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コラム
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転職直後でも住宅ローンは組める？転職に関する住宅ローンのポイントを解説
2021.12.28
住宅ローンは安定性や継続性が審査されるため、転職直後だと「契約できないのではないか」と不安になっている方も多いかもしれません。 転職直後は収入も安定していないことがあるだけでなく、継続して稼げるかどうかも不透明です。 そのため、金融機関としても慎重にならざるを得ません。 しかし、結論を先にいうと、転職直後でも金融機関が適正だと判断した場合は住宅ローンを組めます。 実際に、転職直後に住宅ローンを借り、返済を続けているという方も少なくありません。 今回は、転職直後の住宅ローン事情について解説します。 この記事を読めば、たとえ転職したとしても住宅ローンを活用できるようになるため、迷っている方は最後まで一度お読みいただけると幸いです。 目次 転職直後は住宅ローンが組めない？ 住宅ローンの審査項目 住宅ローンの申込は転職の前と後、どちらにすべき？ 転職後の住宅ローン契約で注意するポイントは？ 1.年収の計算に注意 2.年収の変動に注意 審査落ちした場合の対処法 1.前職と合算できないか相談 2.条件がゆるい借り入れ方法を利用 3.仕事が落ち着くまで待機 住宅ローン返済中に転職をするときの注意点 1.住宅ローン控除の申請方法が変わることに注意 2.金融機関に対する転職の報告に注意 3.年収の上下に注意 住宅ローンの申し込みは転職後何ヵ月目が目安？ まとめ 転職直後は住宅ローンが組めない？ 転職直後というのは一般的に見て生活基盤が構築できておらず、まだまだ見通しが立たないと考えられがちです。 それは金融機関から見ても同じです。 むしろ金融機関は返済能力のある方にのみ融資を行うのが原則なので、転職直後だとどうしても審査が厳しくなることは否めません。 しかし、だからといって住宅ローンが組めないわけではありません。 実際に、転職直後でも住宅ローンを借り、返済ができている方もいます。 その一方、金融機関によっては審査に落ちることもあるということは覚悟しておかなくてはなりません。 もちろん、その際も予防や対策はあるので、詳しくは後の項目「審査落ちした場合の対処法」をご覧ください。 住宅ローンの審査項目 まずは住宅ローンでどのような審査項目が設定されているのか見ていきましょう。 これに関しては金融機関ごとに異なるのですが、主に以下の8つが主要な審査項目とされます。 完済時年齢 借入時年齢 健康状態 担保評価 融資可能額 年収 連帯保証 勤続年数 以上、8つの審査項目はどの金融機関も重視する場合が多く、これらの審査項目に引っかかると審査落ちしてしまう可能性が高まります。 逆にこれらの審査項目をクリアできさえすれば、審査も通りやすくなるわけです。 なかでも特に、完済時年齢と借入時年齢は返済計画に直結するほか、健康状態や担保評価も返済計画に関連してきます。 これらの審査項目は実に金融機関の約80～90％以上が考慮していると考えられており、契約者本人の返済能力をシビアに判断される傾向にあります。 それに加えて転職時はさらに年収の安定性や継続性、連帯保証、勤続年数なども審査されます。 そのため、今後、転職と住宅の取得の両方を考えているのなら、住宅ローンの審査項目についてもクリアできるよう準備を進めなくてはなりません。 住宅ローンの申込は転職の前と後、どちらにすべき？ では、住宅ローンの申し込みは転職の前と後、どちらにすべきなのでしょうか。 これに関しては結論を先にいうと、転職の後に申し込むのが望ましいです。 なぜなら転職前は年収が確定していないため、今後年収が上がる望みがあったとしても実際の収入より低い金額で審査されてしまうことになるからです。 逆に転職前は年収が下がることも想定しなくてはならないため、そうなってくると返済計画自体にも無理が生じる可能性があります。 だからこそ、住宅ローンの申し込みは転職の後が最適です。 転職した後であれば年収が確定しており、それらの収入を見て審査を受けられます。 これによって借入可能額なども決定するため、返済計画も立てやすくなります。 特に、適用金利や返済総額、借入期間などは入念に検討しなくてはならないため、年収が確定してから申し込んだ方が安全です。 なかには事前審査中に転職することもあるかもしれませんが、その場合は提出書類を再提出しなければならないこともあります。 そのため、やはり転職してから住宅ローンを申し込んだ方が諸々の手続きも楽といえるでしょう。 逆に転職の前に住宅ローンを申し込むと、再審査や違約金が発生するリスクもあります。 これらは多大な手間と面倒がかかるので、極力、転職の後に申し込みましょう。 転職後の住宅ローン契約で注意するポイントは？ ここからは転職後の住宅ローン契約で注意しておきたいポイントをまとめます。 気になる注意点を1つずつまとめていくので、転職後に住宅ローン契約する方はこちらも併せてご確認ください。 1.年収の計算に注意 転職後に年収が確定しているのなら、そちらの収入を軸に審査が進められるのですが、金融機関によっては年収が確定していない場合は、見込み額で計算することもあります。 仮にフラット35だと最低1ヵ月分の収入を軸に計算されるため、月収が20万円だった場合はその12ヵ月分で年収240万円とみなされるわけです。 これらは月収30万円であれば年収360万円、月収40万円であれば年収480万円という計算となります。 これらはボーナスなど、計算対象期間外にあるものは見込み額に含まれません。 そのため、実際の年収よりも見込み額が低くなることもあるわけです。 その場合は借入可能額も減ってしまうので、より注意が必要となります。 2.年収の変動に注意 転職後は必ずしも年収が上がるとは限りません。 変わらないかもしれないし、逆に減るかもしれません。 この年収の変動の何が怖いのかというと、返済負担率が変わってしまうことにあります。 本来、住宅ローンは返済負担率というものが設定されており、年収400万円を境に30～35％までが借り入れできる計算となります。 これは年収400万円を超える方であれば返済負担率も35％まで借り入れできるのですが、年収400万円未満の方だと返済負担率が30％までとなります。 これが何を意味するのかというと、単に融資してもらえる金額が上下することを指します。 もちろん、無理のない返済計画を立てるならそもそも返済負担率は20～25％ほどまで落とすべきなので、そこまで上限ギリギリで住宅ローンを借りる人は稀でしょう。 しかし、より良い土地や建物を手に入れようと思ったら、それら返済負担率が変わるだけで選択肢も変わってきます。 だからこそ、年収の変動にも注意が必要となるわけです。 審査落ちした場合の対処法 転職直後は金融機関もシビアになる傾向が強いため、審査落ちしてしまうこともあります。 しかし、だからといって諦める必要はありません。 もし審査落ちしたなら、以下でまとめる対処法を実践してみましょう。 1.前職と合算できないか相談 住宅ローンの審査項目は無数にありますが、金融機関の中には勤続年数などから本人の安定性や継続性を判断するところもあります。 仮に数週間や数ヵ月で転職を繰り返すような人であれば、さすがに金融機関も融資を渋る可能性があります。 しかし、審査落ちしてしまった際はその一部だけを見られてしまっている可能性もあるわけです。 たとえば、転職したばかりの方は勤続年数も数週間数ヵ月だと判断されてしまいます。 しかし、仮に前職で数年数十年と務めていたということなら、その素質も加味されるべきです。 だからこそ、金融機関に前職の勤続年数を合算できないか相談してみるのがおすすめです。 これらはすべてが通るわけではありませんが、同業種への転職であれば年収が上がるかもしれませんし、知識や技術が上がることもあるでしょう。 その点も判断してもらえれば、再審査で通る可能性が高くなります。 特に、役職に就いていた方もしくは今後役職に就く予定の方は前職と合算して、さらに審査に通りやすくなる可能性もあります。 2.条件がゆるい借り入れ方法を利用 住宅ローンは借り入れ方法も無数にあります。 借り入れ方法によっては条件がゆるいものもあります。 たとえば、フラット35などの借り入れ方法であれば、勤続年数などの審査項目がありません。 そのため、転職直後であっても年収の見込み額などだけで判断してくれます。 ほかにも金融機関ごとの借り入れ方法によっては勤続年数が1年に満たなくても融資してくれる場合があります。 これらはフラット35のほか、金融機関によっても審査項目が異なるので、一度落ちた場合は他の金融機関に申し込むのもおすすめです。 3.仕事が落ち着くまで待機 住宅ローンは本人に返済能力があると認められない限り、審査落ちすることがあります。 そのため、あえて転職直後ではなく転職してから1～3年ほど経ってから申し込むという方法もあります。 それなら年収が確定しているほか、勤続年数などの条件もクリアしやすいです。 今すぐに家が欲しいという方には向いていませんが、仕事が落ち着くまでは待機するのも1つの方法です。 その間に頭金を貯金するなど、住宅ローンの融資額自体を減らすことでさらに審査にも通りやすくなります。 時間を有効に活用して、審査に通りやすい状況を作っていきましょう。 住宅ローン返済中に転職をするときの注意点 ここまでは転職直後に住宅ローンを契約することについてまとめてきました。 しかし、逆に住宅ローンをすでに組んでいる状態で転職する際はどうすれば良いのでしょうか。 ここからは住宅ローン返済中に転職する際の注意点をまとめます。 1.住宅ローン控除の申請方法が変わることに注意 仮に住宅ローン控除を適用している状態で転職した場合、転職の時期によっては住宅ローン控除の申請方法が変わってしまいます。 たとえば、退職した年内に転職した場合は転職先の年末調整によって住宅ローン控除を受けられます。 しかし、退職した翌年に転職した場合は年末時点でどの組織にも属していないと判断されるわけです。 その場合、住宅ローン控除の手続きは自身にて確定申告しなければならないので、余計な手続きが増えてしまいます。 その点は注意しましょう。 2.金融機関に対する転職の報告に注意 住宅ローンの返済中に転職した場合、返済計画にも影響が出る場合があります。 そのため、転職した場合は速やかに契約している金融機関に報告しなければなりません。 これは契約者本人だけではなく転職先も住宅ローン契約における届出事項となるため、転職が決まった時点で伝えておく必要があると覚えておきましょう。 3.年収の上下に注意 転職によって年収が上がる場合は良いのですが、下がる場合は要注意です。 なぜなら返済計画は前職の年収を軸に計算しているものなので、年収が下がった場合は返済に無理が生じる可能性が出てきます。 逆に年収が上がった場合は返済に余裕が出てくるので、そちらも併せて返済計画の変更を試みることが重要です。 住宅ローンの申し込みは転職後何ヵ月目が目安？ 最後に住宅ローンの申し込みは転職後何ヵ月目が目安となるのかを確認しておきましょう。 これに関しては結論をいうと転職して数ヵ月後が目安となります。 転職直後は年収が確定していないため、実際の年収よりも低い年収で審査されてしまう場合があります。 その一方、年収見込証明書があれば、そちらの情報を参考にして審査が進められるのです。 あくまでも金融機関によって必要となる書類は異なりますが、年収見込証明書を手に入れてから住宅ローンに申し込むのが最適です。 より確実に審査に通りたいということなら、転職後1年続けて働き、その後に住宅ローンの審査を受けるのが確実です。 金融機関ごとにも異なるため、まずは契約しようと考えている金融機関に相談してみましょう。 まとめ 転職直後でも住宅ローンは借りられるのかどうか、その結論は「借りられる場合もあるが審査に落ちる場合もある」となります。 転職直後は年収も不確実なため、金融機関も厳正な審査ができません。 そのため、もしどうしても転職後に住宅ローンを申し込みたいのなら、前職の年収から見込み額を計算してもらったり、転職先の1ヵ月分の月収から見込み額を計算してもらったりするのがおすすめです。 ただし、それでも審査に落ちる場合もあるので、その際は諦めずに他の金融機関にも相談してみましょう。 金融機関によっては前職と合算して考えてくれるところもあるため、諦めずに申し込めば審査に通る可能性もゼロではありません。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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土地の権利書って何？登記簿との違い、紛失時の対応方法は？
2021.12.28
不動産関係の言葉でよく耳にするのが土地の権利書や登記簿です。 しかし、両者の違いについて明確にわかるという方は少ないのではないでしょうか。 土地を売買する際には権利書はもちろん登記簿についても把握しておく必要があります。 そこで今回の記事では土地の権利書がどのようなもので、登記簿とはどのように違うのかを解説します。 また、紛失してしまった場合や盗難に遭ってしまった場合など不測の事態に陥ってしまった際の対応方法についても説明するので、ぜひ参考にしてみてください。 目次 土地権利書とは？ 登記簿との違いは？ 権利書を紛失した場合はどうする？ 1.専門家による本人確認証明情報の提供 2.管轄の法務局による事前通知 3.公証役場の公証人による証明 万が一権利書を盗まれたら悪用されるのか？ 不正登記防止申出 登記識別情報の失効申出 土地権利書を紛失した場合の土地売却の方法 土地の権利書はどんなときに必要なのか 権利書を紛失しても土地売却は可能 土地売却では権利書の他に何が必要？ 1.住所変更・氏名変更登記 2.所有権移転登記 3.抵当権抹消登記 土地の権利書に関するよくある質問 1.手元にあるのは登記済権利証だけど登記識別情報に交換できますか？ 2.登記済権利証や登記識別情報を盗まれたら悪用されますか？ まとめ そもそも不動産登記とは まず土地の権利書と登記簿について理解するためには、不動産登記について知らなくてはなりません。 不動産登記とは文字通り、不動産の登記のことを意味します。 不動産というのは土地や建物など動かない資産のことであり、登記は権利関係を公に明らかにするために設けられた制度のことをいいます。 なかでも登記には無数の種類があり、その1つが不動産登記となるわけです。 これら不動産登記を行うことで、土地や建物などの不動産情報が記録されます。 特に、これら不動産登記の情報は一般にも公開されており、手数料を支払うことで誰でも閲覧可能です。 つまり、不動産登記は土地や建物などの不動産について情報を明確にしたものといえます。 土地権利書とは？ 土地の権利書は世間一般で使用されている呼称であり、これらの正式名称は登記済権利証となります。 これは土地や建物を売買した場合だけでなく、相続した場合などに交付されるものです。 しかし、2004年の法改正により、2021年現在は登記済権利証の発行が停止されています。 その代わりに登記識別情報というものが発行されています。 これらは英数字12桁の番号で提示され、これが土地権利書の代わりとなるわけです。 