第二種住居地域 住居系 田園住居地域 住居系 準住居地域 住居系 近隣商業地域 商業系 商業地域 商業系 準工業地域 工業系 工業地域 工業系 工業専用地域 工業系 用途地域13種類の特徴 ここでは、表でまとめた13種類の用途地域について、それぞれの特徴を見ていきましょう。 第一種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域は、低層の住宅専用地域です。建物の高さは10mもしくは12mに制限され、さらには北側の隣地に対する斜線制限も設定されています。 工場の建築は原則不可となっており、商業施設は床面積が50㎡以下であれば可能です。 そのため、学校や公園遊具以外の建築物はほぼ住宅という地域となっているため、静かな住環境を好む人には向いている地域といえるでしょう。 第二種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域は、商業地域の制限が床面積150㎡となります。そのため、第一種低層住居専用地域では建築できなかったコンビニを建築できます。 第一種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域のような地域であれば、建物の高さ制限はなくなります。床面積も500㎡以下となり、幅広い建物の建築が可能です。 また、この地域からは小学校と中学校以外の教育機関も建築可能となり、幼稚園や保育園、高校、専門学校、大学が佇む街並みとなるでしょう。病院や図書館、神社といった生活に必要な建物も、第一種中高層住居専用地域には建築可能です。 第二種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域は、商業施設の床面積が1,500㎡以下となり、ショッピングセンターの建築が可能な地域となります。 第一種住居地域 第一種住居地域は住居の専用地域ではないため、様々な用途の建築物が立ち並んでいます。 床面積3,000㎡以下の商業施設やホテルの建築が可能となり、住居専用地域よりも利便性が高い地域です。生活しやすく明るい町に住みたい人にとっては、おすすめの地域だといえます。 第二種住居地域 第二種住居地域は、商業施設などの床面積が10,000㎡以下となり、カラオケボックスやボウリング場、条件をクリアしたパチンコ屋の建築が可能な地域となります。 田園住居地域 2018年4月より、市街化区域にある田園地帯を有効活用するため、田園住居地域が追加されました。 地域の制限内容は第一種低層住居専用地域がベースとなっており、2階建て以下の農産物直売所やレストランの建設も可能となります。 市街化区域に使用していない田畑を保有している人で土地の有効活用を進めたい人や、都会にいながらも農業を兼業したい人にはおすすめの地域だといえるでしょう。 準住居地域 準住居地域は、国道や市道といった幹線道沿いに多く見られる地域です。 住居の安全を確保しつつ、町と調和できる建築物が建築可能となっており、150㎡以下の自動車整備工場や客席部分200㎡の映画館、劇場などが建築可能です。 近隣商業地域 近隣商業地域は、周辺住民が買い物をするための商業施設が立ち並ぶ地域を指します。準住居地域がベースとなっており、映画館や劇場などの床面積制限がない地域といえます。 また、自動車整備工場も300㎡以下が建築可能となり、危険を伴わず環境を悪化させない条件であれば、工場の建築も許可が降りる可能性があるでしょう。 商業地域 商業地域は、近隣商業地域よりも大幅に条件が緩和される地域です。 小料理屋などの施設が建築可能です。 準工業地域 準工業地域は、危険を伴わない工場であれば建築できる地域です。住居や商業施設の建築も可能となるため、騒々しい街並みになりやすい特徴があります。 工業地域 工業地域は準工業地域と同様に、どのような工場であっても建築可能です。 ただし、ホテルや映画館、病院、教育施設といった不特定多数の人が日常的に利用するような施設は建築できません。 工業専用地域 工業専用地域は、用途地域13種類の中で唯一、住宅が建てられない地域です。 したがって、工場以外のほとんどの建物は建築制限を受けることになります。 用途地域の調べ方 用途地域の調べ方は、主に2種類あります。 インターネットで検索する 市区町村の市役所で確認する 事前に建築したい地域の用途地域を調べ、希望に沿った建物が確実に建てられるのかを事前に調べましょう。 インターネットで検索する 用途地域を調べる際に最も簡単な手段といえる方法は、インターネットで検索することです。 都道府県には、インターネットで用途地域を検索するシステムが個々に設定されており、鹿児島県にも「かごしまiマップ」というサイトがあります。 施設や防災、生活に関する情報をマップ上で確認できるシステムであり、そのなかに都市計画マップが設けられています。そこで、用途地域を調べられるでしょう。 かごしまiマップは、誰でも閲覧できるシステムとなっているため、土地を事前調査する際に必ず利用しましょう。 ※参考：かごしまiマップ 市区町村の市役所で確認する 各市区町村の市役所にもシステムが設置されており、確認できます。 市役所の「都市計画課」では用途地域をはじめ、それ以外の都市計画法に関する制限について回答を得られるでしょう。 インターネットで調べるのが苦手な人であっても確実に情報を取得できる上に、用途地域以外の制限においても確認できるため、おすすめの確認方法だといえるでしょう。 用途地域に関するよくある質問 最後に、用途地域に関するよくある質問に回答します。 用途地域が指定されていない場合もある？ 用途地域は誰が決めている？ 用途地域マップとは？ 順番に見ていきましょう。 用途地域が指定されていない場合もある？ 都市計画区域内の市街化区域であれば、用途地域は必ず指定されています。 検討している土地や、保有している土地に用途地域が指定されていない場合、市街化調整区域もしくは非線引き区域、都市計画外区域に該当していないかを確認しましょう。 用途地域は誰が決めている？ 用途地域は原則、市長が決定します。指定する地域の地権者から意見を聴取し、都市計画審議委員会を発足し協議するのが一般的です。 用途地域マップとは？ 用途地域マップは各市区町村が公開しているデータを集約した、全国の用途地域が調べられるサイトです。 都道府県を超えて土地を探している人には、おすすめのサイトだといえるでしょう。 ※参考：用途地域マップ 用途地域を正しく理解して効率的に土地探しをしよう 用途地域によって建築できる建築物が変わるため、建築できる内容を正しく理解することで理想通りの建物を建築できます。 また、現在の町がどのように変化していくのかもある程度予測できるため、非常に重要なポイントだといえるでしょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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底地と借地は何が違う？ 底地の買取・売却までわかりやすく解説
2022.11.30
不動産売買を進める際に「底地」と「借地」という言葉をよく聞きます。特に、土地を賃借するという選択をした際には、2つに対する理解が重要になるでしょう。 そこで本記事では、底地と借地の違いや設定した場合のメリットやデメリット、注意点について解説します。 【この記事でわかること】 ● 底地の特徴や借地との違い ● 底地のメリット・デメリット ● 底地を売買する際の注意点 そもそも底地とは？ 底地とは、借地権が設定されている土地の呼び名です。 底地の定義 底地の種類 底地の売却方法 ここでは底地の特徴について解説します。 底地の定義 土地を貸す際には借地権が設定されることがあり、地主側から見たときの土地所有権を底地と呼びます。なお、「底地」というワードは地主側にのみ使用されることを覚えておきましょう。 底地の種類 底地には大きく分けて3つの種類があります。 普通借地 一般定期借地 事業用定期借地 それぞれ以下のような特徴があります。 土地を貸す期間が最短で30年となっており、借地人が更新できる底地です。 地主は、正当な理由なしに更新を拒否できず、さらには地主の同意なく建物買取請求権が行使されてしまいます。また、正当な理由があったとしても、借地人が使用を継続しそれについて異議申し立てをしなかった場合は無効です。 このように、地主にとって非常に不利な契約形態となるため、底地の設置時には慎重に検討しましょう。 借地人が更新できない借地の1つに、一般定期借地があります。 契約期間の最短期間が50年と長いものの、正当な理由なく時期の到達時点で契約満了による解約となります。このように、普通借地よりも地主に配慮した内容となっているのが特徴です。 2022年現在では「使用する用途がないけれど、必ず土地を返却してもらいたい」などの場合に幅広く利用される借地権といえます。 一般定期借地は、一般住宅やマンションを建築する際の底地として利用されることも多く、フレキシブルな土地活用を進められる借地権だといえるでしょう。 また、一般定期借地によく似た借地権として、30年経過後に地主が建物を買い取りすることで契約を満了にできる「建物譲渡特約付借地権」という形態もあります。 あまり利用されるケースはありませんが、一般定期借地と同様に、地主が正当な理由なく買取した時点で契約満了とできます。そのため、土地活用を方針転換する可能性がある場合には効果的な借地権だといえるでしょう。 一般定期借地が一般住宅やマンション用の借地権であるのに対し、事業用定期借地は事業に特化した定期借地権です。期間は10〜50年と幅広く、一般借地と同様に地主の正当な理由も買い取り請求もありません。 建物の使用用途が一般定期借地とは違いますが、そのほか、契約は公正証書にする必要があるという点が違います。公正証書にすることで、契約期間が短い場合の権利濫用を防止でき、借地人を守れます。 上記は、平成4年に施行された改正借地借家法に基づいた分類です。したがって、平成4年よりも前から設定されている旧借地法に該当する土地は対象外となるので注意しましょう。 このように、一般定期借地にするか、事業用定期借地にするかは土地の活用方法によって選択肢が分かれます。 どちらが正しい設定になるのかは、しっかりと不動産のプロに相談して選びましょう。 底地の売却方法 底地は性質上、地主が自由に使用できる土地ではありません。 そのため、売却するために販売開始したとしても一般住宅を建築できるわけではないため、買い手がつかない可能性は高いといえるでしょう。 そこで、底地の売却はあくまでも収益物件として売却することをおすすめします。 契約残存期間が短く固定資産税以上の賃料を得られる底地であれば、収益としての価値は十分に見込めるといえるでしょう。 このように、買い手のターゲット層を変えることで底地の売却が成功する可能性はあるといえます。 底地と借地の違い 底地は地主が保有する土地を貸し出し、借地権が設定された土地のことです。 一方、借地は底地の上に建っている建物を指します。「借地」という呼び名で建物を表すことに違和感がある人も少なくありませんが、便宜上の表記だと考えておきましょう。 固定資産税と都市計画税はどちらにかかる？ 固定資産税と都市計画税は所有者が負担する税金です。そのため、土地については地主、建物については借地人がそれぞれ税負担することになります。 ただし、借地権が設定されている底地は通常よりも固定資産税評価額が安くなっています。そのため、借地権を解除すると固定資産税と都市計画税が増額されるので注意しましょう。 底地のメリット 地主が底地を保有するメリットには、どのようなポイントがあるのでしょうか。今後、借地権を設定する際には以下のメリットを検証し、有効だと判断できる場合に進めましょう。 賃貸収入を得られる 税金が抑えられる 管理しやすい 賃貸収入を得られる 全く活用していない土地であっても、固定資産税と都市計画税は毎年かかってしまいます。 そこで、底地にすることで賃貸収入で税金を補填する方法が有効です。 税金が抑えられる 固定資産税などの評価額は路線価をベースに算出されます。また、地域ごとに借地権割合が設定されており、その割合に基づいて評価額が計算されます。 例えば、鹿児島県鹿児島市にある江南中学校の西側道路には、路線価が175,000円/㎡、借地権割合は40％に設定されています。 つまり、50坪の土地であれば約2,900万円の評価額ですが、借地権割合を考慮すると評価額を約1,200万円まで抑えられます。それに伴って、大きな減税効果を得られるでしょう。 ※参考：財産評価基準書｜国税庁 管理しやすい 借地権は駐車場などと違い特定の人が利用するため、管理トラブルが少ないという特徴があります。 さらに、地上にある建物は借地人の管理責任となるため、地主は賃料収入を得るのみで何も管理することがないというケースもあるでしょう。 底地のデメリット 底地は節税効果も高く管理しやすいというメリットがある一方で、通常の土地とは異なるデメリットも多いといえます。 自由に使用できない 条件次第で税金がかかる 不動産売買に制限がかかる ここでは、底地を保有するデメリットについて解説します。 自由に使用できない どのような借地権の形態であっても、最短で10年間は自由に土地を利用できません。土地を突然売却することになったとしても、借地人の許可を得ることは困難といえるでしょう。 このように、底地には所有権を保有しながらも、長年にわたって利用が制限されるというデメリットがあります。 条件次第で税金がかかる 年間20万円以上の賃料収入が発生した場合、不動産所得として税金がかかります。また、経費として固定資産税や都市計画税を加算できないため、注意が必要です。 不動産売買に制限がかかる 底地を第三者へ売却する際には様々な制限があり、契約形態によって買い手の負担が非常に大きくなるケースもあります。 例えば、買い手が変わると公正証書の継承ができず、新たに地主と借地人の間で公正証書を作成するというケースもあります。また、底地を購入する際に抵当権が設定できず、銀行から融資を得られないという場合も多く見受けられます。 このように、通常の土地売買では起きないトラブルが発生するため、底地の売却は慎重に進めましょう。 底地を売買する際の注意点 底地を売買する際には、次の注意点を押さえましょう。 書類の有無と内容を確認しておく 底地を売却する際は借地人に声をかける 建物登記が借地人であるかを確認する 買い手からすると、購入した土地が思い描いていた土地ではなく、その結果多大な損失となることもあります。上記を怠ると最悪の場合、裁判となるケースも多いため、トラブルが発生しないように必ず事前準備することが重要です。 書類の有無と内容を確認しておく 底地の売買時には、書類の有無が非常に重要です。 なぜなら、売却をフォローする不動産会社は公正証書や借地契約書の内容を見て売却価格を決めるからです。そのため、書類に不備や紛失があった場合は売却できない可能性もあります。 また、契約の残存期間や建物買取請求権の有無も、買い手にとっては重要なポイントになるため、売買開始前にあらかじめ確認しましょう。 底地を売却する際は借地人に声をかける 底地を売却する際、買う可能性が高いといえる買い手は借地人です。 借地人にとっては、毎月の家賃を支払う必要がなくなり、さらには土地を所有することで建物の資産価値も大きく上昇することになります。 したがって、底地を売却する際にはまず借地人にその旨を伝え、購入の意思がないのかを確認しましょう。 建物登記が借地人であるかを確認する 借地契約を締結した借地人と建物所有者が違う場合、借地権が認められないという判例があります。 これは、土地を貸す際の信義則に反しているという法解釈によるもので、たとえ建物名義人と借地人が親子関係であっても、地主と建物名義人に信頼関係があるとはいえないからです。 底地を購入した買い手は家賃収入を得る権利がないとされ、重大なトラブルに発展する可能性があるため、建物名義人は必ず確認しましょう。 底地に関するよくある質問 ここでは底地に関するよくある質問に回答します。 借地権者が底地を買い取ることはできる？ 底地と更地の違いは？ 底地ビジネスってなに？ 借地権者が底地を買い取ることはできる？ 借地権者が底地を買い取るケースは非常に多く、底地を売却する際にはまず借地権者に声をかけるのがセオリーです。 ただし、銀行によっては底地購入には融資しないと判断されるケースがあるため、あらかじめ銀行に確認する必要があります。 底地と更地の違いは？ 底地は借地権が設定された土地であり、更地は建造物がなく、借地権などの権利の設定されていない土地を指します。 底地ビジネスってなに？ 底地ビジネスとは、底地を収益物件として購入して家賃収入を利益とするビジネスです。 安い代金で土地を購入し、ランニングコストを家賃収入で賄い、将来自由に土地活用できます。そのため、大手企業だけでなく一般の投資家にも注目の投資だといえます。 良い点が多い底地ビジネスですが、天災などの影響で土地の価値が大幅に下落したり流動性が極めて悪かったりなどのデメリットもあるため、底地ビジネスを始める前には入念なリサーチが必須となるでしょう。 底地の特徴を正しく理解して売買取引を成功させよう 底地は一度設定すると10年以上土地の活用方法が制限されるため、慎重に検討する必要があります。その一方で、税金を大きく下げられるメリットもあり、正しい手順を踏めば売却することも可能です。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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新築住宅の保証とは？種類や期間・契約不適合責任をわかりやすく解説