ちなみに、登記識別情報の発行には不動産の住所や番号だけでなく、登記の目的や登記名義人の名前などを登記所に提供する決まりとなっています。 その上で発行されるもの、それが土地権利書とよばれます。 登記簿との違いは？ 登記簿は登記所に保管されている帳簿の呼称であり、不動産情報が記載されているものを指します。 これらは大きく分けて不動産登記簿と商業登記簿の2種類があり、さらに不動産関連の登記簿は土地登記簿と建物登記簿に分かれているのが特徴です。 登記簿は簡潔の法務局で手数料を支払えば誰でも閲覧可能な登記情報を指します。 いわゆる対象となる土地の経歴を見られるものを表しています。 その一方、土地権利書は登記された時にのみ発行される証明書のことを意味するため、また別物となるのが特徴です。 まとめると登記簿は継続的なもので土地権利書は一時的なものと覚えておくとわかりやすいです。 権利書を紛失した場合はどうする？ 権利書は登記された時にのみ発行されるため、人によっては紛失してしまうこともあります。 ここからは権利書を紛失してしまった場合の対処方法についてご紹介します。 1.専門家による本人確認証明情報の提供 最初に行っておきたいのが、司法書士や弁護士などの専門家に本人確認証明情報の提供を依頼することです。 専門家に本人確認証明情報を書面で作成してもらい、それを登記所へ提出することが重要です。 管轄の法務局に提出するだけなので、難しいことはありません。 本来、権利書は再発行できませんが、これらの手続きによって再発行せずとも土地の所有者であることを証明できます。 2.管轄の法務局による事前通知 次に行っておきたいのが、管轄の法務局の事前通知制度を使用する方法です。 まずは権利書を添付せずに登記申請を行いましょう。 そうすると後日、登記内容が記載された書類が本人限定郵便にて郵送されてきます。 この書類を管轄の法務局に返送することで、その土地の所有者であることが証明されます。 2週間以内に書類を返送しなくてはならないために意外とシビアですが、別途費用がかかることもなく安心です。 ただし、期限を過ぎると登記申請自体が却下されてしまうので、その点には十分に注意しましょう。 3.公証役場の公証人による証明 最後に行っておきたいのが、公証人立ち会いのもと手続きを行う方法です。 これは公証人立ち会いのもと手続きを行うことで土地の権利を証明し、その委任状を権利書として認めてもらう方法です。 この方法では本人が公証役場に出向かなければならないので少し大変ですが、専門家に依頼するよりは無駄に費用をかけずに済みます。 万が一権利書を盗まれたら悪用されるのか？ 状況によっては権利書を盗まれるという事態に陥ることもあるかもしれません。 しかし、その場合も焦る必要はありません。 そもそも権利書だけで本人の名義変更などはできない仕組みとなっています。 そのため、仮に誰かから盗んだ権利書があったとしても、それだけでは土地の名義変更もできないのです。当然、売買もできません。 名義変更には権利書のほかに本人の実印ならびに3ヵ月以内に発行された印鑑証明も必要です。 それらが揃って初めて名義変更が可能となります。 もちろん、それでも権利書が盗まれるのは避けたいので、予防として「不正登記防止申出」「登記識別情報の失効申出」を行いましょう。 以下、それぞれの対策方法です。 不正登記防止申出 不正登記防止申出とは、申し出た時点から3ヵ月以内に何かしらの申請があった場合に通知してもらえる制度のことです。 これらは3ヵ月以内という制限がありますが、それでも第三者が不正に登記しようとしていることが明確になります。 そのため、盗まれた疑いがある中で先に手を打っておきたい時に活用しましょう。 登記識別情報の失効申出 登記識別情報の失効申出とは、申し出た時点で不動産番号を無効にできる制度です。 これらは期限も設定されておらず、失効した情報の悪用を防げます。 完全に情報を抹消したい際にも活用できます。 土地権利書を紛失した場合の土地売却の方法 もし仮に権利書を紛失している状態で土地売買を行いたい場合、前述の「権利書を紛失した場合はどうする？」でまとめた方法が活用できます。 まず、売買したい土地については本人が所有者であることを証明しなくてはならないため、権利書を紛失した際は司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。 それら専門家に相談すれば本人確認証明情報を書面で提供してもらえるので、それらの書類があれば権利書が再発行できなくとも土地の売買は可能です。 また、コストをかけたくない場合は自身にて管轄の法務局で事前通知をしてもらうか、公証役場の公証人を通して証明してもらう方法もあります。 これらの方法を活用すれば権利書を紛失してしまった場合でも不動産の売買が可能です。 土地の権利書はどんなときに必要なのか 権利書を紛失してしまっても、方法によっては土地の所有者であることを証明できます。 そのため、人によっては「それなら権利書など必要ないのでは」と思うかもしれません。 しかし、例外として権利書が必要となる場合があります。 たとえば、相続などの際に権利書が必要となることがあるので注意しましょう。 本来、権利書は相続による登記において不要とされているのですが、ほかの必要書類で取得困難なものがある場合は必要となります。 その際、登記名義人を住民票の除票によって被相続人であることを確認する必要が出てきます。 登記されている所有者の住所が住民票によって被相続人の最後の住所と一致しているかどうかを確認しなくてはならないため、状況次第では権利書が求められることがあることを覚えておきましょう。 権利書を紛失しても土地売却は可能 権利書を紛失した場合、多くの方は不安や心配に苛まれるかもしれません。 しかし、権利書がないからと言って土地売買ができなくなるわけではありません。 そのため、適切な対応をすれば焦る必要もないわけです。 もちろん、悪用されることもありません。 その一方、権利書を紛失した場合は代替の方法によって土地の所有者であることの証明が必要となるため、手間や面倒がかかるのも事実です。 そのため、権利書があることに越したことはありません。 可能であれば、土地の権利書はわかりやすいところに保管しておきましょう。 土地売却では権利書の他に何が必要？ 土地の売買では権利書の他に必要となる書類があります。 こちらも併せて確認しておきましょう。 以上の3つは必ず必要となります。 ここからさらに詳しくそれぞれの内容を確認していきましょう。 1.住所変更・氏名変更登記 条件によっては結婚や離婚などで指名が変わった際、登記簿上の住所・氏名と登記名義人の住所・氏名が一致しなくなることがあります。 その場合、所有者である確認ができなくなるので、住所変更・氏名変更登記が必要となります。 これらの住所・氏名が一致しないと土地の売買が原則できないため、変更があった際は早めに変更登記を済ませておきましょう。 なお、変更登記には住民票と戸籍謄本（除籍謄本）が必要となります。 それに加えて収入印紙などで1,000～2,000円ほどかかるため、そちらの費用も用意しておきましょう。 仮に司法書士や弁護士に依頼するとなると1～2万円ほどかかるので、自分で手続することをおすすめします。 2.所有権移転登記 不動産を相続した場合、所有者が被相続人のままになっていることもあります。 その場合、相続人に所有権を移転させなくてはなりません。 その際に必要となるのが所有権移転登記です。 その際、以下のものが必要となります。 ・実印 ・印鑑証明書 ・固定資産評価証明書 ・遺産分割協議書 ・遺言書 ・戸籍謄本 ・住民票 ・除票 単なる所有権移転登記であれば実印と印鑑証明書と固定資産評価証明書の3つがあれば申請可能です。 しかし、相続の際などは他にも以上で挙げた書類が必要となるため、司法書士や弁護士などに確認することをおすすめします。 なお、所有権移転登記には3～10万円ほどかかるので、その点はあらかじめ予算を確保しておきましょう。 3.抵当権抹消登記 不動産の中には抵当権が付与されたままの土地もあります。 それらの土地を売買する際、抹消登記が必要となります。 これら抹消登記をするには以下のものが必要です。 ・登記済権利証もしくは登記識別情報 ・登記原因証明情報（弁済証明書） ・金融機関の代表者事項証明書もしくは商業登記簿謄本 ・委任状 以上の書類をまとめて手続きをしなくてはなりません。 これらは自分でやる場合、3,000～5,000円ほどかかります。 しかし、確実に抵当権抹消登記を済ませたい場合は司法書士や弁護士に依頼するのが良いです。 なお、その際は1～3万円ほどかかるので、その点も注意しましょう。 土地の権利書に関するよくある質問 最後に土地の権利書に関するよくある質問をまとめます。 1.手元にあるのは登記済権利証だけど登記識別情報に交換できますか？ 原則として登記済権利証を登記識別情報として交換することはできません。 そもそも、法改正により、登記済権利証の発行は2004年で終了しているものの、土地を売買する際には既存のもので対応可能です。 そのため、登記識別情報に交換しなくても問題はありません。 2.登記済権利証や登記識別情報を盗まれたら悪用されますか？ 登記済権利証や登記識別情報には不動産情報が記載されていますが、それだけで登記情報の変更はできません。 勝手に所有権を移されてしまうこともありません。 そのため、悪用される可能性は低いです。 ただし、これらは再発行が認められていないため、仮に盗まれたということであれば本人確認情報の作成など、そのほかの手続きが必要となるので注意しましょう。 まとめ 土地は誰が所有者なのかを明確にすべく、権利書や登記簿にて管理されています。 それら権利書がないことには土地の売買ができません。 しかし、権利書を紛失した場合であっても、既定の手順を踏めば土地の売買は可能です。 そのため、権利書を失ったとしても盗まれたとしても、うろたえる必要はありません。 ただし、相続など不動産の所有権が移る際には、権利書だけではなくその他の書類が必要となることもあります。 その点は自身にて用意するか、もしくは司法書士や弁護士などの専門家に相談して準備を進めましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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老後はマンションと戸建てのどちらが良い？老後の住まいの選び方
2021.12.28
老後の生活を考えた時、マンションにすべきか戸建てにすべきか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。 マンションにも戸建てにもメリット・デメリットがあるため、両者を比較しつつ選択しなくてはなりません。 老後の住まいは自分に合った物件を厳選することがとても重要です。 そこで今回の記事では老後に住むならマンションと戸建て、どちらがおすすめなのかを解説します。 なかでもここでは両者のメリットとデメリットをそれぞれ説明します。 さらに持ち家と賃貸の費用比較はもちろん、老後の住まいの選び方などもまとめるので、ぜひ参考にしていただけると幸いです。 記事の最後にはマンションが向いている人と戸建てが向いている人についても詳しくまとめています。そちらも併せてご検討ください。 目次 老後の住まいに関する統計 老後におけるマンションと戸建てのメリット・デメリット 老後のマンションのメリット・デメリット 老後の戸建てのメリット・デメリット 持ち家と賃貸の費用比較 1.今後50年間の総住居費に大差はない 2.先に払うか後に払うか 3.老後世代は持ち家で現役世代は賃貸がおすすめ 老後はマンション？戸建て？それぞれの向いている人 老後にマンションが向いている人はこんな人 老後に戸建てが向いている人はこんな人 まとめ 土地売却では権利書の他に何が必要？ 1.住所変更・氏名変更登記 2.所有権移転登記 3.抵当権抹消登記 土地の権利書に関するよくある質問 1.手元にあるのは登記済権利証だけど登記識別情報に交換できますか？ 2.登記済権利証や登記識別情報を盗まれたら悪用されますか？ まとめ 老後の住まいに関する統計 まずは老後の住まいに関する統計を見ていくと、老後を迎える同世代の方がどういった住宅を取得しているのかが見えてきます。 たとえば、2020年に国土交通省が実施した令和元年度住宅市場動向調査によると60代における分譲マンション・中古マンションの住宅取得が最も高い割合となっています。 これらはいわゆる2回目以降の住宅取得に関するデータとなっており、結論をいうと60代で新たにマンションを取得する方が非常に多いことを示しています。 また、2015年に国土交通省が発表した平成27年度住宅市場動向調査のデータを見ても、新たにマンションを二次取得する方の約半数を50代以上が占めている結果となっているのです。 つまり、何が言いたいのかというと老後の住まいとしてマンションを選ぶ方の平均年齢が上昇傾向にあるといえるわけです。 そのほかは戸建てなどの住宅を二次取得もしくは既存の住宅に住み続ける方が占めており、老後の住まいに関しては人によって千差万別といえます。 ※出典1：令和元年度住宅市場動向調査報告書～調査結果の概要～（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001348001.pdf） ※出典2：平成27年度住宅市場動向調査報告書～調査結果の概要～（https://www.mlit.go.jp/common/001135952.pdf） 老後におけるマンションと戸建てのメリット・デメリット 老後にマンションと戸建てを選ぶ人がいるのは当然の結果ともいえるわけですが、ではそれぞれのメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。 ここからはマンションのメリット・デメリット、戸建てのメリット・デメリットについてまとめます。 老後の住まい選びに迷っている方は、ぜひこれらの利点と欠点を比べて選びましょう。 老後のマンションのメリット・デメリット 老後のマンションのメリット ・購入費や維持費を抑えられる ・生活の変化に合わせやすい 老後のマンションのデメリット ・半永久的に家賃がかかる ・契約の審査に通りにくい ・自由に増改築ができない 老後のマンションのメリットとしては購入費がかからないことや維持費を抑えられることなど、経済的負担が少ない点にあります。 それでいてライフスタイルやライフステージの変化に合わせて引っ越しもしやすいため、柔軟な老後生活を送れます。 その一方、老後のマンションのデメリットとしては半永久的に家賃がかかることが挙げられます。 老後は高齢ということもあって賃貸契約の審査に通りにくいのはもちろん、自由にリフォームやリノベーションなどの増改築ができないことにも注意しなければなりません。 老後の戸建てのメリット・デメリット 戸建てのマンションのメリット ・完済後は生活が楽になる ・契約の審査に通りやすい ・自由に増改築できる 戸建てのマンションのデメリット ・購入費や維持費がかかる ・生活の変化に合わせにくい 老後の戸建てのメリットとしては完済後に生活が楽になることが挙げられます。 それだけでなく無理のないローン契約であれば審査にも通りやすいですし、自分好みに自由に増改築できます。 人生100年時代と言われる中、60代であればまだまだ現役という方もいるので、その点はより快適な老後を送れるよう自分で生活を作れるのが魅力と言えるでしょう。 その反面、老後の戸建てのデメリットとしては購入費がかかることや維持費がかかることなど、経済的負担が多い点にあります。 それでいてリタイア後の生活に変化が生じてもなかなか引っ越しできないなど、選択肢が制限されることには要注意です。 持ち家と賃貸の費用比較 では、持ち家と賃貸だと費用はどのように変わってくるのでしょうか。 これに関しては戸建てなのかマンションなのかなど条件によって大幅に違うので一概には言えませんが、具体的にどれくらい費用が違ってくるのかについてまとめます。 1.今後50年間の総住居費に大差はない 仮に3,000万円のマンションと戸建てを比べた際、ランニングコストなどを加味すると総額で約5,000～6,000万円ほどの費用がかかるといわれています。 これらは賃貸で物件を契約する場合も同様の水準となります。 たとえば、家賃9～10万円の物件に50年住み続ければ、家賃だけで5,000～6,000万円ほどの費用がかかる計算です。 要はどちらを選択しても費用に大差はありません。 ただし、購入するのか賃貸にするのかで節約できるかどうかも変わります。 一度、購入してしまえば住宅ローンを毎月決まった額支払っていくことになるのですが、賃貸であれば生活水準に合わせて家賃を上下させられます。 生活に余裕がありそうなら家賃10万円以上の物件を選んでも良いですが、生活が困難であれば家賃5万円の物件に引っ越すことも可能です。 そうすれば節約も可能なので、持ち家と賃貸にも差が出てきます。 要は選択肢によって費用が変わるといえるため、老後にどのような生活を望むかが鍵となります。 2.先に払うか後に払うか 持ち家の場合は初期費用として数十万円～数百万円ほどかかります。 これらは住宅ローンにて賄う方も多いですが、老後となると多額の住宅ローンは組めません。 そのため、自身にて貯金するなど、ある程度の資金を貯めておく必要があります。 しかし、それらのローンさえ完済してしまえば、生活はどんどん楽になります。 逆に賃貸の場合は敷金礼金などの費用がかかるものの、最初から大金が必要となることはありません。 そのため、家計が安定さえしていれば誰でも借りられます。 しかし、それらの物件に住み続ける限り、家賃が発生します。 それだけでなく2年ごとに更新料もかかるため、生活が楽になるということはありません。 3.老後世代は持ち家で現役世代は賃貸がおすすめ 上記の理由から老後世代は持ち家が理想で、現役世代は賃貸がおすすめといえます。 若い頃は転勤や転職なども多く、身動きが軽い方が何かと都合も良いです。 しかし、逆に年齢を重ねてくる頃には生活も落ち着くので、地盤を固められる方が都合も良いでしょう。 そのため、老後世代は持ち家を選び、現役世代は賃貸を選ぶのがおすすめです。 ただ、これらはあくまでも好みによる面も強いため、自身が後悔しない方を選ぶべきです。 それでもどうすれば良いのか判断できない場合は建築業者や不動産業者のほか、ファイナンシャルプランナーなどにも相談すると何かヒントを得られます。 老後はマンション？戸建て？それぞれの向いている人 最後に老後はマンションが良いのかそれとも戸建てが良いのか、それぞれ向いている人の特徴をご紹介します。 老後どちらに住むべきか迷っている方は、ぜひこちらの情報にも目を通しておいていただけると幸いです。 老後にマンションが向いている人はこんな人 購入費や維持費を抑えたい人 生活が変化しやすい人 ▼購入費や維持費を抑えたい人 老後にマンションが向いている人は購入費や維持費を抑えたい人が当てはまります。 前述の通り、マンションは敷金礼金だけで初期費用が抑えられるほか、固定資産税や都市計画税などの維持費を抑えられます。 それでいて保守点検なども管理会社に任せられるので、老後にそれら経済的負担や精神的負担を避けたい人にとってはマンションがおすすめです。 ▼生活が変化しやすい人 それでいて生活が変化しやすい人にとってもマンションが最適といえます。 マンションであれば契約を解除するだけで引っ越しできます。 そもため、ライフスタイルやライフステージが変化しても対応可能です。 当然、リタイア後の生活の変化にも合わせられます。マンションなら生活様式に合わせてワンフロアの物件を選んだり、生活導線を汲みやすい物件を選んだりすることも難しくありません。それでいて物件によってはセキュリティにも強く、ユーティリティの高い物件も選べます。 老後に戸建てが向いている人はこんな人 完済できる人 審査に通りたい人 自由に増改築したい人 ▼完済できる人 老後に戸建てが向いている人は住宅ローンを完済できる人が当てはまります。 老後は定年を迎える方も多く、その時点で住宅ローンが完済しているなら、後は年金だけで生活できる可能性が高いです。 さすがに老後に巨額のローンは組めないので制限もあるものの、購入するための資金さえ貯金できているのなら戸建てを購入して住み続けられます。 ▼審査に通りたい人 さすがに高額な住宅ローンを組むことは難しいですが、退職金などで資金繰りをするのなら、貯金と併せて戸建てを取得することも可能です。 そうなればローンを組む必要がそもそもない場合もありますし、必要だとしても数百万円で済むかもしれません。 それらの条件なら審査にも通りやすく、老後に無理のない生活を送れます。 ▼自由に増改築したい人 老後はバリアフリーを取り入れたり、省エネを取り入れたり、自身の住環境を自由に作っていきたいという方もいらっしゃいます。 それら戸建ての場合、管理会社などの許可を得ずにリフォームやリノベーションが可能です。 当然、オーナーは自分自身となるため、年齢に合わせて増改築を取り入れられるわけです。 それは理想の生活を構築する上で欠かせないものなので、自由に住環境を整えたいという方にも戸建てはおすすめといえます。 まとめ 老後はマンションと戸建てどちらが良いのか、これは人によって違うというのが結論となります。 しかし、両者のメリット・デメリットを比較すると、老後世代は戸建てがおすすめで現役世代は賃貸がおすすめといえそうです。 まずは早い段階で老後の住まいについて深く考え、リタイアしてからの生活をどうするのか計画していきましょう。 これら老後は当人の数だけ存在するため、もしアドバイスが必要ということなら建築業者や不動産業者、ファイナンシャルプランナーに相談して最適なプランを練っていくのがおすすめです。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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ローコスト住宅ってどんな住宅？ローコスト住宅のメリット・デメリットをわかりやすく解説
2021.11.30
近年、人気を集めてきている住宅、それがローコスト住宅です。 文字通り、ローコストで建てられる住宅のことを指します。 どうしても「家＝高い」という印象があるかもしれませんが、ローコスト住宅であれば「家＝安い」という発想に転換可能です。 しかし、そもそもローコスト住宅がどのような家なのかわからない方も多いのではないでしょうか。 今回はそういった方に向けて、ローコスト住宅とは何かを解説します。 それだけではなく、実際の家選びにも活用できるようメリット・デメリットも説明します。 もし夢のマイホームを予算的な問題で諦めようとしている方は、ローコスト住宅という選択肢も選んでみてはいかがでしょうか。 もしかしたら限られた予算でも素敵な家が建てられるかもしれません。 目次 ローコスト住宅とは？ ローコスト住宅のメリット 1.誰でも手が届く価格設定 2.背伸びしてできる自由設計 3.増改築や建て替えが簡単 4.無駄のない洗練された見た目 5.生活導線を組みやすい間取り ローコスト住宅のデメリット 1.理想が多いと実現しきれないことも 2.間違いやすい表示価格と実質価格 3.グレードの低い標準仕様 4.オプションが高額なケースも 5.メンテナンスが頻繁に必要な場合も ローコスト住宅を選ぶならここに注意 月々5万円から叶う国分ハウジングの注文住宅 まとめ ローコスト住宅とは？ そもそもローコスト住宅とはどんな家を指すのでしょうか？ 実はこれに関しては具体的な定義が定められているわけではありません。 「○○万円以下の家をローコスト住宅とする」というような定義が決められているわけでもないわけです。 ただし、坪単価などの相場はあるため、その点からローコスト住宅の定義を割り出すことは可能です。 ローコスト住宅の坪単価はおおよそ30～50万円の範囲とされます。 通常の住宅であれば坪単価はおおよそ60～90万円の範囲となるため、条件次第では半額もしくはそれに近い金額で建てられる可能性があるわけです。 以下は、それらの相場を参考にしやすくした一覧です。 ここではローコスト住宅と通常の住宅の坪単価ごとの違いをまとめます。 坪/単価 ローコスト住宅（坪30万円） 通常の住宅（坪60万円） 30坪 900万円 1,800万円 40坪 1,200万円 2,400万円 50坪 1,500万円 3,000万円 60坪 1,800万円 3,600万円 以上の表のように坪単価30万円のローコスト住宅と坪単価60万円の通常の住宅とでは、倍近い差となるわけです。 それを考えると、格安な住宅のことを総じてローコスト住宅と呼べるといっても良いかもしれません。 定義こそないものの、高い家は通常の住宅に分類され、それよりもリーズナブルなものはローコスト住宅に分類されると覚えておくとわかりやすいでしょう。 ローコスト住宅のメリット ここからはローコスト住宅のメリットを見ていきましょう。 1.誰でも手が届く価格設定 ローコスト住宅は何よりも安いのがメリットとなります。 家を持つということは理想の人生においてかなり重要な部分となります。 しかし、数千万円の現金を用意できる人は稀で、住宅ローンを組む人がほとんどです。 それら住宅ローンが負担となり、生涯を返済のために消費するという生活となってしまう人もいるくらいです。 一方、ローコスト住宅なら誰でも手が届く価格設定となっているため、住宅ローンの返済も重荷になりません。 中には月々5万円ほどの支払いで購入できる家もあります。 その分、浮いたお金を生活や娯楽に当てられます。 また、妊娠や出産や育児などにかかる費用にも当てられるでしょう。 2.背伸びしてできる自由設計 ローコスト住宅は選択肢が限られると思われがちですが、意外にも自由設計が可能なものもあります。 若干お金はかかるものの、他の家に比べて安価で自由設計できるのもローコスト住宅のメリットです。 ローコスト住宅を提供する工務店やハウスメーカーの規格住宅のまま建てるのが一番割安ですが、それでも自由設計ができればライフスタイルの幅も広がります。 なかには豊富なオプションを用意しているところもあるため、思っているよりもユニークな家を持てる可能性があります。 3.増改築や建て替えが簡単 ローコスト住宅は増改築や建て替えにも対応しやすいのがメリットとなります。 どんな住宅もいつまでもきれいな新品のままではなく、数年数十年と経過するごとに劣化していきます。 これを不動産業界では経年劣化などと呼ぶのですが、ローコスト住宅であればそもそも住宅ローンなどを押さえられるため、余った自己資金を増改築や建て替えに当てられるのです。 家は建てて終わりではなくその後のメンテナンスも必要となるため、それらを見越してあえてローコスト住宅を選ぶのも良いでしょう。 特に、リフォームやリノベーションなども加味すると、躯体など構造にお金をかけておいてその他は抑えるという方法もおすすめです。 4.無駄のない洗練された見た目 ローコスト住宅はお金をかけていないから「ダサいのでは」と思うかもしれません。 しかし、ローコスト住宅でも無駄のない洗練された見た目の家を作れます。 複雑なデザインにするほどお金はかかりますが、あえてシンプルに仕上げることによって美しい家を作ることが可能です。 もちろん好き嫌いはあるものの、むしろローコスト住宅の方が気に入るという方もいらっしゃいます。 近年は安っぽく見えることはなく、高く見せる工夫を取り入れたローコスト住宅も多いです。 スマートかつスタイリッシュな家も増えているため、雑味のない家を持ちたい方におすすめといえます。 5.生活導線を組みやすい間取り ローコスト住宅はお金をかけずに作るため、逆に間取りがスッキリとします。 入り組んだものを取り入れることもないため、生活導線が組みやすいのも特徴です。 部屋を区切るほどに予算もかかってしまうので、そこはあえてオープンな空間として作り込むなど、工夫次第で素敵な家を持つことは十分に可能です。 完璧な家を目指す方にとっては物足りないかもしれませんが、無駄をそぎ落としたシンプルなライフスタイルを目指す方にとっては最適です。 ローコスト住宅のデメリット 次にローコスト住宅のデメリットを見ていきましょう。 1.理想が多いと実現しきれないことも ローコスト住宅はどうしても理想を詰め込むというよりも、とにかく家を持つという夢を叶えるための家となります。 そのため、理想をすべて実現できないという限界に直面します。 こればかりは低価格であるローコスト住宅だからこそ、選択肢が限られてくるわけです。 ただし、ローコスト住宅を提供している業者の中には、豊富なプランを用意しているところもあります。 その中から自分の理想に近いローコスト住宅を選べます。 逆に、制限されても構わないということなら、そこは自由に選んでみるのもありです。 2.間違いやすい表示価格と実質価格 ローコスト住宅の広告などを見てみると「○○万円」などのように表記を行っている会社もあります。 しかし、それら破格の住宅情報に引かれてよく確かめもせずに契約を進めると、後々になって「ほかにもお金がかかります」といわれることがあるわけです。 特に、契約時の価格と完成時の価格が乖離していることもあるため、表示価格と実質価格を間違わないようにしたいところです。 3.グレードの低い標準仕様 ローコスト住宅は標準仕様と銘打っておきながら、通常の住宅に比べてそもそものグレードが低いということもあります。 これは設備や機材にかかるお金を削減するためなので仕方ないことなのですが、当然ながら過度な期待をしていると裏切られる可能性があります。 その点は事前によく確認しておく必要があります。 4.オプションが高額なケースも ローコスト住宅であってもより理想の家に近づけるために、多種多様なオプションを選びたいという方もいるかもしれません。 しかし、ローコスト住宅では高額なオプションを用意している場合が多いです。 そのため、オプションにオプションを重ねていくと、結局は通常の住宅とあまり変わらない予算となってしまうこともあります。 あくまでもローコスト住宅は家にこだわりがない人に向けて提供されているものと覚えておきましょう。 5.メンテナンスが頻繁に必要な場合も ローコスト住宅はメンテナンスを頻繁に行わなくてはなりません。 通常の住宅に比べてリーズナブルな建材を採用しているところも多く、耐用年数が低いケースもあります。 そうなると暮らせば暮らすほどにメンテナンスがかさみ、結局は高額な維持費がかかるということもあるわけです。 そのため、自分で普段からの管理を徹底するなど、意外にも負担は大きくなったりします。 