2022.11.30
新築住宅の購入を検討している場合、完成後に欠陥が見つかった際の保証に関して不安を抱くケースは多いのではないでしょうか。 もちろん、家の完成後に欠陥などの問題が何も起こらないのが理想ではありますが、万が一のケースを考え保証に関する知識を正しく備えておくことは非常に大切です。 今回は、マイホームを建てるなら知っておくべき新築住宅の保証について、種類や期間、契約不適合責任などのポイントを押さえながらわかりやすく解説していきます。 新築住宅における保証の種類 まずは、新築住宅における保証の種類を把握しましょう。新築住宅の保証を分かりやすく解説するために、種類ごとに分けて説明していきます。 保証の対象となる部分で分ける場合は、以下の2つの種類に分類することが可能です。 基礎や屋根などの主要な構造部分に対する保証 建材や内装などの肝要な構造部分に対する保証 また、保証が何によって定められているかによっても、以下のように2つの種類に分類できます。 法律で定められている保証 建築会社が決めている保証 上記を種類ごとに詳しく解説していくので、具体的に保証のイメージを掴んでいきましょう。 基礎や屋根などの主要な構造部分に対する保証 基礎や屋根などの主要な構造部分に対する保証は、家を新築してから長く安心して住み続けるために非常に重要な保証といえます。 保証の期間は建築会社によってそれぞれ異なりますが、一般的には数十年単位と長く定められていることが多いでしょう。 基礎や屋根などの構造部分は、住宅の安全性を左右する極めて重要な部分であります。したがって、長く安心して住むことを重視するのであれば、構造部分に対する保証がしっかりしているかどうかを確認しておきましょう。 建材や内装などの肝要な構造部分に対する保証 建材や内装などの肝要な構造部分に対する保証は、実際に生活するうえで重要となる保証といえます。 例えば、浴室やキッチンなどの水回り設備や、フローリングや壁紙など、保証の対象となる箇所ごとに細かい保証期間が定められているのが一般的です。 新築住宅で生活していく中で、より不便なく快適に暮らすために重要な保証のため、箇所ごとの保証期間が十分であるかを確認しておくようにしましょう。 法律で定められている保証 新築住宅の保証には、どの建築会社が家を建てるかにかかわらず法律で定められている規定があります。 法律で定められている新築住宅の保証は、家の建築を依頼する消費者のことを守るために法律で定められ、建築会社がしっかりと責任を持って作業することを目的としています。 建築会社が決めている保証 法律により定められている保証とは別で、建築会社が決めている保証もあります。 前述した構造部分に対する保証に関しては、建築会社ごとに異なる保証内容が決められているケースが一般的であるため、複数の建築会社を比較する場合は保証の違いにも注目しながら検討してみましょう。 新築住宅の保証にかかる契約不適合責任とは？ 新築住宅の保証において、契約不適合責任に関する理解を深めることは非常に重要なポイントです。 契約不適合責任は、もともと瑕疵担保責任と呼ばれていて、2020年の民法改正の際に名称が変更されました。契約不適合責任を簡潔に説明すると、住宅を建築した業者が、住宅の欠陥に対する責任を一定期間負わなければならないというものです。 契約不適合責任の保証範囲 瑕疵の種類と具体例 ここでは、上記2点を詳しく解説していきます。 契約不適合責任の保証範囲 契約不適合責任の保証範囲は、住宅の基礎や柱、筋かいなどの建物の構造部分と、屋根や外壁などの雨水を防ぐための部分があります。 詳しい保証範囲は、国土交通省のサイトで確認することが可能です。 また、保証範囲となっている部分でも、明らかに欠陥として認められる場合のみが契約不適合責任の対象となるので、正しく理解しておきましょう。 例えば、所有者が入居後のメンテナンスを怠ったことにより構造部分が劣化した場合などは、契約不適合責任の対象とはなりません。 瑕疵の種類と具体例 契約不適合責任における瑕疵の種類は、主に3種類あります。 1つ目は、住宅の建築自体が不十分である場合の「物理的瑕疵」です。 例えば、建物全体が傾いている場合や、耐火性能がクリアすべき基準を満たしていない場合などが該当します。物理的瑕疵は、新築時には気づかないケースも多く、数年経ってから発覚することも少なくありません。 2つ目は、建物そのものの欠陥ではなく、気持ちとしてマイナスとなる要素がある場合の「精神的瑕疵」です。 例えば、過去に物件で人が死亡している事実がある場合などのように、購入するかどうかを左右する可能性のある事柄をいいます。精神的瑕疵がある場合、業者側は事前に内容を伝える義務があり、知りながら伝えなかった場合は契約不適合責任を負わなければなりません。 3つ目は、住宅の建築に関する法律に違反する場合の「法的瑕疵」です。 例えば、建築基準法によって定められた建ぺい率を守らずに建築していた場合などが考えられます。ただし、新築住宅を建てる場合、正式に建築許可が下りたうえで建築することになっていることから、法的瑕疵が見つかるケースはほとんどありません。 新築住宅の保証に影響する住宅瑕疵担保履行法とは？ 住宅瑕疵担保履行法とは、新築住宅に欠陥が見つかった場合に、建築会社が確実に責任を果たせるようにするために定められている法律です。 例えば、新築住宅に欠陥が見つかり、建築会社に責任を負う義務が生じた場合でも、責任を果たすために十分な資金がなければ、被害者である住宅の所有者が負担を強いられることになりかねません。 そこで、建築会社が負うべき責任を確実に果たせるように、建築会社の保険への加入や、保証金を供託することで資金を確保することなどが義務付けられたのが、住宅瑕疵担保履行法です。 新築住宅を持つ人を守るための重要な法律として、把握しましょう。 新築住宅の保証はいつまで？ 新築住宅の保証期間は、法律としては新築住宅を引き渡したときから10年間とされています。つまり、新築住宅の引き渡しから10年経つまでの期間内に何かしらの欠陥が見つかった場合は、建築会社が責任を負わなければなりません。 新築住宅の保証期間は、法律とは別として建築会社ごとに独自の期間を定めているケースも多くあります。法律の定めである引き渡しから10年より短い期間に定めることはできません。 ただし、10年より長い期間で定められていることもあるので、建築会社を選ぶ際に必ず確認しておきましょう。 新築物件の保証内容は建築会社によって異なる 新築物件の保証内容は、建築会社によって大きく異なることを理解しておきましょう。 より安心して利用してもらうために、保証内容を充実させている建築会社もあれば、コストを抑えることを重視して最低限の保証内容としている建築会社もあります。 そのため、新築住宅を建てる建築会社を選ぶ際は、それぞれの保証内容を詳しく把握したうえで判断することが大切です。 家を建ててから後悔することがないよう、新築住宅の保証内容については積極的に質問しながら確認しましょう。 新築住宅の保証に関するよくある質問 ここでは、新築住宅の保証に関するよくある質問を3つ紹介します。 新築住宅のアフターサービス保証って何？ 新築住宅の保証期間内で不具合が出やすい場所はどこ？ 中古住宅の場合の保証期間はどうなる？ 順番に見ていきましょう。 新築住宅のアフターサービス保証って何？ 新築住宅のアフターサービスとは、入居後における設備点検や不具合が生じた際の、24時間サポートサービスなどを無料で提供してくれるものです。 