ローコスト住宅を選ぶならここに注意 もしローコスト住宅を選ぶということなら、業者選びに注意しましょう。 ローコスト住宅のニーズが増加傾向にあることを受け、近年は対応している業者も幅広くなりつつあります。 しかし、その反面で業者によっては手抜き工事となってしまうこともあるわけです。 たとえば、極端に工期が短いローコスト住宅となると、手抜き工事を引き起こす可能性も出てくるわけです。 業者が工期を短くしようとするあまり、対応する職人たちの単価を削っていることもあります。 そうなると、単価が低い現場でも数をこなさなくてはならないため、職人たちの負担は増えるばかりです。 その結果、手抜き工事をしてしまう可能性が出てくるのです。 また、ローコスト住宅は新しく開拓されてきた業界ということもあり、担当者が異様に若いところもあります。 それはそれでフレッシュなのかもしれませんが、やはり若すぎると実績や経験も乏しく、知識や技術も持ち合わせていない可能性が否めません。 向こう数年数十年と住む家を任せるには心許ない担当者もいるため、そこは新人ではなくベテランも多く在籍しているような業者を選びましょう。 そのほか、ローコスト住宅は建材の質を落としていることもあるので、もしかしたら欠陥が出てくることもあるかもしれません。 併せて、シックハウス症候群などにもつながる可能性があります。 不具合なども出やすい傾向があるため、今後生活していくことも考えてローコスト住宅を選びましょう。 もちろん、優れたローコスト住宅なら問題ないものの、節約ばかりでアフターサービスなども手厚くない業者を選んでしまうと失敗します。 ローコスト住宅を選ぶなら十分に慣れている業者などを選びましょう。 月々5万円から叶う国分ハウジングの注文住宅 国分ハウジングの注文住宅であれば、月々5万円からローコスト住宅を持てます。 国分ハウジングは建材の仕入れを独自のルートで行っているため、高品質でありながら低価格を実現しています。 それでいて不動産に精通した地元のスタッフも在籍しているため、建物だけではなく土地探しにも対応可能です。 すべて任せられるからこそ、オーナーの方の負担となる部分もほとんどありません。 ちなみに、国分ハウジングには、点検などの管理を行う専門担当者も常駐しているため、いつでもどこでも対応可能です。 もし、「家を建てたいけれど予算が…」と頭を抱えていらっしゃる方は、国分ハウジングでローコスト住宅を実現する方向で検討してみてはいかがでしょうか？ まとめ ローコスト住宅は具体的な定義はないものの、通常の住宅よりもリーズナブルに家を建てられるのが特徴です。 相場によっては通常の住宅の半額となることもあるくらいです。 もちろんその限りではないものの、総じてローコスト住宅は格安で家を持てます。 ただし、メリットもあればデメリットもあるため、注意点なども含めて慎重に検討していく必要があります。 その点は担当者などとも相談を重ね、具体的な計画を立てていきましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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戸建てを現金一括で買うメリットはあるのか？ローンを組まない一括購入のメリット・デメリットを紹介
2021.11.30
住宅購入をする際に多くの方が住宅ローンを利用されます。 しかし、住宅ローンは必ず使わなければならないというわけではなく、戸建てを現金一括で買うことにもメリットはいくつかあります。 ただし、実際にはデメリットもあるため、必ずしも「現金一括でマイホームを手に入れるべきだ」とは断言できません。 実際にローンを組まないことで得られる利点もあるものの、欠点も忘れてはなりません。 今回の記事ではこれから家を購入する方に向けて、一括購入のメリット・デメリットの観点から解説します。 なかには現金一括で取得できる余裕があったとしても住宅ローンを組んだ方がお得な場合もあるため、専門家などとも相談しながら慎重に判断していきましょう。 目次 住宅ローン利用時にはこれだけお金がかかる 現金一括購入のメリット 1.購入から入居までが早い 2.住宅ローンの審査がない 3.数百万円の金利が不要に 4.肉体的にも精神的にも楽になる 5.カーローンなどのほかの融資を組みやすくなる 現金一括購入のデメリット・注意点 1.住宅ローン控除を受けられない 2.給付金や補助金を受けられない 3.手持ちの資金がなくなる 4.税務調査が入ることがある 5.保険への加入を忘れることがある 住宅ローン利用時のシミュレーション 住宅ローン減税によるメリットの低下も まとめ 住宅ローン利用時にはこれだけお金がかかる まずは住宅ローン利用時にかかるお金について知っておきましょう。 住宅ローン利用時には、金利だけではなく諸経費もかかります。 諸費用は利用する住宅ローンによっても変わるため、自身の条件に合わせて諸経費を計算する必要があります。 ここでは仮に3,000万円の住宅ローンを組んだ場合にどれくらいのお金がかかるのかを紹介します。 まずは以下の諸経費一覧をご覧ください。 住宅ローンの融資：数千万円 住宅ローンの金利：数百万円 ローン保証料：状況次第 事務手数料：約3～5万円 登記手数料：約3～5万円 融資手数料：約3～5万円 仲介手数料：状況次第 火災保険料：約15～40万円 地震保険料：約1～3万円（保険金額1,000万円当たり） 団体信用生命保険料：約10～12万円 登録免許税：約3～5万円 印紙代：約2万円 以上で挙げた住宅ローン利用時のお金はあくまでも一例となるのですが、諸経費だけでも数10万円～100万円近くかかる場合があります。 住宅ローンを利用すれば金利分もお金が必要となりますし条件次第でさらにお金がかさむこともあります。 単に現金一括購入とはいっても土地と建物の代金を用意すれば良いということでもありません。 余裕のある資金計画を立てておく必要があります。 現金一括購入のメリット 現金一括で購入する際はメリットもいくつかあります。 ここからは現金一括購入のメリットを1つずつまとめるので、ぜひ参考になさってください。 1.購入から入居までが早い 現金一括購入の場合、面倒で手間のかかる手続きを削減できます。 契約の段階で必要となる手続きがあるのですべて省略できるわけではありませんが、それでも現金一括購入なら購入から入居までが早いです。 そのため、すぐにでも新生活を始めたい方に最適です。 2.住宅ローンの審査がない 現金一括購入なら住宅ローンを借りる必要がないため、審査も受けずに済みます。 住宅ローンを借りるためには審査に通らなくてはならず、なかには適正ではないと判断されて審査に落とされることもあります。 現金一括購入ならそれら煩わしい審査も必要ありません。 3.数百万円の金利が不要に 現金一括購入であれば住宅ローンはもちろん金利もかかりません。 住宅ローンを借りるとなると融資だけで数千万円かかり、そこに金利が数百万円ほど上乗せされます。 現金一括購入で取得すればそもそもそれら住宅ローンを組む必要もないため、金利を払う必要もありません。 つまり、それは経済的な負担が減ることを意味します。 また、契約の際にかかる諸経費も最小限に抑えられます。 4.肉体的にも精神的にも楽になる 多額の住宅ローンを抱えながら生活するのは決して楽ではありません。 毎月の返済が数年数十年と続くため、人によっては「病気や怪我で働けなくなったらどうしよう」と不安になる方も少なくありません。 それらが心配で肉体的にも精神的にも気が休まらない方もいるくらいです。 しかし、現金一括購入しておけば少なくとも路頭に迷うことはありません。 その最後のセーフティゾーンを守れるだけで、体も心も楽になります。これは現金一括購入の大きな魅力といえるでしょう。 5.カーローンなどのほかの融資を組みやすくなる 融資を受ける際、返済負担率というものが設定されています。 これは本人の年収を基準に定められているもので、原則として年収に対して30～35％を超える融資は受けられないようになっています。 住宅ローンを組むと、返済負担率をかなり圧迫してしまうため、ほかの融資を受けようと思った際に足枷となることもあるわけです。 しかし、現金一括購入しておけば、そもそも住宅ローンの返済がないため、カーローンなどの審査に通りやすくなります。 家のほかに何か大きな買い物をしようと考えている方は、そういった点でも現金一括購入の恩恵を受けられるのではないでしょうか。 現金一括購入のデメリット・注意点 現金一括で購入する際はデメリットも忘れてはなりません。 ここからは現金一括購入のデメリットを注意点と併せてまとめるので、ぜひ参考になさってください。 1.住宅ローン控除を受けられない 現金一括購入は住宅ローンを組まないため、住宅ローン控除を受けられません。 住宅ローン控除は住宅ローン残高に応じて1％までを所得税や住民税から控除できる制度です。 年間40万円前と定められているものの、住宅ローン控除は10年間（一定条件を満たした場合13年間）適用されますので、満額まで控除できれば相当な節税効果を生みます。 しかし、現金一括購入であればそれら住宅ローン控除の恩恵を丸ごと手放すことになってしまいます。 住宅ローン控除についての詳細はこちら 2.給付金や補助金を受けられない 現金一括購入を行うと国や自治体の給付金や補助金を受けられなくなる可能性があります。 たとえば、消費税引き上げ分の負担を減らす目的で実施された「すまい給付金」などが受けられなくなることがあります。 それら補助金が受けられないのも痛手です。 3.手持ちの資金がなくなる 現金一括購入は長い目で見るとお金にも余裕が生まれやすくなるわけですが、短い目で見るとお金に余裕が亡くなるかもしれません。 苦労して貯めた貯金をすべてマイホームの購入資金に充てた場合、貯金が付きてしまったという状況にもなりかねません。 そうなると当面の生活で苦労することも増えます。 あくまでも現金一括購入は余裕のある方が行うべきものであり、余裕がない方が行うと生活破綻のリスクが潜んでいるわけです。 4.税務調査が入ることがある 税務署は不穏なお金の動きに目を光らせています。 そのため、現金一括購入をすると税務署から連絡や「お買いになった資産の買い入れ価格などについてのお尋ね」という文書が送られてくることもあります。 ほとんどは相続や贈与の有無などを確認するための連絡なのですが、場合によっては不正な資金が使用されていないかどうかの税務調査が入ることもあるわけです。 そのため、資金の流れがわかる書類などをあらかじめ管理しておくことをおすすめします。 5.保険への加入を忘れることがある 住宅ローンを組む際は保険への加入が条件となっていることも多いですが、現金一括購入の場合は任意となります。 そのため、火災保険や地震保険などに加入し忘れてしまう方もいます。 保険は必要なければ加入する必要もありませんが、火災保険や地震保険は最低でも加入しておくべき保険といえるでしょう。 特に、現金一括購入だと忘れがちなので、注意してください。 住宅ローン利用時のシミュレーション 住宅ローン利用時にはどれくらいのお金がかかるのでしょうか。 ここからは3,000万円の住宅ローンを頭金200万円、返済期間35年、固定金利1.5％、元利均等返済で組んだと仮定してシミュレーションを紹介します。 なお、この場合は頭金を差し引いた2,800万円の融資を受けることになるわけですが、その際の諸費用は約100万円かかることを前提とします。 詳しい諸経費は前述の項目「住宅ローン利用時にはこれだけお金がかかる」をご参照ください。 今回の一例で考えると、完済までの総返済額は約3,600万円となります。 そこに諸経費の約100万円が追加されるため、合計で約3,700万円かかることになります。 もしも、仮に現金一括購入をしていた場合は3,000万円だけで済むので、その差額700万円を無駄に支払うこととなります。 そのため、マイホームの購入資金を準備できるということなら、一括で支払ってしまった方が楽ではあります。 しかし、住宅ローン控除を10年間適用すれば、差額700万円のところ約400～500万円まで圧縮可能です。 より頭金を多く用意できれば金利も抑えられる住宅ローンもいくつかあるため、条件次第では現金一括購入とさほど差が大きくならない場合もあります。 現金一括購入の方が経済的に楽になるのは事実ですが、人によっては住宅ローンという選択肢もありです。 住宅ローン減税によるメリットの低下も 住宅ローンはすべての負担をそのまま背負わなくてはならないわけではありません。 事実、公式な制度として住宅ローン減税とよばれるものも用意されています。 これは前述の住宅ローン控除と同じものであり、年間40万円の控除、10年間で400万円の控除を受けられる制度となっています。 むしろ住宅ローン控除を満額で受けられるのなら、現金一括購入をすることで逆にその恩恵を受けられなくなる可能性もあるので注意しましょう。 年間40万円の控除は所得税や住民税から差し引かれるため、それだけでも大きな節税効果となります。 それを10年継続すれば400万円の控除が所得税や住民税から差し引かれるわけです。 これらのメリットは現金一括購入では受けられません。 むしろ住宅ローン減税だけで見ると現金一括購入することがデメリットに繋がる場合もあるわけです。 住宅ローン減税を受けることが前提なら、現金一括購入に慎重になるべきです。 もし、これら税金の計算がわからないという場合は、税理士などのプロにも相談しながら決めることをおすすめします。 まとめ 戸建てを現金一括で買うメリットは十二分にあります。 購入から入居まで早いのはもちろん、住宅ローンの審査もなく経済的負担も少なくなります。 家の現金一括購入では住宅ローンを借りずに済むため、肉体的にも精神的にも楽なだけでなく他の融資も受けやすくなるのが強みです。 ただし、現金一括購入することで住宅ローン控除を受けられず、助成金や補助金も受けられないなどのデメリットもあります。 また、手持ちの資金が少なくなったり、税務調査が入ったりする可能瀬もあります。 それだけでなく保険への加入を忘れることもあるので、その点は十分に注意してどちらの選択肢を選ぶか考えてみましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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公示地価・基準地価・路線価はどう違う？それぞれの特徴や違いをわかりやすく解説
2021.11.30
日本ではそれぞれの地域によって土地の価値が変わってきます。 その土地の価値は公示地価や基準地価、路線価などによって決まります。 しかし、それぞれの違いについてわからないという方も多いのではないでしょうか。 何やら難しい言葉が並んでいて、頭がこんがらがっている方も多いかもしれません。 今回はそういった方に向けて、土地の価値を決める公示地価・基準地価・路線価それぞれの違いについて解説します。 それぞれ概要を踏まえながら特徴を説明していくので、ぜひ違いについての理解を深めましょう。 この記事を読むことで土地の価値がどのようにして決められているのかが見えてくるので、これから土地を購入しようと思っている方はぜひ参考にしてみてください。 すでに土地を持っている方も、自分たちの土地の価値がどのようにして決められているのかを学んでおくと何かの役に立つかもしれません。 目次 公示地価・基準地価・路線価とは？ 公示地価とは 基準地価とは 路線価とは 公示地価・基準地価・路線価の違いは 1.情報源 2.鑑定評価 3.評価時期 4.発表時期 5.調査対象 公示地価・基準地価・路線価はどんなときに使われる？ まとめ 公示地価・基準地価・路線価とは？ 日本における土地の価値を決める要素の中でも、特に重要とされているのが公示地価・基準地価・路線価の3つです。 これらは国や都道府県や国税庁などが調査主体となっており、毎年その土地の価値を決めるために鑑定が行われています。 しかし、実際に公示地価・基準地価・路線価などの言葉を並べられたところでわからないという方もいるでしょう。 まずは以下にてそれぞれの特徴についてまとめます。 公示地価 基準地価 路線価 情報源 国 都道府県 国税庁 鑑定評価 1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価 1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価 公示地価・基準地価の他に売買実例価格や不動産鑑定士による鑑定評価 評価時期 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 発表時期 毎年3月下旬 毎年9月下旬 毎年7月1日 調査対象 「標準地」1m2当たりの価格 「基準値」1m2当たりの価格 「道路接地面」1m2当たりの価格 公示地価・基準地価・路線価に関しては、以上の特徴があります。 これらの特徴を知っておくだけでも違うので、それぞれが何を意味するのかについては理解しておくと安心です。 ただし、この表だけではわからないこともあるので、ここからさらに詳しくそれぞれどのようなものなのかをまとめます。 土地の価値を知るにはこれら3つの要素を知っておく必要があるため、ぜひ次の項目にも目を通してみましょう。 公示地価とは 公示地価とは1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。 これらは毎年1月1日に評価されるのが特徴であり、毎年3月下旬に発表されます。 特にこの公示地価では「標準値」1m2当たりの価格が割り出され、その地域の地価が決まります。 公示価格は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるのが特徴で「一般の土地取引価格に対する指標となること」を目的に調査されています。 そのため、それぞれの土地が持つ価値を最大限に評価するよう鑑定されるのが特徴です。 これらのことからもわかるように、公示価格は至って中立の評価と捉えられます。 つまり、公示価格は売主にとっても買主にとっても公平な地価となるわけです。 特に、不動産の取引においては土地の価値をいかに評価するかで変わるため、公示価格は非常に重要な指標となってきます。 基準地価とは 基準地価とは1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。 これらは毎年7月1日に評価されるのが特徴であり、毎年9月下旬に発表されます。 特にこの基準地価では「基準値」1m2当たりの価格が割刺され、その地域の地価が決まります。 基準地価は公示地価と評価の基準なども似通っているため、しばしば同じ立ち位置の指標とされがちです。 しかし、公示価値が2名以上の不動産鑑定士によって評価されるのに対し、基準地価は1名以上の不動産鑑定士によって評価されるのが特徴です。 そのため、その土地が持つ価値については偏った基準となる可能性もあります。 その一方、公示地価と基準地価の調査時期や発表時期は半年ずれ込んでいるため、半年ごとの地価の動向を調べるのに便利です。 より正確な土地の価値を見出すためには半年ごとに知っておきたいという方も多いため、売主・買主の両方にとって基準地価は重要な評価となるでしょう。 路線価とは 路線価とは公示地価・基準地価の他に売買実例価格や不動産鑑定士による鑑定評価をもとに決められる地価のことです。 これらは毎年1月1日に評価されるのが特徴であり、毎年7月1日に発表されます。 この路線価では「道路接地面」1m2当たりの価格が割り出され、その地域の地価が決まります。 路線価は地価に関係する言葉の中でも、一番、頻繁に耳にするかもしれません。 これら一般的に路線価と呼ばれるものは相続税や贈与税に関する路線価を指し、税金を計算する際に使用される指標となります。 路線価の評価がそのまま土地の評価額となるため、相続や贈与の際には路線価について知っておくことが重要です。 また、これら路線価は土地の固定資産税評価額を決める基準となることもあります。 その場合は固定資産税に関する路線価として計算しなくてはなりません。 路線価はそれら身近なところで目にする言葉だからこそ、より詳しく知っておく必要があります。 ちなみに、路線価は一定の距離内での価値を示すもので、これらが個々の土地の価値を決める要素となってきます。 つまり、土地選びの際なども路線価がどうなのかを知っておけば、よりお得な土地を見つけることにも役立つのです。 ただし、不動産に関する公示地価・基準地価・路線価については難しいことも多々あります。 そのため、土地の価値について知りたい場合は専門家に相談することをおすすめします。 その他、各自治体に問い合わせることによって調べることもできるので、行政をうまく活用するのもありです。 公示地価・基準地価・路線価の違いは 公示地価・基準地価・路線価の違いについては前述した項目でお伝えいたしました。 しかし、より詳しくそれぞれの違いについて知りたいという方も多いかもしれません。 そのため、ここからはよりわかりやすく公示地価・基準地価・路線価の違いについてまとめます。 特に、5つの視点から違いをそれぞれまとめていくので、併せてお読みいただけると幸いです。 1.情報源 公示地価・基準地価・路線価は情報源がそれぞれ異なります。 基本的に公示地価は国、基準地価は都道府県、路線価は国税庁がそれぞれ管轄となっています。 これら情報源が公示地価・基準地価・路線価の大きな違いといえるでしょう。 当然ながら情報源が異なるため、土地の地価もそれぞれ変わってくるのが特徴です。 2.鑑定評価 公示地価・基準地価・路線価は鑑定評価も異なります。 原則として公示地価は2名以上の不動産鑑定士、基準地価は1名以上の不動産鑑定士、路線価は各規準のほかに売買実例価格や不動産鑑定士が調査します。 これら鑑定評価も公示地価・基準地価・路線価ごとに違ってくるといえるでしょう。 特に、これらは不動産鑑定士がどう判断するかによっても左右されるため、土地の地価もそれぞれ変わってきます。 3.評価時期 公示地価・基準地価・路線価は評価時期も違うのが特徴です。 前述した通り、公示地価は毎年1月1日、基準地価は毎年7月1日、路線価は毎年1月1日に評価されます。 これらはその時点での土地の価値となるため、時期によって大幅に土地の価値が変わることもあります。 4.発表時期 公示地価・基準地価・路線価は発表時期も違うのが特徴です。 こちらも前述の通り、公示地価は毎年3月下旬、基準地価は毎年9月下旬、路線価は毎年7月１日に発表されます。 こちらもその時点での土地の価値となるため、時期によって土地の価値が大きく変わります。 5.調査対象 公示地価・基準地価・路線価は調査対象も異なるのが特徴です。 これらはそれぞれ1m2ごとに調査されるのですが、どの地点を基準とするかによって変わってきます。 ちなみに、その範囲は公示地価で都市計画区内、基準地価で都市計画区内と都市計画区外、路線価で全国の標準宅地となります。 どの地点で評価するかによっても変わるものの、これらそれぞれ調査対象が異なることも知っておくと安心です。 公示地価・基準地価・路線価はどんなときに使われる？ では、公示地価・基準地価・路線価はそれぞれどのような場面で使用されるのでしょうか。 ここではわかりやすくするために、以下の表にてまとめます。 公示地価の用途 土地の売買の目安として使用する 基準地価の用途 〃 路線価の用途 相続税や贈与税の計算で使用する 難しいことを省いて考えると、要は公示地価と基準地価は土地の売買の目安として使用されるもので、路線価は相続性や贈与税の計算で使用されるものといえます。 これら公示地価・基準地価・路線価がどのような場面で使用されるのか覚えておくと、土地の価値をより具体的に判断できるようになります。 当然ながら土地の価値は大きく分けて、都会と田舎で変わるのが特徴です。 たとえば、誰もが知る首都はもちろん地方都市であっても、田舎に比べると地価は高い傾向にあります。 逆に、田舎は首都や地方都市に比べて、地価も安い傾向にあります。 それらの計算の際、公示地価・基準地価・路線価がそれぞれ必要となるのです。 もちろん、これらは土地選びの際に必要となるだけではなく、相続や贈与の際にも必要となります。 そのため、大まかな土地の価値を決める要素として覚えておいて損はありません。 そこは不動産を取り扱う業者などとも相談しながら判断していきましょう。 まとめ 公示地価・基準地価・路線価はそれぞれ情報源と鑑定評価、評価時期、発表時期、調査対象が違ってきます。 簡単にいえば、何を基準にして決められるのかが変わるということです。 また、それぞれの用途も異なるのが特徴です。 もしこれから土地の売買や相続、贈与などがある方は今一度これら公示地価・基準地価・路線価について知っておくと、より土地の価値というのを把握しやすくなるでしょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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土地の名義変更はどうやるのか？名義変更の流れや期間・費用をわかりやすく解説
2021.11.30
土地だけに限らず、建物なども含め、対象の不動産が誰の名義になっているのかは法務局の登記簿に記載されています。 これらは徹底して管理されており、誰が所有しているのかを国は常に把握しています。 当然ながら、それらの情報に変更があった場合は名義変更をしなくてはなりません。 しかし、名義変更については流れがわからないという方も多いのではないでしょうか。 今回はそれらの方に向けて、名義変更の流れや期間や費用などについてわかりやすく解説します。 初心者の方でもわかるよう専門用語は避けるので、ぜひ気軽に読み進めていただけると幸いです。 目次 土地の名義変更とは？ 土地の名義変更は自分でもできるのか？ 土地の名義変更の手続きの流れや期間 土地の名義変更が必要な状況は？ 1.売買のケース 2.相続のケース 3.贈与のケース 4.財産分与のケース 土地の名義変更での注意点は？ 登録免許税を抑える方法 司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は？ 名義変更の手続きは自分でも行えるのか？ まとめ 土地の名義変更とは？ そもそも土地の名義変更とは何かというと、文字通り所有者の名義を変更することを意味します。 もともと、不動産の名義は法務局の登記簿に記載されており、建物なども含めた物件として管理されています。 これらは勝手に変更することはできず、正規の手順を踏まない限りは変更できません。 このように名義を変更することを名義変更とよびます。 ただし、名義変更は任意となっており、実は変更しなくても罰則があるわけではありません。 つまり、Aさんが所有していた土地をBさんが購入した場合、そのままAさん名義のままにしておいても構わないということです。 もちろん、正規の手順を踏めばBさんに名義変更できます。 そのため、不動産の中には名義人の名前が一致しない事態も発生します。 たとえば、名義人となっている物件の所有者が亡くなった場合、その物件は配偶者や子供や孫などの相続人に引き継がれることが多いです。 その際、名義変更をしないまま相続するというケースもあるということです。 しかし、名義変更をしていないと所有者である主張ができないため、取得した段階で済ませておくのが理想といえます。 できる限り、早めに名義変更を済ませておきましょう。 土地の名義変更は自分でもできるのか？ では、名義変更は自分でもできるものなのでしょうか。 結論を先にいうと、必要な書類さえ用意しておけば、自分で名義変更が可能です。 すべて自分で済ませるとなると簡単ではありませんが、流れさえ知っておけばできないことはありません。 まずは以下で名義変更に必要な書類を確認しましょう。 登記識別情報または登記済証 登記原因証明書 代理権限証明書 印鑑証明書 住所証明書 登録免許税 以上の必要書類があれば、法務局に申請して名義変更が行えます。 しかし、場合によっては戸籍謄本・戸籍抄本が必要となったり、不動産情報が必要となったりすることもあります。 また、何度も法務局に出向く必要があるなど、そのハードルは意外と高いです。 なかには不動産に精通している人でないと手続きで困惑することも多いでしょう。 特に、名義変更によって後々に問題が発生すると厄介なので、極力は専門家に任せることをおすすめします。 土地の名義変更の手続きの流れや期間 次に名義変更の手続きの流れと期間について見ていきましょう。 以下、名義変更の簡単な手順です。 手順1 管轄の法務局で登記申請書を取得する 手順2 名義変更に必要な書類を準備する 手順3 法的書類をまとめて捺印する 手順4 管轄の法務局に申請する 手順5 登記完了証が発行される ざっと分けると5つの手順で名義変更が行えます。 これらすべての手順を踏まえると、手続きにかかる期間としては約1ヵ月前後となるでしょう。 ただし、早ければ1ヵ月で済むものの、働いている人や忙しい人であれば約2～3ヵ月前後かかることもあるかもしれません。 また、法務局は土日祝日だと閉局しているため、平日に手続きを済ませなくてはなりません。 そのため、平日に仕事をしている方は休暇を取得して手続きを進める必要があります。 きするというのも難しいです。 法務局の開局は午前8時30分～午後17時15分までとなっているため、仕事終わりに手続なかなか仕事を休めない方にとっては、この点がネックとなってくるかもしれません。 土地の名義変更が必要な状況は？ ここからは名義変更が必要な状況について見ていきましょう。 主に名義変更が必要なケースは4つあり、売買・相続・贈与・財産分与となっています。これらは状況によって変わってくるので、それぞれ自身の状況に当てはめて考えてみましょう。 1.売買のケース 土地を売買した際、名義変更が必要となります。 売り手をAさん、買い手をBさんと仮定すると、もともとの名義はAさんにあることになります。 それをBさんに名義変更しなくてはならないわけです。 手続きはAさんとBさんの共同で申請するのが基本で、どちらかが主導的に手続しなくてはなりません。 ただし、ほとんどは不動産のプロに仲介してもらうため、専門家の指導に従いながら進めれば問題はありません。 2.相続のケース 土地を相続した際にも名義変更が必要です。 被相続人をAさん、相続人をBさんと仮定するともともとの名義はAさんとなっているはずです。 それをBさんに名義変更しなければなりません。 亡くなったAさんは手続きできないため、Bさんが進めていくことになります。 その際、戸籍謄本・戸籍抄本のほかに遺産分割協議書なども必要となるなど、相続関係の書類も必要となってきます。 