アフターサービスの内容も、建築会社によって違いがあります。内容が充実しているほど、入居後の生活を安心して快適に過ごせる可能性が高まるので、事前にどのようなサービス内容かを確認しましょう。 新築住宅の保証期間内で不具合が出やすい場所はどこ？ 新築住宅の保証期間内で不具合が出やすい場所は、外壁や屋根などの外構部です。 室内部分に比べて、外構部は雨や風などの影響を直接受けるため、より傷みやすいといえます。 屋根や外壁に生じた不具合を放置してしまうと、建物全体にさらに重大な影響を及ぼすことになりかねないので、定期的に点検を実施し不具合に早めに気づけるように心がけましょう。 中古住宅の場合の保証期間はどうなる？ 中古住宅の場合の保証期間は、売主が業者か個人かによって大きく異なります。 中古住宅の売主が宅建業者である場合、住宅の引き渡しから2年間は欠陥に対する責任を負うことが義務付けられています。 売主が個人である場合の保証期間は、買主が瑕疵を見つけたときから1年以内と民法で定められていますが、双方合意のうえで別の期間を定めることも可能です。 一般的なケースとしては、3か月程度の保証期間とすることが多くなっています。 新築住宅の保証内容は契約時に必ず確認しよう 新築住宅を検討する場合、保証内容を確認することは非常に重要です。新築住宅の完成後に後悔することのないよう、契約時に保証内容を必ず確認しましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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借地権とは？種類や借地権付き物件のメリット・デメリットを解説
2022.11.30
マイホームを建てる場合、当然土地が必要となりますが、家を建てるための土地は購入するほかに「借りる」という手段もあります。 土地を買わずに、借りて家を建てる権利を借地権といいます。家を建てるための土地探しをする場合は、借地権に関しても事前に理解を深めましょう。 そこで今回は、家を建てる際の借地権について、借地権の種類や借地権付き物件のメリットやデメリットなどを詳しく解説していきます。 【この記事でわかること】 ● 借地権とは何か ● 借地権の種類 ● 借地権付き物件のメリット・デメリット 借地権とは？ 借地権とは、建物を建てることを目的として、人から土地を借りる権利のことをいいます。借地権により土地を借りる場合、建物を建てるためという目的でなければなりません。 また、借地権は地上権と賃借権の2つに分類でき、第三者への売却や転貸などにおける地主の承諾の必要性が異なります。 実際に借地権を持つ場合は、地上権と賃借権のどちらであるかを必ず確認しましょう。 土地購入との違い 借地権が土地の購入と大きく異なる点は、家を建てる際の土地が自らの所有物となるか否かという点です。 土地を購入して家を建てた場合、土地も含めて自分の所有物となります。それに対して借地権の場合は、あくまでも人から借りている土地に家を建てることになるので、建てた家が自分の所有物でも、土地部分は他人の所有物になります。 また、土地を購入する場合に住宅ローンなどを利用して土地代金を支払いますが、借地権の場合は継続的に土地所有者へ地代を支払う必要がある点も大きな違いです。 借地権の種類 借地権には、以下の3種類があります。 旧借地権 普通借地権 定期借地権 借地権を理解するうえで、上記3つの種類の違いを理解しておくことは非常に重要なポイントといえるでしょう。 旧借地権 旧借地権は、現在の借地借家法ができるより前の借地権のことで、現在使われている借地権とは権利の期間に関する定めが異なります。 旧借地権の大きな特徴は、契約の更新を繰り返すことにより半永久的に権利を持ち続けられることです。旧借地権の存続期間の定めについては、以下の表を参考に把握しましょう。 構造 存続期間 最低期間 更新後の期間 木造 30年 20年 20年 鉄骨または鉄筋コンクリート造 60年 30年 30年 普通借地権 普通借地権は、契約期間は定められているものの、更新することを前提としている借地権です。 更新を前提としているため、正当事由がない場合は土地の所有者が更新を拒否することはできません。 借地権の期間は、旧借地権のような構造の違いによる定めはなく初めは30年、1度目の更新では20年、さらに2度目以降の更新では10年とされています。 定期借地権 定期借地権は、更新がなく定められた期間の満了と同時に、所有者へ土地を返還しなければならない借地権です。土地を返還する際は、建物を解体し更地の状態にしなければなりません。 定期借地権には更新がないため、存続期間は50年以上と長めに設定されています。 借地権付き物件のメリット 借地権付き物件では、以下3つのメリットがあります。 価格が割安 税金が不要 期間延長が可能 具体的にどのようなメリットがあるのか、1つずつ詳しく見ていきましょう。 価格が割安 借地権付き物件は、家と一緒に土地も購入する場合に比べると、価格が割安になるというメリットがあります。土地にかかる費用が安く済む分、建物の質にこだわることが可能になるのは借地権付き物件の嬉しいポイントです。 税金が不要 借地権付き物件の場合、土地の所有者は別にいることになるため、土地の所有者が課税される税金が不要になることもメリットの1つです。 ただし、税金が不要になるのはあくまで土地に関してのみであり、建物に対する固定資産税や都市計画税は通常通り課税されるので、正しく理解しましょう。 期間延長が可能 借地権は、種類によって期間を延長することが可能です。 更新が可能な借地権付き物件であれば、更新を繰り返して永住することも可能なため、1つのメリットとして頭に入れておきましょう。 借地権付き物件のデメリット 借地権付き物件には、以下3つのデメリットもあります。 地代の負担がある 地主の許可が必要 融資が困難 借地権付き物件を検討する際は、デメリットについても把握しておくことが大切です。 地代の負担がある 借地権付き物件を選択した場合、継続的に地代の負担があるという点を把握しておかなければなりません。 所有者に対して支払う地代は毎月支払うことになるため、建物のローンを返済しながら負担することになります。また、ローンの返済とは異なり地代は支払い続けても自らの資産になるわけではないという点も理解しましょう。 地主の許可が必要 借地権付き物件は、あくまで他人の土地を借りている状態となるため、家の建て替えや増改築などをする際は地主の許可が必要です。 土地を購入していれば、自由に家のリフォーム工事などができるのに対して、工事するたびに地主の許可をとらなければならないのはやや不自由に感じる可能性も高いといえるでしょう。 融資が困難 借地権付き物件の場合、融資が比較的困難になる可能性が高くなります。なぜなら、土地を所有しているわけではないことから、担保評価が低くなってしまうからです。 融資が受けられなくなるわけではありませんが、住宅ローンを組む際の審査がやや通りにくくなるという点は、予め理解しておきましょう。 借地権に関するよくある質問 ここでは、借地権に関するよくある質問を3つ紹介します。 借地権に相続税はかかる？ 借地権付き物件は売却できる？ 借地権の価値の調べ方は？ それぞれの回答について解説していくので、借地権への理解をさらに深めていきましょう。 借地権に相続税はかかる？ 借地権を相続した場合、相続税がかかります。相続税の金額は、借地権の種類や借地権割合によって計算することが可能です。 借地権は、目に見えない権利であることから、相続税がかからないと考えてしまうケースもよくあるので、正しく把握しましょう。 借地権付き物件は売却できる？ 借地権付き物件を売却することは可能ですが、借地権の種類が賃借権である場合は、地主の許可を取らなくてはなりません。 借地権付き物件を売却しようとするときは、まず自分の借地権が地上権と賃借権のどちらであるかを確認したうえで、必要であれば必ず地主の許可を取りましょう。 借地権の価値の調べ方は？ 借地権の価値を知りたい場合は、対象となる土地の借地権割合を調べましょう。借地権割合は、国税庁が公開している路線価図を見ることで確認できます。 土地の価格に借地権割合をかけて計算すれば、借地権の価値を算出することが可能です。 借地権とは何かを正しく理解しよう 家を建てるための土地探しにおいて、借地権とは何なのかを正しく理解しておくことは非常に重要です。借地権を正しく理解し、土地探しにおける選択肢の幅を広げる際の参考にしましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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持ち家と賃貸はどちらがお得？メリットやデメリット、生涯コストを比較