これらも専門家にサポートしてもらうのがおすすめです。 3.贈与のケース 土地を贈与した際にも名義変更が必要となってくるでしょう。 贈与人をAさん、被贈与人をBさんと仮定するともともとの名義はAさんのままです。 そのため、Bさんに名義変更が必要です。 こちらは贈与する人とされる人の共同で申請するのが原則です。 4.財産分与のケース 離婚などの財産分与によって土地の所有者が変わる際も名義変更が必要です。 このような財産分与においても共同での申請が必須となります。 しかし、離婚の理由は多々あるものの、すでに別れている状態で手続きを進めるのは何かと気苦労が絶えません。 そのため、自分たちで解決が難しそうな場合は司法書士などプロを交えて申請することをおすすめします。 土地の名義変更での注意点は？ 名義変更の際に注意しておきたいことの1つが、税金です。 税金はどのようなケースなのかによっても変わるため、一概にはいえません。 しかし、たとえば不動産を売却したことによって利益が出た場合は譲渡所得税などの税金がかかります。 また、土地を新たなに取得した際にも不動産取得税や固定資産税などの税金が発生します。 さらには相続や贈与の際にもそれぞれ相続税と贈与税がかかるわけです。 税金はどのようなケースでも発生する可能性があるため、十分に注意が必要となってきます。 思ってもいなかったような税金が発生すると、経済的負担も大きくなります。 そのため、税理士などの専門家に相談して、節税できるようにするのも良いでしょう。 また、税金以外にも名義を誰にするかによって揉める場合があります。 単に購入するだけなら問題ないのですが、相続や贈与となると少し事情が変わってきます。 たとえば、不動産を譲渡する相手の候補が複数いた場合、誰が所有権を主張するかによっても変わってくるのです。 たとえば、相続や贈与で子供や孫に物件を譲渡する場合、名義は誰にすべきなのでしょうか。 当然ながら兄弟姉妹などがいる場合、その主導権を誰が握るのかそれぞれ変わってきます。 多くの場合は長男長女が主導権を握りますが、家族構成はその時々によって変わります。 それらも注意点として頭に留めておきましょう。 そのほか、名義変更では単に書類を間違える可能性もあります。 間違いのないよう、できる限りプロに相談して解決へと導いてもらうのがおすすめです。 登録免許税を抑える方法 不動産を取得した場合、それらを登記する際に税金がかかります。 その税金のことを登録免許税とよびます。 登録免許税で一定の税率がかけられるため、所有する物件の固定資産評価額によって金額は変わります。 ただし、登記原因によっても税率が異なるので、そこは自身がどのような条件に当てはまるのかを考えておきましょう。 以下、条件別の登録免許税の税率です。 売買のケース 1.5～2％ 相続のケース 0.4％ 贈与のケース 2％ 財産分与のケース 2％ 以上のようにケースごとに税率が変わる点には十分注意してください。 特に、登録免許税は物件によってそれなりの金額になることもあるため、節税できるところがないか考えることも大切です。 たとえば、単純な税率の話で見ると、財産分与や贈与するよりも相続や売買した方が登録免許税も抑えられる可能性があります。 税率が低いほど税金も低くなるため、あえて税率の高い方法を選ばないことも必要となってくるでしょう。 ただし、これらは素人では対応が難しいこともあるため、税金が高いと思ったら税理士など税金の専門家に相談するのがおすすめです。 司法書士に依頼した場合にかかる費用や期間は？ 煩雑な手続きを代行してくれるのが司法書士です。 司法書士を活用すれば、名義変更の手続きも難しいことはありません。 しかし、気になるのが司法書士に対する報酬ではないでしょうか。 これらはそれぞれの司法書士によって大きく異なるのですが、平均して数万円～10万円前後とされています。 ただし、司法書士はこの手の手続きを本業としているため、手続きを早めに終わらせてくれます。 短い期間で済ませたいと思っている方も多いので、その場合は多少お金がかかったとしても司法書士などの専門家に任せてみるのも良いでしょう。 名義変更の手続きは自分でも行えるのか？ 名義変更自体は自分でもできるものの、煩雑な手続きを自分でできるのか不安な方もいらっしゃるかもしれません。 必要書類を用意して法務局に申請するだけなので、自分でも名義変更は可能です。 しかし、その手続き自体が煩雑で心配になる人が多いのも事実です。 そのため、どうしても自分でやりたいという方以外はプロに任せることをおすすめします。 まとめ 土地や建物などの不動産は取得した段階で名義変更が必要です。 任意のため、変更していないという方もいるかもしれません。 しかし、自分が所有者であることを主張するためには、名義の変更が必要です。 これらは自分でもできるほか、サポートしてくれるプロも充実しています。 自身に合った方法で挑戦してみましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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不動産の売買契約の解除はできる？契約解除の条件や違約金についてわかりやすく解説
2021.11.30
不動産売買契約を行う際「解除はできるのかな」と不安になる方も多いかもしれません。 結論から先にいうと、不動産売買契約は解除できます。 しかし、いわゆる契約解除は約束を破ることにつながるため、不動産業者によっては違約金などのペナルティが発生します。 それだけではなく、そもそもの契約解除の条件が厳しいところも多いです。 その一方、自己都合による契約解除なのか不動産業者都合による契約解除なのかでも変わります。 今回はそれら不動産の売買契約が解除できるのかどうかについて解説します。 また、契約解除の条件はもちろん違約金などのペナルティがどうなるのかについても説明するので、これから不動産売買契約するという方にお読みいただけると幸いです。 目次 不動産売買契約とは？ 不動産売買契約の流れ 売買契約締結後の解約・解除はできるのか？ 解除が認められる場合と認められない場合 契約の解除が認められるパターン 契約解除は簡単ではない！ まとめ 不動産売買契約とは？ そもそも不動産売買契約がどのようなものなのかわからない方もいらっしゃるかもしれません。 これはとても噛み砕いて言うと、不動産の売買時に交わす契約のことです。 不動産に関しては売主と買主が存在し、それぞれが不動産売買契約を交わして初めて契約の履行となります。 売主は土地や建物などの不動産を買主に移転することを約束し、買主は売主に対価となる代金を支払うことを約束しなければなりません。 その際に交わすものが不動産売買契約となります。一見すると難しく聞こえるかもしれませんが、これは商品の売買における基本的な契約となります。 たとえば、ある商品を購入した際、書面で契約書を書くこともあるかもしれません。 これらも商品を引き渡す対価として代金を支払う契約となります。 その不動産バージョンが不動産売買契約だと捉えておきましょう。 ちなみに、不動産業者を通さずに売主と買主が直接やり取りする方法もあります。 その場合は不動産売買契約をせず、口頭契約でも取引自体は可能です。 実際に法律などに抵触することもなく、両者が同意しているのであれば口頭契約でも構いません。 しかし、書面として残っていない場合、どうしても後々になってからトラブルが発生する可能性も否めません。 実際に書面があれば証拠として残しておけるため、契約内容の確認なども含めて安心できます。 なお、宅地建物取引業法により、不動産業者に対して物件を売買する際は不動産業者に対して契約内容に制限が設けられています。 特に、不動産の売買契約はプロが相手だと何かと不利になることも多いため、法律を味方につけて契約を進めることが必要です。 不動産に関する知識や技術においてオーナーと不動産業者とでは不利益な契約が結ばれる可能性もゼロではないため、保護の観点からも書面に残すことが重要といえます。 宅地建物取引業法では不動産売買契約の書面化を義務化しています。 不動産売買契約の流れ 不動産売買契約においては必要なものを準備して契約を交わすだけです。 しかし、流れを知らないと何も進まないので、まずは不動産売買契約に必要なものと流れを把握しておきましょう。 以下、不動産売買契約に必要なものです。 身分証明書 印鑑証明書 実印 住民票 登記済権利証または登記識別情報 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書 土地測量図 境界確認書 建築確認済証および検査済証 建築設計図書 工事記録書 修繕計画書 そのほかの書類 不動産売買契約の際に必要となる書類は、必ず以上の通りになるとは限りません。 求められる書類はそれぞれ異なるため、適宜用意するかたちとなります。 本人確認書類と印鑑さえあれば不動産売買契約できる不動産業者もあります。 ただし、必ず必要となる書類もいくつかあるので、事前に確認して準備を進めておくのが鉄則です。 また、書類だけではなく手付金や手数料、収入印紙などが必要となることもあります。 そのほか、不動産売買契約の流れも知っておくことが必要です。 以下、不動産売買契約の流れとなります。 重要事項説明書の読み合わせ 売買契約の申込み 署名・捺印 手付金の支払い 売買契約の締結 不動産売買契約ではまず、対象となる不動産の権利関係を確認し、法律上の制限などもないか確認します。 その後、不動産の管理状態を確認し、契約解除に関する事項も確認します。 その後、物件の調査が実施されているかどうかの内容も確認しておきましょう。 それらを重要事項説明書などで確認した後、売買契約の申込みとなります。 その際、お互いが理解して納得というかたちとなれば、署名・捺印をして手付金を支払います。 最後に売買契約を締結し、不動産売買契約の完了です。 実際には流れが変わることもあるため、心配が拭えないということなら専門家にも相談して手伝ってもらうことをおすすめします。 特に、素人とプロとのやり取りは難しいものもあるので、専門家に仲介してもらうだけでも心強いです。 売買契約締結後の解約・解除はできるのか？ 一度、売買契約が締結されると、原則としては契約が完了されるまで両者契約を破ることはできなくなります。 当然ながら契約はお互いに約束を守るということを前提として締結するものなので、どちらか一方的に破棄するということはできないわけです。 しかし、それでも契約解除したいケースというのが発生します。 そういった特殊なケースによっては途中で解除可能です。 その場合、売主買主の両方が申請できます。 たとえ一度交わした不動産売買契約であっても、申し出が許諾されれば契約解除は可能ということです。 しかし、解除が認められる場合と認められない場合があるため、その点はしっかりと確認しておくべきでしょう。 以下、それぞれ不動産売買契約に関する疑問についてまとめます。 解除が認められる場合と認められない場合 原則として売主買主にかかわらず、契約を解除する行為は約束を破る行為と同義となります。 たとえば、売主としては売却が決定していると思っていたのに、買主が購入を取りやめたいと申し出てきた場合、途方に暮れてしまう可能性も出てきます。 その逆もまた然りです。 そういった契約の一方的な破棄はトラブルの原因となるだけでなく、どちらか片方に不利益が生じる可能性が出てきます。 そのため、不動産の売買契約の解除においては一定の要件が設けられています。 仮に売買契約締結後により良い条件で売買できそうな相手を見つけたとしても、勝手に契約を解除するようなことはできません。 それが許されてしまうと一方的に不利益を被る人が出てきてしまいます。 つまり、それら売主買主のどちらか一方に不利益が発生する場合、解除は認められないということです。 逆に、売買契約書の解除原因などで言及している場合、解除が認められることもあります。 そこは条件によって解除が認められるケースと認められないケースが発生するということを理解しておかなくてはなりません。 ちなみに、民法においては売買契約の解除原因の一例として「債務不履行による解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などを定義しています。 これらの場合は解除が認められる可能性があります。 そのほかにも契約の解除が認められるパターンというのがあるので、そちらも次の項目で確認しておきましょう。 契約の解除が認められるパターン 前述の通り、契約の解除は「債務不履行による解除」「契約不適合責任による解除」「手付による解除」などが認められています。 以下、それぞれの解除について簡単にまとめるので、例外もあるという一例として理解を深めておきましょう。 ▼債務不履行による解除 仮に履行遅延や不完全履行、履行不能などに陥った場合は契約解除が認められています。 たとえば、不動産売買契約などでは履行遅延などで契約解除に至るケースが多いです。 履行遅延とは売買契約の決済日までに支払いが済んでいない場合や移転登記が行えていない場合など、履行が遅れてしまうことを指します。 その場合は、契約解除が可能です。 また、不完全履行や履行不能など、何らかの理由で契約の履行ができないと判断された場合も契約解除が可能です。 ▼契約不適合責任による解除 契約に関しては不適合責任なども問われることがあります。 これら契約不適合責任が認められる場合、契約解除が認められるケースもあるわけです。 これら契約不適合責任による契約解除の場合、過失や故意でなくとも責任を負う無過失責任となります。 もし仮に、契約不適合責任が認められた場合は契約解除だけではなく、増改築の打診や損害賠償の請求なども行えるケースがあります。 ▼手付による解除 不動産売買契約を結ぶ場合、手付金として総額の1割ほどを支払うことがあります。 これらは別名で解除手付ともよばれ、手付金を放棄もしくは倍額返還することで契約が解除できるようになっているわけです。 つまり、手付を先に行っている場合は例外として契約解除ができる場合もあるということになります。 契約解除は簡単ではない！ ここまでの内容を見てみると契約解除自体は絶対にできないとは言い切れないことがわかります。 しかし、契約というものはそう簡単に結んだり破ったりできるものではありません。 不動産売買契約を解除するとなると多くの場合は違約金がかかります。 しかも、それら違約金はペナルティとして換算され、売買価格の1割～2割ほどが相場とされているのです。 仮に4,000万円の物件を売買契約した場合、もしその契約を解除するとなると400～800万円もの違約金が発生する計算となります。 多くの方は住宅ローンなどを組んで返済していくかたちとなるわけですが、契約解除によって違約金が発生すれば別途でペナルティの清算をしなければならないわけです。 しかし、契約解除の際に数百万円もの大金がかかれば、支払いできない方もいます。 つまり、不動産売買契約というのはそう簡単に解除できないものというわけです。 お金が有り余っている方なら話は別ですが、ほとんどの場合は現実的に考えて契約解除が難しいという場合も多いため、契約締結の段階から十分に注意しておきましょう。 まとめ 不動産の売買契約の解除は可能です。 しかし、それはあくまでも特例などの例外がある場合のみです。 通常の手順で契約締結したのであれば、一方的な契約解除は難しいと思っておきましょう。 それでも契約解除したい場合は違約金などのペナルティが発生する可能性もあるため、慎重に判断する必要があります。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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マイホーム購入時に親から資金援助を受けるときの注意点をわかりやすく解説