2022.11.30
子どもが産まれるなどのライフイベントがあった場合には、「家の購入」と「賃貸住まいを継続」するのかを検討する人は少なくありません。 実際には、どちらにおいてもメリットとデメリットがあるため、将来にわたってどちらが得になるのかをしっかりと確認した上で進める必要があります。 この記事では持ち家と賃貸のメリットとデメリット、持ち家と賃貸それぞれに向いている人の特徴についても解説します。 現在賃貸に住んでいる人で家の購入を検討している人は、ぜひ最後までお読みください。 【この記事でわかること】 ● 持ち家と賃貸はどちらがお得か ● 持ち家と賃貸のメリットやデメリット ● 持ち家と賃貸の生涯コスト ● 持ち家と賃貸の向いている人の特徴 持ち家と賃貸はどちらがお得？ 持ち家を購入するためには資金計画を万全にする必要があり、賃貸生活を継続するのであればその必要はありません。 そのため、賃貸生活の継続を選択する方がライフスタイルの変化はなく、得しているように思えます。しかし、持ち家には手間暇をかけるだけのメリットがあるため、どちらが得なのかは簡単に判断できないでしょう。 したがって、持ち家と賃貸のどちらを選択するのかは、十分に検討する必要があるといえるでしょう。 持ち家のメリット 持ち家は多くの資金を必要としますが、その分安心と資産担保という側面で大きなメリットがあり、代表的なメリットは次の3つです。 老後の安心に繋がる 改修工事がしやすい 自己資産になる 老後の安心に繋がる 高齢になるにつれ、賃貸住まいは難しくなります。なぜなら、賃貸のオーナーからすると居住者が高齢であるだけで、孤独死などのリスクを抱えることになるからです。 そのため、多くの賃貸は更新制であり入居する際の年齢制限もあります。 つまり、若い時には気にせず選べた住環境であっても、高齢者になると住む家が制限されるリスクがあるといえるでしょう。 その点、持ち家であれば慣れ親しんだ家に最後まで住めるだけではなく、住環境で大きな安心を得られます。さらには、長年同じ地域に住み続けることで、町内会の見回りなどを利用することで突発の事故にも備えられる可能性もあります。 このように、家に安心を求めたい人にとっては持ち家という選択肢が有効だといえるでしょう。 改修工事がしやすい 壁紙の変更や部屋の増減、設備の入れ替えなどは、持ち家であれば自由にできます。 また、賃貸ではできないような大規模改修工事であっても、持ち家であれば可能です。そのため、持ち家であれば家族が増えることで賃貸を引っ越す手間もなく、改修工事で対応できるでしょう。 自己資産になる 賃貸は賃料を毎月支払うことで住環境を維持できますが、資産になることはありません。 一方、住宅ローンを利用し持ち家を購入した場合は毎月住宅ローンの返済がありますが、家自体が資産価値です。つまり、賃貸住まいは生涯で資産になりませんが、持ち家は購入時点から自己資産となり、住宅ローン返済後は負担なく住み続けられるメリットがあるといえるでしょう。 このように、安心した住環境を維持しながら資産価値を担保したい場合には持ち家の選択がおすすめです。 持ち家のデメリット 資産価値のある家を保持できる持ち家は、メリットだけではなくデメリットもあります。 引っ越しがしづらい 点検やメンテナンスが必要 固定資産税などの税金が発生する 順番に見ていきましょう。 引っ越しがしづらい 持ち家を購入することは、長年住む前提のライフスタイルになります。 そのため、賃貸のように気軽に住環境を変えられず、転勤などのライフスタイルの変化に上手く対応できないことがあります。特に、仕事が遠方になった場合には持ち家に住み続けることが困難となり、売却を検討せざるを得ないでしょう。 その場合は、売却できるまで住宅ローンと賃料の両方が費用負担となる可能性があります。 このように、人生の転機に対しフレキシブルな対応ができないのが持ち家の大きなデメリットだといえます。 点検やメンテナンスが必要 賃貸のメンテナンスは原則、オーナーの責任と負担で行いますが持ち家は、所有者の責任と負担で行う必要があります。 そのため、外壁や屋根の塗装、防水処理などを定期的に実施することになるでしょう。一般的な2階建ての木造住宅であれば、外壁と屋根塗装、防水処理などを10年に1度行う必要があり、約100万円〜120万円の費用がかかります。 また、給湯器や浄化槽は約10万円〜30万円の費用負担となりますが、平均的な交換頻度は5年に1度となります。 このように、家の購入は購入代金や諸費用以外にもランニングコストが多くかかることを知っておきましょう。 固定資産税などの税金が発生する 家のランニングコストは、メンテナンス費用だけではありません。 毎月、家と土地の固定資産税を支払う必要があります。また、エリアによっては都市計画税と合わせると負担になるでしょう。さらに、固定資産税は3年に1度見直しがあり、常に一定の税額ではありません。 こういった税金は、賃貸時に発生しないものであり、持ち家特有のデメリットだといえます。 賃貸のメリット 持ち家のメリットが安全性や資産価値の担保であるならば、賃貸のメリットは「身軽さ」だといえるでしょう。 引っ越しがしやすい 自分自身で点検や管理をする必要がない 経済的負担が少ない ここでは、賃貸の具体的なメリットについて解説します。 引っ越しがしやすい 賃貸の最も分かりやすいメリットとして、引っ越しのしやすさがあるでしょう。 持ち家と異なり売却する必要もなく、更新のタイミングで新しい拠点に引っ越すことも可能です。そのため、拠点を変えることで心機一転のリフレッシュができるという点は、大きなメリットといえます。 自分自身で点検や管理をする必要がない 賃貸住宅は、共益費を支払うことでメンテナンスをプロに任せられます。つまり、部屋の中を掃除するくらいの手間だけで住環境を維持することが可能です。 このような手軽さは、持ち家では実現が難しい点といえるでしょう。したがって、家の維持管理に大きな時間と費用をかけられない人にとっては、賃貸住まいがおすすめです。 経済的負担が少ない 賃貸住まいは賃料が必要となり、持ち家は住宅ローンがあればローン返済が必要です。 どちらも同じような毎月の負担がありますが、賃貸住まいには住宅ローンを何十年も支払い続ける必要があるというストレスがないのは、大きなメリットだといえるでしょう。 また、固定資産税や都市計画税といったランニングコストも不要です。このように、貯金をなるべくしたい人は経済的負担を減らす必要があるため、賃貸住まいを選択すべきでしょう。 賃貸のデメリット ここでは、賃貸のデメリットについて解説します。 間取りを自由に決められない 毎月家賃が発生する リフォームしづらい 順番に見ていきましょう。 間取りを自由に決められない 部屋数の増減や、洋室を和室に変更するといった間取り変更の工事は、賃貸では実現が難しいといえるでしょう。 その場合は、引っ越しすることで理想の間取りを探す必要があります。したがって、拠点を変えずに間取りを変更するという方法は賃貸ではできないことです。 このように、賃貸住まいには同居人数の変化への対応が弱いというデメリットがあります。 毎月家賃が発生する 毎月賃料を負担し続けたとしても、賃貸は生活を維持するための費用で精一杯となるケースがあります。つまり、将来支払い続けたとしても自己資産になりません。 更新料が発生するケースもあるため、ランニングコストには注意しましょう。 リフォームしづらい 賃貸は自分の持ち家ではないため、思うようにリフォームしづらい点もデメリットの1つです。 リフォームだけではなく、間取り変更以外にもキッチンやバスルームのグレードを上げる工事や、エコカラットなどの高機能壁紙を導入する工事においても賃貸では実現が難しいでしょう。 そのため、築年数が経過した賃貸に住んでいる場合ではアレルギー物質の発生といったリスクを抱える可能性もあります。 賃貸では、このようなリスクが発生した際、住環境に応じて引っ越しを繰り返すケースもあるでしょう。 持ち家を賃貸それぞれにかかる生涯コストの比較 持ち家と賃貸のどちらを選択するのかを決める際には、生涯コストを知っておく必要があります。実際の生涯コストとしては、賃貸住まいの方が持ち家よりも低くなる結果となりましたが、内訳もしっかりと確認しましょう。 持ち家の生涯コスト 賃貸の生涯コスト ここでは、それぞれの生涯コストについて解説します。 持ち家の生涯コスト 持ち家の生涯コストについて、以下の条件でシミュレーションします。 〈条件〉 ・居住年数：50年 ・建物種類：注文住宅 ・土地面積：50坪 ・建築エリア：鹿児島県霧島市 ・借入金額：4,000万円（※） ・返済期間：35年 ・金利：0.5％ ・メンテナンス費用：10年に1度120万円で設定 ※建物2,909万円、土地700万円、諸費用400万円で設定 ローン総支払額 メンテナンス費用 税金 合計 生涯コスト 約4,360万円 500万円 約600万円 約5,460万円 ※参考1：2021年度集計表：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） ※参考2：鹿児島県の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価ランキング ※参考3：標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 賃貸の生涯コスト 賃貸の生涯コストについて、次の条件でシミュレーションします。 〈条件〉 ・居住年数：50年 ・間取り：3LDK～4LDK ・居住エリア：鹿児島県霧島市 ・家賃：約6.1万円 ・共益費：6,000円（家賃の10％に設定） ・駐車場代：4,000円 ・更新料：2年に1度、家賃1ヶ月分の額に設定 家賃総支払額 共益費 駐車場代 更新料 合計 生涯コスト 約3,660万円 360万円 約240万円 約152万円 約4,412万円 ※参考1：【SUUMO】鹿児島県の賃貸家賃相場・賃料相場を調べる ※参考2：鹿児島県霧島市の月極駐車場の相場 | 賃貸パーキング 持ち家を賃貸それぞれの向いている人の特徴 ここまでは持ち家と賃貸のメリットデメリットと、具体的な生涯コスト比較について解説してきました。実際にどちらの住環境を選択するのかは、悩ましい問題だといえるでしょう。 持ち家が向いている人 賃貸が向いている人 ここでは、持ち家と賃貸それぞれに向いている人の特徴を解説します。 持ち家が向いている人 持ち家を選ぶ人の特徴としては、転勤が少なく広い家や庭が欲しい人が多いでしょう。 また、子どもが増える機会や、親と同居する機会で住環境を変えなければならない人にとっても、持ち家を購入し定住するメリットは大きいといえます。 さらには、現金を多く保有している人が被相続人となった場合、相続税が多く発生する可能性もゼロではありません。 このように、相続税対策の一環として持ち家を所有するというケースもあります。 賃貸が向いている人 賃貸が向いている人は、居住地を不定期に変えることがメリットだと感じる人です。仕事の都合で転勤が多い人などは、まさに賃貸向きだといえるでしょう。 また、賃貸住まいであっても相続税対策できる可能性はあります。土地の相続税を80％減にできる「小規模宅地等の特例」という制度がありますが、この制度を利用するためには賃貸住まいを継続していることが条件です。 そのため、ライフイベントや相続の可能性をトータルで考慮した上で、定住のメリットがない人には賃貸がおすすめです。 月5万円で建てられる戸建ても存在する 前述した、持ち家における生涯コストのシミュレーションでは月額の支払いが約10万円となりますが、月5万円などで返済できる方法もあります。 例えば、国分ハウジングでは厳選されたプラン集をインターネットで確認でき、ローコストプランも豊富に取り揃えております（※）。 そのため、まずはどのようなプランが最適かつローコスト住宅となるのかを確認し、安く家を建てる方法について、気軽にお問い合わせください。 ※あくまで戸建てにおけるプラン集の紹介であり、月5万円で建てられることを確約するものではありません 厳選プラン集｜国分ハウジング 持ち家と家賃の特徴を比較して自分に合った選択をしよう この記事では持ち家と賃貸のメリットデメリットと生涯コストの比較、それぞれに向いている人の特徴について解説しました。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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家の名義変更とは？必要なタイミングや変更方法、発生する費用を解説
2022.11.30
マイホームを所有する際には、家の名義変更が必要になります。 しかし、初めて自分の家を持つ人にとって、家の名義変更とはどのようなものかイメージするのが、難しく感じる方は少なくありません。 今回は、家の名義変更について、必要なタイミングや詳しい変更方法、発生する費用なども押さえながら分かりやすく解説していきます。 【この記事でわかること】 ● 家の名義変更とは何か ● 家の名義変更の方法と流れ ● 家の名義変更で発生する費用 ● 家を名義変更するメリット ● 家を名義変更しないデメリット ● 家の名義変更における注意点 そもそも家の名義変更とは？ 家の名義変更を簡潔に説明すると、法務局で管理されている不動産の登記簿を名義変更することです。より分かりやすく理解するために、以下の2つの項目に分けて解説していきます。 ・家の名義変更が必要な理由 ・家の名義変更は自分でもできるのか？ まずは、家の名義変更の基本を押さえましょう。 家の名義変更が必要な理由 家の名義変更が必要な理由は、相続などにおけるトラブルを防ぐために不動産を実際に誰が所有しているかを、登記簿上で明らかにする必要があるからです。 例えば、売買により家の所有者が変わったにもかかわらず名義変更がされなかった場合、実際の所有者が亡くなって相続が発生しても、亡くなった人が本当にその家の所有者であったことを証明できません。 そのようなトラブルを防ぐために、家の所有者が変更された際には名義変更することが必要であるといえます。 家の名義変更は自分でもできるのか？ 家の名義変更は、自分でもできますが、必要書類や手続きの方法がやや複雑です。そのため、司法書士などの専門家へ依頼するのが一般的といえるでしょう。 自分で名義変更の手続きをしようとしても、書類や手続きに不備があるとスムーズに進められず、労力や時間ばかりかかってしまうことになりかねません。 専門知識を持っていない場合は、司法書士などの専門家へ依頼することを検討しましょう。 家の名義変更が必要なタイミング 家の名義変更が必要なタイミングは、以下の4つが挙げられます。 ・売買するとき ・相続するとき ・財産分与するとき ・贈与するとき それぞれのタイミングについて、具体的に解説していきます。 売買するとき 家の名義変更が必要となるタイミングの1つが、家を売買するときです。マイホームを購入する場合、自分が所有することを登記簿上で証明するためには名義変更が必要になります。 相続するとき 親族などから家を相続する場合も、名義変更が必要になります。 相続するタイミングでの名義変更を怠ってしまうと、さらに次の世代へ相続を繰り返していくうちに、所有者が誰であるか分からなくなる事態になりかねません。 したがって、相続により家を所有する場合はしっかりと名義変更も行うようにしましょう。 財産分与するとき 財産分与するタイミングにおいても、名義変更が必要です。 例えば、家を共有している夫婦が離婚する場合、共同所有の不動産である家は財産分与の対象となるので、名義変更しなければなりません。 離婚後に所有権のトラブルにならないためにも、財産分与の名義変更はしっかりとしましょう。 贈与するとき 家を贈与するときも、名義変更が必要になります。 家の贈与で特に多いのが、親から子へ家を贈与するケースです。家を贈与した際に名義変更しなければ、登記簿上での所有者が親のままとなってしまいます。 したがって、贈与を受けたあとの売却などにおいてトラブルとなってしまう可能性もあるので、忘れずに名義変更しましょう。 家の名義変更の方法と流れ ここでは、売買による家の名義変更の方法と流れについて、以下のステップに分けて解説していきます。 ・売買契約を締結し必要書類を取得 ・登記申請書の作成 ・売買代金の支払い・引き渡し ・法務局に書類を提出 ・申請の受理 名義変更の流れを理解し、イメージを掴んでいきましょう。 売買契約を締結し必要書類を取得 まずは、売買契約を締結後に必要書類を取得します。 買主の必要書類には、印鑑証明書や住民票、本人確認書類などがあり、売主はこれに加えて売買契約書や登記済証、固定資産評価証明書なども用意しなければなりません。 登記申請書の作成 必要書類の準備ができたら、登記申請書を作成します。登記申請書は内容が難しく感じるケースも多いので、不安な場合は法務局へ相談してみましょう。 売買代金の支払い・引き渡し 申請書の作成後、買主から売主へ売買代金を支払い、家の引き渡しが行われます。 法務局に書類を提出 家の引き渡しが完了したら、登記申請書と必要書類を不備がないように揃えて法務局へ提出しましょう。 申請の受理 提出した申請書類に不備がなければ、申請が受理されて名義変更が完了します。 家の名義変更で発生する費用 家の名義変更で発生する費用には、以下のようなものがあります。 ・必要書類の取得 ・登録免許税 ・専門家報酬 ・その他の税金 名義変更を予定している人は、事前に費用も把握しましょう。 必要書類の取得 名義変更のための必要書類を取得する際に、費用が発生します。具体的には、印鑑証明書や住民票の取得費用がかかり、金額は数千円程度です。 登録免許税 名義変更により所有権の移転登記をすると、登録免許税という税金が発生します。 登録免許税の金額は、家の価格や名義変更の理由などに応じて決まるので、事前に条件を確認し計算しましょう。 専門家報酬 家の名義変更を司法書士などの専門家へ依頼する場合は、専門家報酬の支払いが必要です。 専門家報酬の価格は数万円程度が一般的ですが、依頼先によって金額にも幅があるので依頼する前によく確認しましょう。 その他の税金 名義変更の理由によって、それぞれ支払うべき税金の種類が異なります。 例えば、相続による名義変更の場合は相続税、財産分与や贈与による名義変更の場合は贈与税などが課税されるので、名義変更理由に応じて必要となる税金を調べましょう。 家を名義変更するメリット 家を名義変更する大きなメリットは、以下の3つです。 ・所有権を証明により主張できる ・売主の税金を軽減できる ・買主の控除を適用できる それぞれ具体的な内容について解説していきます。 所有権を証明により主張できる 家の名義変更における大きなメリットは、家の所有権を証明により主張できる点です。 名義変更することにより、第三者に対しても登記簿上で正式に所有権を主張することが可能になる点は、大きなメリットといえます。 売主の税金を軽減できる 売買により家を名義変更した場合、売主の税金を軽減できるというメリットがあります。 名義変更によって登記簿上の所有権が買主へと移行されると、固定資産税が翌年から買主へ請求されるようになるでしょう。 買主の控除を適用できる 家の名義変更は、買主の控除を適用できるというメリットもあります。 家を購入し名義変更すると、住宅ローン控除を適用できる場合があり、支払う税金を大幅に減らすことが可能です。 したがって、家の購入で名義変更する場合は控除の適用条件を、事前に確認しましょう。 家を名義変更しないデメリット 家を名義変更しない場合は、以下の4つのデメリットがあります。 ・所有権が曖昧で証明できない ・売買や賃貸ができなくなる ・相続などでトラブルになる ・権利を失うリスクがある デメリットを把握し、名義変更の必要性を理解しましょう。 所有権が曖昧で証明できない 家を名義変更しないと、所有権が曖昧になるので証明できません。所有権を証明できないことで、さまざまな場面において自分が損をすることになる可能性が高まるでしょう。 売買や賃貸ができなくなる 家を取得したあとに名義変更しないままでいると、家の売却や賃貸ができません。 家の売却や賃貸は、家が自らの所有であることの証明が必要です。所有する家を自由に売買や賃貸するためには、名義変更することが必要となるので、覚えておきましょう。 相続などでトラブルになる 家を名義変更しなかった場合、相続などでトラブルになる可能性が高まります。 名義変更せずに所有権が曖昧な状態で亡くなってしまった場合、登記簿に記された過去の所有者へ遡って相続手続きが行われることになり、トラブルを発生させる原因になりかねません。 権利を失うリスクがある 名義変更していないまま家を所有した場合、所有権を正式に主張できなくなることから、自らの権利を失ってしまうリスクがあることを理解しましょう。 例えば、登記していないままの状態で、他人に家が譲渡され登記が発生すると、家の権利は先に登記した人のものとなり、登記していなかった所有者は権利を失ってしまうでしょう。 自らの権利を守るためにも、家の名義変更は非常に大切な手続きであるといえます。 家の名義変更における注意点 家の名義変更に関しては、以下の2つの注意点を押さえておきましょう。 ・親から子どもへの名義変更は贈与税が発生する ・相続にかかる名義変更は煩雑である それぞれ詳しく解説していきます。 親から子どもへの名義変更は贈与税が発生する 親から子どもへ家を贈与して名義変更する場合、贈与税が発生することを把握しましょう。 家族間における名義変更では、税金の支払いについて見落としやすくなるケースも多いので、予め理解しておくことが大切です。 相続にかかる名義変更は煩雑である 相続にかかる家の名義変更は、手続きが煩雑であるので注意が必要です。 したがって、名義変更は司法書士などの専門家へ依頼することを検討しましょう。 家の名義変更は正しく迅速に行おう 家の所有者が変更される場合において、名義変更は非常に重要です。名義変更の必要性を理解し、正しく迅速に行うようにしましょう。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
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家の寿命は何年？長く住み続けるコツや寿命が近づいた時の対処方法を解説
2022.11.30
家は、経年劣化が進むことで寿命を迎えます。そのため、なるべく長く家を保持する方法を知っておくことで、安心して住み続けられる家が実現できるでしょう。 ここでは、家の寿命に関する考え方や長く安心して住むためのコツ、対処方法などについて解説します。家の寿命が心配な方は、ぜひ最後までお付き合いください。 【この記事でわかること】 ● 家の寿命は様々 ● 家の寿命を伸ばす方法 ● 寿命を迎えた家の対処方法 家の寿命は何年？ 家の寿命については住宅構造ごとによって変わりますが、一概に「何年経過したら必ず寿命を迎えて壊れる」というものではありません。また、家の寿命には耐用年数という考え方もあり、それぞれの違いについて知っておく必要があります。 ・住宅構造ごとの寿命 ・耐用年数との違い ここでは、住宅構造ごとの寿命と耐用年数について、解説します。 住宅構造ごとの寿命 小松幸夫氏の「建物は何年もつか」によると、住宅構造ごとの寿命は以下の通りです。 ・木造住宅：約54年 ・鉄骨造：約52年 ・鉄筋コンクリート造：約56年 ※参考：建物は何年もつか（早稲田大学 小松幸夫） 上記の考え方は、実際に残存している建物の戸数を調べ、残存している確率が50％以下となる時点を寿命として設定しながら検証した結果です。 この結果から、住宅構造ごとに大きな差はなく50年以上の寿命があるとわかります。 耐用年数との違い 前述した考えとは異なり、日本には耐用年数という考え方もあります。耐用年数とは、建物が価値を保有できる期間を定めた指標で、会計上の減価償却などに使用されます。そのため、不動産取得を確定申告する人や自営業の人以外にとっては馴染みのない指標といえるでしょう。 耐用年数は国税庁のHPに各構造の耐用年数が公開されており、以下の通りとなります。 ・木造住宅：22年 ・鉄骨造：※27年（骨格材肉厚が3mmを超え4mm以下のもの） ・鉄筋コンクリート造：47年 ※骨格材肉厚が4mmを超えるものは38年、3mm以下は19年 ※参考：主な減価償却資産の耐用年数表（国税庁） このように、耐用年数という考え方では木造と鉄骨造、鉄筋コンクリート造で大きな差があることがわかります。 これは、あくまで会計上の経費として算出できる減価償却という指標と、実際に利用できる家の状態が乖離していることが理由です。 