2021.10.29
夢のマイホームを手に入れる際、親から資金援助を受ける方も少なくありません。 親からの援助が不要だと思っている方であっても、いざ援助してくれるとなると甘えたいというのが正直な気持ちかもしれません。 しかし、その援助をそのまま受けるのは危険です。 実際に家を建てる際などもそうなのですが、親からの資金援助は贈与税の対象となる可能性があるからです。 非課税の特例も用意されているものの、何も知らずに援助だけ受けてしまうと大変なことになるかもしれません。 今回の記事では親から資金援助を受ける際に知っておきたいことを解説します。 特に贈与税についてまったく知らないという方は、ぜひ最後まで読んで一通りの情報を身につけておくと安心です。 目次 贈与税とはなにか？ 贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは？ 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」の概要 人に関する条件 住宅に関する条件 住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法 「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」の注意点 住宅ローン控除と併用するときは適用額に注意 贈与税が0円でも必ず申告が必要 資金援助は黙っていても発覚する 贈与のタイミングによっては特例が適用されない 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を使用しないほうが節税できるケース 非課税限度額以上に贈与を受けたいときはどうすればよい？ 超えた分は贈与税を納める あらかじめ毎年110万円ずつ贈与を受けておく 相続時精算課税を選択する 共有名義にする 住宅購入時に贈与以外で資金の援助を受ける方法 まとめ 贈与税とはなにか？ 贈与税とは文字通り第三者から贈与を受けた際に課せられる税金のことです。 今回の記事では親からの援助という視点を基準していますが、財産を与えてくれた相手に関係なく財産を受け取った時点で贈与税が発生します。 これら贈与税は年間110万円の基礎控除が定められているため、110万円以内の贈与であれば課税対象とはなりません。 その場合、当然ながら申告の必要はなく、納税の義務も発生しません。 しかし、逆に110万円を超える財産の贈与を受けた場合は贈与税の課税対象となることを覚えておかなくてはなりません。 仮に住宅の購入資金として親から100万円の援助を受けた場合、贈与税はかかりません。 逆に、親から200万円の援助を受けた場合、贈与税がかかります。 これらは基礎控除110万円が軸となるため、それ以上であれば500万円でも1,000万円でも課税対象となります。 ただし、贈与税には非課税の特例があるので、必ずしも課税されるわけではありません。 贈与を非課税にできる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とは？ 贈与税に関しては非課税にできる特例があります。 これらは正式名称で「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」とよばれています。 この特例を活用すれば、本来かかるはずの贈与税を非課税にできる可能性があるわけです。 以下、詳しい内容について見ていきましょう。 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」の概要 贈与税の非課税の特例とは、一定の条件を満たすことで受けられる特例措置のことをいいます。 特に2015年1月1日～2021年12月31日の間に親などから資金援助を受けた場合、一定の要件を満たしていれば贈与税が非課税対象となるのです。 この特例をフル活用すれば最大3,000万円の贈与まで非課税となります。 この特例では基礎控除110万円を上乗せした金額、つまりは最大3,110万円まで贈与税がかからなくなるため、マイホームを取得する予定の方は活用すべき特例といえます。 しかし、これらの特例は消費税によっても左右され、10％に上がった際には非課税枠も変わってしまいます。 以下、参考までに消費税が10％の物件の非課税限度額です。 ▼消費税8％ 契約期間 一般住宅 省エネ等住宅以外 2015/1/1～2015/12/31 1,500万円 1,000万円 2016/1/1～2020/3/31 1,200万円 700万円 2020/4/1～2021/3/31 1,000万円 500万円 2021/4/1～2021/12/31 800万円 300万円 ▼消費税10％ 契約期間 一般住宅 省エネ等住宅以外 2019/4/1～2020/3/31 3,000万円 2,500万円 2020/4/1～2021/3/31 1,500万円 1,000万円 2021/4/1～2021/12/31 1,200万円 700万円 これらは消費税10％の場合の非課税枠となるため、消費税8％の物件と条件も変わります。 条件によっては数百万円～数千万円ほど非課税枠が変わることもあるため、その点は税理士などの専門家に相談して対応してもらうことをおすすめします。 なお、贈与税の非課税の特例を受けるには条件もあるため、以下で人に関する条件と住宅に関する条件をそれぞれまとめます。 これらの条件をクリアしていないと特例は受けられないため、必ず確認しておきましょう。 人に関する条件 以下、特例を受ける際の人に関する条件です。 直系尊属からの贈与を受けた人 贈与を受けた年に日本国内に住所がある人 贈与を受けた年の1月1日現在で20歳以上の人 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下の人 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された資金全額を充てる人 贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居する人または遅滞なく入居できる人 2009年～2014年の贈与税申告で特例を受けていない人 契約の相手が自身にとって特別の関係がある人でない人 住宅に関する条件 以下、特例を受ける際の住宅に関する条件です。 ▼新築の場合 日本国内の居住用家屋である新築 床面積が50m2以上240m2以下の新築 床面積の半分以上を住居として使用する新築 ▼増改築の場合 日本国内の居住用家屋である増改築 床面積が50m2以上240m2以下の増改築 床面積の半分以上を住居として使用する増改築 工事費が100万円以上で半分以上が住居部分の工事に充てられる増改築 増改築は自身が所有かつ居住している物件であり工事内容証明書類がある増改築 住宅購入時に贈与税がかかる場合の計算方法 では、家を取得する際に資金援助を受けた場合、どのように贈与税を割り出せば良いのでしょうか。 ここからは住宅購入時にかかる贈与税の計算方法を簡単にまとめます。 まずは、課税価格と課税税率と課税額を一覧表にしたものがあるので、そちらをご確認ください。 課税価格 贈与税率 控除額 ～200万円以下 10％ - ～400万円以下 15％ 10万円 ～600万円以下 20％ 30万円 ～1,000万円以下 30％ 90万円 ～1,500万円以下 40％ 190万円 ～3,000万円以下 45％ 265万円 ～4,500万円以下 50％ 415万円 4,500万円超～ 55％ 640万円 贈与税はそれぞれの財産によって課税対象が変わるものの、以上の一覧表に当てはめて計算すれば簡単に割り出せます。 なお、贈与税の計算式は以下となります。 ・課税価格（贈与財産-110万円）×贈与税率-控除額＝贈与税額 これらにそれぞれの財産を当てはめていくことで簡単に計算できます。 仮にここでは贈与財産が3,000万円だった場合、どのような計算方法となるのか以下に示しておきます。 ・課税価格（3,000万円-110万円）×45％-265万円＝1,035.5万円 つまり、3,000万円分の財産を贈与された場合は1,035.5万円の贈与税がかかるわけです。 もちろん、これらは家を購入する際の資金援助も含まれます。 そのため、基礎控除を超えるという場合にはきちんと申告しなくてはなりません。 なお、課税価格は贈与される財産によって左右されるため、前述の一覧表を確認しながらいくらになるのか試算しなくてはなりません。 これらの計算はそこまで難しくはありませんが、もし、わからないことがある場合は、税理士などの専門家に相談すると安心です。 「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」の注意点 贈与税の非課税の特例は一見すると非常にありがたいもののように思えますが、実は注意しておきたいこともあります。 ここからはこれら特例の注意点を簡単にまとめていくので、1つ1つ確認していきましょう。 住宅ローン控除と併用するときは適用額に注意 家を購入する際、多くの方は住宅ローンを組むはずです。 これら住宅ローンにも実は特例が設けられています。 住宅ローン控除とは住宅ローン残高もしくは住宅取得対価のうち少ない方の1％が所得税から控除される特例のことで、条件次第で10年間控除が受けられる特例措置となります。 しかし、贈与税の特例と所得税の特例を併用する際は、適用額に注意が必要です。 仮に、4,000万円の家に対して借入額3,000万円で贈与額1,500万円だった場合、本来の4,000万円から贈与額1,500万円を差し引くと2500万円となってしまいます。 そうなると借入額の3,000万円中2,500万円が住宅取得等資金となるわけです。 当然、超過した500万円分は住宅ローン控除の対象外となります。 その結果、むしろ負担が増える場合もあるのです。 だからこそ、住宅ローンと併用する場合は適用額に気をつけなくてはなりません。 贈与税が0円でも必ず申告が必要 本来、税金というのは0円であれば申告は不要とされています。 たとえば、個人事業主として何か事業をしていても事業所得が0円だった場合、確定申告は不要です。 贈与に関しても0円であれば確定申告は原則として不要です。 しかし、贈与税の特例を受ける場合は必ず確定申告が必要となります。 そもそも申告がない限り、税務署も特例を適用することはできません。 そのため、贈与税の特例を受けたい場合は2月1日～3月15日までに申告を済ませておきましょう。 なお、申告期限を過ぎてしまうと、最悪の場合は贈与税の特例が受けられない場合もあります。 これらは原則として贈与を受けた翌年に申告することになるため、少しややこしいです。 たとえば、2020年分の適用を受けるなら2021年の2月1日～3月15日までに申告を済ませなくてはならないわけです。 ちなみに、確定申告には以下の書類が必要となります。 こちらも併せて用意しましょう。 申告書 戸籍謄本（戸籍抄本） 登記事項証明書 物件に関する契約書 本人確認書類 これら必要書類をまとめて申告しなくてはなりません。 なお、本人確認書類は免許証や保険証だけでなく、マイナンバーカードや通知書でも問題ありません。 ただし、もしわからないことがあれば管轄の税務署に問い合わせてみてください。 資金援助は黙っていても発覚する 税金というのは誰しも「払いたくない」という気持ちがあるはずです。 直接、手渡しすればバレないと思って資金援助について黙っている方もいます。 たしかに、税務署を通さなければ、課税対象となることもありません。 しかし、当然ながら支払い義務のある税金を逃れようと故意に不正を働けば、脱税という扱いとなります。 資金援助そのものを隠すのはもちろん、援助の金額を過少に申告するのもアウトです。 それら申告事態を避けたり、虚偽の申告をしたりすると法で罰せられる可能性があります。 特に、税務署は毎年税務調査を行っているため、黙っていても発覚します。 そのため、リスクを冒してまで脱税するより、正しい方法で納税することをおすすめします。 贈与税の場合は基礎控除もありますし、特例措置もあります。 これらを活用すればそこまで贈与税が負担となることも多くはないため、資金援助した場合は必ず申告しましょう。 贈与のタイミングによっては特例が適用されない 贈与税でたまにあるのですが、タイミングによって特例が適用されないことがあります。 特に贈与を受けた翌年3月15日までに物件が完成していない場合、特例の対象外となってしまいます。 また、贈与を受けた翌年12月31日までに居住していない場合、こちらも特例の対象外となるのです。そのため、贈与のタイミングには十分に気をつけてください。 そのほか、住宅ローン決済後に贈与を受けた場合、返済に充てた分が特例の対象外となります。 ここは意外な落とし穴となってしまうため、住宅ローンを組む方も注意が必要です。 くれぐれも贈与のタイミングを間違わないよう、特例をフル活用できるタイミングで実行してください。 「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」を使用しないほうが節税できるケース 贈与税の非課税の特例はフル活用できれば心強い制度といえます。 しかし、実は使用しない方が節税できるケースもあります。 特に、小規模宅地等の特例を受ける場合は、むしろ贈与税の特例を受けないほうが節税になるわけです。 小規模宅地等の特例は物件の評価額を330m2まで80％軽減できる特例なのですが、贈与税の特例を適用すると逆効果となってしまいます。 特に、物件の評価額を減らせなくなるため、必ずしも贈与税の非課税の特例を受ければ良いということではありません。 また、被相続人の物件を相続する際にも注意が必要です。 この場合、小規模宅地等の特例が適用できるのは配偶者や家族や親戚のみとなります。 配偶者に関しては条件も緩和されているものの、ほかの家族や親戚が家を取得すると小規模宅地等の特例を受けられなくなります。 そのため、どの特例を選択するか慎重に検討しなくてはなりません。 非課税限度額以上に贈与を受けたいときはどうすればよい？ 資金援助を考えている方は、非課税限度額以上に贈与を受けたいと考えている方も多いかもしれません。 原則として、特例を受ける場合は限度額に注意が必要なのですが、方法によっては非課税の限度額以上に贈与を受けることも可能です。 以下、特例の限度額以上に贈与を受けたい場合に実践したい方法をまとめます。 超えた分は贈与税を納める 最も正統な方法としては、超えた分の贈与税を納めるというのが安全です。 贈与税は特例によって非課税となる分もあるのですが、それ以上に資金援助を受けたいということなら、きちんと超過分の贈与税を納税しましょう。 正当に納税すれば誰も文句は言いませんし、いくら贈与を受けても問題ありません。 