つまり、家の寿命は使用する指標や家の状態によって大きく変わり、構造ごとに明確な寿命が定められているわけではないといえるでしょう。 海外の家よりも日本の住宅寿命が短い理由 海外の住宅は100年以上経過している建物が多くあり、重要文化遺産としてではなく、実際に居宅として有効活用されています。 したがって、日本の住宅は海外と比較した場合に寿命が非常に短いといえるでしょう。 ・海外には地震が少なく、日本は地震が多い ・火災保険や地震保険によって補填する文化がある ここでは、海外の家よりも日本の住宅寿命が短い理由について解説します。 海外には地震が少なく、日本は地震が多い 大きな理由の1つに、地震の数があります。 日本は、4つの大きなプレート上に国土があり、ヨーロッパやアメリカなどには見られない地震大国だといえます。そのため、海外の住宅は地震対策する必要がなく、レンガなどの耐久性がある建材が主に使用されており、100年以上経過しても問題なく住めます。 一方、地震が多い日本では地震対策が必須となるため、耐久性がレンガなどよりも劣る木造や鉄骨造の家が主流となります。 このように、地震が起きやすい日本では耐久性が高い家を建築できないという事情が、海外との寿命差に大きく関係しているといえるでしょう。 火災保険や地震保険によって補填する文化がある 火災保険は浸水や竜巻、台風における飛来物などの被害にも対応可能です。そのため、多くの人が家を購入するタイミングで加入し、万が一の住宅被害を保障する仕組みがあります。 また、日本には地震保険という制度があり、地震が発生し家で住めなくなった際に当面の生活費として充当されます。 このように、地震においても住宅の地震対策と地震保険によって、安全を確保するというのが日本の住宅環境だといえます。この方式は、ニュージーランドなど地震が多い国でも使われており、ハウスメーカーと国が住居者の安全を保障している仕組みです。 このように、日本では寿命が短い建材しか使えない分、火災保険や地震保険でカバーする仕組みによって安全な住環境が維持されています。 家の寿命を伸ばして長く住み続けるコツ3選 家の寿命を伸ばすためには定期的なメンテナンスが必要です。 ・日常的な掃除 ・設備の定期的な点検 ・修繕や改修工事 ここでは、家の寿命を伸ばし長く快適に住むための方法について解説します。 日常的な掃除 掃除しないことで家屋内の環境が悪くなるだけではなく、それ以外にも家の寿命を縮めることにもなりかねません。 例えば、棚にホコリが積もっている状態で放置しているとダニやカビの温床になる可能性があります。コンセント付近にあるホコリは火災の原因にもなるため、こまめな掃除は非常に重要だといえるでしょう。 また、結露を拭かずに放置しておくと窓サッシ周辺の木部が腐食することにも繋がるため、注意しましょう。 日常的に掃除することで家の状態を視認でき、寿命を縮めるような原因の早期発見が可能です。このように、高い頻度で掃除することは、家の寿命を伸ばす上で非常に重要だといえるでしょう。 設備の定期的な点検 給湯器や浄化槽、換気扇、換気口などは定期的に点検し誤作動していないかチェックしましょう。 生活を維持できない設備の故障には必ず気づきますが、故障やトラブルに気づくことが少ない設備は注意が必要です。 例えば、換気扇は目詰まりや油の付着による害虫の発生があっても気づかないことがあります。換気口はコウモリの巣になることもあり、糞尿によって汚染された空気を家屋内に循環させることにも繋がるでしょう。 このようなトラブルは、壁紙や木部にダメージを与える要因のため、必ず定期的に点検することをおすすめします。 修繕や改修工事 ある程度築年数が経過した家であれば、壁紙や床、和室のリフォームなどをおすすめします。 また、外壁と屋根は10年ごとに塗装工事と防水処理を実施し、防蟻処理も忘れずに実施しましょう。メーカーの長期保証を受けている家であれば、必須ともいえるでしょう。 このように、正しいメンテナンスを正しいタイミングで実施することで、家を長寿命にできる可能性が上がります。 家の寿命が近づいた時の対処方法 ここからは、家の寿命が近づいた時の対処方法を解説します。 ・全面リフォームする ・建て替えを検討する ・売却する 家は、定期的に正しいメンテナンスを実施していても必ず寿命が訪れます。したがって、代表的な上記の対処方法を押さえておきましょう。 全面リフォームする 家の全面リフォームは、家の寿命が近づいた際の対処方法として有効です。 100㎡の2階建て木造住宅を全面リフォームするためには、約500〜1,000万円の費用がかかるといわれており、リフォーム内容によって大きく変わります。 そのため、まずは現在修繕が必要な部分と将来を見越して修繕しておいた方がよい部分を優先的にリフォームし、最適な費用で家の寿命を少しでも伸ばすように対策しましょう。 建て替えを検討する 築年数が経過し過ぎている家は躯体の劣化が激しく、家の安全をリフォームでは保てないケースもあります。その場合は、建て替えがおすすめです。 居住地を変えることなく家だけを新しくすることで、移住によるストレスをなくすことにもなります。また、家の資産価値も大きく上昇することになるため、相続資産としても有効だといえるでしょう。 売却する 居住地を変えてよい場合は売却しましょう。寿命が近づいた家の対処方法としては、最も工数がかからない方法だといえます。 新しいエリアでの生活にストレスを感じることもありますが、安心して住める住環境を得られるメリットは非常に大きいでしょう。 家の寿命とリフォームの関係性 ここでは、リフォーム後に何年住めるのか、築年数ごとに解説していきます。 ・築20年の家をリフォームすると何年住める？ ・築30年の家をリフォームすると何年住める？ ・築40年の家をリフォームすると何年住める？ ・築50年の家をリフォームすると何年住める？ 現在住んでいる家の築年数に応じて、今後どのくらい居住できるのかの目安にしてください。 築20年の家をリフォームすると何年住める？ 築20年の家は、設備の不備も少なく給湯器交換といった軽微なリフォームだけで問題ないといえるでしょう。ただし、外観の状態によっては外壁と屋根を塗装する必要があります。 家の寿命としての期間はまだ残されているので、適切な処置を施すことで30年以上住み続けられる築年数だといえます。 築30年の家をリフォームすると何年住める？ 築30年を経過したあたりから、家の床鳴りや壁紙の剥がれ、窓サッシ周辺部分の木部損傷が目立つようになります。ただし、寿命で見ると家の耐久性は保たれている環境です。 したがって、10年周期で実施する外壁塗装や屋根塗装、防水処理などは必ず実施し、気になる点を修繕するだけで20年以上は住める状態だといえます。 築40年の家をリフォームすると何年住める？ 築40年を経過した家は、これまでの使い方によって大きく状態が変わります。 つまり、正しくメンテナンスされている家であれば、その先も10年以上住めるものの、そうでない家は倒壊の恐れがある状態です。 そのため、建て替えを含めた検討が必要な時期だといえるでしょう。 築50年の家をリフォームすると何年住める？ 築50年を超えた家は、耐震検査などを実施するなど耐震補強が必要な時期となります。 ただし、耐震補強工事は1,000万円を超えるケースもあるため、リフォームやリノベーションよりも建て替えのほうが望ましいでしょう。 築50年を超えた家は、今後10年以上も住み続けられる可能性があるとしても、それ以下で考えておくべきタイミングといえます。 家の寿命に合った対処方法を施して、長く快適な生活を送ろう 家の寿命は住宅構造に関わらず、メンテナンスの頻度や家の使い方によって大きく変わることがわかりました。そのため、築浅物件の時期からしっかりと手入れすることで、住環境を長く維持できます。 国分ハウジングでは家づくり相談会を実施しています。 ・マイホームを考え始めたけど、何から始めたらいいかわからない… ・マイホームに必要な資金って具体的にいくら？ ・何にお金がかかるの？追加費用ってどのくらい必要？ ・貯金を崩さずにマイホームを実現することって可能？ といった家づくりに関する様々な悩みを解消できますので、家づくりでお困りの方はお気軽にお問い合わせやご来場ください。 国分ハウジングのイベント・見学会情報は以下から！ https://kh-house.jp/event/