あらかじめ毎年110万円ずつ贈与を受けておく 贈与税の基礎控除は年間で110万円までと定められています。 つまり、1年で110万円ずつまでなら非課税となるわけです。 そのため、資金援助を小分けにするという方法もあります。 1年で1,100円の資金援助をするのと10年かけて毎年110万円ずつ資金援助するのとでは違うということです。 これは極端な例ですが、要は小分けにして資金援助すれば、課税を回避しつつ贈与を受けられます。 相続時精算課税を選択する 相続時精算課税を選択する方法もおすすめです。 これは2,500万円までの贈与に対して、贈与税を非課税とする代わりに相続税を課税するという制度となります。 実は、相続税の方が贈与税に比べて基礎控除も大きいため、節税効果も大きくなります。 うまく活用すれば、より多くの贈与を受けられることになるため、贈与税の非課税の特例をオーバーしそうな場合は相続時精算課税の活用も考えてみましょう。 共有名義にする 日本では古くから一家の大黒柱がオーナーとなり、夢のマイホームを持つというのが通例でした。 しかし、現代は共働きも増えたことによって、必ずしもその限りではなくなっています。 共同名義にすることで1つの物件を複数名で所有・登記できます。 これによって贈与税の基礎控除をより有効活用できるため、相続時精算課税を利用するよりもお得になることが多いです。 住宅購入時に贈与以外で資金の援助を受ける方法 資金援助の際、実は贈与以外で援助を受ける方法があります。 それが「もらう」のではなく「借りる」という方法です。 実は、血縁関係にある親子であっても、融資という概念が適用されます。 つまり、親に資金をもらうのではなく借りることで、より援助を受けられるわけです。 これなら贈与税を回避しつつ、親に返済するというかたちで資金援助してもらえます。 もちろん、これらはあくまでも借りている状態となるため、返済義務が発生します。 どうしても親子間だと曖昧になることも多いため、きちんと契約書などで取り決めて契約するようにしましょう。 まとめ マイホームを手に入れる際、親から資金援助を受ける方も多いです。 しかし、資金援助を受ける場合は贈与税の課税対象となる場合もあります。 原則として贈与税には基礎控除が110万円用意されていますが、まとまった資金援助を受ける場合は簡単に110万円など超えてしまいます。 その一方で、非課税の特例なども用意されているため、上手に活用して節税していくことが求められるでしょう。 ただし、これらは税金に対する知識が必要となるため、税理士など専門家にも相談することをおすすめします。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
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子育てには生涯でいくらかかる？教育費と住宅ローンで家計を圧迫しないために事前に知っておくべきポイント
2021.10.29
子育てには「2,000万円必要だ」という声もあれば「3,000万円必要だ」という声もあるなど、不安を煽られます。 たしかに、幼稚園や学校をすべて私立に通わせるということであれば、平均して2,500万円ほど必要となることが多いです。 しかし、逆にすべて公立に通わせるということであれば、平均して1,000万円ほどで事足りることも多いです。 つまり、教育費は、公立なのか私立なのかで大きく変わるわけです。 当然ながら、子育てには教育費だけではなく、食費や通信費や水道光熱費、医療費や娯楽費などがかかり、そのほかにも何かと子どもたちのために必要となるお金は多いです。 そのため、すべてまとめるとするとたしかに数千万円は必要となってきます。 今回は、子育て世代の方に向けて、子育てでいくらくらいのお金が必要なのかをまとめます。 特に、教育費に加えて住宅ローンなどを組むと家計が圧迫されるため、困窮した事態に陥らないよう工夫することが重要です。 目次 幼稚園・保育園でかかる教育費 小学校でかかる教育費（公立・私立） 中学校でかかる教育費（公立・私立） 高校でかかる教育費（公立・私立） 塾や家庭教師習い事なども考えておこう 進路次第では高校卒業までに1,195万円以上の差が 大学でかかる教育費（公立・私立） 大学は仕送りや生活費の支援も 子供の教育費はどうやって準備をする？ まとめ 幼稚園・保育園でかかる教育費 幼稚園・保育園（公立）の教育費 平均70万円 幼稚園・保育園（私立）の教育費 平均160万円 仮に公立の幼稚園や保育園に3年間通った場合、平均70万円の教育費がかかります。 また、私立の幼稚園や保育園に3年間通った場合、平均160万円の教育費がかかります。 こうした教育費のほか、諸々の生活費がかかってくるわけです。 幼稚園や保育園の場合、公立と私立では3年間で約90万円の差があります。 そのため、年間にすると約30万円もの差が生まれるわけです。 これは決して馬鹿にできないものとなるので、幼稚園や保育園でかかる教育費がどれくらいなのかをきちんと試算して、公立にすべきか私立にすべきかを検討しましょう。 当然ながら、どのような幼稚園や保育園に通うかによっても、教育費は大きく変わってきます。 家計を圧迫しない範囲で選ぶようにしましょう。 特に、子どもたちが幼い時期は自分で「公立に行きたい」「私立に行きたい」と判断することは困難です。 そのため、保護者の方が自身でどちらに通わせるべきなのかを考える必要が出てきます。 小学校でかかる教育費（公立・私立） 小学校（公立）の教育費 平均192万円 小学校（私立）の教育費 平均959万円 仮に公立の小学校に6年間通った場合、平均192万円の教育費がかかります。 また、私立の小学校に6年間通った場合、平均959万円の教育費がかかります。 つまり、年間では、公立で約32万円、私立で約159万円の教育費が必要となります。 これらの教育費のほか、諸々の生活費がかかるだけでなく、子どもたちによっては習い事に通いたがることもあるはずです。 小学校の場合、公立と私立の差はほかの教育機関に比べても非常に大きくなります。 6年間通うことが前提となるため、公立と私立では6年間で約767万円の差が生まれます。 そのため、年間にすると約130万円もの差が生まれるわけです。小学校は通う年数が長い分、その差も大きくなるため、公立にするのか私立にするのかは慎重に判断しなくてはなりません。 もちろん、どのような小学校に通うかによって教育費も全然、違います。 ただし、なかには教育熱心な保護者の方も多く、子どもの意思に反して「公立に通わせる」「私立に通わせる」と勝手に決めてしまう方も少なくありません。 小学生となると自分の意思を持ち始めるので、どの進路に進みたいのかを一緒に考えてみましょう。 中学校でかかる教育費（公立・私立） 中学校（公立）の教育費 平均146万円 中学校（私立）の教育費 平均421万円 仮に公立の中学校に3年間通った場合、平均146万円の教育費がかかります。 また、私立の中学校に3年間通った場合、平均421万円の教育費がかかります。 つまり、年間では公立で約48万円、私立で約140万円の教育費が必要になります。 これらの教育費に加えて生活費がかかるほか、子どもたちも習い事を本格化させたり部活動を始めたりするかもしれません。 さらに、この時期から本格的に塾や家庭教師を活用するなど、教育費はさらにかさむ可能性があります。 中学校の場合、公立と私立の差は比較的、大きいです。 部活はもちろん、塾や家庭教師など、何を始めるかによっても大きな差が生まれるのもこの時期です。 実際に教育費だけでも3年間公立に通うのと私立に通うのとでは約275万円の差が生まれます。 年間にすると約90万円の差が生まれてしまうのです。 中学校に入ると、子どもたちにもいろいろな願望が芽生え始めるので、教育費以外にかかるお金も用意しなくてはなりません。 中学校になるとさらに公立と私立で状況も変わっていくため、保護者としての考え方はもちろん子どもたちにとって何が最良の選択となるのかをきちんと考えていくべきです。 極力、子どもたちの意思を尊重できるよう、やりたいことを目指せるような環境作りが必要です。 高校でかかる教育費（公立・私立） 高校（公立）の教育費 平均137万円 高校（私立）の教育費 平均290万円 仮に公立の高校に3年間通った場合、平均137万円の教育費がかかります。 また、私立の高校に3年間通った場合、平均290万円の教育費がかかります。 つまり、年間では、公立で約17万円、私立で約25万円の教育費が必要だということです。 さらに進学を目指すということなら、それらに加えて数十万円ほどのお金は確保しておかなければなりません。 高校生になると部活動も本格化し、優秀な大学を目指すなら、塾や家庭教師でもさらにお金がかかってしまうかもしれません。 高校ともなると、公立と私立の差はそこまで大きくありません。 3年間、公立に通うのと私立に通うのとでは約153万円の差となります。 これはほかの教育機関に比べてもそこまで大差はなく、比較的どちらの選択肢も視野に入れやすくなるはずです。 しかし、問題なのは、さらに進学するかどうかです。 高校になると公立私立に関係なく、そこからさらにどのような道を目指していくかを決めなくてはなりません。 状況次第では、高校に入ってからアルバイトを始める子どもたちも多いので、お小遣いなどの余計な出費はむしろ減る傾向にあります。 塾や家庭教師習い事なども考えておこう より教育の質を高めるためには、教育機関だけでは物足りないという方もいるかもしれません。 そうなると、子どもたちを塾に通わせたり、家庭教師を雇ったりすることになります。 当然ながら、学校教育とは別の教育を行うには、さらにお金も必要になります。 塾も家庭教師も、月謝で数千円～数万円かかることが多く、年間にすると数万円～数十万円となることが多いです。 そのため、単なる教育費のほかにも塾や家庭教師のことも考えておく必要があります。 そのほか、単なる勉強だけではなく、子どもたちによっては習い事を始めたがることもあります。 近年は、ただ勉強だけさせていれば良いというわけではなく、子どもたちの可能性を広げてあげるためには習い事も重要視されています。 それらの月謝も含め、年間でいくらになるのかも考慮しなくてはなりません。 進路次第では高校卒業までに1,195万円以上の差が 日本の教育機関は大きく分けて公立と私立があります。 これらの進路次第では高校卒業までに数十万円～数百万円以上の差が生まれます。 仮に前述の平均教育費から計算すると、公立と私立では以下のような差が生まれるのです。 公立：合計平均545万円 私立：合計平均1,740万円 つまり、一貫して公立に通わせるのと一貫して私立に通わせるのとでは、約1,195万円の差が生まれる計算となります。 これは非常に大きな差であり、教育費がいかに進路次第で変わってくるかがわかる数字です。 もちろん、公立と私立のどちらが優れているのかは一概には言えません。 しかし、ここまで両者に差があると考えると、選択肢を1つ間違えるだけでも教育費が大きく変わってしまうことを暗示しているといえるでしょう。 なかには、小学校や中学校は公立で、高校や大学から私立に通わせるという方もいるはずです。 そうした場合であっても、教育費に関しては数十万円～数百万円以上変わってくるのです。 保護者としてはより良い環境で子育てしたいと考える方が多いですが、先立つものがないと困難が待ち受けているかもしれません。 しかし、逆にいえば進路次第で教育費を節約できる可能性もあるため、そこは子どもたちがどのような進路に進みたいのか、早い段階で話し合っておくことが重要です。 大学でかかる教育費（公立・私立） 大学（公立）の教育費 平均242万円 大学（私立）の教育費 平均400～543万円 仮に公立の大学に通う場合は4年間で約242万円となり、私立の大学に通う場合は4年間で約400～543万円になります。 大学は国立なのかどうかでも大きく学費が異なるだけでなく、私立となると文系なのか理系なのかでも大きく変わります。 特に、文系は4年で卒業するのが一般的ですが、理系となるとさらに大学院に2年通うこともあるかもしれません。 そうなれば6年で平均802万円にも教育費が膨らんでしまいます。 また、大学は小中高ほど多く設置されているわけではないため、通学するにも下宿するにもお金がかかります。 実家から通う場合は毎月の交通費だけで数万円を超えることも多く、一人暮らしする場合も毎月の生活費だけで数万円～十数万円を超えることがあります。 大学生ともなると自立してくれることが多く、余計な出費などはそこまで多くありません。 しかし、それでも学生である事実は変わらないため、毎日の生活を支援しなくてはならないこともあります。 その場合は、別途でさらにお金がかかるという覚悟が必要です。 大学は仕送りや生活費の支援も 親元を離れて大学に通うとなると、仕送りも必要となるかもしれません。 仕送りの金額は状況によって大きく変わるので厳密にはいえませんが、これらも月間にすると5～10万円ほど必要となってくるでしょう。 そうなれば、年間で60～120万円ほど必要となる計算となります。 それが4年間ないしは6年間となると、非常に大きな金額ということがわかります。 これら大学での生活をどう支援するかによっても状況は変わるでしょう。 特に、子どもたちの教育費だけでなく、そのほかの出費も多くなるため、生活するだけでもどんどんお金が消えていきます。 そのため、もし保護者の方が「支援は難しい」と判断するなら、奨学金制度の活用も考えてみましょう。 しかし、奨学金は借金と変わらないため、利用するかどうかは慎重に検討してください。 子供の教育費はどうやって準備をする？ 子どもの教育費に関しては、保護者の方の収入でやりくりすべきです。 特に、支出とのバランスを考えながらやりくりしていけば、小中高までは卒業させられます。 近年は、各教育機関の無償化なども進められているため、公立私立にこだわらないのであれば教育費を削減できます。 また、大学に進む場合も、各種奨学金制度が用意されています。 ただ、これら子どもの教育費は状況次第で変化していくため、特別に必要な教育費だけは必ず確保しておきましょう。 もちろん、身の丈に合った進学先を選ぶことも重要で、私立ばかりを選ぶのではなく公立も選ぶなど、そこは保護者の方の収支に合わせて選択することも大切です。 まとめ 子育てに生涯でいくらかかるのかは条件次第で大きく変わります。 特に、子どもたちを公立の教育機関に通わせるのか、私立の教育機関に通わせるのかで数百万円～数千万円の差が生まれるわけです。 子育てに必要な平均は2,000～3,000万円といわれるものの、すべて公立であれば1,000万円ほどで済むこともある一方、すべて私立であれば2,500万円ほどは最低でもかかることがあります。 そこは生活費を含めると最高で数千万円以上かかることもあるでしょう。 あくまでもこれらはそれぞれの家庭によって違うものの、教育費が家計を圧迫しそうということなら子どもたちの進路のことも真剣に考えなくてはなりません。 特に、住宅ローンを組んでいる方は、家計をいかにやりくりするべきなのかも考えて20年後を見据えておきましょう。 土地探しに不安がある、住宅資金に不安がある、家づくりをしたいが何から始めれば良いか分からないなど住宅についてのお悩みがある方は、以下より来場にてお気軽にご相談ください。
